Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Определением в отношении застройщика была введена процедура банкротства, требование истца о передаче жилого помещения включено в реестр требований о передаче жилых помещений. Впоследствии истцом была получена выписка из ЕГРП, из которой следует, что право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано за другими лицами на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Матвиенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ивановой О.Н.
судей Гуревской Л.С., Горбачук Л.В.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к А.О., Н.С., Обществу с ограниченной ответственностью "СибИнвест" о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, истребовании квартиры из чужого незаконного владения
по апелляционной жалобе истца К.
на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 января 2017 года.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Гуревской Л.С., объяснения представителя К. - С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, А.О., Н.С., представителя А.О., Н.С. - М., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
установила:
в обоснование исковых требований указано, что Дата изъята между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого явилась совместная деятельность участников на строительство многоэтажного жилого дома <адрес изъят>, и оформления на К. двухкомнатной квартиры, строительный номер Номер изъят, площадью 60,4 кв. м, в том числе 8 кв. м площади балконов, на 6 этаже дома, расположенного <адрес изъят> Стоимость объекта долевого строительства по договору составила 1 872 400 руб. Оплата истцом за внесена в полном объеме.
Дополнительным соглашением от Дата изъята в п. 1 договора Дата изъята внесены изменения в номер подлежащего передаче жилого помещения: квартира Номер изъят а также уточнена площадь подлежащего передаче жилого помещения.
12.03.2015 между К. и ООО "Торговый дом ИЗКВ" подписан акт приема-передачи указанного жилого помещения.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.08.2016 в отношении ООО "Торговый дом ИЗКВ" введена процедура банкротства - внешнее управление, дело Номер изъят.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.01.2016 требование К. о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры, строительный номер 23, общей площадью 60,4 кв. м, в том числе 8 кв. м площади балконов, на 6 этаже многоэтажного жилого дома, расположенного <адрес изъят>, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Торговый дом ИЗКВ".
27.07.2016 К. получена выписка из ЕГРП, из которой ей стало известно, что 07.07.2016 внесена запись о регистрации права собственности на указанное жилое помещение за иными лицами: А.О. и Н.С.
К. стало известно, что спорное жилое помещение до 07.07.2016 находилось в собственности ООО "СибИнвест" на основании договора на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012 г., заключенного между ООО "Торговый дом ИЗКВ", именуемое по тексту указанного договора "Заказчик", "Цедент", в лице директора А.Н. и ООО "СибИнвест", именуемом по тексту договора "Генподрядчик", "Цессионарий", в лице генерального директора Д.
В соответствии с п. 1.1 указанного договора Генподрядчик обязался выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами следующие работы: застройка земельного участка (территория бывшего ИВВАИУ), расположенного <адрес изъят> с кадастровым Номер изъят, в соответствии с условиями настоящего договора, заданием Заказчика, технической документацией и сметой в сроки, установленные укрупненным графиком строительных работ, а заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат согласно договору.
Из п. 2.2 заключенного между сторонами вышеуказанного договора следовало, что на момент его подписания цедент уступил, а цессионарий принял вещные права на приобретение (переход) права собственности в отношении всех объектов недвижимого имущества, возводимых в границах земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора, в том числе объектов незавершенного строительства, существующих на земельном участке на момент подписания настоящего договора.
Дополнительным соглашением к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 01.12.2013 г. стороны внесли изменения в п. 1.3 договора, дополнив его перечнем квартир, на которые ООО "СибИнвест" приобретет право собственности после завершения строительства дома, среди которых указана квартира N 23 (в настоящий момент квартира N 21).
В отношении указанной квартиры ранее Дата изъята, ООО "Торговый дом ИЗКВ" был заключен договор долевого участия в строительстве с К.
Истец просила признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 29.06.2016 года, заключенный между ООО "СибИнвест" и А.О., Н.С.; истребовать у А.О., Н.С. из чужого незаконного владения в пользу К. квартиру Номер изъят, расположенную на 6 этаже жилого дома <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят.
Решением суда от 17 января 2017 года в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить. В жалобе заявитель обращает внимание на то, что требования по настоящему иску не могли быть рассмотрены до разрешения иска К. к ООО "Торговый дом ИЗКВ", ООО "СибИнвест" о признании недействительным пункта 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и ООО "СибИнвест", в части включения в перечень квартир, на которые последний приобретет право собственности квартиры Номер изъят В удовлетворении ходатайства о приостановлении ходатайства по делу, судом необоснованно отказано.
Относительно апелляционной жалобы поступили возражения от представителя ответчиков Ю.
Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел гражданское дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены не имеется.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения Дата изъята, заключенного между ООО "СибИнвест" и А.О., Н.С.; истребовании у А.О., Н.С. из чужого незаконного владения в пользу К. квартиры Номер изъят, расположенной на 6 этаже жилого дома <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят.
Позиция суда основана на верном применении и толковании норм материального права, регулирующих отношения в сфере договора поставки и обеспечения исполнения обязательств, нормы процессуального права при рассмотрении гражданского дела не нарушены.
Мотивы, по которым пришел суд к такому выводу, аргументировано изложены в обжалуемом судебном постановлении, содержащем соответствующие правовые нормы.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно частям 1, 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Из материалов дела следует и установлено судом, что 28.07.2009 г. между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого участники обязались совместно действовать и соединить свои вклады для долевого участия в строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией многоэтажного жилого дома <адрес изъят> и оформить право собственности К. на квартиру, строительный номер Номер изъят площадью 60,4 кв. м, в том числе 8 кв. м площади балконов, с коэффициентом, расположенную на 6 этаже; ООО "Торговый Дом ИЗКВ" - на все остальное здание (в том числе цокольный этаж) (п. 1.1 договора).
Разрешение на строительство ООО "Торговый дом ИЗКВ" получено до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, поэтому государственная регистрация указанного договора не была осуществлена, и в силу ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ на правоотношения сторон не распространяется действие настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 1.2 указанного договора участники обязуются предоставить в качестве вкладов в совместную деятельность: ООО "Торговый Дом ИЗКВ" - материалы, услуги, работы, денежные средства, К. - денежные средства в сумме 1 872 400 руб.; за установку охранно-пожарной сигнализации; за подготовку и оформление документов для регистрации права собственности на квартиру.
ООО "Торговый Дом ИЗКВ" гарантировало в соответствии с п. 1.2 договора отсутствие претензий третьих лиц на право собственности на указанную квартиру, а также то, что квартира не продана, не обещана быть проданной, не заложена, не состоит в споре с третьими лицами.
К. по договору внесена сумма в размере 1 872 400 руб., расчеты по договору произведены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (данные изъяты) справкой ООО "Торговый дом ИЗКВ" от 27.10.2015 года.
В соответствии с п. 4.2 договора ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязуется при условии выполнения К. обязательства, предусмотренного п. 3.1 настоящего договора, передать последней законченное строительством жилое помещение для чистовой отделки по дополнительному соглашению в срок до конца 3 квартала 2010 года, а К. обязуется произвести окончательную отделку квартиры (т.е. установить санфаянс и смесители, закончить внутреннюю электропроводку) для сдачи дома в эксплуатацию, в сроки общие для всего дома.
12.03.2015 г. между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве Дата изъята г., в соответствии с которым внесены изменения в п. 1.1 договора долевого участия в строительстве, который изложен в следующей редакции: участники обязуются совместно действовать и соединить свои вклады для долевого участия в строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией, 14-этажного жилого дом (в том числе с цокольным этажом) <адрес изъят> и оформления право собственности К. на 2-комнатную квартиру Номер изъят, общей площадью 58,2 кв. м, жилой площади - 31,8 кв. м и 7,4 кв. м площади балкона с коэффициентом 0,3, расположенную на 6 этаже, кадастровый Номер изъят; ООО "Торговый Дом ИЗКВ" - на все остальное здание (в том числе цокольный этаж).
12.03.2015 г. ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. подписан акт приема-передачи законченной строительством квартиры Номер изъят, расположенной на 6 этаже, общей площадью 58,2 кв. м, жилой площади - 31,8 кв. м и 7,4 кв. м площади балкона, 13-этажного жилого дома (в том числе с цокольным этажом) <адрес изъят>.
Из определения Арбитражного суда Иркутской области от 15.01.2016 г. по делу Номер изъят по заявлению Т. о признании ООО "Торговый дом ИЗКВ" несостоятельным (банкротом), которым требования К. о передаче жилого помещения - 2-комнатной квартиры, строительный номер Номер изъят, общей площадью 60,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> включены в реестр требований кредиторов ООО "Торговый дом ИЗКВ" о передаче жилых помещений, следует, что ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнены, квартира по акту приема-передачи в установленном законом порядке заявителю не передана.
В Управление Росреестра по Иркутской области для регистрации права собственности на спорную квартиру К. не обращалась.
27.07.2016 г. К. из федерального информационного ресурса Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой собственниками спорного жилого помещения, площадью 58,2 кв. м, расположенного <адрес изъят> являются А.О., Н.С. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу положений ст. ст. 301, 302 ГК РФ, и разъяснений. Содержащихся в абз. 2 п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, по виндикационному иску не владеющий собственник должен доказать, что ему принадлежит право собственности на спорное имущество, а ответчик является незаконным владельцем, у которого находится имущество и который не имеет правового основания для его удержания.
22.02.2012 между ООО "Торговый дом ИЗКВ" ("Заказчик" и "Цедент") и ООО "СибИнвест" ("Генподрядчик" и "Цессионарий") был заключен договор на строительство группы жилых многоквартирных домов, являющийся смешанным договором и содержащий в себе элементы договора строительного подряда, а также договора уступки права требования (цессии), по условиям которого ООО "СибИнвест" обязуется выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами следующие работы: застройка земельного участка (территория бывшего ИВВАИУ), расположенного <адрес изъят>, с кадастровым Номер изъят, в соответствии с условиями настоящего договора, заданием заказчика, технической документацией и сметой в сроки, предусмотренные укрупненным графиком строительных работ, а ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат (п. 1.1 договора).
В соответствии с разделом 2 указанного договора ООО "Торговый дом ИЗКВ" уступил, а ООО "СибИнвест" принял вещные права по приобретению (переходу) права собственности в отношении всех объектов договора, в том числе, объектов незавершенного строительства, существующих на земельном участке на момент подписания договора.
10% площадей, возникших по результатам строительства жилья, ООО "СибИнвест" передает в собственность ООО "Торговый дом ИЗКВ" и 15% площадей - в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице заказчика, после завершения строительства и ввода жилья в эксплуатацию (п. 2.3 договора).
ООО "Торговый дом ИЗКВ" гарантирует, что строящиеся объекты недвижимости не будут являться предметом залога или иного обременения прав третьих лиц (п. 2.4 договора).
01.12.2013 г. между ООО "Торговый Дом ИЗКВ" ("Заказчик" и "Цедент") и ООО "СибИнвест" ("Генподрядчик" и "Цессионарий") было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым внесены изменения в предмет договора. Так, согласно п. 1.2 дополнительного соглашения, 10% площадей, возникших по результатам строительства жилья, Генподрядчик передает в собственность непосредственно Заказчика и 15% площадей, возникших по результатам строительства жилья, Генподрядчик передает в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице Заказчика, после завершения такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию.
В пункте 1.3 дополнительного соглашения стороны согласовали перечень квартир, на которые приобретает право собственности Генподрядчик, т.е. ООО "СибИнвест". В данный перечень включена квартира <адрес изъят>
18.02.2016 г. ООО "СибИнвест" получено свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, площадью 58,2 кв. м, расположенную <адрес изъят>.
Основанием для регистрации права собственности послужило дополнительное соглашение к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 01.12.2013 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2013 г., договор на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012 г., акт приема-передачи строительной площадки от 22.02.2012 г., решение СЗ N 01 Исполнительного комитета городского Совет депутатов трудящихся от 14.01.1960 г.
24.06.2016 г. между ООО "СибИнвест" (Продавец) и Н.С., А.О. (Покупатели) был подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому ООО "СибИнвест" обязалось передать в будущем в собственность Н.С., А.О. 2-комнатную квартиру, общей площадью 65,6 кв. м, включая балкон, площадь без балкона 58,2 кв. м, расположенную на 6 этаже 14-этажного дома <адрес изъят>.
29.06.2016 г. между ООО "СибИнвест" (Продавец) и А.О., Н.С. (Покупатели) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчики приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доли 2-комнатную квартиру, общей площадью 58,2 кв. м, не включая площадь балкона 7,4 кв. м, расположенную на 6 этаже 14-этажного дома <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят (п. 1 договора).
Согласно п. 3 договора, цена квартиры составила 2 500 000 руб., оплата которой подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 25.06.2016 на сумму 1 200 000 руб., 29.06.2016 на сумму 1 200 000 руб.
29.06.2016 г. ООО "СибИнвест" и А.С., Н.О. подписали акт приема-передачи квартиры.
Право общей долевой собственности по 1/2 доли зарегистрировано за А.С., Н.О. 07.07. (данные изъяты), о чем на договоре купли-продажи квартиры имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
Ответчиками 07.07.2016 г. получены свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, площадью 58,2 кв. м, расположенную <адрес изъят> (общая долевая собственность по 1/2 доли). Каких-либо существующих ограничений (обременений) права на данный объект не зарегистрировано.
Истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих возникновение у нее права собственности на спорное жилое помещение, тогда как согласно требованиям статьи 56 ГПК РФ такая обязанность возложена на нее.
Суд обоснованно не принял в качестве доказательства, подтверждающего право собственности истца на спорную квартиру, договор долевого участия в строительстве между истцом и ООО "Торговый дом ИЗКВ".
В связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для истребования у ответчиков спорного жилого помещения.
Руководствуясь п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168, п. 1 ст. 167, п. 1 ст. ст. 454, 550, 551 ГК РФ, учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности ООО "СибИнвест" в отношении спорной квартиры, возникшее вследствие исполнения им обязательств по договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012 года, дополнительного соглашения к указанному договору от 01.12.2013 года ни истцом, ни иными лицами не оспаривалось, при этом, на момент регистрации права собственности сведений в ЕГРП о наличии каких-либо обременений спорной квартиры в пользу третьих лиц не имелось, ответчики ООО "СибИнвест", Н.С., К. сведениями о заключении с истцом в отношении спорной квартиры договора долевого участия в строительстве не располагало, при таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 29.06.2016 года, заключенного между ООО "СибИнвест" и А.О., Н.С. недействительным, и для удовлетворения указанного иска.
Решение суда является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку они являются выражением несогласия с оценкой суда первой инстанции установленных обстоятельств и доказательств по делу, что не является основанием для отмены решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6232/2017
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Определением в отношении застройщика была введена процедура банкротства, требование истца о передаче жилого помещения включено в реестр требований о передаче жилых помещений. Впоследствии истцом была получена выписка из ЕГРП, из которой следует, что право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано за другими лицами на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. по делу N 33-6232/2017
Судья Матвиенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ивановой О.Н.
судей Гуревской Л.С., Горбачук Л.В.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к А.О., Н.С., Обществу с ограниченной ответственностью "СибИнвест" о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, истребовании квартиры из чужого незаконного владения
по апелляционной жалобе истца К.
на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 января 2017 года.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Гуревской Л.С., объяснения представителя К. - С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, А.О., Н.С., представителя А.О., Н.С. - М., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
установила:
в обоснование исковых требований указано, что Дата изъята между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого явилась совместная деятельность участников на строительство многоэтажного жилого дома <адрес изъят>, и оформления на К. двухкомнатной квартиры, строительный номер Номер изъят, площадью 60,4 кв. м, в том числе 8 кв. м площади балконов, на 6 этаже дома, расположенного <адрес изъят> Стоимость объекта долевого строительства по договору составила 1 872 400 руб. Оплата истцом за внесена в полном объеме.
Дополнительным соглашением от Дата изъята в п. 1 договора Дата изъята внесены изменения в номер подлежащего передаче жилого помещения: квартира Номер изъят а также уточнена площадь подлежащего передаче жилого помещения.
12.03.2015 между К. и ООО "Торговый дом ИЗКВ" подписан акт приема-передачи указанного жилого помещения.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.08.2016 в отношении ООО "Торговый дом ИЗКВ" введена процедура банкротства - внешнее управление, дело Номер изъят.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.01.2016 требование К. о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры, строительный номер 23, общей площадью 60,4 кв. м, в том числе 8 кв. м площади балконов, на 6 этаже многоэтажного жилого дома, расположенного <адрес изъят>, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Торговый дом ИЗКВ".
27.07.2016 К. получена выписка из ЕГРП, из которой ей стало известно, что 07.07.2016 внесена запись о регистрации права собственности на указанное жилое помещение за иными лицами: А.О. и Н.С.
К. стало известно, что спорное жилое помещение до 07.07.2016 находилось в собственности ООО "СибИнвест" на основании договора на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012 г., заключенного между ООО "Торговый дом ИЗКВ", именуемое по тексту указанного договора "Заказчик", "Цедент", в лице директора А.Н. и ООО "СибИнвест", именуемом по тексту договора "Генподрядчик", "Цессионарий", в лице генерального директора Д.
В соответствии с п. 1.1 указанного договора Генподрядчик обязался выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами следующие работы: застройка земельного участка (территория бывшего ИВВАИУ), расположенного <адрес изъят> с кадастровым Номер изъят, в соответствии с условиями настоящего договора, заданием Заказчика, технической документацией и сметой в сроки, установленные укрупненным графиком строительных работ, а заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат согласно договору.
Из п. 2.2 заключенного между сторонами вышеуказанного договора следовало, что на момент его подписания цедент уступил, а цессионарий принял вещные права на приобретение (переход) права собственности в отношении всех объектов недвижимого имущества, возводимых в границах земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора, в том числе объектов незавершенного строительства, существующих на земельном участке на момент подписания настоящего договора.
Дополнительным соглашением к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 01.12.2013 г. стороны внесли изменения в п. 1.3 договора, дополнив его перечнем квартир, на которые ООО "СибИнвест" приобретет право собственности после завершения строительства дома, среди которых указана квартира N 23 (в настоящий момент квартира N 21).
В отношении указанной квартиры ранее Дата изъята, ООО "Торговый дом ИЗКВ" был заключен договор долевого участия в строительстве с К.
Истец просила признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 29.06.2016 года, заключенный между ООО "СибИнвест" и А.О., Н.С.; истребовать у А.О., Н.С. из чужого незаконного владения в пользу К. квартиру Номер изъят, расположенную на 6 этаже жилого дома <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят.
Решением суда от 17 января 2017 года в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить. В жалобе заявитель обращает внимание на то, что требования по настоящему иску не могли быть рассмотрены до разрешения иска К. к ООО "Торговый дом ИЗКВ", ООО "СибИнвест" о признании недействительным пункта 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и ООО "СибИнвест", в части включения в перечень квартир, на которые последний приобретет право собственности квартиры Номер изъят В удовлетворении ходатайства о приостановлении ходатайства по делу, судом необоснованно отказано.
Относительно апелляционной жалобы поступили возражения от представителя ответчиков Ю.
Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел гражданское дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены не имеется.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения Дата изъята, заключенного между ООО "СибИнвест" и А.О., Н.С.; истребовании у А.О., Н.С. из чужого незаконного владения в пользу К. квартиры Номер изъят, расположенной на 6 этаже жилого дома <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят.
Позиция суда основана на верном применении и толковании норм материального права, регулирующих отношения в сфере договора поставки и обеспечения исполнения обязательств, нормы процессуального права при рассмотрении гражданского дела не нарушены.
Мотивы, по которым пришел суд к такому выводу, аргументировано изложены в обжалуемом судебном постановлении, содержащем соответствующие правовые нормы.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно частям 1, 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Из материалов дела следует и установлено судом, что 28.07.2009 г. между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого участники обязались совместно действовать и соединить свои вклады для долевого участия в строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией многоэтажного жилого дома <адрес изъят> и оформить право собственности К. на квартиру, строительный номер Номер изъят площадью 60,4 кв. м, в том числе 8 кв. м площади балконов, с коэффициентом, расположенную на 6 этаже; ООО "Торговый Дом ИЗКВ" - на все остальное здание (в том числе цокольный этаж) (п. 1.1 договора).
Разрешение на строительство ООО "Торговый дом ИЗКВ" получено до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, поэтому государственная регистрация указанного договора не была осуществлена, и в силу ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ на правоотношения сторон не распространяется действие настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 1.2 указанного договора участники обязуются предоставить в качестве вкладов в совместную деятельность: ООО "Торговый Дом ИЗКВ" - материалы, услуги, работы, денежные средства, К. - денежные средства в сумме 1 872 400 руб.; за установку охранно-пожарной сигнализации; за подготовку и оформление документов для регистрации права собственности на квартиру.
ООО "Торговый Дом ИЗКВ" гарантировало в соответствии с п. 1.2 договора отсутствие претензий третьих лиц на право собственности на указанную квартиру, а также то, что квартира не продана, не обещана быть проданной, не заложена, не состоит в споре с третьими лицами.
К. по договору внесена сумма в размере 1 872 400 руб., расчеты по договору произведены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (данные изъяты) справкой ООО "Торговый дом ИЗКВ" от 27.10.2015 года.
В соответствии с п. 4.2 договора ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязуется при условии выполнения К. обязательства, предусмотренного п. 3.1 настоящего договора, передать последней законченное строительством жилое помещение для чистовой отделки по дополнительному соглашению в срок до конца 3 квартала 2010 года, а К. обязуется произвести окончательную отделку квартиры (т.е. установить санфаянс и смесители, закончить внутреннюю электропроводку) для сдачи дома в эксплуатацию, в сроки общие для всего дома.
12.03.2015 г. между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве Дата изъята г., в соответствии с которым внесены изменения в п. 1.1 договора долевого участия в строительстве, который изложен в следующей редакции: участники обязуются совместно действовать и соединить свои вклады для долевого участия в строительстве в соответствии с проектно-сметной документацией, 14-этажного жилого дом (в том числе с цокольным этажом) <адрес изъят> и оформления право собственности К. на 2-комнатную квартиру Номер изъят, общей площадью 58,2 кв. м, жилой площади - 31,8 кв. м и 7,4 кв. м площади балкона с коэффициентом 0,3, расположенную на 6 этаже, кадастровый Номер изъят; ООО "Торговый Дом ИЗКВ" - на все остальное здание (в том числе цокольный этаж).
12.03.2015 г. ООО "Торговый дом ИЗКВ" и К. подписан акт приема-передачи законченной строительством квартиры Номер изъят, расположенной на 6 этаже, общей площадью 58,2 кв. м, жилой площади - 31,8 кв. м и 7,4 кв. м площади балкона, 13-этажного жилого дома (в том числе с цокольным этажом) <адрес изъят>.
Из определения Арбитражного суда Иркутской области от 15.01.2016 г. по делу Номер изъят по заявлению Т. о признании ООО "Торговый дом ИЗКВ" несостоятельным (банкротом), которым требования К. о передаче жилого помещения - 2-комнатной квартиры, строительный номер Номер изъят, общей площадью 60,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> включены в реестр требований кредиторов ООО "Торговый дом ИЗКВ" о передаче жилых помещений, следует, что ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнены, квартира по акту приема-передачи в установленном законом порядке заявителю не передана.
В Управление Росреестра по Иркутской области для регистрации права собственности на спорную квартиру К. не обращалась.
27.07.2016 г. К. из федерального информационного ресурса Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой собственниками спорного жилого помещения, площадью 58,2 кв. м, расположенного <адрес изъят> являются А.О., Н.С. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу положений ст. ст. 301, 302 ГК РФ, и разъяснений. Содержащихся в абз. 2 п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, по виндикационному иску не владеющий собственник должен доказать, что ему принадлежит право собственности на спорное имущество, а ответчик является незаконным владельцем, у которого находится имущество и который не имеет правового основания для его удержания.
22.02.2012 между ООО "Торговый дом ИЗКВ" ("Заказчик" и "Цедент") и ООО "СибИнвест" ("Генподрядчик" и "Цессионарий") был заключен договор на строительство группы жилых многоквартирных домов, являющийся смешанным договором и содержащий в себе элементы договора строительного подряда, а также договора уступки права требования (цессии), по условиям которого ООО "СибИнвест" обязуется выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами следующие работы: застройка земельного участка (территория бывшего ИВВАИУ), расположенного <адрес изъят>, с кадастровым Номер изъят, в соответствии с условиями настоящего договора, заданием заказчика, технической документацией и сметой в сроки, предусмотренные укрупненным графиком строительных работ, а ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат (п. 1.1 договора).
В соответствии с разделом 2 указанного договора ООО "Торговый дом ИЗКВ" уступил, а ООО "СибИнвест" принял вещные права по приобретению (переходу) права собственности в отношении всех объектов договора, в том числе, объектов незавершенного строительства, существующих на земельном участке на момент подписания договора.
10% площадей, возникших по результатам строительства жилья, ООО "СибИнвест" передает в собственность ООО "Торговый дом ИЗКВ" и 15% площадей - в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице заказчика, после завершения строительства и ввода жилья в эксплуатацию (п. 2.3 договора).
ООО "Торговый дом ИЗКВ" гарантирует, что строящиеся объекты недвижимости не будут являться предметом залога или иного обременения прав третьих лиц (п. 2.4 договора).
01.12.2013 г. между ООО "Торговый Дом ИЗКВ" ("Заказчик" и "Цедент") и ООО "СибИнвест" ("Генподрядчик" и "Цессионарий") было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым внесены изменения в предмет договора. Так, согласно п. 1.2 дополнительного соглашения, 10% площадей, возникших по результатам строительства жилья, Генподрядчик передает в собственность непосредственно Заказчика и 15% площадей, возникших по результатам строительства жилья, Генподрядчик передает в собственность Министерства обороны РФ, выступающего в лице Заказчика, после завершения такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию.
В пункте 1.3 дополнительного соглашения стороны согласовали перечень квартир, на которые приобретает право собственности Генподрядчик, т.е. ООО "СибИнвест". В данный перечень включена квартира <адрес изъят>
18.02.2016 г. ООО "СибИнвест" получено свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, площадью 58,2 кв. м, расположенную <адрес изъят>.
Основанием для регистрации права собственности послужило дополнительное соглашение к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 01.12.2013 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2013 г., договор на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012 г., акт приема-передачи строительной площадки от 22.02.2012 г., решение СЗ N 01 Исполнительного комитета городского Совет депутатов трудящихся от 14.01.1960 г.
24.06.2016 г. между ООО "СибИнвест" (Продавец) и Н.С., А.О. (Покупатели) был подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому ООО "СибИнвест" обязалось передать в будущем в собственность Н.С., А.О. 2-комнатную квартиру, общей площадью 65,6 кв. м, включая балкон, площадь без балкона 58,2 кв. м, расположенную на 6 этаже 14-этажного дома <адрес изъят>.
29.06.2016 г. между ООО "СибИнвест" (Продавец) и А.О., Н.С. (Покупатели) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчики приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доли 2-комнатную квартиру, общей площадью 58,2 кв. м, не включая площадь балкона 7,4 кв. м, расположенную на 6 этаже 14-этажного дома <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят (п. 1 договора).
Согласно п. 3 договора, цена квартиры составила 2 500 000 руб., оплата которой подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 25.06.2016 на сумму 1 200 000 руб., 29.06.2016 на сумму 1 200 000 руб.
29.06.2016 г. ООО "СибИнвест" и А.С., Н.О. подписали акт приема-передачи квартиры.
Право общей долевой собственности по 1/2 доли зарегистрировано за А.С., Н.О. 07.07. (данные изъяты), о чем на договоре купли-продажи квартиры имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
Ответчиками 07.07.2016 г. получены свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, площадью 58,2 кв. м, расположенную <адрес изъят> (общая долевая собственность по 1/2 доли). Каких-либо существующих ограничений (обременений) права на данный объект не зарегистрировано.
Истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих возникновение у нее права собственности на спорное жилое помещение, тогда как согласно требованиям статьи 56 ГПК РФ такая обязанность возложена на нее.
Суд обоснованно не принял в качестве доказательства, подтверждающего право собственности истца на спорную квартиру, договор долевого участия в строительстве между истцом и ООО "Торговый дом ИЗКВ".
В связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для истребования у ответчиков спорного жилого помещения.
Руководствуясь п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168, п. 1 ст. 167, п. 1 ст. ст. 454, 550, 551 ГК РФ, учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности ООО "СибИнвест" в отношении спорной квартиры, возникшее вследствие исполнения им обязательств по договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012 года, дополнительного соглашения к указанному договору от 01.12.2013 года ни истцом, ни иными лицами не оспаривалось, при этом, на момент регистрации права собственности сведений в ЕГРП о наличии каких-либо обременений спорной квартиры в пользу третьих лиц не имелось, ответчики ООО "СибИнвест", Н.С., К. сведениями о заключении с истцом в отношении спорной квартиры договора долевого участия в строительстве не располагало, при таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 29.06.2016 года, заключенного между ООО "СибИнвест" и А.О., Н.С. недействительным, и для удовлетворения указанного иска.
Решение суда является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку они являются выражением несогласия с оценкой суда первой инстанции установленных обстоятельств и доказательств по делу, что не является основанием для отмены решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Н.ИВАНОВА
Судьи
Л.В.ГОРБАЧУК
Л.С.ГУРЕВСКАЯ
О.Н.ИВАНОВА
Судьи
Л.В.ГОРБАЧУК
Л.С.ГУРЕВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)