Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2015 г.
Решение изготовлено в полном объеме 01 февраля 2016 г.
Арбитражный суд в составе:
председательствующего судьи Голоушкиной Т.Г.
членов суда единолично
протокол вел секретарь судебного заседания Жиров А.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ПАО "Вымпел-Коммуникации"
к ответчику - ПАО "Тизприбор"
о расторжении договора
по делу N А40-232605/15-85-1978 по иску ПАО "Вымпел-Коммуникации" к ПАО "Тизприбор" об изменении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д
в заседании приняли участие:
- от истца: Щеглов Е.И. по дов. N 00499/15-Д04 от 29.06.2015 г., Хлескова Е.В. по дов. N 00483/15-Д04 от 25.06.2015 г., Рослова М.А. по дов. N 00500/15-Д04 от 29.06.2015 г.;
- от ответчика: Шумилов С.Н. по дов. от 06.07.2015 г.;
- установил:
Открытое акционерное общество "Вымпел-Коммуникации" (ныне - ПАО "Вымпел-Коммуникации", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу "Тизприбор" (ныне - ПАО "Тизприбор", ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между истцом и ответчиком, с 01.01.2016 г.
Определением от 16.07.2015 г. произведена замена истца Открытого акционерного общества "Вымпел-Коммуникации" на Публичное акционерное общество "Вымпел-Коммуникации".
Определением от 24.09.2015 г. произведена замена ответчика Акционерного общества "Тизприбор" на Публичное акционерное общество "Тизприбор".
Судом установлено, что ПАО "Вымпел-Коммуникации" по делу N А40-232605/15-85-1978 заявлено, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ (протокол от 29.12.2015 г.), требование о дополнении абзаца 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США.".
Определением от 11 декабря 2015 г. объединены дела N А40-83845/15-54-532 и N А40-232605/15-85-1978 в одно производство для совместного их рассмотрения, делу присвоен номер А40-83845/15-54-532.
Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, сослался на ст. ст. 450, 451 ГК РФ и указал, что Договор содержит "валютную оговорку", в соответствии с которой расчет арендной платы должен производиться по курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на дату очередного платежа. А поскольку изменение экономической ситуации существенно нарушило баланс интересов Сторон Договора, ставка по Договору в рублевом эквиваленте стала отличаться от сумм, ранее уплачиваемых Арендатором по Договору. Данное обстоятельство, по мнению истца, является основанием для расторжения договора аренды и/или внесением в него изменения.
Ответчик возразил против расторжения договора и внесения изменений в договор, указав, что истец не доказал наличие условий, предусмотренных законом, для расторжения или изменения договора, наличие убытков, истец несет риск
Истец утратил интерес к расторжению договора, направив иск о внесении в него изменений.
Ответчик так же указал, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, так как предложение о внесении изменений в договор в порядке, предусмотренном в договоре.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил.
Как следует из материалов дела 25.10.2006 г. между ОАО "Вымпел-Коммуникации" (Арендатор) и ЗАО "Тизприбор" (Арендодатель) был заключен предварительный договор N 02-09.06/ЭП о заключении договоров аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, вл. 2/4-6 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13 (далее - "Предварительный договор").
Во исполнение Предварительного договора Стороны заключили краткосрочный договор аренды нежилых помещений N ТЛ/ЭП/ВК-2007К от 25.03.2007 г. (далее - "Краткосрочный договор"), который продолжал действовать до заключения основного (долгосрочного) договора аренды.
25.08.2009 г. на условиях, определенных Предварительным договором, Арендатор и Арендодатель подписали договор аренды нежилых помещений N АБ/ЭП/ВК-2009д (далее - договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду нежилые помещения общей площадью 32 213,54 кв. м (далее - "помещения"), в том числе:
- - помещения площадью 28 045,58 кв. м (включая помещения кафетерия площадью 743,44 кв. м), расположенные в здании N 1 по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 (далее - "здание 1");
- - помещения площадью 4 167,96 кв. м, расположенные в здании N 2 по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская д. 2/4, стр. 13 (далее - "здание 2").
- помещения подземной парковки площадью 7 661 кв. м, расположенные на двух подземных уровнях здания 1 (далее - "парковка").
Здания 1 и 2 входят в состав единого централизованно управляемого комплекса - офисного центра класса А + "Эрмитаж Плаза" по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и д. 2/4, стр. 13 (далее - "Комплекс"). Общая арендуемая площадь помещений измерена и рассчитана согласно стандарту БОМА.
Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 02.10.2009 г., регистрационный номер 77-77-11/180/2009-644.
Договор вступает в силу в дату его государственной регистрации в ЕГРП и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору. Срок аренды составляет 10 лет с даты государственной регистрации Договора в ЕГРП (п. 2.2 договора).
На момент заключения Договора все перечисленные помещения находились во владении и пользовании Арендатора на основании Краткосрочного договора, что зафиксировано в ст. 1 Договора и подтверждается актами приема-передачи от 07.10.2007 г. и от 25.03.2007 г.
В соответствии с п. 5.1. договора арендная плата по Договору складывается из:
- - базовой ставки арендной платы (п. 5.2 Договора);
- - дополнительной арендной платы 1 (п. 5.3 Договора);
- - дополнительной арендной платы 2 (п. 5.4 Договора);
- - дополнительной арендной платы 3 (п. 5.5 Договора).
Базовая ставка арендной платы (п. 5.2 Договора)
Размеры базовой ставки арендной платы за пользование помещениями были согласованы Сторонами в приложении N 11 к Договору.
Ставка базовой арендной платы за пользование помещениями в здании 1 с начала срока аренды по 24.03.2011 г. составляла 672,10 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год. Согласно п. 5.2.6 Договора начиная с 25.03.2011 г. базовая ставка арендной платы для здания 1 подлежала увеличению на основании динамики "Индекса потребительских цен", рассчитываемого в соответствии с бюллетенем, ежемесячно официально публикуемым Бюро трудовой статистики Министерства труда США, но не менее 1% год. При этом в период с 25.03.2012 г. по 24.03.2012 г. базовая ставка аренды за пользование помещениями в здании 1 должна была составлять не менее 678,82 доллара США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, о чем указано в приложении N 11 к Договору.
Ставка базовой арендной платы за пользование помещениями в здании 2 с начала срока аренды по 06.10.2009 г. составляла 614,82 доллара США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 07.10.2009 г. по 06.10.2011 г. - 695,82 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год. Согласно п. 5.2.6 Договора начиная с 07.10.2011 г. базовая ставка арендной платы для здания 2 подлежит увеличению на основании динамики "Индекса потребительских цен", рассчитываемого в соответствии с бюллетенем, ежемесячно официально публикуемым Бюро трудовой статистики Министерства труда США, но не менее 1% год. При этом на период с 07.10.2011 г. по 06.10.2012 г. базовая ставка аренды за пользование помещениями в здании 2 должна была составлять не менее 702,79 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, о чем указано в приложении N 11 к Договору.
Дополнительная арендная плата 1 (п. 5.3 Договора).
Дополнительная арендная плата 1 включает в себя операционные расходы (затраты Арендодателя на управление и эксплуатацию зданий и комплекса), а также обязательные платежи.
Базой для определения операционных расходов являются все расходы Арендодателя в связи с управлением и эксплуатацией зданий и комплекса, поддержанием их технического состояния в целом, включая расходы Арендодателя по предоставлению услуг, описанных в Приложении N 8 к Договору, вознаграждением Эксплуатирующей компании (которое составляет 15% от фактических эксплуатационных расходов за истекший календарный год срока аренды), а также расходами Арендодателя, связанными со страхованием рисков повреждения и уничтожения зданий или комплекса.
Размер операционных расходов за каждый истекший календарный год срока аренды рассчитывается на базе фактических расходов Арендодателя (Эксплуатирующей компании), понесенных в течение истекшего календарного срока аренды (далее - "фактические операционные расходы". Операционные расходы делятся на расчетные операционные расходы, которые уплачиваются Арендатором ежеквартально авансом и фактические операционные расходы. Минимальная ставка операционных расходов с даты начала срока аренды по 31.12.2009 г. составила 70 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади помещений в год (Приложение N 11 к Договору).
Ставка операционных расходов подлежит пересмотру Арендодателем с целью ее приведения в соответствие с фактической стоимостью работ и услуг, входящих в состав операционных расходов. При этом фактические операционные расходы не могут быть меньше минимальных операционных расходов. В случае если фактические операционные расходы по итогам прошедшего года будут превышать авансированные Арендатором расчетные операционные расходы, то разница подлежит зачету в счет оплаты следующего авансового квартального платежа, а если меньше - Арендатор должен доплатить Арендатору разницу.
В базу расчета обязательных платежей входят: налог на имущество (здание 1 и здание 2), как он определен в подп. 5.3.2.1 Договора; арендная плата за землю и/или налог на землю - земельные участки, которые относятся к комплексу и необходимы для его использования; стоимость проведения обязательных мероприятий Арендодателем в отношении помещений зданий и/или комплекса, в соответствии с требованиями муниципальных/государственных органов и организаций.
Обязательные платежи оплачиваются Арендатором ежеквартальными авансовыми платежами и подлежат ежегодному уточнению. Стандартная ставка обязательных платежей за 1 кв. м общей арендуемой площади составляет 35 долларов США, без учета НДС (приложение N 11). Арендодатель вправе потребовать от Арендатора соответствующего увеличения арендных платежей в случаях, предусмотренных подп. 5.3.2.2 Договора. В случае, если сумма обязательных платежей, фактически уплаченных Арендодателем по итогам года, превысит сумму авансированных Арендатором обязательных платежей, то последний производит доплату, а если сумма окажется меньше, то разница засчитывается в счет оплаты обязательных платежей за следующий год.
Дополнительная арендная плата 2 (п. 5.4 Договора).
Дополнительная арендная плата 2 определяется расчетным путем и состоит из стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных Арендатором в помещениях, помещениях парковки и в комплексе за истекший оплачиваемый месяц срока аренды (подп. 5.4.1 Договора).
Дополнительная арендная плата 3 (п. 5.5 Договора)
Дополнительная арендная плата 3 является платой за аренду помещений парковки. Ежеквартальный платеж в счет дополнительной арендной платы 3 на период до 24.03.2011 г. составляет 254 689,95 долларов США, без учета НДС. Начиная с 25.03.2011 г. ставка дополнительной арендной платы 3 и ежеквартальный платеж в счет данной арендной платы подлежат ежегодному увеличению в соответствии с положениями п. 5.2.6 Договора. При этом минимальная ставка дополнительной арендной платы 3 составляет 132,98 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади парковки в год.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.04.2010 г. в Договор были внесены изменения, касающиеся увеличения арендуемой площади за счет дополнительных помещений в здании 1. Общая арендуемая площадь помещений составила 32 362,75 кв. м. Стороны также внесли в Приложение N 11 следующие изменения:
- - общая арендуемая площадь помещений составляет 32 362,75 кв. м, в т.ч. 28 194, 79 кв. м в здании 1 и 4 167,96 кв. м в здании 2;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 1 (с учетом кафетерия) на период с даты начала срока аренды по 24.03.2011 г. составила 672,10 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год; минимальная ставка базовой арендной платы на период с 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составила не менее 678,82 долларов США, без учета НДС, а фактическая ставка базовой арендной платы будет рассчитываться в соответствии с п. 5.2.6 Договора;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 2 на период с даты начала срока аренды до 06.10.2009 г. составила 614,82 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 07.10.2009 г. по 06.10.2011 г. - 695,82 долларов США, без учета НДС; минимальная ставка базовой арендной платы на период с 07.10.2011 г. по 06.10.2012 г. составила не менее 702,79 долларов США, без учета НДС, а фактическая ставка базовой арендной платы будет рассчитываться в соответствии с п. 5.2.6 Договора;
- - минимальная ставка дополнительной арендной платы 3 составила 132,98 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, и подлежала ежегодному увеличению с 25.03.2011 г. в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ежеквартальный платеж в счет дополнительной арендной платы 3 на период до 24.03.2011 г. составляет 254 689,95 доллара США, без учета НДС, и подлежал ежегодному увеличению с 25.03.2011 г. в соответствии с п. 5.6.2 Договора.
Дополнительным соглашением N 2 от 26.03.201 г. к Договору стороны с 01.01.2012 г. установили размер стандартной ставки обязательных платежей в размере 41,24 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м арендуемой площади помещений в год, а также договорились изложить Приложение N 11 в новой редакции. Стороны внесли в Приложение N 11 следующие изменения:
- - общая арендуемая площадь помещений составляет 32 362,75 кв. м, в т.ч. 28 194,79 кв. м в здании 1 и 4 167,96 кв. м в здании 2;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 1 (с учетом кафетерия) на период с 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составила 638,07 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 25.03.2012 г. по 24.03.2013 г. - 638,07 долларов США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 2 на период с 07.10.2011 г. по 06.10.2012 г. составила 722,06 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 07.10.2012 г. по 06.10.2013 г. - 722,06 долларов США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ставка дополнительной арендной платы 3 на период с 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составила 135,15 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 25.03.2012 г. по 24.03.2013 г. - 135,15 долларов США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ежеквартальный платеж в счет дополнительной арендной платы 3 на период до 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составляет 258 846,03 доллара США, без учета НДС, а на период с 25.03.2012 г. по 24.03.2013 г. - 258 846,03 доллара США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора.
Все платежи по Договору, за исключением дополнительной арендной платы 2, были номинированы в долларах США и подлежали оплате по курсу доллара США к российскому рублю, установленному ЦБ РФ на дату платежа (п. 5.6 Договора).
Исполнение Арендатором обязательств по Договору было обеспечено банковской гарантией на сумму 10 000 000 долларов США переданной Арендодателю, а также обеспечительным платежом в размере рублевого эквивалента 5 747 568,48 долларов США, без учета НДС, который Арендатор внес на счет Арендодателя.
Как указано в иске, в предварительном договоре, заключенном 25.10.2006 г., Арендатор и Арендодатель согласовали существенные условия основного Договора, к которым в силу ст. 654 ГК РФ относится арендная плата. Арендатор не мог изменить согласованные условия Предварительного договора или отказаться от заключения основного Договора.
При определении порядка исчисления арендной платы Арендатор согласился на номинирование платежей в долларах США, учитывая финансово-экономическую ситуацию, сложившуюся к моменту согласования условий о порядке исчисления арендной платы:
- - динамика изменения курса доллара США к рублю РФ, существовавшая в течение длительного периода, предшествующего заключению Предварительного договора, была незначительной; за последние пять лет, предшествующие заключению Предварительного договора, официальный курс доллара США не превышал 32 рубля;
- - на момент заключения Краткосрочного договора официальный курс доллара США составил 26,0 руб., а на момент подписания Договора - 31,5 руб.;
- - наличие "валютного коридора", который предусматривал установление Банком России верхней и нижней границы курса рубля РФ по отношению к доллару США. Официальный курс рубля РФ устанавливался в пределах "валютного коридора", а в случае необходимости Банк России корректировал курс рубля путем "валютных интервенций".
Таким образом, несущественное колебание курса рубля РФ по отношению к доллару США при установленном Банком России "валютном коридоре" гарантировало правовую и экономическую определенность во взаимоотношениях Арендатора с Арендодателем.
Банк России с 10.11.2014 г. упразднил действовавший механизм курсовой политики, отменив интервал допустимых значений стоимости бивалютной корзины и регулярные интервенции на границах указанного интервала и за его пределами. (Решение Банка России от 10.11.2014 г. "О параметрах курсовой политики Банка России", опубликованной в "Вестнике Банка России" N 103 от 13.11.2014 г.)
Таким образом, Банк России установил иные правила, нежели те, из которых Стороны исходили при определении условий Договора, перестал существовать "валютный коридор", что не позволяет Арендатору рассчитывать свои расходы по внесению арендной платы.
В декабре 2014 г. курс доллара США к рублю РФ вырос в 2,5 раза по сравнению с курсом доллара США к рублю РФ, который существовал на момент согласования условий о порядке исчисления арендной платы. Прогнозировать поведение курса доллара США к рублю РФ, в настоящее время невозможно из-за введения в отношении России режима экономических санкций. Как следствие, невозможно прогнозировать и стоимость аренды, которая подлежит уплате Арендатором по Договору до 2019 года.
Отмена Банком России "валютного коридора" и введение в отношении России режима экономических санкций вносит в договорные взаимоотношения Арендатора и Арендодателя правовую и экономическую неопределенность.
Изменение экономической ситуации в конце 2014 года является непреодолимым для сторон Договора обстоятельством, которое находится вне контроля Сторон Договора и в связи, с чем истец просит суд о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между истцом и ответчиком.
Заявленное требование истца о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор" удовлетворению не подлежит исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, а в связи с существенным изменением обстоятельств изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- - из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из указанной нормы права следует, что для расторжения договора в судебном порядке необходимо наличие вышеназванных условий в совокупности, при отсутствии хотя бы одного из них, договор не может быть расторгнут.
В рассматриваемой ситуации истец связывает изменение обстоятельств и необходимость расторжения договора исключительно изменением курса валюты.
Заключая договор аренды, истец должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости.
Официальной денежной единицей в Российской Федерации является рубль и в соответствии с законодательством Российской Федерации о валютном регулировании соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, в связи с чем истец не мог также не знать о возможности изменения курса валют, которое могло бы повлечь для него наступление неблагоприятных последствий.
Изменение денежно-кредитной и валютной политики Правительства Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации не является существенным изменением обстоятельств, дающим право на расторжение договора.
Таким образом, повышение курса иностранной валюты в Российской Федерации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, в данном случае - ПАО "Вымпел-Коммуникации".
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В результате исследования представленных истцом в материалы дела доказательств, судом не установлено существенного изменения обстоятельств, в рамках требований статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могли бы повлечь расторжение договора, в связи с чем иск в части требования о расторжении договора удовлетворению не подлежит с оставлением в этой части госпошлины за истцом.
Заявленное требование истца о внесении изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор", дополнением абзаца 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США." подлежит удовлетворению исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли для осуществления платежа (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
В соответствии с п. 5.6 договора все платежи по Договору, за исключением дополнительной арендной платы 2, были номинированы в долларах США и подлежали оплате по курсу доллара США к российскому рублю, установленному ЦБ РФ на дату платежа.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Письмом от 10.11.2015 г. за исх. N б/н истец обратился к ответчику с предложением о внесение изменений в договор аренды нежилых помещений N АБ/ЭП/ВК-2009д от 25.08.2009 г., а именно в части определения в договоре курсовой "вилки", т.е. минимального или максимального курса, исходя из которого будет производится оплата.
Данное предложение истца ответчиком расценено, как предложение о снижение ставки арендной платы.
Согласно рекомендациям, данным в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия; установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления; такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции; изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
То есть, исходя из смысла указанного выше Письма при увеличение или уменьшении курса валют ставка арендной платы не меняется, так как стороны ее не увеличивают и не уменьшают, имеет место лишь исполнение договорных условий.
Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25, пункту 8 Постановления Пленума Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Размер перечисляемой платы не должен превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.
Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и значительное ее понижение может повлечь за собой значительный размер неосновательного обогащения/сбережения в виде арендной платы.
Из представленных экспертных заключений и других материалов дела следует, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом. От проведения судебной оценки стороны отказались.
На основании изложенного, в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон по договору, не внося изменений в размер арендной платы, суд считает возможным установить минимальный и максимальный эквивалент валюты путем внесения изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор", дополнением абзаца 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США". Устанавливая указанные пределы, суд исходил из предложений истца и отсутствия каких-либо вариантов возможной конвертации валюты со стороны ответчика.
Исходя из толкования условий договора, суд установил, что стороны могут вносить изменения его условий в части размера арендной платы, следовательно, при наличии оснований ставка арендной платы может быть изменена в соответствии с условиями договора и закона нарушении, следовательно, дополнение спорного пункта договора не нарушает права собственника.
При изложенных обстоятельствах в связи с частичным удовлетворением требований госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. относится на ответчика (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 421, 451 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 167 - 171, 173, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Внести изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор", дополнить абзац 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США".
В части требования о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор" в иске отказать.
Взыскать с Публичного акционерного общества "Тизприбор" (ОГРН 7707027024, ИНН 7707027024) в пользу Публичного акционерного общества "Вымпел-Коммуникации" (ОГРН 1027700166636, ИНН 7713076301) 6.000 руб. 00 коп. государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.
Судья
Т.Г.ГОЛОУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 01.02.2016 ПО ДЕЛУ N А40-83845/15-54-532
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2016 г. по делу N А40-83845/15-54-532
Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2015 г.
Решение изготовлено в полном объеме 01 февраля 2016 г.
Арбитражный суд в составе:
председательствующего судьи Голоушкиной Т.Г.
членов суда единолично
протокол вел секретарь судебного заседания Жиров А.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ПАО "Вымпел-Коммуникации"
к ответчику - ПАО "Тизприбор"
о расторжении договора
по делу N А40-232605/15-85-1978 по иску ПАО "Вымпел-Коммуникации" к ПАО "Тизприбор" об изменении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д
в заседании приняли участие:
- от истца: Щеглов Е.И. по дов. N 00499/15-Д04 от 29.06.2015 г., Хлескова Е.В. по дов. N 00483/15-Д04 от 25.06.2015 г., Рослова М.А. по дов. N 00500/15-Д04 от 29.06.2015 г.;
- от ответчика: Шумилов С.Н. по дов. от 06.07.2015 г.;
- установил:
Открытое акционерное общество "Вымпел-Коммуникации" (ныне - ПАО "Вымпел-Коммуникации", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу "Тизприбор" (ныне - ПАО "Тизприбор", ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между истцом и ответчиком, с 01.01.2016 г.
Определением от 16.07.2015 г. произведена замена истца Открытого акционерного общества "Вымпел-Коммуникации" на Публичное акционерное общество "Вымпел-Коммуникации".
Определением от 24.09.2015 г. произведена замена ответчика Акционерного общества "Тизприбор" на Публичное акционерное общество "Тизприбор".
Судом установлено, что ПАО "Вымпел-Коммуникации" по делу N А40-232605/15-85-1978 заявлено, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ (протокол от 29.12.2015 г.), требование о дополнении абзаца 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США.".
Определением от 11 декабря 2015 г. объединены дела N А40-83845/15-54-532 и N А40-232605/15-85-1978 в одно производство для совместного их рассмотрения, делу присвоен номер А40-83845/15-54-532.
Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, сослался на ст. ст. 450, 451 ГК РФ и указал, что Договор содержит "валютную оговорку", в соответствии с которой расчет арендной платы должен производиться по курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на дату очередного платежа. А поскольку изменение экономической ситуации существенно нарушило баланс интересов Сторон Договора, ставка по Договору в рублевом эквиваленте стала отличаться от сумм, ранее уплачиваемых Арендатором по Договору. Данное обстоятельство, по мнению истца, является основанием для расторжения договора аренды и/или внесением в него изменения.
Ответчик возразил против расторжения договора и внесения изменений в договор, указав, что истец не доказал наличие условий, предусмотренных законом, для расторжения или изменения договора, наличие убытков, истец несет риск
Истец утратил интерес к расторжению договора, направив иск о внесении в него изменений.
Ответчик так же указал, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, так как предложение о внесении изменений в договор в порядке, предусмотренном в договоре.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил.
Как следует из материалов дела 25.10.2006 г. между ОАО "Вымпел-Коммуникации" (Арендатор) и ЗАО "Тизприбор" (Арендодатель) был заключен предварительный договор N 02-09.06/ЭП о заключении договоров аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, вл. 2/4-6 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13 (далее - "Предварительный договор").
Во исполнение Предварительного договора Стороны заключили краткосрочный договор аренды нежилых помещений N ТЛ/ЭП/ВК-2007К от 25.03.2007 г. (далее - "Краткосрочный договор"), который продолжал действовать до заключения основного (долгосрочного) договора аренды.
25.08.2009 г. на условиях, определенных Предварительным договором, Арендатор и Арендодатель подписали договор аренды нежилых помещений N АБ/ЭП/ВК-2009д (далее - договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду нежилые помещения общей площадью 32 213,54 кв. м (далее - "помещения"), в том числе:
- - помещения площадью 28 045,58 кв. м (включая помещения кафетерия площадью 743,44 кв. м), расположенные в здании N 1 по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 (далее - "здание 1");
- - помещения площадью 4 167,96 кв. м, расположенные в здании N 2 по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская д. 2/4, стр. 13 (далее - "здание 2").
- помещения подземной парковки площадью 7 661 кв. м, расположенные на двух подземных уровнях здания 1 (далее - "парковка").
Здания 1 и 2 входят в состав единого централизованно управляемого комплекса - офисного центра класса А + "Эрмитаж Плаза" по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и д. 2/4, стр. 13 (далее - "Комплекс"). Общая арендуемая площадь помещений измерена и рассчитана согласно стандарту БОМА.
Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 02.10.2009 г., регистрационный номер 77-77-11/180/2009-644.
Договор вступает в силу в дату его государственной регистрации в ЕГРП и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору. Срок аренды составляет 10 лет с даты государственной регистрации Договора в ЕГРП (п. 2.2 договора).
На момент заключения Договора все перечисленные помещения находились во владении и пользовании Арендатора на основании Краткосрочного договора, что зафиксировано в ст. 1 Договора и подтверждается актами приема-передачи от 07.10.2007 г. и от 25.03.2007 г.
В соответствии с п. 5.1. договора арендная плата по Договору складывается из:
- - базовой ставки арендной платы (п. 5.2 Договора);
- - дополнительной арендной платы 1 (п. 5.3 Договора);
- - дополнительной арендной платы 2 (п. 5.4 Договора);
- - дополнительной арендной платы 3 (п. 5.5 Договора).
Базовая ставка арендной платы (п. 5.2 Договора)
Размеры базовой ставки арендной платы за пользование помещениями были согласованы Сторонами в приложении N 11 к Договору.
Ставка базовой арендной платы за пользование помещениями в здании 1 с начала срока аренды по 24.03.2011 г. составляла 672,10 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год. Согласно п. 5.2.6 Договора начиная с 25.03.2011 г. базовая ставка арендной платы для здания 1 подлежала увеличению на основании динамики "Индекса потребительских цен", рассчитываемого в соответствии с бюллетенем, ежемесячно официально публикуемым Бюро трудовой статистики Министерства труда США, но не менее 1% год. При этом в период с 25.03.2012 г. по 24.03.2012 г. базовая ставка аренды за пользование помещениями в здании 1 должна была составлять не менее 678,82 доллара США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, о чем указано в приложении N 11 к Договору.
Ставка базовой арендной платы за пользование помещениями в здании 2 с начала срока аренды по 06.10.2009 г. составляла 614,82 доллара США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 07.10.2009 г. по 06.10.2011 г. - 695,82 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год. Согласно п. 5.2.6 Договора начиная с 07.10.2011 г. базовая ставка арендной платы для здания 2 подлежит увеличению на основании динамики "Индекса потребительских цен", рассчитываемого в соответствии с бюллетенем, ежемесячно официально публикуемым Бюро трудовой статистики Министерства труда США, но не менее 1% год. При этом на период с 07.10.2011 г. по 06.10.2012 г. базовая ставка аренды за пользование помещениями в здании 2 должна была составлять не менее 702,79 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, о чем указано в приложении N 11 к Договору.
Дополнительная арендная плата 1 (п. 5.3 Договора).
Дополнительная арендная плата 1 включает в себя операционные расходы (затраты Арендодателя на управление и эксплуатацию зданий и комплекса), а также обязательные платежи.
Базой для определения операционных расходов являются все расходы Арендодателя в связи с управлением и эксплуатацией зданий и комплекса, поддержанием их технического состояния в целом, включая расходы Арендодателя по предоставлению услуг, описанных в Приложении N 8 к Договору, вознаграждением Эксплуатирующей компании (которое составляет 15% от фактических эксплуатационных расходов за истекший календарный год срока аренды), а также расходами Арендодателя, связанными со страхованием рисков повреждения и уничтожения зданий или комплекса.
Размер операционных расходов за каждый истекший календарный год срока аренды рассчитывается на базе фактических расходов Арендодателя (Эксплуатирующей компании), понесенных в течение истекшего календарного срока аренды (далее - "фактические операционные расходы". Операционные расходы делятся на расчетные операционные расходы, которые уплачиваются Арендатором ежеквартально авансом и фактические операционные расходы. Минимальная ставка операционных расходов с даты начала срока аренды по 31.12.2009 г. составила 70 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади помещений в год (Приложение N 11 к Договору).
Ставка операционных расходов подлежит пересмотру Арендодателем с целью ее приведения в соответствие с фактической стоимостью работ и услуг, входящих в состав операционных расходов. При этом фактические операционные расходы не могут быть меньше минимальных операционных расходов. В случае если фактические операционные расходы по итогам прошедшего года будут превышать авансированные Арендатором расчетные операционные расходы, то разница подлежит зачету в счет оплаты следующего авансового квартального платежа, а если меньше - Арендатор должен доплатить Арендатору разницу.
В базу расчета обязательных платежей входят: налог на имущество (здание 1 и здание 2), как он определен в подп. 5.3.2.1 Договора; арендная плата за землю и/или налог на землю - земельные участки, которые относятся к комплексу и необходимы для его использования; стоимость проведения обязательных мероприятий Арендодателем в отношении помещений зданий и/или комплекса, в соответствии с требованиями муниципальных/государственных органов и организаций.
Обязательные платежи оплачиваются Арендатором ежеквартальными авансовыми платежами и подлежат ежегодному уточнению. Стандартная ставка обязательных платежей за 1 кв. м общей арендуемой площади составляет 35 долларов США, без учета НДС (приложение N 11). Арендодатель вправе потребовать от Арендатора соответствующего увеличения арендных платежей в случаях, предусмотренных подп. 5.3.2.2 Договора. В случае, если сумма обязательных платежей, фактически уплаченных Арендодателем по итогам года, превысит сумму авансированных Арендатором обязательных платежей, то последний производит доплату, а если сумма окажется меньше, то разница засчитывается в счет оплаты обязательных платежей за следующий год.
Дополнительная арендная плата 2 (п. 5.4 Договора).
Дополнительная арендная плата 2 определяется расчетным путем и состоит из стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных Арендатором в помещениях, помещениях парковки и в комплексе за истекший оплачиваемый месяц срока аренды (подп. 5.4.1 Договора).
Дополнительная арендная плата 3 (п. 5.5 Договора)
Дополнительная арендная плата 3 является платой за аренду помещений парковки. Ежеквартальный платеж в счет дополнительной арендной платы 3 на период до 24.03.2011 г. составляет 254 689,95 долларов США, без учета НДС. Начиная с 25.03.2011 г. ставка дополнительной арендной платы 3 и ежеквартальный платеж в счет данной арендной платы подлежат ежегодному увеличению в соответствии с положениями п. 5.2.6 Договора. При этом минимальная ставка дополнительной арендной платы 3 составляет 132,98 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади парковки в год.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.04.2010 г. в Договор были внесены изменения, касающиеся увеличения арендуемой площади за счет дополнительных помещений в здании 1. Общая арендуемая площадь помещений составила 32 362,75 кв. м. Стороны также внесли в Приложение N 11 следующие изменения:
- - общая арендуемая площадь помещений составляет 32 362,75 кв. м, в т.ч. 28 194, 79 кв. м в здании 1 и 4 167,96 кв. м в здании 2;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 1 (с учетом кафетерия) на период с даты начала срока аренды по 24.03.2011 г. составила 672,10 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год; минимальная ставка базовой арендной платы на период с 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составила не менее 678,82 долларов США, без учета НДС, а фактическая ставка базовой арендной платы будет рассчитываться в соответствии с п. 5.2.6 Договора;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 2 на период с даты начала срока аренды до 06.10.2009 г. составила 614,82 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 07.10.2009 г. по 06.10.2011 г. - 695,82 долларов США, без учета НДС; минимальная ставка базовой арендной платы на период с 07.10.2011 г. по 06.10.2012 г. составила не менее 702,79 долларов США, без учета НДС, а фактическая ставка базовой арендной платы будет рассчитываться в соответствии с п. 5.2.6 Договора;
- - минимальная ставка дополнительной арендной платы 3 составила 132,98 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, и подлежала ежегодному увеличению с 25.03.2011 г. в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ежеквартальный платеж в счет дополнительной арендной платы 3 на период до 24.03.2011 г. составляет 254 689,95 доллара США, без учета НДС, и подлежал ежегодному увеличению с 25.03.2011 г. в соответствии с п. 5.6.2 Договора.
Дополнительным соглашением N 2 от 26.03.201 г. к Договору стороны с 01.01.2012 г. установили размер стандартной ставки обязательных платежей в размере 41,24 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м арендуемой площади помещений в год, а также договорились изложить Приложение N 11 в новой редакции. Стороны внесли в Приложение N 11 следующие изменения:
- - общая арендуемая площадь помещений составляет 32 362,75 кв. м, в т.ч. 28 194,79 кв. м в здании 1 и 4 167,96 кв. м в здании 2;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 1 (с учетом кафетерия) на период с 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составила 638,07 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 25.03.2012 г. по 24.03.2013 г. - 638,07 долларов США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ставка базовой арендной платы за пользование помещениями здания 2 на период с 07.10.2011 г. по 06.10.2012 г. составила 722,06 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 07.10.2012 г. по 06.10.2013 г. - 722,06 долларов США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ставка дополнительной арендной платы 3 на период с 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составила 135,15 долларов США, без учета НДС, за 1 кв. м общей арендуемой площади в год, а на период с 25.03.2012 г. по 24.03.2013 г. - 135,15 долларов США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора;
- - ежеквартальный платеж в счет дополнительной арендной платы 3 на период до 25.03.2011 г. по 24.03.2012 г. составляет 258 846,03 доллара США, без учета НДС, а на период с 25.03.2012 г. по 24.03.2013 г. - 258 846,03 доллара США, без учета НДС, и подлежала ежегодному увеличению в соответствии с п. 5.6.2 Договора.
Все платежи по Договору, за исключением дополнительной арендной платы 2, были номинированы в долларах США и подлежали оплате по курсу доллара США к российскому рублю, установленному ЦБ РФ на дату платежа (п. 5.6 Договора).
Исполнение Арендатором обязательств по Договору было обеспечено банковской гарантией на сумму 10 000 000 долларов США переданной Арендодателю, а также обеспечительным платежом в размере рублевого эквивалента 5 747 568,48 долларов США, без учета НДС, который Арендатор внес на счет Арендодателя.
Как указано в иске, в предварительном договоре, заключенном 25.10.2006 г., Арендатор и Арендодатель согласовали существенные условия основного Договора, к которым в силу ст. 654 ГК РФ относится арендная плата. Арендатор не мог изменить согласованные условия Предварительного договора или отказаться от заключения основного Договора.
При определении порядка исчисления арендной платы Арендатор согласился на номинирование платежей в долларах США, учитывая финансово-экономическую ситуацию, сложившуюся к моменту согласования условий о порядке исчисления арендной платы:
- - динамика изменения курса доллара США к рублю РФ, существовавшая в течение длительного периода, предшествующего заключению Предварительного договора, была незначительной; за последние пять лет, предшествующие заключению Предварительного договора, официальный курс доллара США не превышал 32 рубля;
- - на момент заключения Краткосрочного договора официальный курс доллара США составил 26,0 руб., а на момент подписания Договора - 31,5 руб.;
- - наличие "валютного коридора", который предусматривал установление Банком России верхней и нижней границы курса рубля РФ по отношению к доллару США. Официальный курс рубля РФ устанавливался в пределах "валютного коридора", а в случае необходимости Банк России корректировал курс рубля путем "валютных интервенций".
Таким образом, несущественное колебание курса рубля РФ по отношению к доллару США при установленном Банком России "валютном коридоре" гарантировало правовую и экономическую определенность во взаимоотношениях Арендатора с Арендодателем.
Банк России с 10.11.2014 г. упразднил действовавший механизм курсовой политики, отменив интервал допустимых значений стоимости бивалютной корзины и регулярные интервенции на границах указанного интервала и за его пределами. (Решение Банка России от 10.11.2014 г. "О параметрах курсовой политики Банка России", опубликованной в "Вестнике Банка России" N 103 от 13.11.2014 г.)
Таким образом, Банк России установил иные правила, нежели те, из которых Стороны исходили при определении условий Договора, перестал существовать "валютный коридор", что не позволяет Арендатору рассчитывать свои расходы по внесению арендной платы.
В декабре 2014 г. курс доллара США к рублю РФ вырос в 2,5 раза по сравнению с курсом доллара США к рублю РФ, который существовал на момент согласования условий о порядке исчисления арендной платы. Прогнозировать поведение курса доллара США к рублю РФ, в настоящее время невозможно из-за введения в отношении России режима экономических санкций. Как следствие, невозможно прогнозировать и стоимость аренды, которая подлежит уплате Арендатором по Договору до 2019 года.
Отмена Банком России "валютного коридора" и введение в отношении России режима экономических санкций вносит в договорные взаимоотношения Арендатора и Арендодателя правовую и экономическую неопределенность.
Изменение экономической ситуации в конце 2014 года является непреодолимым для сторон Договора обстоятельством, которое находится вне контроля Сторон Договора и в связи, с чем истец просит суд о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между истцом и ответчиком.
Заявленное требование истца о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор" удовлетворению не подлежит исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, а в связи с существенным изменением обстоятельств изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- - из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из указанной нормы права следует, что для расторжения договора в судебном порядке необходимо наличие вышеназванных условий в совокупности, при отсутствии хотя бы одного из них, договор не может быть расторгнут.
В рассматриваемой ситуации истец связывает изменение обстоятельств и необходимость расторжения договора исключительно изменением курса валюты.
Заключая договор аренды, истец должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости.
Официальной денежной единицей в Российской Федерации является рубль и в соответствии с законодательством Российской Федерации о валютном регулировании соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, в связи с чем истец не мог также не знать о возможности изменения курса валют, которое могло бы повлечь для него наступление неблагоприятных последствий.
Изменение денежно-кредитной и валютной политики Правительства Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации не является существенным изменением обстоятельств, дающим право на расторжение договора.
Таким образом, повышение курса иностранной валюты в Российской Федерации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, в данном случае - ПАО "Вымпел-Коммуникации".
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В результате исследования представленных истцом в материалы дела доказательств, судом не установлено существенного изменения обстоятельств, в рамках требований статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могли бы повлечь расторжение договора, в связи с чем иск в части требования о расторжении договора удовлетворению не подлежит с оставлением в этой части госпошлины за истцом.
Заявленное требование истца о внесении изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор", дополнением абзаца 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США." подлежит удовлетворению исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли для осуществления платежа (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
В соответствии с п. 5.6 договора все платежи по Договору, за исключением дополнительной арендной платы 2, были номинированы в долларах США и подлежали оплате по курсу доллара США к российскому рублю, установленному ЦБ РФ на дату платежа.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Письмом от 10.11.2015 г. за исх. N б/н истец обратился к ответчику с предложением о внесение изменений в договор аренды нежилых помещений N АБ/ЭП/ВК-2009д от 25.08.2009 г., а именно в части определения в договоре курсовой "вилки", т.е. минимального или максимального курса, исходя из которого будет производится оплата.
Данное предложение истца ответчиком расценено, как предложение о снижение ставки арендной платы.
Согласно рекомендациям, данным в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия; установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления; такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции; изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
То есть, исходя из смысла указанного выше Письма при увеличение или уменьшении курса валют ставка арендной платы не меняется, так как стороны ее не увеличивают и не уменьшают, имеет место лишь исполнение договорных условий.
Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25, пункту 8 Постановления Пленума Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Размер перечисляемой платы не должен превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.
Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и значительное ее понижение может повлечь за собой значительный размер неосновательного обогащения/сбережения в виде арендной платы.
Из представленных экспертных заключений и других материалов дела следует, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом. От проведения судебной оценки стороны отказались.
На основании изложенного, в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон по договору, не внося изменений в размер арендной платы, суд считает возможным установить минимальный и максимальный эквивалент валюты путем внесения изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор", дополнением абзаца 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США". Устанавливая указанные пределы, суд исходил из предложений истца и отсутствия каких-либо вариантов возможной конвертации валюты со стороны ответчика.
Исходя из толкования условий договора, суд установил, что стороны могут вносить изменения его условий в части размера арендной платы, следовательно, при наличии оснований ставка арендной платы может быть изменена в соответствии с условиями договора и закона нарушении, следовательно, дополнение спорного пункта договора не нарушает права собственника.
При изложенных обстоятельствах в связи с частичным удовлетворением требований госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. относится на ответчика (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 421, 451 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 167 - 171, 173, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Внести изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор", дополнить абзац 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
"В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США".
В части требования о расторжении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 N АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО "Вымпел-Коммуникации" и ПАО "Тизприбор" в иске отказать.
Взыскать с Публичного акционерного общества "Тизприбор" (ОГРН 7707027024, ИНН 7707027024) в пользу Публичного акционерного общества "Вымпел-Коммуникации" (ОГРН 1027700166636, ИНН 7713076301) 6.000 руб. 00 коп. государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.
Судья
Т.Г.ГОЛОУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)