Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
24 августа 2016 года объявлена резолютивная часть постановления.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иванова О.А.
судей Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Астафьевой О.В.
при участии:
лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Солдаткина Геннадия Владимировича (рег. N 07АП-12816/2014(8)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 (судья Бродская М.В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б; ОГРН 1025402460027; ИНН 5406208584) по заявлению Солдаткина Геннадия Владимировича о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника
установил:
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.07.2014 заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Регион" о признании несостоятельным (банкротом) должника - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б) принято к производству, возбуждено производство по делу.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2014 должник - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Сообщение о введении в отношении должника параграфа 7 опубликовано 27.09.2014 в газете "Коммерсантъ" N 175.
Решением арбитражного суда от 26.01.2016 в отношении должника - застройщика общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), введена процедура банкротства - конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Ерохин Сергей Анатольевич.
13.04.2016 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Солдаткина Геннадия Владимировича о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" как обеспеченных залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требования Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, в реестр требований о передаче жилых помещений в сумме 5 766 240 руб.; в размере 1 170 546,72 руб. убытков, 872 143,80 руб. неустойки, 1 021 345,26 руб. штрафа в третью очередь удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года требование Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения - четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), в сумме уплаченной участником строительства застройщику 5 766 240 рублей, включены в реестр кредиторов должника как обеспеченные залогом требования по пене в сумме 856 286,64 руб. с отнесением в четвертую очередь удовлетворения. В части убытков производство по делу прекращено. В остальной части требований отказано.
С вынесенным определением арбитражного суда не согласился Солдаткин Г.В., подавший апелляционную жалобу. Просит определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года изменить в части. Включить в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" как обеспеченные залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требования Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, в реестр требований о передаче жилых помещений в сумме 5 766 240 руб.; в размере 1 170 546,72 руб. убытков, 872 143,80 руб. неустойки, 1 021 345,26 руб. штрафа в третью очередь удовлетворения.
Возражений против проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующие в деле, не представлено.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании п. 5 ст. 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.05.2016 в обжалуемой части.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. Извещены надлежащим образом. На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 32 ФЗ от 26.10.2002 г. 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно п. 1 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании доказательств.
Солдаткин Г.В. заявил требование о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" как обеспеченные залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требования Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, в реестр требований о передаче жилых помещений в сумме 5 766 240 руб.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 70 и 100 Закона о банкротстве. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Как следует из материалов дела, 23.05.2013 между ООО "Главновосибирскстрой-2" (Застройщик) и Солдаткиным Г.В. (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 договора, а участник долевого строительства - оплатить согласованную сторонами денежную сумму.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена в соответствии с требованиями закона.
Платежным поручением N 13, кредитным договором и извещением Сбербанка России (ПАО) о перечислении денежных средств подтверждается оплата Солдаткиным Г.В. 5 766 240 руб. во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273.
Факт оплаты квартиры по договору долевого участия не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Арбитражный суд первой инстанции правомерно счел обоснованным требование Солдаткина Г.В. о передаче жилого помещения - четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска.
Солдаткиным Г.В. заявлено требование о включении в реестр требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2" убытков в размере 1 170 546,72 руб. В обоснование данного требования кредитор указывает, что это сумма, которую он как участник строительства должен будет доплатить для достройки объекта незавершенного строительства и получения в дальнейшем причитающейся ему квартиры.
Расчет суммы убытков произведен исходя из степени готовности дома 85% при передаче второй очереди в ЖСК. При этом предполагаемый размер средств, необходимых для завершения строительства 182 000 000 руб., в том числе за счет паевых взносов участников строительства 173 605 003 руб., что в пересчете на 1 кв. м жилых помещений (17 816 кв. м) составило 9 744 руб. Площадь квартиры 120,13 кв. м. Размер убытков составляет 1 170 546,72 руб.
Суд отклонил данные требования, полагая их текущими в силу ст. 5 Закона о банкротстве, не подлежащими включению в реестр кредиторов должника, поскольку заявитель не доказал, что они возникли до возбуждения дела о банкротстве должника. На дату рассмотрения требования еще обязательства по строительству дома лежат на должнике и в ЖСК не переданы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что не исполнены обязательства ООО "Главновосибирскстрой-2" по передаче жилого помещения Солдаткину Г.В. во исполнение договора участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273. Жилое помещение не передано.
Дело о банкротстве ООО "Главновосибирскстрой-2" возбуждено 29.07.2014.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих обязательствах по денежным платежам в деле о банкротстве" при решении вопроса о квалификации в качестве текущих платежей требований о применении мер ответственности за нарушение обязательств (возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, взыскании неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами) судам необходимо принимать во внимание следующее. Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств. Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами.
Однако, заявленное Солдаткиным Г.В. требование не является мерой ответственности за нарушение денежных обязательств ООО "Главновосибирскстрой-2".
Дополнительные расходы, которые указываются кредитором, обусловлены необходимостью дополнительного финансирования строительства жилого дома в случае передачи второй очереди жилого дома в ЖСК.
Таким образом, необходимость несения дополнительных расходов возникает после возбуждения дела о банкротстве должника. Данное требование Солдаткина Г.В. обоснованно квалифицировано арбитражным судом первой инстанции как текущее.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает также разъяснения, содержащиеся в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 04.12.2013) (далее - Обзор практики от 04.12.2013) о том, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются. Между жилищным кооперативом и его членом возникают не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации.
Согласно рекомендациям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в абзаце 2 пункта 39 постановления от 15.12.2004 г. N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в случае, если при рассмотрении требования кредитора в рамках дела о банкротстве будет установлено, что оно относится к категории текущих, арбитражный суд в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о прекращении производства по рассмотрению данного требования.
Солдаткин Г.В. просил о включении в реестр требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2" 872 143,80 руб. неустойки. В обоснование требования ссылается на часть 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214).
Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь ст. 4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", счел, что размер требования кредитора подлежит установлению по состоянию на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Поскольку процедура наблюдение в отношении ООО "Главновосибирскстрой-2" введена 02.09.2014. Арбитражным судом произведен перерасчет суммы неустойки по состоянию на эту дату. Неустойку в размере 856 286,64 руб. суд первой инстанции включил в реестр требований кредиторов должника в составе четвертой очереди, признав данное требование обеспеченным залогом имущества должника.
Обжалуя судебный акт в данной части, Солдаткин Г.В. указывает, что размер неустойки исчислен неверно: период просрочки составляет с даты надлежащей сдачи жилого дома до даты введения наблюдения 275 дней (с 30.11.2013 по 02.09.2014). Рассчитанная Солдаткиным Г.В. составила 872 143,80 руб. Ссылаясь на пункт 7.1 статьи 16 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" апеллянт указывает, что требование в части неустойки как обеспеченное залогом имущества должника подлежит удовлетворению в составе третьей, а не четвертой очереди.
Оценивая данные доводы, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласованный сторонами в договоре участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273 срок сдачи многоквартирного дома - не позднее 3 квартала 2013 года. То есть, начало периода просрочки 01.01.2013. Дата введения процедуры банкротства наблюдение в отношении ООО "Главновосибирскстрой-2" введена 02.09.2014. Таким образом, период просрочки 275 дней.
Стоимость жилого помещения по условиям договора 5 766 240 руб.
Как разъяснено в п. 20 Обзора практики от 04.12.2013 неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Часть 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Сумма неустойки, исчисленная с учетом установленного периода просрочки исполнения обязательства, составляет 872 143,80 руб.
Статьей 201.9 Закона о банкротстве установлена специальная очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.
Так, в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Понятие и состав денежного требования участника строительства содержатся в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому к денежному требованию относятся требования о:
- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (состав данных убытков указан в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве);
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 12 Закона о банкротстве подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки в виде упущенной выгоды, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, для целей определения числа голосов на собрании кредиторов не учитываются.
В силу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.
Руководствуясь вышеназванными нормами права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неустойка за несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве в данном случае подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2".
Ссылка кредитора на пункт 3 ст. 201.9 Закона не изменяет очередности удовлетворения требований кредиторов, установленной пунктом 1 ст. 201.9 Закона.
Соответствующий правовой подход изложен в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.06.2012 делу N А46-1428/2010.
Оценивая требование Солдаткина Г.В. о включении в реестр требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2" 1 021 345,26 руб. штрафа, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" установлена обязанность исполнителя по принятию мер к урегулированию спора и возмещению убытков гражданину без доведения спора до судебного разбирательства.
В силу пункта 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, взыскивается судом лишь в случае неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя.
Таким образом, основанием для взыскания с гарантирующего поставщика штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, является именно несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
Аналогичные разъяснения, содержатся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Согласно пункту 4 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Поскольку Солдаткиным Г.В. не представлено доказательств направления досудебного требования ООО "Главновосибирскстрой-2", а на дату обращения в арбитражный суд с требованием к должнику, ООО "Главновосибирскстрой-2" лишено было возможности удовлетворять нетекущие требования участников строительства вне рамок дела о банкротстве, то требование Солдаткиным Г.В. в части штрафа удовлетворению не подлежит.
Рассмотрев заявление Солдаткина Г.В. о признании требования о передаче жилого помещения обеспеченным залогом имущества должника, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что статусом залогового может обладать денежное требование. Требование о передаче жилого помещения (квартиры N 273) денежным не является, Законом не предусмотрено его обеспечение.
Арбитражный суд первой инстанции не учел следующего.
Договор участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273 заключен между ООО "Главновосибирскстрой-2" и Солдаткиным Г.В. 23.05.2013.
Согласно условий договора объект долевого участия - подлежащее передаче жилое помещение, входящее в состав объекта недвижимости. Объект недвижимости в свою очередь - это 18 - 24-этажные жилые блок-секции, расположенные по адресу ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м, предоставленном Застройщику в соответствии с Договором аренды N 82948 от 25.06.2008, зарегистрированным Управлением УФРС по НСО 25.07.2008; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:93 площадью 258 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 372 кв. м), принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0095 площадью 305 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 816 кв. м,) принадлежащем Застройщику на праве собственности.
Как следует из отметки на договоре 06.06.2013 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
Действовавшая на указанную дату редакция ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривала в пунктах 1 и 2 статьи 13, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Кроме того, согласно подпункта 2 пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом участии в строительстве залогом должно обеспечиваться исполнение застройщиком обязательств по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положением пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как следует из материалов дела и не оспорено лицами, участвующими в деле, строительство 18 - 24-этажных жилых блок-секций, расположенных по адресу ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м, предоставленном Застройщику в соответствии с Договором аренды N 82948 от 25.06.2008,; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:93 площадью 258 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 372 кв. м), принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0095 площадью 305 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 816 кв. м,) принадлежащем Застройщику на праве собственности.
Указанные Солдаткиным Г.В. 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 соответствуют параметрам подлежащего передаче Солдаткину Г.В. жилого помещения относительно общих параметров объекта строительства.
Таким образом, требования Солдаткина Г.В. в части передачи жилого помещения, а также включенное в реестр требований кредиторов требование в части неустойки являются обеспеченными залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, правом аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м.
При указанных обстоятельствах обжалуемое определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 следует на основании ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменить в части отказа в признания требования о передаче жилого помещения обеспеченным залогом имущества должника, а также в части размера неустойки, включенной в реестр требований кредиторов, вынести в данной части новый судебный акт. В остальной части апелляционная жалоба Солдаткина Г.В. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 изменить в части отказа в признания требования о передаче Солдаткину Г.В. жилого помещения обеспеченным залогом имущества должника, а также в части размера неустойки, включенной в реестр требований кредиторов.
Вынести в данной части новый судебный акт.
Требование Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения - четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, включить в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), в сумме уплаченной участником строительства застройщику 5 766 240 рублей, в качестве обеспеченного залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м.
Включить в реестр кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требование в размере 872 143,80 руб. (неустойка) с отнесением в четвертую очередь удовлетворения.
В остальной части определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2016 N 07АП-12816/2014(8) ПО ДЕЛУ N А45-15206/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2016 г. N 07АП-12816/2014(8)
Дело N А45-15206/2014
24 августа 2016 года объявлена резолютивная часть постановления.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иванова О.А.
судей Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Астафьевой О.В.
при участии:
лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Солдаткина Геннадия Владимировича (рег. N 07АП-12816/2014(8)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 (судья Бродская М.В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б; ОГРН 1025402460027; ИНН 5406208584) по заявлению Солдаткина Геннадия Владимировича о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника
установил:
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.07.2014 заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Регион" о признании несостоятельным (банкротом) должника - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б) принято к производству, возбуждено производство по делу.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2014 должник - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Сообщение о введении в отношении должника параграфа 7 опубликовано 27.09.2014 в газете "Коммерсантъ" N 175.
Решением арбитражного суда от 26.01.2016 в отношении должника - застройщика общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), введена процедура банкротства - конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Ерохин Сергей Анатольевич.
13.04.2016 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Солдаткина Геннадия Владимировича о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" как обеспеченных залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требования Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, в реестр требований о передаче жилых помещений в сумме 5 766 240 руб.; в размере 1 170 546,72 руб. убытков, 872 143,80 руб. неустойки, 1 021 345,26 руб. штрафа в третью очередь удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года требование Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения - четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), в сумме уплаченной участником строительства застройщику 5 766 240 рублей, включены в реестр кредиторов должника как обеспеченные залогом требования по пене в сумме 856 286,64 руб. с отнесением в четвертую очередь удовлетворения. В части убытков производство по делу прекращено. В остальной части требований отказано.
С вынесенным определением арбитражного суда не согласился Солдаткин Г.В., подавший апелляционную жалобу. Просит определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года изменить в части. Включить в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" как обеспеченные залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требования Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, в реестр требований о передаче жилых помещений в сумме 5 766 240 руб.; в размере 1 170 546,72 руб. убытков, 872 143,80 руб. неустойки, 1 021 345,26 руб. штрафа в третью очередь удовлетворения.
Возражений против проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующие в деле, не представлено.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании п. 5 ст. 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.05.2016 в обжалуемой части.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. Извещены надлежащим образом. На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 32 ФЗ от 26.10.2002 г. 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно п. 1 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании доказательств.
Солдаткин Г.В. заявил требование о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" как обеспеченные залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требования Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, в реестр требований о передаче жилых помещений в сумме 5 766 240 руб.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 70 и 100 Закона о банкротстве. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Как следует из материалов дела, 23.05.2013 между ООО "Главновосибирскстрой-2" (Застройщик) и Солдаткиным Г.В. (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 договора, а участник долевого строительства - оплатить согласованную сторонами денежную сумму.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена в соответствии с требованиями закона.
Платежным поручением N 13, кредитным договором и извещением Сбербанка России (ПАО) о перечислении денежных средств подтверждается оплата Солдаткиным Г.В. 5 766 240 руб. во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273.
Факт оплаты квартиры по договору долевого участия не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Арбитражный суд первой инстанции правомерно счел обоснованным требование Солдаткина Г.В. о передаче жилого помещения - четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска.
Солдаткиным Г.В. заявлено требование о включении в реестр требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2" убытков в размере 1 170 546,72 руб. В обоснование данного требования кредитор указывает, что это сумма, которую он как участник строительства должен будет доплатить для достройки объекта незавершенного строительства и получения в дальнейшем причитающейся ему квартиры.
Расчет суммы убытков произведен исходя из степени готовности дома 85% при передаче второй очереди в ЖСК. При этом предполагаемый размер средств, необходимых для завершения строительства 182 000 000 руб., в том числе за счет паевых взносов участников строительства 173 605 003 руб., что в пересчете на 1 кв. м жилых помещений (17 816 кв. м) составило 9 744 руб. Площадь квартиры 120,13 кв. м. Размер убытков составляет 1 170 546,72 руб.
Суд отклонил данные требования, полагая их текущими в силу ст. 5 Закона о банкротстве, не подлежащими включению в реестр кредиторов должника, поскольку заявитель не доказал, что они возникли до возбуждения дела о банкротстве должника. На дату рассмотрения требования еще обязательства по строительству дома лежат на должнике и в ЖСК не переданы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что не исполнены обязательства ООО "Главновосибирскстрой-2" по передаче жилого помещения Солдаткину Г.В. во исполнение договора участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273. Жилое помещение не передано.
Дело о банкротстве ООО "Главновосибирскстрой-2" возбуждено 29.07.2014.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих обязательствах по денежным платежам в деле о банкротстве" при решении вопроса о квалификации в качестве текущих платежей требований о применении мер ответственности за нарушение обязательств (возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, взыскании неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами) судам необходимо принимать во внимание следующее. Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств. Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами.
Однако, заявленное Солдаткиным Г.В. требование не является мерой ответственности за нарушение денежных обязательств ООО "Главновосибирскстрой-2".
Дополнительные расходы, которые указываются кредитором, обусловлены необходимостью дополнительного финансирования строительства жилого дома в случае передачи второй очереди жилого дома в ЖСК.
Таким образом, необходимость несения дополнительных расходов возникает после возбуждения дела о банкротстве должника. Данное требование Солдаткина Г.В. обоснованно квалифицировано арбитражным судом первой инстанции как текущее.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает также разъяснения, содержащиеся в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 04.12.2013) (далее - Обзор практики от 04.12.2013) о том, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются. Между жилищным кооперативом и его членом возникают не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации.
Согласно рекомендациям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в абзаце 2 пункта 39 постановления от 15.12.2004 г. N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в случае, если при рассмотрении требования кредитора в рамках дела о банкротстве будет установлено, что оно относится к категории текущих, арбитражный суд в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о прекращении производства по рассмотрению данного требования.
Солдаткин Г.В. просил о включении в реестр требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2" 872 143,80 руб. неустойки. В обоснование требования ссылается на часть 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214).
Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь ст. 4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", счел, что размер требования кредитора подлежит установлению по состоянию на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Поскольку процедура наблюдение в отношении ООО "Главновосибирскстрой-2" введена 02.09.2014. Арбитражным судом произведен перерасчет суммы неустойки по состоянию на эту дату. Неустойку в размере 856 286,64 руб. суд первой инстанции включил в реестр требований кредиторов должника в составе четвертой очереди, признав данное требование обеспеченным залогом имущества должника.
Обжалуя судебный акт в данной части, Солдаткин Г.В. указывает, что размер неустойки исчислен неверно: период просрочки составляет с даты надлежащей сдачи жилого дома до даты введения наблюдения 275 дней (с 30.11.2013 по 02.09.2014). Рассчитанная Солдаткиным Г.В. составила 872 143,80 руб. Ссылаясь на пункт 7.1 статьи 16 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" апеллянт указывает, что требование в части неустойки как обеспеченное залогом имущества должника подлежит удовлетворению в составе третьей, а не четвертой очереди.
Оценивая данные доводы, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласованный сторонами в договоре участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273 срок сдачи многоквартирного дома - не позднее 3 квартала 2013 года. То есть, начало периода просрочки 01.01.2013. Дата введения процедуры банкротства наблюдение в отношении ООО "Главновосибирскстрой-2" введена 02.09.2014. Таким образом, период просрочки 275 дней.
Стоимость жилого помещения по условиям договора 5 766 240 руб.
Как разъяснено в п. 20 Обзора практики от 04.12.2013 неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Часть 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Сумма неустойки, исчисленная с учетом установленного периода просрочки исполнения обязательства, составляет 872 143,80 руб.
Статьей 201.9 Закона о банкротстве установлена специальная очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.
Так, в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Понятие и состав денежного требования участника строительства содержатся в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому к денежному требованию относятся требования о:
- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (состав данных убытков указан в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве);
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 12 Закона о банкротстве подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки в виде упущенной выгоды, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, для целей определения числа голосов на собрании кредиторов не учитываются.
В силу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.
Руководствуясь вышеназванными нормами права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неустойка за несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве в данном случае подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2".
Ссылка кредитора на пункт 3 ст. 201.9 Закона не изменяет очередности удовлетворения требований кредиторов, установленной пунктом 1 ст. 201.9 Закона.
Соответствующий правовой подход изложен в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.06.2012 делу N А46-1428/2010.
Оценивая требование Солдаткина Г.В. о включении в реестр требований кредиторов ООО "Главновосибирскстрой-2" 1 021 345,26 руб. штрафа, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" установлена обязанность исполнителя по принятию мер к урегулированию спора и возмещению убытков гражданину без доведения спора до судебного разбирательства.
В силу пункта 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, взыскивается судом лишь в случае неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя.
Таким образом, основанием для взыскания с гарантирующего поставщика штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, является именно несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
Аналогичные разъяснения, содержатся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Согласно пункту 4 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Поскольку Солдаткиным Г.В. не представлено доказательств направления досудебного требования ООО "Главновосибирскстрой-2", а на дату обращения в арбитражный суд с требованием к должнику, ООО "Главновосибирскстрой-2" лишено было возможности удовлетворять нетекущие требования участников строительства вне рамок дела о банкротстве, то требование Солдаткиным Г.В. в части штрафа удовлетворению не подлежит.
Рассмотрев заявление Солдаткина Г.В. о признании требования о передаче жилого помещения обеспеченным залогом имущества должника, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что статусом залогового может обладать денежное требование. Требование о передаче жилого помещения (квартиры N 273) денежным не является, Законом не предусмотрено его обеспечение.
Арбитражный суд первой инстанции не учел следующего.
Договор участия в долевом строительстве N 2305/2013-ГЛ2-273 заключен между ООО "Главновосибирскстрой-2" и Солдаткиным Г.В. 23.05.2013.
Согласно условий договора объект долевого участия - подлежащее передаче жилое помещение, входящее в состав объекта недвижимости. Объект недвижимости в свою очередь - это 18 - 24-этажные жилые блок-секции, расположенные по адресу ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м, предоставленном Застройщику в соответствии с Договором аренды N 82948 от 25.06.2008, зарегистрированным Управлением УФРС по НСО 25.07.2008; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:93 площадью 258 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 372 кв. м), принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0095 площадью 305 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 816 кв. м,) принадлежащем Застройщику на праве собственности.
Как следует из отметки на договоре 06.06.2013 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
Действовавшая на указанную дату редакция ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривала в пунктах 1 и 2 статьи 13, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Кроме того, согласно подпункта 2 пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом участии в строительстве залогом должно обеспечиваться исполнение застройщиком обязательств по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положением пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как следует из материалов дела и не оспорено лицами, участвующими в деле, строительство 18 - 24-этажных жилых блок-секций, расположенных по адресу ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м, предоставленном Застройщику в соответствии с Договором аренды N 82948 от 25.06.2008,; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:93 площадью 258 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 372 кв. м), принадлежащем Застройщику на праве собственности; земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0095 площадью 305 кв. м (из общей площади этого участка, составляющей 816 кв. м,) принадлежащем Застройщику на праве собственности.
Указанные Солдаткиным Г.В. 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 соответствуют параметрам подлежащего передаче Солдаткину Г.В. жилого помещения относительно общих параметров объекта строительства.
Таким образом, требования Солдаткина Г.В. в части передачи жилого помещения, а также включенное в реестр требований кредиторов требование в части неустойки являются обеспеченными залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, правом аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м.
При указанных обстоятельствах обжалуемое определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 следует на основании ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменить в части отказа в признания требования о передаче жилого помещения обеспеченным залогом имущества должника, а также в части размера неустойки, включенной в реестр требований кредиторов, вынести в данной части новый судебный акт. В остальной части апелляционная жалоба Солдаткина Г.В. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 изменить в части отказа в признания требования о передаче Солдаткину Г.В. жилого помещения обеспеченным залогом имущества должника, а также в части размера неустойки, включенной в реестр требований кредиторов.
Вынести в данной части новый судебный акт.
Требование Солдаткина Геннадия Владимировича о передаче жилого помещения - четырехкомнатной квартиры N 273 общей площадью 120,13 кв. м, расположенной на 7-м этаже в 3-м подъезде многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, по адресу: ул. Галущака 15, Заельцовского района г. Новосибирска, включить в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), в сумме уплаченной участником строительства застройщику 5 766 240 рублей, в качестве обеспеченного залогом имущества должника 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м.
Включить в реестр кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества общества с ограниченной ответственностью "Главновосибирскстрой-2" (ИНН: 5406208584, ОГРН: 1025402460027, адрес: 630091, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 77б), 2947903/2977300 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 29773 кв. м с кадастровым номером 54:35:032770:8345 и земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:032770:0147 площадью 753 кв. м, 54:35:032770:66 площадью 436 кв. м, 54:35:032770:93 площадью 372 кв. м, 54:35:032770:0095 площадью 816 кв. м, право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:158 площадью 8435 кв. м требование в размере 872 143,80 руб. (неустойка) с отнесением в четвертую очередь удовлетворения.
В остальной части определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 мая 2016 года по делу N А45-15206/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.ИВАНОВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
О.А.ИВАНОВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)