Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от ООО "Торговая сеть "Ладья" - представитель Горева О.Ю. паспорт, доверенность от 31.08.2017;
- от ИП Захарова Г.П. - Захаров Г.П. паспорт, лично; представитель Диденко О.А. паспорт, доверенность от 20.05.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торговая сеть "Ладья"
на решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2017 года по делу N А41-38810/17, принятое судьей Бондарев М.Ю.,
по иску ИП Захарова Г.П.
к ООО "Торговая сеть "Ладья"
о взыскании,
установил:
индивидуальный предприниматель Захаров Герман Пангодоевич (далее - истец, ИП Захаров Г.П., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Ладья" (далее - ответчик, ООО "Торговая сеть "Ладья", общество) о взыскании 623 125 руб. задолженности по договору субаренды от 01.06.2016 N ДС1/2016, 413 067, 50 руб. неустойки и 997 000 руб. штрафа.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2017 года по делу N А41-38810/17 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 130).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Торговая сеть "Ладья" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "Торговая сеть "Ладья" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Захарова Г.П. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.06.2016 между ИП Захаровым Г.П. (арендатор) и ООО "Торговая сеть "Ладья" (субарендатор) заключен договор субаренды N ДС1/2016, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору нежилое помещение общей площадью 99,7 кв. м расположенные в Торговом центре (л.д. 7 - 26).
Истец во исполнение принятых обязательств передал арендуемое имущество ответчику, что подтверждается передаточным актом (л.д. 39).
Срок аренды составил с 01.06.2016 по 30.04.2017.
Стороны в 5 разделе договора, с учетом приложения N 1 к договору согласовали размер арендных платежей и порядок их оплаты.
Как указывает истец, в нарушение условий договора ответчик свои обязательства по перечислению арендных платежей за период аренды в полном объеме не выполнил, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 623 125 руб.
За нарушение сроков оплаты в период с 01.06.2016 по 31.10.2016 истец в соответствии с пунктом 10.1.1 договора рассчитал ответчику неустойку в размере 413 067,50 руб.
Кроме того, ввиду систематического нарушения условий договора со стороны ответчика, истец на основании пункта 11.3.1 договора досрочно расторг договор с 31.10.2016, что подтверждается уведомлением от 25.10.2016 N 1/П.
Поскольку претензионный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату (л.д. 44 - 47), ИП Захаров Г.П. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.
Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендатором было ограничено право доступа субарендатору в арендуемое помещение, в связи с чем субарендатор не имел возможности выполнять условия договора, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Допустимых доказательств подтверждающих данный довод в материалы дела не представлено. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств обращения в адрес истца с требованием о его допуске к указанному помещению.
Следовательно, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что ответчик не имел доступ в арендуемое помещение.
Договор субаренды от 01.06.2016 N ДС1/2016 расторгнуть истцом 31.10.2016, в связи с систематический нарушением ответчиком обязательств по внесении платежей, согласно условиям договора. Истец направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора с приложением расчета суммы задолженности.
До направления уведомления о досрочном расторжении договора, истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования по уплате задолженности (приложения N 3, 4).
Стороны при заключении договора пришли к соглашению, что договор может быть расторгнут досрочно только в случаях, перечисленных в разделе 11 договора.
Согласно пункту 11.3.2(а) в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора по основаниям указанным в пункте 11.3.1, субарендатор обязан уплатить арендатору штраф в размере равному платежу по постоянной арендной плате за 4 отчетных периода.
Поскольку постоянная арендная ставка по условиям договора составляла 249 250 руб. в месяц, то за 4 месяца истец рассчитал штраф, равный 997 000 руб.
При таких обстоятельствах, поскольку со стороны ответчика имеет место нарушение обязательств, то требования истца следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При расторжении истец, руководствовался положениями литеры (с) пункта 11.3.1 договора, т.е. в связи с просрочкой по внесению платежей по договору. Ежемесячный размер постоянной арендной платы и обеспечительный платеж должны были быть уплачены в следующие сроки:
- - обеспечительный платеж в срок до 07.06.2016, в размере 249 250 руб., без НДС;
- - за июнь 2016 года в срок до 05.06.2016, в размере 199 250 руб., без НДС;
- - за июль 2016 года в срок до 05.07.2016, в размере 199 250 руб., без НДС;
- - за август 2016 года в срок до 05.08.2016, а размере 199 250 руб., без НДС;
- - за сентябрь 2016 года в срок до 05.09.2016, в размере 249 250 руб., без НДС;
- - за октябрь 2016 года в срок до 05.10.2016, в размере 249 250 руб., без НДС.
Однако, на момент направления уведомления о досрочном расторжении от 25.10.2016 просрочка составила срок значительно превышающий 10 рабочих дней, как это установлено литерой (с) пункта 11.3.1 договора, а именно: обеспечительный взнос оплачен 25.07.2016, арендная плата за июнь 2016 года 22.07.2016, арендная плата за июль 2016 года 31.10.2016, арендная плата за август, сентябрь и октябрь 2016 года не была оплачена на дату направления указанного уведомления (фактически частично оплачена за август 06.12.2016, уже после прекращения действия договора).
Таким образом, за нарушение положений статьи 5.2.2 договора в период с 01.06.2016 по 31.10.2016 истец начислил неустойку в размере 413 067, 50 руб.
Согласно положениям статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Таким образом, неустойка является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.
Согласно пункту 10.1.1 договора, в случае если какой-либо из платежей арендной платы, обеспечительный платеж, суммы пополнения обеспечительного платежа или другие платежи по договору (полностью или частично) небыли осуществлены в период времени до даты, не позднее которой соответствующий платеж должен был быть осуществлен в соответствии с договором, субарендатор обязан оплачивать арендатору по его письменному требованию неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В данном случае за несвоевременное внесение арендных платежей истец предъявил ко взысканию 413 067,50 руб. неустойки.
Судом апелляционной инстанции проверен и признан верным расчет неустойки, произведенный истцом.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей ответчиком не исполнено с учетом согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ, о которой ответчик заявил в суде первой инстанции в отзыве (л.д. 61 - 64), а также отражено в протоколе судебного заседания (л.д. 127), однако данное ходатайство судом первой инстанции не рассмотрено.
В обжалуемом решении суда первой инстанции отсутствуют выводы о наличии или отсутствии оснований для применения статьи 333 ГК РФ.
Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О; от 14.03.2001 N 80-О). Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
Судебная коллегия учитывает, что истец не привел аргументов, указывающих на существенные негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком принятых на себя обязательств.
При этом в данном случае суд апелляционной инстанции установил, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, размер пени 0,5% от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки, установленный договора за нарушение сроков внесения арендных платежей, чрезмерно высок.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, учитывая высокий размер процента неустойки (0,5%) при отсутствии доказательств причинения истцу возможных убытков, а также период просрочки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для снижения неустойки в пять раз.
При этом судебная коллегия учитывает, что размер неустойки (0,1% в день) является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким.
При этом апелляционный суд отмечает, что снижение неустойки до разумных пределов не освободит неисправного должника от негативных последствий неисполнения обязательства, не приведет к утрате значения неустойки как меры обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств.
С учетом изложенного, оценив материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сумма неустойки в размере 82 613 рублей 50 копеек за указанный истцом период является соразмерной последствиям нарушения денежного обязательства ответчиком, которая, с одной стороны, позволяет компенсировать кредитору отрицательные последствия несвоевременного исполнения должником денежного обязательства, а с другой стороны, учитывает характер допущенного нарушения, конкретные обстоятельства спора и взаимоотношения сторон.
При изложенных обстоятельствах неустойка подлежит взысканию с ответчика в сумме 82 613 рублей 50 копеек.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит изменению в части суммы взыскания неустойки, подлежащей взысканию.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2017 года по делу N А41-38810/17 изменить в части неустойки, подлежащей взысканию.
Взыскать с ООО "Торговая сеть "Ладья" в пользу ИП Захарова Г.П. 82 613 рублей 50 копеек неустойки.
В удовлетворении оставшейся части неустойки отказать. В удовлетворении остальной части неустойки отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2017 N 10АП-14302/2017 ПО ДЕЛУ N А41-38810/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. по делу N А41-38810/17
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от ООО "Торговая сеть "Ладья" - представитель Горева О.Ю. паспорт, доверенность от 31.08.2017;
- от ИП Захарова Г.П. - Захаров Г.П. паспорт, лично; представитель Диденко О.А. паспорт, доверенность от 20.05.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торговая сеть "Ладья"
на решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2017 года по делу N А41-38810/17, принятое судьей Бондарев М.Ю.,
по иску ИП Захарова Г.П.
к ООО "Торговая сеть "Ладья"
о взыскании,
установил:
индивидуальный предприниматель Захаров Герман Пангодоевич (далее - истец, ИП Захаров Г.П., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Ладья" (далее - ответчик, ООО "Торговая сеть "Ладья", общество) о взыскании 623 125 руб. задолженности по договору субаренды от 01.06.2016 N ДС1/2016, 413 067, 50 руб. неустойки и 997 000 руб. штрафа.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2017 года по делу N А41-38810/17 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 130).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Торговая сеть "Ладья" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "Торговая сеть "Ладья" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Захарова Г.П. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.06.2016 между ИП Захаровым Г.П. (арендатор) и ООО "Торговая сеть "Ладья" (субарендатор) заключен договор субаренды N ДС1/2016, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору нежилое помещение общей площадью 99,7 кв. м расположенные в Торговом центре (л.д. 7 - 26).
Истец во исполнение принятых обязательств передал арендуемое имущество ответчику, что подтверждается передаточным актом (л.д. 39).
Срок аренды составил с 01.06.2016 по 30.04.2017.
Стороны в 5 разделе договора, с учетом приложения N 1 к договору согласовали размер арендных платежей и порядок их оплаты.
Как указывает истец, в нарушение условий договора ответчик свои обязательства по перечислению арендных платежей за период аренды в полном объеме не выполнил, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 623 125 руб.
За нарушение сроков оплаты в период с 01.06.2016 по 31.10.2016 истец в соответствии с пунктом 10.1.1 договора рассчитал ответчику неустойку в размере 413 067,50 руб.
Кроме того, ввиду систематического нарушения условий договора со стороны ответчика, истец на основании пункта 11.3.1 договора досрочно расторг договор с 31.10.2016, что подтверждается уведомлением от 25.10.2016 N 1/П.
Поскольку претензионный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату (л.д. 44 - 47), ИП Захаров Г.П. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.
Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендатором было ограничено право доступа субарендатору в арендуемое помещение, в связи с чем субарендатор не имел возможности выполнять условия договора, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Допустимых доказательств подтверждающих данный довод в материалы дела не представлено. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств обращения в адрес истца с требованием о его допуске к указанному помещению.
Следовательно, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что ответчик не имел доступ в арендуемое помещение.
Договор субаренды от 01.06.2016 N ДС1/2016 расторгнуть истцом 31.10.2016, в связи с систематический нарушением ответчиком обязательств по внесении платежей, согласно условиям договора. Истец направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора с приложением расчета суммы задолженности.
До направления уведомления о досрочном расторжении договора, истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования по уплате задолженности (приложения N 3, 4).
Стороны при заключении договора пришли к соглашению, что договор может быть расторгнут досрочно только в случаях, перечисленных в разделе 11 договора.
Согласно пункту 11.3.2(а) в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора по основаниям указанным в пункте 11.3.1, субарендатор обязан уплатить арендатору штраф в размере равному платежу по постоянной арендной плате за 4 отчетных периода.
Поскольку постоянная арендная ставка по условиям договора составляла 249 250 руб. в месяц, то за 4 месяца истец рассчитал штраф, равный 997 000 руб.
При таких обстоятельствах, поскольку со стороны ответчика имеет место нарушение обязательств, то требования истца следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При расторжении истец, руководствовался положениями литеры (с) пункта 11.3.1 договора, т.е. в связи с просрочкой по внесению платежей по договору. Ежемесячный размер постоянной арендной платы и обеспечительный платеж должны были быть уплачены в следующие сроки:
- - обеспечительный платеж в срок до 07.06.2016, в размере 249 250 руб., без НДС;
- - за июнь 2016 года в срок до 05.06.2016, в размере 199 250 руб., без НДС;
- - за июль 2016 года в срок до 05.07.2016, в размере 199 250 руб., без НДС;
- - за август 2016 года в срок до 05.08.2016, а размере 199 250 руб., без НДС;
- - за сентябрь 2016 года в срок до 05.09.2016, в размере 249 250 руб., без НДС;
- - за октябрь 2016 года в срок до 05.10.2016, в размере 249 250 руб., без НДС.
Однако, на момент направления уведомления о досрочном расторжении от 25.10.2016 просрочка составила срок значительно превышающий 10 рабочих дней, как это установлено литерой (с) пункта 11.3.1 договора, а именно: обеспечительный взнос оплачен 25.07.2016, арендная плата за июнь 2016 года 22.07.2016, арендная плата за июль 2016 года 31.10.2016, арендная плата за август, сентябрь и октябрь 2016 года не была оплачена на дату направления указанного уведомления (фактически частично оплачена за август 06.12.2016, уже после прекращения действия договора).
Таким образом, за нарушение положений статьи 5.2.2 договора в период с 01.06.2016 по 31.10.2016 истец начислил неустойку в размере 413 067, 50 руб.
Согласно положениям статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Таким образом, неустойка является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.
Согласно пункту 10.1.1 договора, в случае если какой-либо из платежей арендной платы, обеспечительный платеж, суммы пополнения обеспечительного платежа или другие платежи по договору (полностью или частично) небыли осуществлены в период времени до даты, не позднее которой соответствующий платеж должен был быть осуществлен в соответствии с договором, субарендатор обязан оплачивать арендатору по его письменному требованию неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В данном случае за несвоевременное внесение арендных платежей истец предъявил ко взысканию 413 067,50 руб. неустойки.
Судом апелляционной инстанции проверен и признан верным расчет неустойки, произведенный истцом.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей ответчиком не исполнено с учетом согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ, о которой ответчик заявил в суде первой инстанции в отзыве (л.д. 61 - 64), а также отражено в протоколе судебного заседания (л.д. 127), однако данное ходатайство судом первой инстанции не рассмотрено.
В обжалуемом решении суда первой инстанции отсутствуют выводы о наличии или отсутствии оснований для применения статьи 333 ГК РФ.
Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О; от 14.03.2001 N 80-О). Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
Судебная коллегия учитывает, что истец не привел аргументов, указывающих на существенные негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком принятых на себя обязательств.
При этом в данном случае суд апелляционной инстанции установил, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, размер пени 0,5% от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки, установленный договора за нарушение сроков внесения арендных платежей, чрезмерно высок.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, учитывая высокий размер процента неустойки (0,5%) при отсутствии доказательств причинения истцу возможных убытков, а также период просрочки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для снижения неустойки в пять раз.
При этом судебная коллегия учитывает, что размер неустойки (0,1% в день) является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким.
При этом апелляционный суд отмечает, что снижение неустойки до разумных пределов не освободит неисправного должника от негативных последствий неисполнения обязательства, не приведет к утрате значения неустойки как меры обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств.
С учетом изложенного, оценив материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сумма неустойки в размере 82 613 рублей 50 копеек за указанный истцом период является соразмерной последствиям нарушения денежного обязательства ответчиком, которая, с одной стороны, позволяет компенсировать кредитору отрицательные последствия несвоевременного исполнения должником денежного обязательства, а с другой стороны, учитывает характер допущенного нарушения, конкретные обстоятельства спора и взаимоотношения сторон.
При изложенных обстоятельствах неустойка подлежит взысканию с ответчика в сумме 82 613 рублей 50 копеек.
Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит изменению в части суммы взыскания неустойки, подлежащей взысканию.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2017 года по делу N А41-38810/17 изменить в части неустойки, подлежащей взысканию.
Взыскать с ООО "Торговая сеть "Ладья" в пользу ИП Захарова Г.П. 82 613 рублей 50 копеек неустойки.
В удовлетворении оставшейся части неустойки отказать. В удовлетворении остальной части неустойки отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 АПК РФ.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Н.С.ЮДИНА
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)