Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей Л.А. Колупаевой, Т.В. Павлюк,
при ведении протокола судебного заседания помощниками судей Н.В. Карташовой до перерыва и М.М. Гальчук после перерыва с использованием средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от заявителя - М.А. Ленинг по доверенности от 12.08.2016, удостоверение (до перерыва), О.А. Макарова, протокол N 1 от 01.10.2014,
от заинтересованного лица - без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Мамина кухня"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 июня 2016 г. по делу N А27-8315/2016 (судья Н.Н. Гатауллина)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мамина кухня" (ОГРН 1144230001013, ИНН 4230029072, Кемеровская область, город Юрга)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги (ОГРН 1024202002296, ИНН 4230005770, Кемеровская область, город Юрга)
о признании незаконным отказа, оформленного письмом N 01-12/587 от 01.04.2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мамина кухня" (далее - заявитель, общество, ООО "Мамина кухня") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги (далее - заинтересованное лицо, комитет, КУМИ г. Юрги) о признании незаконным отказа, оформленного письмом N 01-12/587 от 01.04.2016, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого встроенного помещения, общей площадью 268,9 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Ленинградская, 33.
Решением суда от 16.06.2016 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Мамина кухня" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований общества.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит учесть все доводы, изложенные в нем.
Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу, письменных объяснениях.
Протокольным определением апелляционного суда от 22.08.2016 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлен перерыв до 29.08.2016, судебное разбирательство по апелляционной жалобе в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 15.09.2016, вновь в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 22.09.2016.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи А.Ю. Сбитнева на судью Л.А. Колупаеву. В силу части 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство начато сначала.
В судебном заседании представители апеллянта поддержали доводы жалобы, настаивали на ее удовлетворении.
Заинтересованное лицо о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своего представителя не направило. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителя заинтересованного лица.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, пояснений и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.10.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (арендодатель) и ООО "Мамина кухня" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1804 с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2016, по условиям которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, первый этаж, общей площадью 268,9 кв. м.
Согласно пункту 1.2 договора срок его действия установлен до 01.03.2016 с пролонгацией на очередной период.
ООО "Мамина кухня", полагая, что у него в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) возникло преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, 31.03.2016 обратилось в КУМИ г. Юрги с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33.
01.04.2016 письмом N 01-12/587 КУМИ г. Юрги отказал ООО "Мамина кухня" в реализации преимущественного права, указав, что срок с момента заключения договора аренды от 01.10.2015 N 1804 составляет менее двух лет.
Полагая, что отказ комитета, изложенный в письме N 01-12/587 от 01.04.2016, является незаконным и нарушает права заявителя, ООО "Мамина кухня" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что у арендатора не возникло права на выкуп арендуемого имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона N 159-ФЗ.
Седьмой арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Как следует из материалов дела, распоряжением КУМИ г. Юрги от 26.08.2015 N 1044 согласована передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения (здания, части здания) от 09.12.2013 N 1759, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Юрги и индивидуальным предпринимателем Медведевым Павлом Викторовичем по нежилому помещению, расположенному по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, площадью 271,40 кв. м (в соответствии с техническим паспортом), инвентарный номер 321/1:1457/2А с 01.10.2015 ООО "Мамина кухня" в лице генерального директора Макаровой Ольги Андреевны (л.д. 34).
На основании вышеуказанного соглашения 01.10.2015 между комитетом и ООО "Мамина кухня" заключен договор аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1804, согласно которому общество занимает нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, общей площадью 271,4 кв. м. По итогам проведенной технической инвентаризации помещения к данному договору заключено дополнительное соглашение от 31.03.2016, согласно которому арендуемая ООО "Мамина кухня" площадь в указанном помещении составляет 268,9 кв. м.
Как следует из оспариваемого отказа, ООО "Мамина кухня" отказано в реализации преимущественного права в связи с тем, что срок с момента заключения договора аренды от 01.10.2015 N 1804 составляет менее двух лет.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 6 указанного информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при определении срока временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Таким образом, при переходе прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайм), при условии соответствия прежнего и нового арендатора критериям малого или среднего предпринимательства, в срок временного владения и пользования непрерывно арендованным имуществом новым арендатором включается срок владения и пользования арендованным имуществом прежним арендатором.
Как следует из материалов дела, ранее по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, руководствуясь постановлением Администрации города Юрги от 25.10.2010 N 1785, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и обществом с ограниченной ответственностью "НЭКА" согласно распоряжению КУМИ г. Юрги от 22.12.2010 N 1066 заключен договор аренды N 1674 от 14.01.2011 нежилого помещения (здания, части здания), расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, инв. N БТИ 321/1:1457'217, кадастровый (условный) номер 42-42-08/012/2008-364, площадью 254,4 кв. м. По акту приема-передачи нежилого помещения от 20.01.2011 арендатору фактически передано недвижимое имущество, расположенное по вышеуказанному адресу.
Дополнительным соглашением от 11.05.2011 к договору аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1674 от 14.01.2011 изменена редакция пункта 1.1 договора аренды в части изменения площади сдаваемого имущества - 271,4 кв. м. Согласно пункту 1.2 вышеуказанного договора аренды срок действия договора установлен с 01.03.2011 по 01.02.2012 с последующей пролонгацией в течение пяти лет. Дополнительным соглашением от 26.04.2011 срок действия договора аренды продлен с 01.04.2011 по 01.03.2012.
В последующем, рассмотрев обращение ООО "НЭКА" от 03.06.2013 N 630 о согласовании передачи арендуемого имущества по договору аренды N 1674 от 14.01.2011 в субаренду ИП Медведеву П.В., КУМИ г. Юрги издано распоряжение от 04.06.2013 N 630 "О разрешении сдачи в субаренду нежилого помещения", на основании которого между ООО "НЭКА" и ИП Медведевым П.В заключен договор субаренды от 14.06.2013 на часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33 с инвентарным N 321/1:1457/217, общей площадью 99,2 кв. м. Срок действия вышеуказанного договора субаренды установлен с 15.06.2013 по 10.05.2014.
Впоследствии на основании обращения ООО "НЭКА" от 03.06.2013 распоряжением КУМИ г. Юрги от 29.11.2013 N 1381/1 согласована передача ИП Медведеву П.В в субаренду части арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33. общей площадью 168,7 кв. м с 29.11.2013.
По обращению ООО "НЭКА" вх. N 01-09/8760 и ИП Медведева П.В. вх. N 1-09/8808, КУМИ г. Юрги распоряжением от 09.12.2013 N 1405 по соглашению сторон было принято решение о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания, части здания) от 14.01.2011 N 1674 заключенного с ООО "НЭКА" и заключению договора аренды с ИП Медведевым П.В., установлен срок действия договора аренды с 29.11.2013 по 29.10.2014, срок права аренды до 01.03.2016.
На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 09.12.2013 N 1405, между комитетом и ИП Медведевым П.В заключен договор аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1759 от 09.12.2013. В соответствии с пунктом 1.2 договора срок действия договора аренды с 29.11.2013 по 29.10.2014.
Указанное, с учетом содержания распоряжения КУМИ г. Юрги от 26.08.2015 N 1044 о согласовании передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения (здания, части здания) от 09.12.2013 N 1759, свидетельствует о перенайме арендуемых заявителем по договору аренды нежилых помещений, так как заключение последнего договора аренды явилось следствием передачи ООО "Мамина кухня" предыдущими арендаторами прав и обязанностей по ранее заключенным договорам аренды, равно как и условий о распространении его действия на взаимоотношения сторон возникших до даты заключения договора, соответственно, в срок временного владения и пользования непрерывно ООО "Мамина кухня" арендованным имуществом включается срок владения и пользования непрерывно этим имуществом прежними арендаторами - ИП Медведевым П.В. и ООО "НЭКА".
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, не исследовав указанные обстоятельства, пришел к неверному выводу об отсутствии у последнего арендатора права на выкуп арендуемого имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона N 159-ФЗ.
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "НЭКА" ИНН/КПП 4230028270/423001001 в 2010-2013 гг. применяло специальный налоговый режим в виде единого налога на вмененный доход, среднесписочная численность работников за 2010-2012 гг. не превышала предельных значений, установленных Правительством Российской Федерации для категории субъектов малого и среднего предпринимательства - "Микропредприятия", Медведев Павел Викторович ИНН 423006147626 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 07.06.2013, доход и среднесписочная численность работников не превышали предельных значений, установленных Правительством Российской Федерации для категории субъектов малого и среднего предпринимательства - "Микропредприятия" (Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ, Постановление Правительства Российской Федерации N 101 от 09.02.2013, письмо от 16.09.2016).
С учетом изложенного, принимая во внимание, что материалами дела подтверждается отнесение как заявителя, так и предшествующих правообладателей арендованного имущества к субъектам малого или среднего предпринимательства, оснований для отказа в реализации преимущественного права ООО "Мамина кухня" у комитета не имелось (иных оснований в оспариваемом отказе не приведено).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, пояснений и отзыва по отдельности, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоответствии отказа комитета положениям Федерального закона N 159-ФЗ и наличии нарушений прав заявителя как хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении заявленного обществом требования.
При таких обстоятельствах, решение об отказе в удовлетворении требований принято судом первой инстанции при неполном исследовании имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем имеются основания для отмены решения суда, установленные статьей 270 АПК РФ, и принятия в порядке пункта 2 статьи 269 АПК РФ нового судебного акта об удовлетворении требования общества. При этом комитет обязывается устранить нарушения прав и законных интересов заявителя.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Таким образом, расходы общества по уплате государственной пошлины по первой инстанции в сумме 3000 руб. в связи с удовлетворением заявления подлежат взысканию с комитета как со стороны по делу.
С учетом удовлетворения апелляционной жалобы с комитета на основании статьи 110 АПК РФ в пользу заявителя также подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 июня 2016 г. по делу N А27-8315/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги, оформленный письмом N 01-12/587 от 01.04.2016, как не соответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Юрги устранить в полном объеме допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мамина Кухня" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы в размере 4500 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 07АП-7274/2016 ПО ДЕЛУ N А27-8315/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. по делу N А27-8315/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей Л.А. Колупаевой, Т.В. Павлюк,
при ведении протокола судебного заседания помощниками судей Н.В. Карташовой до перерыва и М.М. Гальчук после перерыва с использованием средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от заявителя - М.А. Ленинг по доверенности от 12.08.2016, удостоверение (до перерыва), О.А. Макарова, протокол N 1 от 01.10.2014,
от заинтересованного лица - без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Мамина кухня"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 июня 2016 г. по делу N А27-8315/2016 (судья Н.Н. Гатауллина)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мамина кухня" (ОГРН 1144230001013, ИНН 4230029072, Кемеровская область, город Юрга)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги (ОГРН 1024202002296, ИНН 4230005770, Кемеровская область, город Юрга)
о признании незаконным отказа, оформленного письмом N 01-12/587 от 01.04.2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мамина кухня" (далее - заявитель, общество, ООО "Мамина кухня") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги (далее - заинтересованное лицо, комитет, КУМИ г. Юрги) о признании незаконным отказа, оформленного письмом N 01-12/587 от 01.04.2016, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого встроенного помещения, общей площадью 268,9 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Ленинградская, 33.
Решением суда от 16.06.2016 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Мамина кухня" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований общества.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит учесть все доводы, изложенные в нем.
Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу, письменных объяснениях.
Протокольным определением апелляционного суда от 22.08.2016 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлен перерыв до 29.08.2016, судебное разбирательство по апелляционной жалобе в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 15.09.2016, вновь в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 22.09.2016.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи А.Ю. Сбитнева на судью Л.А. Колупаеву. В силу части 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство начато сначала.
В судебном заседании представители апеллянта поддержали доводы жалобы, настаивали на ее удовлетворении.
Заинтересованное лицо о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своего представителя не направило. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителя заинтересованного лица.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, пояснений и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.10.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (арендодатель) и ООО "Мамина кухня" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1804 с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2016, по условиям которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, первый этаж, общей площадью 268,9 кв. м.
Согласно пункту 1.2 договора срок его действия установлен до 01.03.2016 с пролонгацией на очередной период.
ООО "Мамина кухня", полагая, что у него в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) возникло преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, 31.03.2016 обратилось в КУМИ г. Юрги с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33.
01.04.2016 письмом N 01-12/587 КУМИ г. Юрги отказал ООО "Мамина кухня" в реализации преимущественного права, указав, что срок с момента заключения договора аренды от 01.10.2015 N 1804 составляет менее двух лет.
Полагая, что отказ комитета, изложенный в письме N 01-12/587 от 01.04.2016, является незаконным и нарушает права заявителя, ООО "Мамина кухня" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что у арендатора не возникло права на выкуп арендуемого имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона N 159-ФЗ.
Седьмой арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Как следует из материалов дела, распоряжением КУМИ г. Юрги от 26.08.2015 N 1044 согласована передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения (здания, части здания) от 09.12.2013 N 1759, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Юрги и индивидуальным предпринимателем Медведевым Павлом Викторовичем по нежилому помещению, расположенному по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, площадью 271,40 кв. м (в соответствии с техническим паспортом), инвентарный номер 321/1:1457/2А с 01.10.2015 ООО "Мамина кухня" в лице генерального директора Макаровой Ольги Андреевны (л.д. 34).
На основании вышеуказанного соглашения 01.10.2015 между комитетом и ООО "Мамина кухня" заключен договор аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1804, согласно которому общество занимает нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, общей площадью 271,4 кв. м. По итогам проведенной технической инвентаризации помещения к данному договору заключено дополнительное соглашение от 31.03.2016, согласно которому арендуемая ООО "Мамина кухня" площадь в указанном помещении составляет 268,9 кв. м.
Как следует из оспариваемого отказа, ООО "Мамина кухня" отказано в реализации преимущественного права в связи с тем, что срок с момента заключения договора аренды от 01.10.2015 N 1804 составляет менее двух лет.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 6 указанного информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при определении срока временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Таким образом, при переходе прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайм), при условии соответствия прежнего и нового арендатора критериям малого или среднего предпринимательства, в срок временного владения и пользования непрерывно арендованным имуществом новым арендатором включается срок владения и пользования арендованным имуществом прежним арендатором.
Как следует из материалов дела, ранее по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, руководствуясь постановлением Администрации города Юрги от 25.10.2010 N 1785, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и обществом с ограниченной ответственностью "НЭКА" согласно распоряжению КУМИ г. Юрги от 22.12.2010 N 1066 заключен договор аренды N 1674 от 14.01.2011 нежилого помещения (здания, части здания), расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33, инв. N БТИ 321/1:1457'217, кадастровый (условный) номер 42-42-08/012/2008-364, площадью 254,4 кв. м. По акту приема-передачи нежилого помещения от 20.01.2011 арендатору фактически передано недвижимое имущество, расположенное по вышеуказанному адресу.
Дополнительным соглашением от 11.05.2011 к договору аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1674 от 14.01.2011 изменена редакция пункта 1.1 договора аренды в части изменения площади сдаваемого имущества - 271,4 кв. м. Согласно пункту 1.2 вышеуказанного договора аренды срок действия договора установлен с 01.03.2011 по 01.02.2012 с последующей пролонгацией в течение пяти лет. Дополнительным соглашением от 26.04.2011 срок действия договора аренды продлен с 01.04.2011 по 01.03.2012.
В последующем, рассмотрев обращение ООО "НЭКА" от 03.06.2013 N 630 о согласовании передачи арендуемого имущества по договору аренды N 1674 от 14.01.2011 в субаренду ИП Медведеву П.В., КУМИ г. Юрги издано распоряжение от 04.06.2013 N 630 "О разрешении сдачи в субаренду нежилого помещения", на основании которого между ООО "НЭКА" и ИП Медведевым П.В заключен договор субаренды от 14.06.2013 на часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33 с инвентарным N 321/1:1457/217, общей площадью 99,2 кв. м. Срок действия вышеуказанного договора субаренды установлен с 15.06.2013 по 10.05.2014.
Впоследствии на основании обращения ООО "НЭКА" от 03.06.2013 распоряжением КУМИ г. Юрги от 29.11.2013 N 1381/1 согласована передача ИП Медведеву П.В в субаренду части арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, 33. общей площадью 168,7 кв. м с 29.11.2013.
По обращению ООО "НЭКА" вх. N 01-09/8760 и ИП Медведева П.В. вх. N 1-09/8808, КУМИ г. Юрги распоряжением от 09.12.2013 N 1405 по соглашению сторон было принято решение о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания, части здания) от 14.01.2011 N 1674 заключенного с ООО "НЭКА" и заключению договора аренды с ИП Медведевым П.В., установлен срок действия договора аренды с 29.11.2013 по 29.10.2014, срок права аренды до 01.03.2016.
На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 09.12.2013 N 1405, между комитетом и ИП Медведевым П.В заключен договор аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1759 от 09.12.2013. В соответствии с пунктом 1.2 договора срок действия договора аренды с 29.11.2013 по 29.10.2014.
Указанное, с учетом содержания распоряжения КУМИ г. Юрги от 26.08.2015 N 1044 о согласовании передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения (здания, части здания) от 09.12.2013 N 1759, свидетельствует о перенайме арендуемых заявителем по договору аренды нежилых помещений, так как заключение последнего договора аренды явилось следствием передачи ООО "Мамина кухня" предыдущими арендаторами прав и обязанностей по ранее заключенным договорам аренды, равно как и условий о распространении его действия на взаимоотношения сторон возникших до даты заключения договора, соответственно, в срок временного владения и пользования непрерывно ООО "Мамина кухня" арендованным имуществом включается срок владения и пользования непрерывно этим имуществом прежними арендаторами - ИП Медведевым П.В. и ООО "НЭКА".
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, не исследовав указанные обстоятельства, пришел к неверному выводу об отсутствии у последнего арендатора права на выкуп арендуемого имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона N 159-ФЗ.
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "НЭКА" ИНН/КПП 4230028270/423001001 в 2010-2013 гг. применяло специальный налоговый режим в виде единого налога на вмененный доход, среднесписочная численность работников за 2010-2012 гг. не превышала предельных значений, установленных Правительством Российской Федерации для категории субъектов малого и среднего предпринимательства - "Микропредприятия", Медведев Павел Викторович ИНН 423006147626 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 07.06.2013, доход и среднесписочная численность работников не превышали предельных значений, установленных Правительством Российской Федерации для категории субъектов малого и среднего предпринимательства - "Микропредприятия" (Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ, Постановление Правительства Российской Федерации N 101 от 09.02.2013, письмо от 16.09.2016).
С учетом изложенного, принимая во внимание, что материалами дела подтверждается отнесение как заявителя, так и предшествующих правообладателей арендованного имущества к субъектам малого или среднего предпринимательства, оснований для отказа в реализации преимущественного права ООО "Мамина кухня" у комитета не имелось (иных оснований в оспариваемом отказе не приведено).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, пояснений и отзыва по отдельности, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоответствии отказа комитета положениям Федерального закона N 159-ФЗ и наличии нарушений прав заявителя как хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении заявленного обществом требования.
При таких обстоятельствах, решение об отказе в удовлетворении требований принято судом первой инстанции при неполном исследовании имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем имеются основания для отмены решения суда, установленные статьей 270 АПК РФ, и принятия в порядке пункта 2 статьи 269 АПК РФ нового судебного акта об удовлетворении требования общества. При этом комитет обязывается устранить нарушения прав и законных интересов заявителя.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Таким образом, расходы общества по уплате государственной пошлины по первой инстанции в сумме 3000 руб. в связи с удовлетворением заявления подлежат взысканию с комитета как со стороны по делу.
С учетом удовлетворения апелляционной жалобы с комитета на основании статьи 110 АПК РФ в пользу заявителя также подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 июня 2016 г. по делу N А27-8315/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги, оформленный письмом N 01-12/587 от 01.04.2016, как не соответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Юрги устранить в полном объеме допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мамина Кухня" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы в размере 4500 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
Т.В.ПАВЛЮК
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)