Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сапрыкиной Е.И.
судей Харьковской Е.Г., Швец Е.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бутенко А.А.
при участии в заседании:
- от ООО "Эссор": представителя Сергеева Е.А.;
- от ИП Пак Д.Т.: не явился;
- от ООО "Боригал": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича
на решение от 15.11.2016 по делу N А73-13117/2015
Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Серовой Е.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
к Индивидуальному предпринимателю Пак Дмитрию Трофимовичу
о взыскании задолженности по арендной плате
по встречному иску индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Эссор"
о признании договора аренды недействительным
третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Боригал"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258, ИНН: 2724126114; далее - ООО "Эссор") обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу (ОГРНИП 308251109500144, ИНН 251135609759; далее - ИП Пак Д.Т.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 в размере 1 096 339,28 руб., неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 25.04.2013 по 10.06.2015 в размере 3 552 951,69 руб., всего 4 649 290,97 руб. по договору субаренды нежилого помещения от 06.04.2014.
Определением от 11.12.2015 судом принят встречный иск ИП Пака Д.Т. о признании договора аренды нежилого помещения от 06.04.2013, заключенного между ООО "Эссор" и ИП Паком Д.Т. недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Боригал" (далее - ООО "Боригал").
Решением суда от 25.01.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Эссор" отказано, встречные исковые требования ИП Пак Д.Т. удовлетворены, договор аренды от 06.04.2013 признан недействительным.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, указанное выше решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.07.2016 решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2016 и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При новом рассмотрении в суде первой инстанции ИП Пак Д.Т. в порядке статьи 39 АПК РФ заявил ходатайство о передаче дела по подсудности, которое судом было отклонено.
Решением суда от 15.11.2016 с предпринимателя в пользу общества взыскан основной долг в размере 1 096 339,28 руб., пени в размере 3 552 951,69 руб., государственная пошлина в размере 52 246 руб. В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Пак Д.Т. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение и принять новое, поскольку арбитражным судом допущено нарушение норм процессуального права в виде разрешения вопроса об отказе в передаче дела по подсудности без удаления в совещательную комнату. Также им приведены доводы о том, что суд не установил факт передачи нежилого помещения во владение и пользование ответчику; неустойка не соответствует последствиям нарушения обязательства, считает возможным ее уменьшить на основании статьи 333 ГК РФ.
Определением от 14.03.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку установил, что судом не было принято соответствующее определение по результатам рассмотрения вопроса об отказе дела по подсудности в нарушение положений части 3 статьи 39 АПК РФ и части 4 статьи 184 АПК РФ.
Рассмотрев заявление ИП Пака Д.Т. о направлении дела по подсудности в Арбитражный суд Приморского края, в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 39 АПК РФ, судебная коллегия определением от 18.04.2017 его отклонила.
В заседание суда от 25.04.2017 представитель общества поддержал свои исковые требования, настаивал на их удовлетворении, при этом встречные исковые требования предпринимателя не признал, указав, что договор аренды от 14.11.2012, заключенный между ООО "Эссор" и ООО "Боригал" не прошел государственную регистрацию, что исключает возможность противопоставления прав такого арендатора третьим лицам, а факт передачи помещения ИП Паку Д.Т. подтвержден актом приема-передачи от 06.04.2013.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, отзывы не представили.
По материалам настоящего дела Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
По договору аренды объектов нежилого фонда от 26.07.2011 N 311/11 ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" передал обществу во временное пользование функциональное (встроенное) помещение N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м, для использования под коммерческий центр на срок до 30.09.2016 с правом сдачи в субаренду.
На основании этого 06.04.2013 между ООО "Эссор" и ИП Паком Д.Т. заключен договор субаренды, согласно которому последнему предоставлено в вышеуказанное нежилое помещение со сроком пользования с 06.04.2013 по 06.03.2014. Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения.
Согласно условиям этого договора субарендатор обязался оплачивать аренду в размере 119 500 руб. ежемесячно до 25 числа месяца предшествующему оплачиваемому месяцу и пени за просрочку оплаты в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (пункты 2.1, 2.5, 5.2).
Пунктом 2.2 договора определено, что размер арендной платы не включает стоимость коммунальных, эксплуатационных услуг (отопление, энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз бытовых отходов, телефонная связь). Платежи за эти услуги оплачиваются субарендатором по отдельным счетам согласно договорам на предоставление соответствующих услуг.
Согласно пункту 2.6 датой начала исчисления арендной платы является 01.05.2013.
05.02.2014 арендатором подписан акт возврата помещения в одностороннем порядке, и в связи неоплатой арендных платежей за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 ООО "Эссор" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В свою очередь, предприниматель Пак Д.Т., полагая, что договор аренды от 06.04.2013 является недействительной сделкой, предъявил встречный иск.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Давая оценку спорному договору на предмет его действительности по встречному иску предпринимателя, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167).
Согласно со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В обоснование своего требования предприниматель Пак Д.Т. ссылается на то, что функциональное (встроенное) помещение N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132, 8 кв. м, не могло быть передано по акту приема-передачи от 06.04.2013 к договору субаренды от 06.04.2013, поскольку оно находилось в субаренде у ООО "Боригал" и по акту приема-передачи возвращено последним истцу не было.
В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 328 Кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.
На наличие договорных отношений по аренде функционального (встроенного) помещения между ООО "Эссор" и ИП Пак Д.Т. указывают представленные в материалы дела доказательства: договор субаренды от 06.04.2013; акт приема-передачи помещения от 06.04.2013 к договору, подписанный обеими сторонами.
Кроме того, ИФНС России по Железнодорожному району г. Хабаровска в материалы дела представлена информация о том, что ИП Пак Д.Т. за 2, 3, 4 кварталы 2013 года по адресу осуществления деятельности: г. Хабаровск, ул. Клубная, 20, площадь торгового зала 84 кв. м, уплачен ЕНВД. Таким образом, оснований полагать, что деятельность в спорный период, осуществлялась по иному адресу, не совпадающему с адресом функционального помещения, сданного в субаренду, у второй инстанции не имеется.
Также судом установлено, что предпринимателем в порядке статей 398, 611 ГК РФ отказ от исполнения договора ввиду фактической не передачи спорного объекта аренды не заявлялся.
Таким образом, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии безусловных доказательств того, что при совершении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех гражданско-правовых последствий, которые наступают в ходе исполнения сделки. Суд считает, что фактическая передача имущества и пользование предпринимателем спорным помещением подтверждены надлежащими доказательствами, и оснований для удовлетворения требования ИП Пак Д.Т. у не имеется.
Относительно основного требования по взысканию задолженности по спорному договору апелляционная коллегия приходит к следующему.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В силу положений части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено выше, ООО "Эссор" заключило с ИП Паком Д.Т. договор субаренды от 06.04.2013. При этом пунктом 2.6. договора определена обязанность уплачивать арендные платежи с 01.05.2013.
Ссылка на то, что спорное помещение в заявленный период с 01.05.2013 по 05.02.2014 использовалось иным субарендатором, что подтверждается судебным актом по делу N А73-6686/2013, отклоняется.
Из решения суда по названному делу видно, что помещение (N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м находилось во владении ООО "Боригал" на основании договора субаренды от 14.11.2012, где срок действия был определен 01.12.2012 по 30.11.2015. Вместе с тем, арендная плата с последнего в пользу ООО "Эссор" взыскана на фактический период использования с 01.12.2013 по 30.04.2013.
Следовательно, общество, заключая 06.04.2013 договор субаренды с условием начала оплаты аренды с 01.05.2013, то есть после пользования помещением ООО "Боригал", как арендатор спорного помещения, управомоченный собственником на сдачу его в субаренду, не вышло за пределы своих прав.
Факт исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной плате за пользование арендованным имуществом за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 в размере 1 096 339,28 руб. материалами дела не подтверждается.
Доказательств обратного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не предоставлено.
Следовательно, исковые требования общества о взыскании долга по аренде за спорный период, а также за период с 25.04.2013 по 10.06.2015 в размере 3 552 951,69 руб. признаются обоснованными и подлежащими взысканию с предпринимателя.
Довод о том, что неустойка не соответствует последствиям нарушения обязательства, считая подлежащим уменьшению на основании статьи 333 ГК РФ, не принимается во внимание второй инстанции.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 71 вышеназванного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления).
Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
Пунктом 75 Постановления разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Суд второй инстанции из представленных в дело доказательств не усмотрел несоразмерности предъявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства с учетом длительности периода неисполнения.
При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования по первоначальному требования подлежат удовлетворению в полном объем, а во встречном требовании надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.11.2016 по делу N А73-13117/2015 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича (ОГРНИП 308251109500144, ИНН 251135609759) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258, ИНН: 2724126114) основной долг в размере 1 096 339,28 руб., пени в размере 3 552 951,69 руб., всего 4 649 290,97 руб.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича (ОГРНИП 308251109500144, ИНН 251135609759) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 52 246 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.05.2017 N 06АП-7587/2016 ПО ДЕЛУ N А73-13117/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. N 06АП-7587/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сапрыкиной Е.И.
судей Харьковской Е.Г., Швец Е.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бутенко А.А.
при участии в заседании:
- от ООО "Эссор": представителя Сергеева Е.А.;
- от ИП Пак Д.Т.: не явился;
- от ООО "Боригал": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича
на решение от 15.11.2016 по делу N А73-13117/2015
Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Серовой Е.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
к Индивидуальному предпринимателю Пак Дмитрию Трофимовичу
о взыскании задолженности по арендной плате
по встречному иску индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Эссор"
о признании договора аренды недействительным
третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Боригал"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258, ИНН: 2724126114; далее - ООО "Эссор") обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу (ОГРНИП 308251109500144, ИНН 251135609759; далее - ИП Пак Д.Т.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 в размере 1 096 339,28 руб., неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 25.04.2013 по 10.06.2015 в размере 3 552 951,69 руб., всего 4 649 290,97 руб. по договору субаренды нежилого помещения от 06.04.2014.
Определением от 11.12.2015 судом принят встречный иск ИП Пака Д.Т. о признании договора аренды нежилого помещения от 06.04.2013, заключенного между ООО "Эссор" и ИП Паком Д.Т. недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Боригал" (далее - ООО "Боригал").
Решением суда от 25.01.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Эссор" отказано, встречные исковые требования ИП Пак Д.Т. удовлетворены, договор аренды от 06.04.2013 признан недействительным.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, указанное выше решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.07.2016 решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2016 и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При новом рассмотрении в суде первой инстанции ИП Пак Д.Т. в порядке статьи 39 АПК РФ заявил ходатайство о передаче дела по подсудности, которое судом было отклонено.
Решением суда от 15.11.2016 с предпринимателя в пользу общества взыскан основной долг в размере 1 096 339,28 руб., пени в размере 3 552 951,69 руб., государственная пошлина в размере 52 246 руб. В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Пак Д.Т. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение и принять новое, поскольку арбитражным судом допущено нарушение норм процессуального права в виде разрешения вопроса об отказе в передаче дела по подсудности без удаления в совещательную комнату. Также им приведены доводы о том, что суд не установил факт передачи нежилого помещения во владение и пользование ответчику; неустойка не соответствует последствиям нарушения обязательства, считает возможным ее уменьшить на основании статьи 333 ГК РФ.
Определением от 14.03.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку установил, что судом не было принято соответствующее определение по результатам рассмотрения вопроса об отказе дела по подсудности в нарушение положений части 3 статьи 39 АПК РФ и части 4 статьи 184 АПК РФ.
Рассмотрев заявление ИП Пака Д.Т. о направлении дела по подсудности в Арбитражный суд Приморского края, в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 39 АПК РФ, судебная коллегия определением от 18.04.2017 его отклонила.
В заседание суда от 25.04.2017 представитель общества поддержал свои исковые требования, настаивал на их удовлетворении, при этом встречные исковые требования предпринимателя не признал, указав, что договор аренды от 14.11.2012, заключенный между ООО "Эссор" и ООО "Боригал" не прошел государственную регистрацию, что исключает возможность противопоставления прав такого арендатора третьим лицам, а факт передачи помещения ИП Паку Д.Т. подтвержден актом приема-передачи от 06.04.2013.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, отзывы не представили.
По материалам настоящего дела Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
По договору аренды объектов нежилого фонда от 26.07.2011 N 311/11 ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" передал обществу во временное пользование функциональное (встроенное) помещение N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м, для использования под коммерческий центр на срок до 30.09.2016 с правом сдачи в субаренду.
На основании этого 06.04.2013 между ООО "Эссор" и ИП Паком Д.Т. заключен договор субаренды, согласно которому последнему предоставлено в вышеуказанное нежилое помещение со сроком пользования с 06.04.2013 по 06.03.2014. Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения.
Согласно условиям этого договора субарендатор обязался оплачивать аренду в размере 119 500 руб. ежемесячно до 25 числа месяца предшествующему оплачиваемому месяцу и пени за просрочку оплаты в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (пункты 2.1, 2.5, 5.2).
Пунктом 2.2 договора определено, что размер арендной платы не включает стоимость коммунальных, эксплуатационных услуг (отопление, энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз бытовых отходов, телефонная связь). Платежи за эти услуги оплачиваются субарендатором по отдельным счетам согласно договорам на предоставление соответствующих услуг.
Согласно пункту 2.6 датой начала исчисления арендной платы является 01.05.2013.
05.02.2014 арендатором подписан акт возврата помещения в одностороннем порядке, и в связи неоплатой арендных платежей за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 ООО "Эссор" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В свою очередь, предприниматель Пак Д.Т., полагая, что договор аренды от 06.04.2013 является недействительной сделкой, предъявил встречный иск.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Давая оценку спорному договору на предмет его действительности по встречному иску предпринимателя, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167).
Согласно со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В обоснование своего требования предприниматель Пак Д.Т. ссылается на то, что функциональное (встроенное) помещение N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132, 8 кв. м, не могло быть передано по акту приема-передачи от 06.04.2013 к договору субаренды от 06.04.2013, поскольку оно находилось в субаренде у ООО "Боригал" и по акту приема-передачи возвращено последним истцу не было.
В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 328 Кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.
На наличие договорных отношений по аренде функционального (встроенного) помещения между ООО "Эссор" и ИП Пак Д.Т. указывают представленные в материалы дела доказательства: договор субаренды от 06.04.2013; акт приема-передачи помещения от 06.04.2013 к договору, подписанный обеими сторонами.
Кроме того, ИФНС России по Железнодорожному району г. Хабаровска в материалы дела представлена информация о том, что ИП Пак Д.Т. за 2, 3, 4 кварталы 2013 года по адресу осуществления деятельности: г. Хабаровск, ул. Клубная, 20, площадь торгового зала 84 кв. м, уплачен ЕНВД. Таким образом, оснований полагать, что деятельность в спорный период, осуществлялась по иному адресу, не совпадающему с адресом функционального помещения, сданного в субаренду, у второй инстанции не имеется.
Также судом установлено, что предпринимателем в порядке статей 398, 611 ГК РФ отказ от исполнения договора ввиду фактической не передачи спорного объекта аренды не заявлялся.
Таким образом, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии безусловных доказательств того, что при совершении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех гражданско-правовых последствий, которые наступают в ходе исполнения сделки. Суд считает, что фактическая передача имущества и пользование предпринимателем спорным помещением подтверждены надлежащими доказательствами, и оснований для удовлетворения требования ИП Пак Д.Т. у не имеется.
Относительно основного требования по взысканию задолженности по спорному договору апелляционная коллегия приходит к следующему.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В силу положений части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено выше, ООО "Эссор" заключило с ИП Паком Д.Т. договор субаренды от 06.04.2013. При этом пунктом 2.6. договора определена обязанность уплачивать арендные платежи с 01.05.2013.
Ссылка на то, что спорное помещение в заявленный период с 01.05.2013 по 05.02.2014 использовалось иным субарендатором, что подтверждается судебным актом по делу N А73-6686/2013, отклоняется.
Из решения суда по названному делу видно, что помещение (N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м находилось во владении ООО "Боригал" на основании договора субаренды от 14.11.2012, где срок действия был определен 01.12.2012 по 30.11.2015. Вместе с тем, арендная плата с последнего в пользу ООО "Эссор" взыскана на фактический период использования с 01.12.2013 по 30.04.2013.
Следовательно, общество, заключая 06.04.2013 договор субаренды с условием начала оплаты аренды с 01.05.2013, то есть после пользования помещением ООО "Боригал", как арендатор спорного помещения, управомоченный собственником на сдачу его в субаренду, не вышло за пределы своих прав.
Факт исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной плате за пользование арендованным имуществом за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 в размере 1 096 339,28 руб. материалами дела не подтверждается.
Доказательств обратного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не предоставлено.
Следовательно, исковые требования общества о взыскании долга по аренде за спорный период, а также за период с 25.04.2013 по 10.06.2015 в размере 3 552 951,69 руб. признаются обоснованными и подлежащими взысканию с предпринимателя.
Довод о том, что неустойка не соответствует последствиям нарушения обязательства, считая подлежащим уменьшению на основании статьи 333 ГК РФ, не принимается во внимание второй инстанции.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 71 вышеназванного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления).
Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
Пунктом 75 Постановления разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Суд второй инстанции из представленных в дело доказательств не усмотрел несоразмерности предъявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства с учетом длительности периода неисполнения.
При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования по первоначальному требования подлежат удовлетворению в полном объем, а во встречном требовании надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.11.2016 по делу N А73-13117/2015 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича (ОГРНИП 308251109500144, ИНН 251135609759) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258, ИНН: 2724126114) основной долг в размере 1 096 339,28 руб., пени в размере 3 552 951,69 руб., всего 4 649 290,97 руб.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пак Дмитрия Трофимовича (ОГРНИП 308251109500144, ИНН 251135609759) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 52 246 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.И.САПРЫКИНА
Судьи
Е.Г.ХАРЬКОВСКАЯ
Е.А.ШВЕЦ
Е.И.САПРЫКИНА
Судьи
Е.Г.ХАРЬКОВСКАЯ
Е.А.ШВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)