Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шатлык" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 марта 2016 года, принятое по делу N А65-26345/2015 (судья Юшков А.Ю.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Шатлык", г. Казань (ОГРН 1021603066891, ИНН 1656006706),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя Давыдова Артема Викторовича,
о признании недействительными открытые аукционные торги по продаже размера ежегодной арендной платы нежилого помещения площадью 163,8 кв. м, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Светлая, д. 24,
Общество с ограниченной ответственностью "Шатлык" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании недействительными открытых аукционных торгов по продаже размера ежегодной арендной платы нежилого помещения площадью 163,8 кв. м, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Светлая, д. 24.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" организовало торги по продаже размера ежегодной арендной платы объектов муниципального нежилого фонда в том числе по лоту N 6 (нежилое помещение площадью 163,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Светлая, д. 24.
Победителем торгов по лоту N 6 объявлен Давыдов А.В.
На основании протокола о результатах аукциона от 16.10.2015, между ответчиком (арендодатель) и Давыдовым А.В. (третье лицо) заключен договор аренды N 8581-95, согласно которому арендатору в аренду сроком на 5 лет были переданы нежилые помещения 1 этажа: N N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 3, 3а, 4-8, 10-14, 14а, 15, инвентарный номер 50К.2-6277/1-I, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24 общей площадью 163,8 кв. м.
Требования истца по оспариванию проведенных торгов мотивированы нарушением прав истца как арендатора спорного имущества, владеющего помещениями на основании действующего договора аренды, действия ответчика привели к ограничению конкуренции на торгах.
Истец полагает, что он как арендатор спорного имущества является заинтересованным лицом, права которого затрагиваются проведением оспариваемых торгов, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Поскольку по смыслу указанных норм основанием для признания публичных торгов недействительными может являться не любое допущенное при их проведении нарушение, при рассмотрении иска об их оспаривании суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, то есть повлияли ли они на определение результата торгов и повлекли ли за собой нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения аукционов на право заключения таких договоров.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что согласно договора купли-продажи от 09.05.1994 г. N 17, на основании протокола о результатах аукциона от 18.02.1994 г. N 2 ответчик приобрел у Комитета по управлению коммунальным имуществом г. Казани право аренды помещения кафе "Шатлык" сроком на 25 лет по ул. Светлая, 24.
На основании договора купли-продажи от 09.05.1994 г. N 17 был оформлен договор аренды от 09.05.1994 г. N 2950 сроком по 09.05.2019 г. на нежилые помещения площадью 158 кв. м, расположенные по адресу ул. Светлая, 24.
В дальнейшем между сторонами заключен договор аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997 г. (л.д. 15), по условиям которого ответчик (арендодатель) сдал, а истец (арендатор) принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24 общей площадью 158 кв. м для размещения предприятия общественного питания, срок аренды установлен с 01.08.1997 г. по 01.05.2019 г.
Во исполнение постановления Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 07.03.2007 г. N 440 арендуемое ответчиком помещение было внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" 22.11.2007 г.
ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 1543-Л от 01.09.2011 г. (л.д. 92), согласно которому арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилые помещения 1 этажа N N 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, инвентарный N 6277-2H назначение нежилое, общая площадь 164,7 кв. м, расположенные по адресу ул. Светлая, д. 24, общей площадью 164,7 кв. м, цель использования под кафе, срок аренды установлен по 31.07.2012 г.
В связи с переходом права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24, к муниципальному образованию г. Казани, сторонами 16.01.2012 было заключено дополнительное соглашение N 1 (л.д. 102) к договору аренды от 01.09.2011 г. N 1543-Л, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1 этажа N N 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, инвентарный номер 50К.2-6277/1-I назначение нежилое, общая площадь 164,7 кв. м, расположенные по адресу ул. Светлая, д. 24, общей площадью 163,8 кв. м, цель использования под кафе, срок аренды установлен по 31.07.2012 г.
В связи с окончанием срока действия договора, истец и ответчик без проведения аукционных торгов подписали новый договор аренды от 28.02.2013 г. N 8238-94 (л.д. 106), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1 этажа: N N 1,1а, 1б, 2, 2а, 3, 3а, 4-8, 10-15, 14а, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24 для размещения кафе общей площадью 163,8 кв. м сроком по 01.07.2015 г.
Согласно п. 2.2 договора от 28.02.2013 г. дата возврата имущества 01.07.2015 г.
В силу п. 2.5 договора от 28.02.2013 г. действие договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в п. 2.2 договора. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.
Истец направил в адрес ответчика письмо от 09.06.2015 г. N 8642/кзио-исх., которым уведомил его, что заключение договоров в отношении муниципального имущества возможно только по результатам проведения торгов на право заключения соответствующих договоров.
Таким образом, Комитет в вышеуказанном письме выразил свое волеизъявление на прекращение договорных правоотношений.
Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции" при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 года N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Судом установлено, что помещения, являвшиеся предметом договора аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997 г. площадью 158 кв. м, являлись предметом договора аренды N 1 543-Л от 01.09.2011 г. (площадь 164,7 кв. м), дополнительного соглашения N 1 от 16.01.2012 г. (площадь 163,8 кв. м), и, в последующем, договора от 28.02.2013 г. N 8238-94 (площадь 163,8 кв. м).
Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Следовательно, участники спорных правоотношений, заключив новый договор, по собственной воле отказались от исполнения условий прежнего договора и приступили к исполнению условий нового договора.
В силу данного обстоятельства заключение нового договора аренды в отношении одного и того же имущества, прекращало обязательства сторон по ранее заключенному договору и порождало обязательства по вновь заключенному договору, в том числе в отношении срока аренды и размера арендной платы.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что договор аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997, на который ссылается ответчик, прекратил свое действие в связи заключением ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (как новым собственником арендуемых ответчиком помещений) и ответчиком договора аренды N 1543-Л от 01.09.2011, которым его стороны установили новые сроки аренды и размер арендной платы.
Данный вывод не противоречит положениям п. 1 ст. 617 ГК РФ, поскольку в данном случае истцом как арендатором и новым собственником нежилых помещений было реализовано право на заключение нового договора аренды, юридически прекратившего действие ранее заключенного договора аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997.
Судом исследован договор аренды N 2950 от 09.05.1994 г., срок которого согласно п. 1.2 до 09.05.2014 г. Данный договор заключен на основании договора купли-продажи N 17 от 09.05.1994 г. Соответственно, договор купли-продажи N 17 от 09.05.1994 г. о продаже права на заключение договора аренды кафе "Шатлык" сроком на 25 лет прекращен заключением нового договора аренды N 2950 от 09.05.1994 г. с иными условиями. Законом не предусмотрено наличие нескольких одновременно действующих договоров аренды на одно и тоже имущество.
Срок действия договора аренды N 8238-94 от 28.02.2013 г. истек 01.07.2015 г.
Из направленного в адрес истца письма от 09.06.2015 г. определенно усматривается отказ арендодателя продлевать договорные отношения с истцом по истечении срока спорного договора.
По смыслу части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что договор аренды прекратился.
При таких обстоятельствах и в соответствии с пунктом 3 статьи 425 и пунктом 1 статьи 610 ГК РФ истечение срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему. В связи с чем судом первой инстанции правомерно была применена норма п. 1 ст. 621 ГК РФ, а не положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку арендодатель письменно возражал против возобновления договора аренды, что подтверждается письмом Комитета от 09.06.2015 г.
Учитывая изложенное, ответчик правомерно выставил на аукцион от 18.02.1994 г. N 2, право аренды помещения кафе "Шатлык" сроком на 25 лет по ул. Светлая, 24 и доводы истца о недействительности торгов являются несостоятельными.
Иных доводов о незаконности торгов, кроме наличия действующего договора аренды истцом не указано, а судом не установлено.
Помимо этого, как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, судом установлено, что истец не воспользовался соответствующим способом защиты преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
С учетом изложенного суд обоснованно отказал в признании оспариваемых торгов недействительными.
Кроме того, согласно протоколу N 1 постоянно действующей комиссии по организации проведению торгов рассмотрения заявок на участие в аукционе на лот N 6 была подана заявка и самим истцом, которое принимало участие в торгах наравне с другими участниками и имело возможность стать победителем торгов.
В порядке ст. 449 ГК РФ основанием для признания торгов недействительными может выступить лишь нарушении процедуры (правил) проведения торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом.
Истец в порядке ст. 65 АПК РФ не доказал факт наличия каких-либо нарушений порядка и условий проведения оспариваемых торгов.
Таким образом, в данном случае отсутствуют предусмотренные ст. 8 ГК РФ основания для удовлетворения иска.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 марта 2016 года, принятое по делу N А65-26345/2015, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шатлык", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2016 N 11АП-5361/2016 ПО ДЕЛУ N А65-26345/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу N А65-26345/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шатлык" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 марта 2016 года, принятое по делу N А65-26345/2015 (судья Юшков А.Ю.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Шатлык", г. Казань (ОГРН 1021603066891, ИНН 1656006706),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя Давыдова Артема Викторовича,
о признании недействительными открытые аукционные торги по продаже размера ежегодной арендной платы нежилого помещения площадью 163,8 кв. м, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Светлая, д. 24,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Шатлык" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании недействительными открытых аукционных торгов по продаже размера ежегодной арендной платы нежилого помещения площадью 163,8 кв. м, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Светлая, д. 24.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" организовало торги по продаже размера ежегодной арендной платы объектов муниципального нежилого фонда в том числе по лоту N 6 (нежилое помещение площадью 163,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Светлая, д. 24.
Победителем торгов по лоту N 6 объявлен Давыдов А.В.
На основании протокола о результатах аукциона от 16.10.2015, между ответчиком (арендодатель) и Давыдовым А.В. (третье лицо) заключен договор аренды N 8581-95, согласно которому арендатору в аренду сроком на 5 лет были переданы нежилые помещения 1 этажа: N N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 3, 3а, 4-8, 10-14, 14а, 15, инвентарный номер 50К.2-6277/1-I, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24 общей площадью 163,8 кв. м.
Требования истца по оспариванию проведенных торгов мотивированы нарушением прав истца как арендатора спорного имущества, владеющего помещениями на основании действующего договора аренды, действия ответчика привели к ограничению конкуренции на торгах.
Истец полагает, что он как арендатор спорного имущества является заинтересованным лицом, права которого затрагиваются проведением оспариваемых торгов, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Поскольку по смыслу указанных норм основанием для признания публичных торгов недействительными может являться не любое допущенное при их проведении нарушение, при рассмотрении иска об их оспаривании суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, то есть повлияли ли они на определение результата торгов и повлекли ли за собой нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения аукционов на право заключения таких договоров.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что согласно договора купли-продажи от 09.05.1994 г. N 17, на основании протокола о результатах аукциона от 18.02.1994 г. N 2 ответчик приобрел у Комитета по управлению коммунальным имуществом г. Казани право аренды помещения кафе "Шатлык" сроком на 25 лет по ул. Светлая, 24.
На основании договора купли-продажи от 09.05.1994 г. N 17 был оформлен договор аренды от 09.05.1994 г. N 2950 сроком по 09.05.2019 г. на нежилые помещения площадью 158 кв. м, расположенные по адресу ул. Светлая, 24.
В дальнейшем между сторонами заключен договор аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997 г. (л.д. 15), по условиям которого ответчик (арендодатель) сдал, а истец (арендатор) принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24 общей площадью 158 кв. м для размещения предприятия общественного питания, срок аренды установлен с 01.08.1997 г. по 01.05.2019 г.
Во исполнение постановления Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 07.03.2007 г. N 440 арендуемое ответчиком помещение было внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" 22.11.2007 г.
ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 1543-Л от 01.09.2011 г. (л.д. 92), согласно которому арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилые помещения 1 этажа N N 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, инвентарный N 6277-2H назначение нежилое, общая площадь 164,7 кв. м, расположенные по адресу ул. Светлая, д. 24, общей площадью 164,7 кв. м, цель использования под кафе, срок аренды установлен по 31.07.2012 г.
В связи с переходом права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24, к муниципальному образованию г. Казани, сторонами 16.01.2012 было заключено дополнительное соглашение N 1 (л.д. 102) к договору аренды от 01.09.2011 г. N 1543-Л, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1 этажа N N 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, инвентарный номер 50К.2-6277/1-I назначение нежилое, общая площадь 164,7 кв. м, расположенные по адресу ул. Светлая, д. 24, общей площадью 163,8 кв. м, цель использования под кафе, срок аренды установлен по 31.07.2012 г.
В связи с окончанием срока действия договора, истец и ответчик без проведения аукционных торгов подписали новый договор аренды от 28.02.2013 г. N 8238-94 (л.д. 106), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1 этажа: N N 1,1а, 1б, 2, 2а, 3, 3а, 4-8, 10-15, 14а, расположенные по адресу г. Казань, ул. Светлая, д. 24 для размещения кафе общей площадью 163,8 кв. м сроком по 01.07.2015 г.
Согласно п. 2.2 договора от 28.02.2013 г. дата возврата имущества 01.07.2015 г.
В силу п. 2.5 договора от 28.02.2013 г. действие договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в п. 2.2 договора. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.
Истец направил в адрес ответчика письмо от 09.06.2015 г. N 8642/кзио-исх., которым уведомил его, что заключение договоров в отношении муниципального имущества возможно только по результатам проведения торгов на право заключения соответствующих договоров.
Таким образом, Комитет в вышеуказанном письме выразил свое волеизъявление на прекращение договорных правоотношений.
Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции" при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 года N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Судом установлено, что помещения, являвшиеся предметом договора аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997 г. площадью 158 кв. м, являлись предметом договора аренды N 1 543-Л от 01.09.2011 г. (площадь 164,7 кв. м), дополнительного соглашения N 1 от 16.01.2012 г. (площадь 163,8 кв. м), и, в последующем, договора от 28.02.2013 г. N 8238-94 (площадь 163,8 кв. м).
Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Следовательно, участники спорных правоотношений, заключив новый договор, по собственной воле отказались от исполнения условий прежнего договора и приступили к исполнению условий нового договора.
В силу данного обстоятельства заключение нового договора аренды в отношении одного и того же имущества, прекращало обязательства сторон по ранее заключенному договору и порождало обязательства по вновь заключенному договору, в том числе в отношении срока аренды и размера арендной платы.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что договор аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997, на который ссылается ответчик, прекратил свое действие в связи заключением ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (как новым собственником арендуемых ответчиком помещений) и ответчиком договора аренды N 1543-Л от 01.09.2011, которым его стороны установили новые сроки аренды и размер арендной платы.
Данный вывод не противоречит положениям п. 1 ст. 617 ГК РФ, поскольку в данном случае истцом как арендатором и новым собственником нежилых помещений было реализовано право на заключение нового договора аренды, юридически прекратившего действие ранее заключенного договора аренды коммунального имущества N 1714-4 от 01.08.1997.
Судом исследован договор аренды N 2950 от 09.05.1994 г., срок которого согласно п. 1.2 до 09.05.2014 г. Данный договор заключен на основании договора купли-продажи N 17 от 09.05.1994 г. Соответственно, договор купли-продажи N 17 от 09.05.1994 г. о продаже права на заключение договора аренды кафе "Шатлык" сроком на 25 лет прекращен заключением нового договора аренды N 2950 от 09.05.1994 г. с иными условиями. Законом не предусмотрено наличие нескольких одновременно действующих договоров аренды на одно и тоже имущество.
Срок действия договора аренды N 8238-94 от 28.02.2013 г. истек 01.07.2015 г.
Из направленного в адрес истца письма от 09.06.2015 г. определенно усматривается отказ арендодателя продлевать договорные отношения с истцом по истечении срока спорного договора.
По смыслу части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что договор аренды прекратился.
При таких обстоятельствах и в соответствии с пунктом 3 статьи 425 и пунктом 1 статьи 610 ГК РФ истечение срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему. В связи с чем судом первой инстанции правомерно была применена норма п. 1 ст. 621 ГК РФ, а не положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку арендодатель письменно возражал против возобновления договора аренды, что подтверждается письмом Комитета от 09.06.2015 г.
Учитывая изложенное, ответчик правомерно выставил на аукцион от 18.02.1994 г. N 2, право аренды помещения кафе "Шатлык" сроком на 25 лет по ул. Светлая, 24 и доводы истца о недействительности торгов являются несостоятельными.
Иных доводов о незаконности торгов, кроме наличия действующего договора аренды истцом не указано, а судом не установлено.
Помимо этого, как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, судом установлено, что истец не воспользовался соответствующим способом защиты преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
С учетом изложенного суд обоснованно отказал в признании оспариваемых торгов недействительными.
Кроме того, согласно протоколу N 1 постоянно действующей комиссии по организации проведению торгов рассмотрения заявок на участие в аукционе на лот N 6 была подана заявка и самим истцом, которое принимало участие в торгах наравне с другими участниками и имело возможность стать победителем торгов.
В порядке ст. 449 ГК РФ основанием для признания торгов недействительными может выступить лишь нарушении процедуры (правил) проведения торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом.
Истец в порядке ст. 65 АПК РФ не доказал факт наличия каких-либо нарушений порядка и условий проведения оспариваемых торгов.
Таким образом, в данном случае отсутствуют предусмотренные ст. 8 ГК РФ основания для удовлетворения иска.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 марта 2016 года, принятое по делу N А65-26345/2015, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шатлык", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)