Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "НАТОЛ": Попытнякова О.А., директора на основании решения б/н от 05.12.2015; Володина А.В., представителя по доверенности б/н от 18.02.2016;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Опытно-конструкторское бюро моторостроения": Насоновой М.Г., представителя по доверенности N 76 от 20.02.2016 (до перерыва); Чекалова С.С., представителя по доверенности N 59 от 27.05.2016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Приходько Владимира Петровича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2016 по делу N А14-368/2016 (судья Романова Л.В.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" (ОГРН 1153668009714, ИНН 3664204783) к Обществу с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" (ОГРН 1033600021322, ИНН 3666082682) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об истребовании недвижимого имущества,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), Приходько Владимир Петрович,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" (далее - ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения", истец по первоначальному иску) обратилось в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" (далее - ООО "НАТОЛ", ответчик по первоначальному иску, заявитель жалобы) с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество (здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15), переданное ООО "ОКБМ" ООО "НАТОЛ" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; о прекращении права собственности ООО "НАТОЛ" в отношении объекта недвижимости - здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15; о погашении записи в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Приходько Владимир Петрович.
Ответчик по первоначальному иску заявил встречный иск и просит внести изменения в договор купли-продажи от 10.07.2015, изложив пункт 2 договора в следующей редакции: Покупатель приобретает Помещение за счет кредитных средств (далее - Кредит), предоставляемых для приобретения помещения Публичным акционерным обществом ТРАНСКАПИТАЛБАНК ТКБ Банк ПАО местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 27/35, к/с 30101810800000000388, в ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525388, ИНН/КПП 7709129705/775001001.
Так же просит изложить пункт 4 договора в следующей редакции: Отчуждаемое Помещение оценивается сторонами Договора в 4 000000 (Четыре миллиона) рублей, в том числе НДС 610 169 (Шестьсот десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей 49 коп. Оплата по договору Покупателем Продавцу производится в следующем порядке - не позднее 3 (трех) банковских дней после: передачи Продавцом Покупателю документов: о формировании границ земельного участка, на котором расположена часть здания I (литер Б, Б1), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4776,1 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1 - 54, 2 этаж: 1 - 37, 3 этаж: 1 - 19, 4 этаж: 1 - 15 и необходимого для использования данного объекта недвижимости, о постановке данного земельного участка на кадастровый учет, о прекращении прав ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" на данный земельный участок; регистрации Покупателем за собою прав на данный земельный участок; регистрации Покупателем договора ипотеки недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего договора для обеспечения его обязательств по возврату кредита, указанного в п. 2 настоящего договора.
Руководствуясь ст. 132 АПК РФ суд области принял к рассмотрению с настоящим делом данный встречный иск.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены, встречное требование ООО "НАТОЛ" оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "НАТОЛ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, у истца нет правовых оснований требовать уплаты цены договора купли-продажи и требовать его расторжения в связи с неуплатой этой цены, заявитель также полагает, что оснований для оставления встречного иска без рассмотрения не было, поскольку претензионный порядок был им соблюден.
В апелляционной жалобе ответчиком по первоначальному иску также были заявлены ходатайства о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебное заседание 04.08.2016 представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Приходько Владимира Петровича не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
Представители ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" передают суду отзыв на апелляционную жалобу, а также копию положения о секретариате от 05.03.2015. Указанные документы приобщены судом к материалам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 04.08.2016 представители ООО "НАТОЛ" поддержали доводы апелляционной жалобы, считают обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просят отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт; поддерживают заявленные в апелляционной жалобе ходатайства.
Представители ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считают обжалуемое решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; возражают против удовлетворения заявленных ООО "НАТОЛ" ходатайств.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 11.08.2016.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. В продолженное судебное заседание явились те же представители, за исключением представителя ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" по доверенности Насоновой М.Г.
В судебном заседании 11.08.2016 представители ООО "НАТОЛ" поддержали доводы апелляционной жалобы, представили суду квитанцию ООО "СДЭК-ЮГ", подтверждающую попытку вручения посылки ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения", ходатайствовали о приобщении указанного документа к материалам дела, также ходатайствовали о приобщении к материалам дела письма N 703-16/128 от 29.04.2016, поддержали ранее заявленные ходатайства.
Представитель ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" возражал против доводов апелляционной жалобы и удовлетворения заявленных ходатайств.
Представленные документы приобщены судом к материалам дела.
В удовлетворении ходатайства ООО "НАТОЛ" о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам первой инстанции отказано ввиду его необоснованности, и, как следствие, отклонено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, 10 июля 2015 между ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" и ООО "НАТОЛ" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание I литер Б, Б1, расположенное по адресу: г. Воронеж, улица Ворошилова, дом 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15.
Согласно указанному договору ответчик должен был выплатить установленную в договоре стоимость объекта недвижимости в сумме 10 000 000 руб., согласно пункту 4 договора стороны предусмотрели, что оплата изводится в течение 3 банковских дней с момента регистрации договора ипотеки. При этом стороны предусмотрели, что нарушение сроков оплаты является существенным нарушением условий договора, и продавец вправе требовать расторжения договора и возврата от покупателя всего полученного по сделке (пункт 5 договора).
Поскольку в указанный срок ответчик обязательства по оплате здания на сумму 7 000 000 руб. не выполнил, истец обратился к ответчику с уведомлением-требованием о расторжении договора от 26.11.2015, предложив расторгнуть договор в порядке ст. 452 ГК РФ.
Ответчик в добровольном порядке согласия на расторжение договора не дал, обязательства по оплате не исполнил.
В соответствии с п. 5 договора в случае невнесения ответчиком очередного платежа в сроки, указанные в договоре, истец вправе потребовать досрочного расторжение договора, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд по настоящему делу.
Ответчик по первоначальному иску заявил встречный иск и просит внести изменения в договор купли-продажи от 10.07.2015, изложив пункт 2 договора в следующей редакции: Покупатель приобретает Помещение за счет кредитных средств (далее -Кредит), предоставляемых для приобретения помещения Публичным акционерным обществом ТРАНСКАПИТАЛБАНК ТКБ Банк ПАО местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 27/35, к/с 30101810800000000388, в ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525388, ИНН/КПП 7709129705/775001001.
Принимая решение по делу, арбитражный суд области пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований, встречное исковое требование оставлено без рассмотрения.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод арбитражного суда области соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, исходя из следующего.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Нормой статьи 488 Гражданского кодекса РФ, относящейся к общим положениям о купле-продаже, установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором.
Из пункта 5 той же статьи следует, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.
В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из материалов дела, пунктом 5 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что в случае невнесения ответчиком очередного платежа в сроки, указанные в договоре, истец вправе потребовать досрочного расторжение договора.
Согласно п. 2 и п. 4 договора от 10.07.2015 покупатель приобретает помещение за счет кредитных средств в сумме 10000000 руб., при этом оплата осуществляется не позднее трех банковских дней после регистрации договора ипотеки.
Воля сторон договора является непременным элементом механизма правового регулирования расторжения или изменения договора.
Право собственности зарегистрировано за ответчиком (покупателем), государственная регистрация перехода права собственности была проведена 23.07.2015, залог в силу закона возник в то же время, таким образом, срок оплаты по договору установлен не позднее трех банковских дней с указанной даты.
Оплата была произведена в сумме 3000000 руб., задолженность составляет 7000000 руб.
Указанные договорные условия, с учетом приведенных норм права, адекватно отражают интересы обеих сторон правоотношения.
Таким образом, ответчиком была допущена просрочка оплаты по договору.
Учитывая сумму задолженности, суд области счел, что данное нарушение условий договора является существенным, в связи с чем, имеются основания для его расторжения в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт не оплаты в полном объеме ответчиком не оспаривается, также не оспаривается факт получения уведомления о расторжении договора.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, поэтому суд считает, что требования о прекращении зарегистрированного права собственности и о погашении записи о праве в ЕГРПН не являются самостоятельными требования и, по существу спора, входят в требование об обязании ответчика возвратить истцу переданное по договору купли-продажи от 10.07.2015 имущество вследствие расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Исходя из вышеизложенного, заявленные требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество (здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15), переданного ООО "ОКБМ" ООО "НАТОЛ" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о завышении цены по договору в связи обременением помещения договорами аренды суд области правомерно не принял, поскольку цена недвижимости по договору купли-продажи является существенным условием и должна быть согласована сторонами.
Стоимость объекта 10000000 руб. была согласована сторонами надлежащим образом и не может быть изменена по желанию одной стороны.
Действующие договоры аренды на спорные помещения не могли быть не известны покупателю на момент купли-продажи, кроме того, данные договоры заключены на неопределенный срок, ответчик с июля 2015 является собственником помещений, требований о расторжении данных договоров он не заявлял, следовательно, его доводы о невозможности ему использовать помещения по назначению, не подтверждены доказательствами.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие обстоятельства.
Пунктом 2 договора купли-продажи недвижимого имущества от "10" июля 2015 г. предусмотрено, что Покупатель приобретает Помещение за счет кредитных средств (далее - Кредит) в сумме 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, в том числе НДС 1 525 423 (один миллион пятьсот двадцать пять тысяч четыреста двадцать три) рубля 73 копейки, предоставляемых для приобретения помещения Публичное акционерное общество ТРАНСКАПИТАЛБАНК ТКБ Банк ПАО местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 27/35, к/с 30101810800000000388, в ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525388, ИНН/КПП 7709129705/775001001.
В соответствии с п. 4 договора оплата по договору Покупателем Продавцу производится в следующем порядке: не позднее 3 (трех) банковских дней после регистрации договора ипотеки. Продавец имеет право требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 4 Договора, в срок более пяти дней, считая от даты государственной регистрации Договора. В этом случае Продавец имеет право требовать возвращения всего исполненного им по Договору.
Заявитель полагает, что стороны условились о том, что для оплаты недвижимого имущества покупатель берет ипотечный кредит в банке ТКБ и только после заключения кредитного договора и регистрации договора залога продаваемого недвижимого имущества (в обеспечение возврата кредита), в течение трех банковских дней, покупатель должен произвести оплату цены договора.
Для предоставления кредита и заключения договора залога продаваемого недвижимого имущества покупателю необходимо оформить свои права на земельный участок, на котором расположена часть здания I (литер Б, Б1), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4776,1 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1 - 54, 2 этаж: 1 - 37, 3 этаж: 1 - 19, 4 этаж: 1156. Это невозможно без формирования продавцом границ данного земельного участка, постановки его на кадастровый учет и прекращения прав Федерального государственного унитарного предприятия "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" на этот земельный участок.
Заявитель указывает, что продавец - ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" не произвело формирование границ земельного участка, на котором расположен продаваемый объект недвижимости, постановку его на кадастровый учет и т.д. Одновременно данный земельный участок находится на праве бессрочного пользования у ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева". Это делает невозможным исполнение покупателем условий договора купли-продажи - получение кредита и заключение договора ипотеки, то есть отлагательное условие, предусмотренное Договором купли-продажи недвижимого имущества от "10" июля 2015 г., не наступило.
В связи с изложенным заявитель полагает, что у истца нет правовых оснований требовать уплаты цены договора купли-продажи и требовать его расторжения в связи с неуплатой этой цены.
Указанная позиция ответчика по первоначальному иску не может быть принята судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По смыслу положений статьи 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если это условие представляет собой обстоятельство, относительно которого неизвестно, наступи оно или нет.
Заключение договора купли-продажи поставлено в зависимость от волеизъявления банка, результат которого ответчику известен (невозможность выдачи кредита без оформления права собственности на землю), которое не может быть квалифицировано как отлагательное условие.
Само по себе условие о том, что оплата может быть осуществлена после получения ипотечного кредита, противоречит смыслу договора купли-продажи, по которому продавец передает товар, а покупатель оплачивает его, поскольку оплата товара в рассматриваемом случае не произведена и, по указанию заявителя, не будет произведена без оформления кредитного договора.
Однако, ответчик по первоначальному иску должен был знать, что для предоставления кредита и заключения договора залога продаваемого недвижимого имущества покупателю необходимо оформить свои права на земельный участок, что невозможно без формирования продавцом границ данного земельного участка, постановки его на кадастровый учет и прекращения прав Федерального государственного унитарного предприятия "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" на этот земельный участок.
Таким образом, подписывая указанный договор купли-продажи ответчик знал о том, что не сможет получить кредит и исполнить условие об оплате.
Судебная коллегия отмечает, что объект недвижимости был передан покупателю, право собственности зарегистрировано за ответчиком, однако полная оплата не была им внесена и при указанных обстоятельствах ответчик не собирается вносить оставшуюся часть стоимости имущества.
Встречное исковое заявление было оставлено судом области без рассмотрения.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда области, руководствуясь при этом следующим.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Предложение о внесении изменений в договор купли-продажи было вручено представителю ООО "Натол", юристу Насоновой М.Г. 14.04.2016 в 16 час. 30 мин.
В предложении от 14.04.2016 об изменении условий договора ООО "Натол" указало, что ответ надо дать в срок до 18.04.2016.
Судебная коллегия обращает внимание, что указанное предложение получено представителем истца по первоначальному иску 14.04.2016 в 16 час. 30 мин., то есть в конце рабочего дня.
16.04.2016 и 17.04.2016 являются выходными днями (суббота и воскресенье соответственно).
Таким образом, по сути, у истца по первоначальному иску был один день (15.04.2016) для ознакомления с этим уведомлением и ответом на него.
Статья 10 Гражданского кодекса РФ содержит презумпцию добросовестности действий участников гражданских правоотношений.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что исковое заявление поступило в арбитражный суд области 18.01.2016, ответчиком по первоначальному иску заявлен встречный иск только 20.04.2016 (претензия изготовлена 12.04.2016) то есть спустя три месяца, что также является злоупотреблением правом ответчиком по первоначальному иску и затягиванием процесса.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Указанный ответчиком по первоначальному иску срок не может считаться достаточным для ответа, в связи с чем, должен применяться тридцатидневный срок, установленный ст. 452 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
На момент обращения со встречным иском 20.04.2016 отказа от ООО "ОКБМ" не получено, указанный тридцатидневный срок не истек, следовательно, встречное исковое заявление о внесении изменений в договор предъявлено преждевременно.
Довод о получении претензии неуполномоченным лицом, сделанный судом области, является ошибочным, однако не повлек принятие неправильного судебного акта.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, т. к. они не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2016 по делу N А14-368/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" (ОГРН 1033600021322, ИНН 3666082682) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2016 N 19АП-3354/2016 ПО ДЕЛУ N А14-368/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, об обязании возвратить недвижимое имущество.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2016 г. по делу N А14-368/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "НАТОЛ": Попытнякова О.А., директора на основании решения б/н от 05.12.2015; Володина А.В., представителя по доверенности б/н от 18.02.2016;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Опытно-конструкторское бюро моторостроения": Насоновой М.Г., представителя по доверенности N 76 от 20.02.2016 (до перерыва); Чекалова С.С., представителя по доверенности N 59 от 27.05.2016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Приходько Владимира Петровича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2016 по делу N А14-368/2016 (судья Романова Л.В.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" (ОГРН 1153668009714, ИНН 3664204783) к Обществу с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" (ОГРН 1033600021322, ИНН 3666082682) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об истребовании недвижимого имущества,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), Приходько Владимир Петрович,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" (далее - ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения", истец по первоначальному иску) обратилось в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" (далее - ООО "НАТОЛ", ответчик по первоначальному иску, заявитель жалобы) с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество (здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15), переданное ООО "ОКБМ" ООО "НАТОЛ" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; о прекращении права собственности ООО "НАТОЛ" в отношении объекта недвижимости - здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15; о погашении записи в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Приходько Владимир Петрович.
Ответчик по первоначальному иску заявил встречный иск и просит внести изменения в договор купли-продажи от 10.07.2015, изложив пункт 2 договора в следующей редакции: Покупатель приобретает Помещение за счет кредитных средств (далее - Кредит), предоставляемых для приобретения помещения Публичным акционерным обществом ТРАНСКАПИТАЛБАНК ТКБ Банк ПАО местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 27/35, к/с 30101810800000000388, в ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525388, ИНН/КПП 7709129705/775001001.
Так же просит изложить пункт 4 договора в следующей редакции: Отчуждаемое Помещение оценивается сторонами Договора в 4 000000 (Четыре миллиона) рублей, в том числе НДС 610 169 (Шестьсот десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей 49 коп. Оплата по договору Покупателем Продавцу производится в следующем порядке - не позднее 3 (трех) банковских дней после: передачи Продавцом Покупателю документов: о формировании границ земельного участка, на котором расположена часть здания I (литер Б, Б1), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4776,1 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1 - 54, 2 этаж: 1 - 37, 3 этаж: 1 - 19, 4 этаж: 1 - 15 и необходимого для использования данного объекта недвижимости, о постановке данного земельного участка на кадастровый учет, о прекращении прав ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" на данный земельный участок; регистрации Покупателем за собою прав на данный земельный участок; регистрации Покупателем договора ипотеки недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего договора для обеспечения его обязательств по возврату кредита, указанного в п. 2 настоящего договора.
Руководствуясь ст. 132 АПК РФ суд области принял к рассмотрению с настоящим делом данный встречный иск.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены, встречное требование ООО "НАТОЛ" оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "НАТОЛ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, у истца нет правовых оснований требовать уплаты цены договора купли-продажи и требовать его расторжения в связи с неуплатой этой цены, заявитель также полагает, что оснований для оставления встречного иска без рассмотрения не было, поскольку претензионный порядок был им соблюден.
В апелляционной жалобе ответчиком по первоначальному иску также были заявлены ходатайства о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебное заседание 04.08.2016 представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Приходько Владимира Петровича не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
Представители ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" передают суду отзыв на апелляционную жалобу, а также копию положения о секретариате от 05.03.2015. Указанные документы приобщены судом к материалам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 04.08.2016 представители ООО "НАТОЛ" поддержали доводы апелляционной жалобы, считают обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просят отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт; поддерживают заявленные в апелляционной жалобе ходатайства.
Представители ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считают обжалуемое решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; возражают против удовлетворения заявленных ООО "НАТОЛ" ходатайств.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 11.08.2016.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. В продолженное судебное заседание явились те же представители, за исключением представителя ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" по доверенности Насоновой М.Г.
В судебном заседании 11.08.2016 представители ООО "НАТОЛ" поддержали доводы апелляционной жалобы, представили суду квитанцию ООО "СДЭК-ЮГ", подтверждающую попытку вручения посылки ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения", ходатайствовали о приобщении указанного документа к материалам дела, также ходатайствовали о приобщении к материалам дела письма N 703-16/128 от 29.04.2016, поддержали ранее заявленные ходатайства.
Представитель ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" возражал против доводов апелляционной жалобы и удовлетворения заявленных ходатайств.
Представленные документы приобщены судом к материалам дела.
В удовлетворении ходатайства ООО "НАТОЛ" о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам первой инстанции отказано ввиду его необоснованности, и, как следствие, отклонено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, 10 июля 2015 между ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" и ООО "НАТОЛ" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание I литер Б, Б1, расположенное по адресу: г. Воронеж, улица Ворошилова, дом 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15.
Согласно указанному договору ответчик должен был выплатить установленную в договоре стоимость объекта недвижимости в сумме 10 000 000 руб., согласно пункту 4 договора стороны предусмотрели, что оплата изводится в течение 3 банковских дней с момента регистрации договора ипотеки. При этом стороны предусмотрели, что нарушение сроков оплаты является существенным нарушением условий договора, и продавец вправе требовать расторжения договора и возврата от покупателя всего полученного по сделке (пункт 5 договора).
Поскольку в указанный срок ответчик обязательства по оплате здания на сумму 7 000 000 руб. не выполнил, истец обратился к ответчику с уведомлением-требованием о расторжении договора от 26.11.2015, предложив расторгнуть договор в порядке ст. 452 ГК РФ.
Ответчик в добровольном порядке согласия на расторжение договора не дал, обязательства по оплате не исполнил.
В соответствии с п. 5 договора в случае невнесения ответчиком очередного платежа в сроки, указанные в договоре, истец вправе потребовать досрочного расторжение договора, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд по настоящему делу.
Ответчик по первоначальному иску заявил встречный иск и просит внести изменения в договор купли-продажи от 10.07.2015, изложив пункт 2 договора в следующей редакции: Покупатель приобретает Помещение за счет кредитных средств (далее -Кредит), предоставляемых для приобретения помещения Публичным акционерным обществом ТРАНСКАПИТАЛБАНК ТКБ Банк ПАО местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 27/35, к/с 30101810800000000388, в ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525388, ИНН/КПП 7709129705/775001001.
Принимая решение по делу, арбитражный суд области пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований, встречное исковое требование оставлено без рассмотрения.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод арбитражного суда области соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, исходя из следующего.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Нормой статьи 488 Гражданского кодекса РФ, относящейся к общим положениям о купле-продаже, установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором.
Из пункта 5 той же статьи следует, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.
В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из материалов дела, пунктом 5 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что в случае невнесения ответчиком очередного платежа в сроки, указанные в договоре, истец вправе потребовать досрочного расторжение договора.
Согласно п. 2 и п. 4 договора от 10.07.2015 покупатель приобретает помещение за счет кредитных средств в сумме 10000000 руб., при этом оплата осуществляется не позднее трех банковских дней после регистрации договора ипотеки.
Воля сторон договора является непременным элементом механизма правового регулирования расторжения или изменения договора.
Право собственности зарегистрировано за ответчиком (покупателем), государственная регистрация перехода права собственности была проведена 23.07.2015, залог в силу закона возник в то же время, таким образом, срок оплаты по договору установлен не позднее трех банковских дней с указанной даты.
Оплата была произведена в сумме 3000000 руб., задолженность составляет 7000000 руб.
Указанные договорные условия, с учетом приведенных норм права, адекватно отражают интересы обеих сторон правоотношения.
Таким образом, ответчиком была допущена просрочка оплаты по договору.
Учитывая сумму задолженности, суд области счел, что данное нарушение условий договора является существенным, в связи с чем, имеются основания для его расторжения в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт не оплаты в полном объеме ответчиком не оспаривается, также не оспаривается факт получения уведомления о расторжении договора.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, поэтому суд считает, что требования о прекращении зарегистрированного права собственности и о погашении записи о праве в ЕГРПН не являются самостоятельными требования и, по существу спора, входят в требование об обязании ответчика возвратить истцу переданное по договору купли-продажи от 10.07.2015 имущество вследствие расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Исходя из вышеизложенного, заявленные требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество (здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4 776,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1 - 54, 2 эт.: 1 - 37, 3 эт.: 1 - 19, 4 эт.: 1 - 15), переданного ООО "ОКБМ" ООО "НАТОЛ" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о завышении цены по договору в связи обременением помещения договорами аренды суд области правомерно не принял, поскольку цена недвижимости по договору купли-продажи является существенным условием и должна быть согласована сторонами.
Стоимость объекта 10000000 руб. была согласована сторонами надлежащим образом и не может быть изменена по желанию одной стороны.
Действующие договоры аренды на спорные помещения не могли быть не известны покупателю на момент купли-продажи, кроме того, данные договоры заключены на неопределенный срок, ответчик с июля 2015 является собственником помещений, требований о расторжении данных договоров он не заявлял, следовательно, его доводы о невозможности ему использовать помещения по назначению, не подтверждены доказательствами.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие обстоятельства.
Пунктом 2 договора купли-продажи недвижимого имущества от "10" июля 2015 г. предусмотрено, что Покупатель приобретает Помещение за счет кредитных средств (далее - Кредит) в сумме 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, в том числе НДС 1 525 423 (один миллион пятьсот двадцать пять тысяч четыреста двадцать три) рубля 73 копейки, предоставляемых для приобретения помещения Публичное акционерное общество ТРАНСКАПИТАЛБАНК ТКБ Банк ПАО местонахождение: 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 27/35, к/с 30101810800000000388, в ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525388, ИНН/КПП 7709129705/775001001.
В соответствии с п. 4 договора оплата по договору Покупателем Продавцу производится в следующем порядке: не позднее 3 (трех) банковских дней после регистрации договора ипотеки. Продавец имеет право требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 4 Договора, в срок более пяти дней, считая от даты государственной регистрации Договора. В этом случае Продавец имеет право требовать возвращения всего исполненного им по Договору.
Заявитель полагает, что стороны условились о том, что для оплаты недвижимого имущества покупатель берет ипотечный кредит в банке ТКБ и только после заключения кредитного договора и регистрации договора залога продаваемого недвижимого имущества (в обеспечение возврата кредита), в течение трех банковских дней, покупатель должен произвести оплату цены договора.
Для предоставления кредита и заключения договора залога продаваемого недвижимого имущества покупателю необходимо оформить свои права на земельный участок, на котором расположена часть здания I (литер Б, Б1), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Ворошилова, д. 22, общей площадью 4776,1 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1 - 54, 2 этаж: 1 - 37, 3 этаж: 1 - 19, 4 этаж: 1156. Это невозможно без формирования продавцом границ данного земельного участка, постановки его на кадастровый учет и прекращения прав Федерального государственного унитарного предприятия "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" на этот земельный участок.
Заявитель указывает, что продавец - ООО "Опытно-конструкторское бюро моторостроения" не произвело формирование границ земельного участка, на котором расположен продаваемый объект недвижимости, постановку его на кадастровый учет и т.д. Одновременно данный земельный участок находится на праве бессрочного пользования у ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева". Это делает невозможным исполнение покупателем условий договора купли-продажи - получение кредита и заключение договора ипотеки, то есть отлагательное условие, предусмотренное Договором купли-продажи недвижимого имущества от "10" июля 2015 г., не наступило.
В связи с изложенным заявитель полагает, что у истца нет правовых оснований требовать уплаты цены договора купли-продажи и требовать его расторжения в связи с неуплатой этой цены.
Указанная позиция ответчика по первоначальному иску не может быть принята судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По смыслу положений статьи 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если это условие представляет собой обстоятельство, относительно которого неизвестно, наступи оно или нет.
Заключение договора купли-продажи поставлено в зависимость от волеизъявления банка, результат которого ответчику известен (невозможность выдачи кредита без оформления права собственности на землю), которое не может быть квалифицировано как отлагательное условие.
Само по себе условие о том, что оплата может быть осуществлена после получения ипотечного кредита, противоречит смыслу договора купли-продажи, по которому продавец передает товар, а покупатель оплачивает его, поскольку оплата товара в рассматриваемом случае не произведена и, по указанию заявителя, не будет произведена без оформления кредитного договора.
Однако, ответчик по первоначальному иску должен был знать, что для предоставления кредита и заключения договора залога продаваемого недвижимого имущества покупателю необходимо оформить свои права на земельный участок, что невозможно без формирования продавцом границ данного земельного участка, постановки его на кадастровый учет и прекращения прав Федерального государственного унитарного предприятия "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" на этот земельный участок.
Таким образом, подписывая указанный договор купли-продажи ответчик знал о том, что не сможет получить кредит и исполнить условие об оплате.
Судебная коллегия отмечает, что объект недвижимости был передан покупателю, право собственности зарегистрировано за ответчиком, однако полная оплата не была им внесена и при указанных обстоятельствах ответчик не собирается вносить оставшуюся часть стоимости имущества.
Встречное исковое заявление было оставлено судом области без рассмотрения.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда области, руководствуясь при этом следующим.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Предложение о внесении изменений в договор купли-продажи было вручено представителю ООО "Натол", юристу Насоновой М.Г. 14.04.2016 в 16 час. 30 мин.
В предложении от 14.04.2016 об изменении условий договора ООО "Натол" указало, что ответ надо дать в срок до 18.04.2016.
Судебная коллегия обращает внимание, что указанное предложение получено представителем истца по первоначальному иску 14.04.2016 в 16 час. 30 мин., то есть в конце рабочего дня.
16.04.2016 и 17.04.2016 являются выходными днями (суббота и воскресенье соответственно).
Таким образом, по сути, у истца по первоначальному иску был один день (15.04.2016) для ознакомления с этим уведомлением и ответом на него.
Статья 10 Гражданского кодекса РФ содержит презумпцию добросовестности действий участников гражданских правоотношений.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что исковое заявление поступило в арбитражный суд области 18.01.2016, ответчиком по первоначальному иску заявлен встречный иск только 20.04.2016 (претензия изготовлена 12.04.2016) то есть спустя три месяца, что также является злоупотреблением правом ответчиком по первоначальному иску и затягиванием процесса.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Указанный ответчиком по первоначальному иску срок не может считаться достаточным для ответа, в связи с чем, должен применяться тридцатидневный срок, установленный ст. 452 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
На момент обращения со встречным иском 20.04.2016 отказа от ООО "ОКБМ" не получено, указанный тридцатидневный срок не истек, следовательно, встречное исковое заявление о внесении изменений в договор предъявлено преждевременно.
Довод о получении претензии неуполномоченным лицом, сделанный судом области, является ошибочным, однако не повлек принятие неправильного судебного акта.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, т. к. они не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2016 по делу N А14-368/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "НАТОЛ" (ОГРН 1033600021322, ИНН 3666082682) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)