Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 января 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Фонда экономического развития "Альтернатива" на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2015 года по делу N А55-9388/2015 (судья Дегтярев Д.А.)
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,
к Фонду экономического развития "Альтернатива" (ОГРН 1036301054800), г. Тольятти, Самарская область,
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
Мэрия г.о. Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области иском к Фонду экономического развития "Альтернатива" (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с ответчика 167 235 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате, 14 159 руб. 40 коп. пени с 03.11.14 г. по 31.03.15 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 15 ноября 2004 года между Мэрия г.о. Тольятти (арендодатель) и Фондом экономического развития "Альтернатива" (арендатор) заключен договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений N 7904/ц, по условиям которого, арендодатель передал арендатору нежилое встроенное помещение жилого дома, площадью 323,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Гидростроевская, д. 13 для использования под офис организации, занимающейся разработкой и сопровождением инвестиционных проектов сроком с 01.12.2004 по 31.10.2005.
Согласно свидетельству о праве серии 63-АБ N 221460 указанные помещения являются собственностью муниципального образования г. Тольятти.
Порядок внесения арендной платы был согласован сторонами в разделе 4 договора. Так, сторонами предусмотрено, что арендная плата в сумме 17356 руб. 18 коп. перечисляется авансом не позднее последнего дня месяца, предшествующего расчетному.
Пунктом 2.1.3. договора определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Эти изменения являются обязательными для арендатора.
Объект был передан арендатору 01.12.2004 по акту приема-передачи объекта (приложение к договору).
В связи с принятием постановлением мэра городского округа Тольятти от 22.01.08 г. N 207-1/П "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания) на 2008 год" 12 февраля 2008 года сторонами подписано изменение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составил 31 764 руб. 61 коп. без НДС.
29 июня 2009 г. сторонами подписано Изменение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составил 11 616 руб. 13 коп. без НДС. При этом, в преамбуле соглашения стороны оговорили, что изменения вносятся в договор в связи с обращением арендатора и изложением п. 1.1. договора в следующей редакции: после слов "для использования под" изложить: "организацию работы по освещению жизнедеятельности городского округа Тольятти и Самарской области средствами массовых коммуникаций".
Уведомлением от 06 февраля 2012 года Мэрия изменила размер арендной платы в одностороннем порядке, установив его в сумме 17 203 руб. 41 коп. без НДС.
При этом изменения были внесены и в раздел 4 договора, который был изложен в следующей редакции: "4.1. За арендованное помещение взимается плата в размере 20 300 руб. 02 коп. в месяц, в том числе 3 096 руб. 61 коп. НДС. Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы от 06 июня 2002 г. N 456. 4.1.1. Арендная плата в сумме 17203,41 руб. в месяц перечисляется не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Уведомлением от 16 января 2013 года в связи с изменением базовой ставки на 2013 год с 01 января 2013 года арендная плата установлена в размере 52 411 руб. 62 коп. в месяц без НДС. Письмо получено арендатором, о чем свидетельствует уведомление о вручении.
26 августа 2013 года в связи с принятием изменений в Методику от 22 мая 2013 года и на основании обращения арендатора от 25 июля 2013 года сторонами подписано Изменение N 34294/7904/13 к договору аренды, согласно которым размер арендной платы в месяц уменьшен с 14 июня 2013 года до 36 688 руб. 13 коп.
Уведомлением от 20 февраля 2014 года в связи с вступлением в силу постановления мэрии городского округа Тольятти от 27.12.13 г. N 4085-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания) на 2014 год" с 01 января 2014 года размер арендной платы установлен равным 38 783 руб. 52 коп. без учета НДС.
Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из следующего.
По своей правовой природе договор, заключенный между сторонами относится к договору аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Согласно ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При толковании условий договора суд первой инстанции исходил из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с согласованным сторонами правом истца на одностороннее изменение условий договора в части размера арендной платы истец соответствующими уведомлениями в одностороннем порядке уведомлял ответчика о повышении арендной платы. При этом, как следует из уведомлений, увеличение арендной платы производилось в связи с изменением Мэрией базовых ставок арендной платы за муниципальные нежилые помещения.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
В соответствии с изменениями от 22.12.2010 г. N 31513/7904/7 к договору N 7904/ц от 15.11.2004 г. в п. 4.1. внесены изменения, из которых следует, что "расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой (далее - Методика) по определению размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы от 06.06.2002 г. N 456". Данное изменение согласовано и подписано сторонами.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны договора распространили действие указанной Методики на свои правоотношения и, соответственно Мэрия г.о. Тольятти обязалась осуществлять расчет арендной платы по данной Методике.
Как следует из материалов дела, в дальнейшем п. 4.1. договора в части ссылки на Методику не изменялся.
Согласно п. 2.1. данной Методики (с изменениями на 22 мая 2013 г.) Годовая арендная плата за нежилое помещение (здание) устанавливается для юридических и физических лиц и рассчитывается по формуле:
Апл = ((АБ + Аз/n) х К1 х К2 х КЗ х К4 х К5 х Кб х К7 х Кс) х (Sосн. + 1/2 Seen.) + НДС, где
- Sосн. - основная арендуемая площадь по техническому паспорту в кв. м;
- SBcn. - вспомогательная арендуемая площадь по техническому паспорту в кв. м.
Таким образом, определение размера основной и вспомогательной площади арендуемого нежилого помещения является определяющим для точного расчета размера арендной платы, поскольку, исходя из вышеуказанной формулы, размер основной площади взят полностью, а вспомогательной только 1/2.
При заключении спорного договора в п. 1.1. указан размер общей площади помещения по адресу: г. Тольятти, ул. Гидростроевская, 13-323,9 кв. м, в том числе основная 252,3 кв. м, вспомогательная 71,6 кв. м.
В соответствии с расчетом задолженности представленным в материалы дела истцом в период с 01 ноября 2014 года по 31 марта 2015 года за ответчиком числиться долг в размере 167 235 руб. 42 коп.
Ответчик, не согласившись с расчетом истца, представил контррасчет задолженности, в соответствии с которым арендная плата за период с 01 ноября 2014 года по 31 марта 2015 года составляет 158 689 руб. 82 коп.
По мнению ответчика, размер основной и вспомогательной площадей в помещении в данном пункте указан неверно, в акте приема-передачи помещения, а также плане, являвшимися приложениями к договору аренды, размеры основной и вспомогательной площадей не указан, в связи с чем и Арендатора не было возможности проверить правильность данных п. 1.1. договора аренды.
В подтверждение своей позиции ссылается на технический паспорт нежилого помещения, датированный 27 апреля 2015 года.
Однако суд первой инстанции правомерно не принял представленный ответчиком расчет, поскольку дата изготовления технического паспорта, на который ссылается ответчик, выходит за период взыскания по данному делу.
Учитывая, что нежилые помещения предоставлялись ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договорами аренды, указанные в договорах сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 167 235 руб. 42 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Кроме того, истец руководствуясь п. 5.2.1 договора предъявил требования о взыскании с ответчика неустойки.
Согласно п. 5.2.1 договора в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.
Вследствие ненадлежащего исполнения условий договора, а именно несвоевременного внесения арендной платы у арендатора за период с 03 ноября 2014 года по 31 марта 2015 года в соответствии с требованиями статей 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникла обязанность по уплате пеней в размере 14 159 руб. 40 коп.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2015 года по делу N А55-9388/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Фонда экономического развития "Альтернатива", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2016 N 11АП-16357/2015 ПО ДЕЛУ N А55-9388/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. по делу N А55-9388/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 января 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Фонда экономического развития "Альтернатива" на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2015 года по делу N А55-9388/2015 (судья Дегтярев Д.А.)
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,
к Фонду экономического развития "Альтернатива" (ОГРН 1036301054800), г. Тольятти, Самарская область,
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
установил:
Мэрия г.о. Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области иском к Фонду экономического развития "Альтернатива" (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с ответчика 167 235 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате, 14 159 руб. 40 коп. пени с 03.11.14 г. по 31.03.15 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 15 ноября 2004 года между Мэрия г.о. Тольятти (арендодатель) и Фондом экономического развития "Альтернатива" (арендатор) заключен договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений N 7904/ц, по условиям которого, арендодатель передал арендатору нежилое встроенное помещение жилого дома, площадью 323,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Гидростроевская, д. 13 для использования под офис организации, занимающейся разработкой и сопровождением инвестиционных проектов сроком с 01.12.2004 по 31.10.2005.
Согласно свидетельству о праве серии 63-АБ N 221460 указанные помещения являются собственностью муниципального образования г. Тольятти.
Порядок внесения арендной платы был согласован сторонами в разделе 4 договора. Так, сторонами предусмотрено, что арендная плата в сумме 17356 руб. 18 коп. перечисляется авансом не позднее последнего дня месяца, предшествующего расчетному.
Пунктом 2.1.3. договора определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Эти изменения являются обязательными для арендатора.
Объект был передан арендатору 01.12.2004 по акту приема-передачи объекта (приложение к договору).
В связи с принятием постановлением мэра городского округа Тольятти от 22.01.08 г. N 207-1/П "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания) на 2008 год" 12 февраля 2008 года сторонами подписано изменение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составил 31 764 руб. 61 коп. без НДС.
29 июня 2009 г. сторонами подписано Изменение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составил 11 616 руб. 13 коп. без НДС. При этом, в преамбуле соглашения стороны оговорили, что изменения вносятся в договор в связи с обращением арендатора и изложением п. 1.1. договора в следующей редакции: после слов "для использования под" изложить: "организацию работы по освещению жизнедеятельности городского округа Тольятти и Самарской области средствами массовых коммуникаций".
Уведомлением от 06 февраля 2012 года Мэрия изменила размер арендной платы в одностороннем порядке, установив его в сумме 17 203 руб. 41 коп. без НДС.
При этом изменения были внесены и в раздел 4 договора, который был изложен в следующей редакции: "4.1. За арендованное помещение взимается плата в размере 20 300 руб. 02 коп. в месяц, в том числе 3 096 руб. 61 коп. НДС. Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы от 06 июня 2002 г. N 456. 4.1.1. Арендная плата в сумме 17203,41 руб. в месяц перечисляется не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Уведомлением от 16 января 2013 года в связи с изменением базовой ставки на 2013 год с 01 января 2013 года арендная плата установлена в размере 52 411 руб. 62 коп. в месяц без НДС. Письмо получено арендатором, о чем свидетельствует уведомление о вручении.
26 августа 2013 года в связи с принятием изменений в Методику от 22 мая 2013 года и на основании обращения арендатора от 25 июля 2013 года сторонами подписано Изменение N 34294/7904/13 к договору аренды, согласно которым размер арендной платы в месяц уменьшен с 14 июня 2013 года до 36 688 руб. 13 коп.
Уведомлением от 20 февраля 2014 года в связи с вступлением в силу постановления мэрии городского округа Тольятти от 27.12.13 г. N 4085-п/1 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания) на 2014 год" с 01 января 2014 года размер арендной платы установлен равным 38 783 руб. 52 коп. без учета НДС.
Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из следующего.
По своей правовой природе договор, заключенный между сторонами относится к договору аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Согласно ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При толковании условий договора суд первой инстанции исходил из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с согласованным сторонами правом истца на одностороннее изменение условий договора в части размера арендной платы истец соответствующими уведомлениями в одностороннем порядке уведомлял ответчика о повышении арендной платы. При этом, как следует из уведомлений, увеличение арендной платы производилось в связи с изменением Мэрией базовых ставок арендной платы за муниципальные нежилые помещения.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
В соответствии с изменениями от 22.12.2010 г. N 31513/7904/7 к договору N 7904/ц от 15.11.2004 г. в п. 4.1. внесены изменения, из которых следует, что "расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой (далее - Методика) по определению размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы от 06.06.2002 г. N 456". Данное изменение согласовано и подписано сторонами.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны договора распространили действие указанной Методики на свои правоотношения и, соответственно Мэрия г.о. Тольятти обязалась осуществлять расчет арендной платы по данной Методике.
Как следует из материалов дела, в дальнейшем п. 4.1. договора в части ссылки на Методику не изменялся.
Согласно п. 2.1. данной Методики (с изменениями на 22 мая 2013 г.) Годовая арендная плата за нежилое помещение (здание) устанавливается для юридических и физических лиц и рассчитывается по формуле:
Апл = ((АБ + Аз/n) х К1 х К2 х КЗ х К4 х К5 х Кб х К7 х Кс) х (Sосн. + 1/2 Seen.) + НДС, где
- Sосн. - основная арендуемая площадь по техническому паспорту в кв. м;
- SBcn. - вспомогательная арендуемая площадь по техническому паспорту в кв. м.
Таким образом, определение размера основной и вспомогательной площади арендуемого нежилого помещения является определяющим для точного расчета размера арендной платы, поскольку, исходя из вышеуказанной формулы, размер основной площади взят полностью, а вспомогательной только 1/2.
При заключении спорного договора в п. 1.1. указан размер общей площади помещения по адресу: г. Тольятти, ул. Гидростроевская, 13-323,9 кв. м, в том числе основная 252,3 кв. м, вспомогательная 71,6 кв. м.
В соответствии с расчетом задолженности представленным в материалы дела истцом в период с 01 ноября 2014 года по 31 марта 2015 года за ответчиком числиться долг в размере 167 235 руб. 42 коп.
Ответчик, не согласившись с расчетом истца, представил контррасчет задолженности, в соответствии с которым арендная плата за период с 01 ноября 2014 года по 31 марта 2015 года составляет 158 689 руб. 82 коп.
По мнению ответчика, размер основной и вспомогательной площадей в помещении в данном пункте указан неверно, в акте приема-передачи помещения, а также плане, являвшимися приложениями к договору аренды, размеры основной и вспомогательной площадей не указан, в связи с чем и Арендатора не было возможности проверить правильность данных п. 1.1. договора аренды.
В подтверждение своей позиции ссылается на технический паспорт нежилого помещения, датированный 27 апреля 2015 года.
Однако суд первой инстанции правомерно не принял представленный ответчиком расчет, поскольку дата изготовления технического паспорта, на который ссылается ответчик, выходит за период взыскания по данному делу.
Учитывая, что нежилые помещения предоставлялись ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договорами аренды, указанные в договорах сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 167 235 руб. 42 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Кроме того, истец руководствуясь п. 5.2.1 договора предъявил требования о взыскании с ответчика неустойки.
Согласно п. 5.2.1 договора в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.
Вследствие ненадлежащего исполнения условий договора, а именно несвоевременного внесения арендной платы у арендатора за период с 03 ноября 2014 года по 31 марта 2015 года в соответствии с требованиями статей 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникла обязанность по уплате пеней в размере 14 159 руб. 40 коп.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 октября 2015 года по делу N А55-9388/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Фонда экономического развития "Альтернатива", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)