Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Администрации Инжавинского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 по делу N А64-3997/2016 (судья Попов Ю.В.), по иску индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны (ОГРНИП 309682432900036, ИНН 680501543206) к Администрации Инжавинского района Тамбовской области (ОГРН 1026800592697, ИНН 6805005010) об обязании заключить договор аренды, по встречному иску Администрации Инжавинского района Тамбовской области к индивидуальному предпринимателю Лазутиной Татьяне Владимировне о взыскании 7 128 руб. 40 коп. и обязании освободить ранее арендуемое помещение,
третьи лица: Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации (ОГРН 1026801159604, ИНН 6831000956), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944), Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН 1026801156172, ИНН 6831001163),
установил:
Индивидуальный предприниматель Лазутина Татьяна Владимировна (далее - ИП Лазутина Т.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Инжавинского района Тамбовской области (далее - Администрация Инжавинского района, ответчик) об обязании заключить договор аренды помещения площадью 54,8/255 доли нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56, сроком на 5 лет.
Ответчиком в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к ИП Лазутиной Т.В. был предъявлен встречный иск о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп. и освобождении помещения площадью 54,8 кв. м на первом этаже здания с кадастровым номером 68:05:0000000:502, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.08.2016 встречный иск Администрации Инжавинского района принят к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
Арбитражный суд Тамбовской области определением от 21.09.2016 удовлетворил ходатайство Администрации Инжавинского района о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 по делу N А64-3997/2016 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны к Администрации Инжавинского района Тамбовской области об обязании заключить договор аренды помещения отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в части взыскания с ИП Лазутиной Т.В. основного долга по договору аренды в размере 7 128 руб. 40 коп., требования об освобождении помещения оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Лазутина Т.В., обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска.
В представленном в суд апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к отзыву Администрация Инжавинского района Тамбовской области возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве доводам и просит суд апелляционной инстанции оставить решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация Инжавинского района Тамбовской области, ИП Лазутина Т.В., Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, дополнении к отзыву, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 30.12.2005 между Администрацией Инжавинского района Тамбовской области (арендодателем) и индивидуальными предпринимателями Лазутиной Т.В., Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н. (арендаторами) был заключен договор аренды нежилого помещения N 7, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.4 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду 55/470 доли в административном здании (бывшая гостиница), расположенном по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56 (регистрационный номер 68:05:162001:0004:1587/276) - помещения NN 4, 5, 6, на первом этаже общей площадью 54,8 кв. м, в том числе 33,8 кв. м производственная площадь согласно схеме, являющейся приложением к договору, под магазин продовольственных и промышленных товаров.
Срок аренды установлен на 10 лет, с 01.01.2006 по 31.12.2015.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается в размере 1 967 руб. 63 коп.
Дополнительным соглашением N 3 от 11.11.2014 к договору N 7 от 29.12.2005 ИП Ларгина В.П. исключена из числа арендаторов, размер арендной платы согласован сторонами в сумме 5 666 руб. 32 коп. в месяц.
ИП Хлебалина Л.Н. также исключена из числа арендаторов в соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 07.07.2015.
ИП Лазутина Т.В. направила в адрес Администрации Инжавинского района заявления от 04.12.2015 и от 02.06.2016 о продлении срока договора на пять лет с учетом преимущественного права, предусмотренного статьей 621 ГК РФ.
Письмами N 01-14/3486 от 31.12.2015 и N 01-14/1773 от 29.06.2016 Администрацией Инжавинского района ИП Лазутиной Т.В. было отказано в продлении договора со ссылкой на отсутствие преимущественного права и предложение освободить арендуемое нежилое помещение в связи с истечением срока договора аренды.
В связи с отказом Администрации Инжавинского района продлить договор аренды нежилого помещения заявлен первоначальный иск.
Принимая решение по делу, арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.
На основании статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
В силу статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Статьей 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды и договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
В пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Поскольку договор аренды N 1 от 30.12.2005 был заключен сторонами без проведения торгов до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, которым Федеральный закон "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, предусматривающей необходимость проведения торгов, положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяется на отношения сторон.
Учитывая изложенные обстоятельства, а также то, что законные основания для применения положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, дающие Администрации Инжавинского района Тамбовской области исключительную возможность заключения с ИП Лазутиной Т.В. на новый срок договора аренды без проведения конкурса и аукциона, в рассматриваемом случае отсутствуют, заключение договора аренды на новый срок возможно только на торгах.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ИП Лазутиной Т.В.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на положения Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению, по мнению ИП Лазутиной Т.В., по аналогии, несостоятельны, поскольку не регулируют спорные правоотношения.
Довод жалобы о том, что, направив 31.12.2015 уведомление об отсутствии намерения продлевать арендные отношения после истечения срока действия договора аренды, Администрация Инжавинского района Тамбовской области нарушила право ИП Лазутиной Т.В. на выкуп спорного помещения, не принимается судебной коллегией, поскольку не входит предмет доказывания по спору о понуждении к заключению договора.
При этом судебной коллегией учтено, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.11.2015 по делу N А64-4044/2015 в иске ИП Лазутиной Т.В. к Администрации Инжавинского района Тамбовской области о возложении обязанности на Администрацию Инжавинского района Тамбовской области в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу назначить оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения площадью 54,8 кв. м (54,8/255 доли в административном здании гостиницы, расположенной по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56, условный номер 68:056162001:0004:1587/267); совершить действия, определенные Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, направив проект договора купли-продажи названного имущества по цене, установленной оценочной экспертизой, с выплатой суммы в рассрочку в течение 3 лет, отказано.
Судом установлено, что спорное помещение не сформировано как обособленный объект, его границы не установлены, в отношении него не осуществлен государственный кадастровый учет, вследствие чего оно не может быть объектом купли-продажи в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Судом сделан вывод об отсутствии у ИП Лазутиной Т.В. субъективного материального права требовать от Администрации Инжавинского района Тамбовской области продать ей спорное помещение в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Удовлетворяя требования Администрации Инжавинского района Тамбовской области в части взыскания основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп., суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пунктов 2.2.2, 3.2 договора аренды нежилого помещения от 30.12.2005 арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату ежемесячно, до 25 числа каждого месяца.
Факт наличия задолженности по договору в размере 7 128 руб. 40 коп. ИП Лазутиной Т.В. оспаривается, так как, по ее мнению, эта задолженность образовалась на стороне другого арендатора ИП Ларгиной В.П. до прекращения ее обязательств по договору аренды 11.11.2014.
Согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку в договоре аренды установлен размер арендной платы без указания размера арендной платы, подлежащей уплате каждым из них, обязательства арендаторов являются солидарными.
В силу пункта 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Вместе с тем из представленного Администрацией Инжавинского района Тамбовской области расчета встречного иска следует, что с учетом произведенной оплаты задолженность по договору аренды образовалась за 2015 год.
Из расчета встречного иска следует, что, поскольку в платежных документах ИП Лазутиной Т.В. не указано, за какой месяц произведена уплата арендной платы, Администрация Инжавинского района Тамбовской области засчитывала оплату в счет исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил раньше.
Правомерность действий арендодателя в период до 01.06.2015 следует из положений пункта 2 статьи 522 ГК РФ, применяемой по аналогии, а с 01.06.2015 соответствует положениям статьи 319.1 ГК РФ.
Исходя из изложенного требования Администрации Инжавинского района Тамбовской области к ИП Лазутиной Т.В. о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп. заявлены обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом области принято во внимание, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.
На момент вынесения Арбитражным судом Тамбовской области решения по настоящему делу от 20.12.2016 определением Инжавинского районного суда Тамбовской области от 14.11.2016 производство по гражданскому делу N 2-160/2016 по иску Администрации Инжавинского района к Лазутиной Т.В. и ИП Лазутиной Т.В. об истребовании имущества (помещения площадью 54,8 м? на первом этаже здания с кадастровым номером 68:05:0000000:502, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56) из чужого незаконного владения (том 2, л.д. 65 - 67; том 3, л.д. 6 - 8, 52, 59 - 60) прекращено в связи с отказом от иска.
Поскольку определение Инжавинского районного суда Тамбовской области на дату принятия обжалуемого решения не вступило в силу, суд первой инстанции правомерно оставил встречное требование Администрации Инжавинского района Тамбовской области об освобождении помещения без рассмотрения.
Довод заявителя апелляционной жалобы о допущении судом области процессуальных нарушений, выразившихся в не рассмотрении ходатайств ИП Ларгиной Т.В. об истребовании в Инжавинском районном суде Тамбовской области информации о движении дела по иску Администрации о выселении ИП Лазутиной Т.В., привлечении в качестве соответчиков по встречному иску ИП Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н., направлении встречного иска, не влияет на правильность вынесенного судебного акта.
При этом суду области представлен судебный акт Инжавинского районного суда Тамбовской области и ИП Лазутиной Т.В. представлен отзыв на встречный иск.
С учетом положений статьи 46 АПК РФ основания для привлечения в качестве соответчиков Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н. по встречному иску Администрации Инжавинского района Тамбовской области о взыскании задолженности по арендной плате отсутствовали.
Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 по делу N А64-3997/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2017 N 19АП-951/2017 ПО ДЕЛУ N А64-3997/2016
Требование: Об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. по делу N А64-3997/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Администрации Инжавинского района Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 по делу N А64-3997/2016 (судья Попов Ю.В.), по иску индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны (ОГРНИП 309682432900036, ИНН 680501543206) к Администрации Инжавинского района Тамбовской области (ОГРН 1026800592697, ИНН 6805005010) об обязании заключить договор аренды, по встречному иску Администрации Инжавинского района Тамбовской области к индивидуальному предпринимателю Лазутиной Татьяне Владимировне о взыскании 7 128 руб. 40 коп. и обязании освободить ранее арендуемое помещение,
третьи лица: Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации (ОГРН 1026801159604, ИНН 6831000956), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944), Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (ОГРН 1026801156172, ИНН 6831001163),
установил:
Индивидуальный предприниматель Лазутина Татьяна Владимировна (далее - ИП Лазутина Т.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Инжавинского района Тамбовской области (далее - Администрация Инжавинского района, ответчик) об обязании заключить договор аренды помещения площадью 54,8/255 доли нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56, сроком на 5 лет.
Ответчиком в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к ИП Лазутиной Т.В. был предъявлен встречный иск о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп. и освобождении помещения площадью 54,8 кв. м на первом этаже здания с кадастровым номером 68:05:0000000:502, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.08.2016 встречный иск Администрации Инжавинского района принят к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
Арбитражный суд Тамбовской области определением от 21.09.2016 удовлетворил ходатайство Администрации Инжавинского района о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 по делу N А64-3997/2016 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны к Администрации Инжавинского района Тамбовской области об обязании заключить договор аренды помещения отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в части взыскания с ИП Лазутиной Т.В. основного долга по договору аренды в размере 7 128 руб. 40 коп., требования об освобождении помещения оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Лазутина Т.В., обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска.
В представленном в суд апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к отзыву Администрация Инжавинского района Тамбовской области возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве доводам и просит суд апелляционной инстанции оставить решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация Инжавинского района Тамбовской области, ИП Лазутина Т.В., Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, дополнении к отзыву, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 30.12.2005 между Администрацией Инжавинского района Тамбовской области (арендодателем) и индивидуальными предпринимателями Лазутиной Т.В., Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н. (арендаторами) был заключен договор аренды нежилого помещения N 7, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.4 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду 55/470 доли в административном здании (бывшая гостиница), расположенном по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56 (регистрационный номер 68:05:162001:0004:1587/276) - помещения NN 4, 5, 6, на первом этаже общей площадью 54,8 кв. м, в том числе 33,8 кв. м производственная площадь согласно схеме, являющейся приложением к договору, под магазин продовольственных и промышленных товаров.
Срок аренды установлен на 10 лет, с 01.01.2006 по 31.12.2015.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается в размере 1 967 руб. 63 коп.
Дополнительным соглашением N 3 от 11.11.2014 к договору N 7 от 29.12.2005 ИП Ларгина В.П. исключена из числа арендаторов, размер арендной платы согласован сторонами в сумме 5 666 руб. 32 коп. в месяц.
ИП Хлебалина Л.Н. также исключена из числа арендаторов в соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 07.07.2015.
ИП Лазутина Т.В. направила в адрес Администрации Инжавинского района заявления от 04.12.2015 и от 02.06.2016 о продлении срока договора на пять лет с учетом преимущественного права, предусмотренного статьей 621 ГК РФ.
Письмами N 01-14/3486 от 31.12.2015 и N 01-14/1773 от 29.06.2016 Администрацией Инжавинского района ИП Лазутиной Т.В. было отказано в продлении договора со ссылкой на отсутствие преимущественного права и предложение освободить арендуемое нежилое помещение в связи с истечением срока договора аренды.
В связи с отказом Администрации Инжавинского района продлить договор аренды нежилого помещения заявлен первоначальный иск.
Принимая решение по делу, арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.
На основании статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
В силу статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Статьей 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды и договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
В пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Поскольку договор аренды N 1 от 30.12.2005 был заключен сторонами без проведения торгов до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, которым Федеральный закон "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, предусматривающей необходимость проведения торгов, положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяется на отношения сторон.
Учитывая изложенные обстоятельства, а также то, что законные основания для применения положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, дающие Администрации Инжавинского района Тамбовской области исключительную возможность заключения с ИП Лазутиной Т.В. на новый срок договора аренды без проведения конкурса и аукциона, в рассматриваемом случае отсутствуют, заключение договора аренды на новый срок возможно только на торгах.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ИП Лазутиной Т.В.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на положения Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению, по мнению ИП Лазутиной Т.В., по аналогии, несостоятельны, поскольку не регулируют спорные правоотношения.
Довод жалобы о том, что, направив 31.12.2015 уведомление об отсутствии намерения продлевать арендные отношения после истечения срока действия договора аренды, Администрация Инжавинского района Тамбовской области нарушила право ИП Лазутиной Т.В. на выкуп спорного помещения, не принимается судебной коллегией, поскольку не входит предмет доказывания по спору о понуждении к заключению договора.
При этом судебной коллегией учтено, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.11.2015 по делу N А64-4044/2015 в иске ИП Лазутиной Т.В. к Администрации Инжавинского района Тамбовской области о возложении обязанности на Администрацию Инжавинского района Тамбовской области в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу назначить оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения площадью 54,8 кв. м (54,8/255 доли в административном здании гостиницы, расположенной по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56, условный номер 68:056162001:0004:1587/267); совершить действия, определенные Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, направив проект договора купли-продажи названного имущества по цене, установленной оценочной экспертизой, с выплатой суммы в рассрочку в течение 3 лет, отказано.
Судом установлено, что спорное помещение не сформировано как обособленный объект, его границы не установлены, в отношении него не осуществлен государственный кадастровый учет, вследствие чего оно не может быть объектом купли-продажи в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Судом сделан вывод об отсутствии у ИП Лазутиной Т.В. субъективного материального права требовать от Администрации Инжавинского района Тамбовской области продать ей спорное помещение в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Удовлетворяя требования Администрации Инжавинского района Тамбовской области в части взыскания основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп., суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пунктов 2.2.2, 3.2 договора аренды нежилого помещения от 30.12.2005 арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату ежемесячно, до 25 числа каждого месяца.
Факт наличия задолженности по договору в размере 7 128 руб. 40 коп. ИП Лазутиной Т.В. оспаривается, так как, по ее мнению, эта задолженность образовалась на стороне другого арендатора ИП Ларгиной В.П. до прекращения ее обязательств по договору аренды 11.11.2014.
Согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку в договоре аренды установлен размер арендной платы без указания размера арендной платы, подлежащей уплате каждым из них, обязательства арендаторов являются солидарными.
В силу пункта 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Вместе с тем из представленного Администрацией Инжавинского района Тамбовской области расчета встречного иска следует, что с учетом произведенной оплаты задолженность по договору аренды образовалась за 2015 год.
Из расчета встречного иска следует, что, поскольку в платежных документах ИП Лазутиной Т.В. не указано, за какой месяц произведена уплата арендной платы, Администрация Инжавинского района Тамбовской области засчитывала оплату в счет исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил раньше.
Правомерность действий арендодателя в период до 01.06.2015 следует из положений пункта 2 статьи 522 ГК РФ, применяемой по аналогии, а с 01.06.2015 соответствует положениям статьи 319.1 ГК РФ.
Исходя из изложенного требования Администрации Инжавинского района Тамбовской области к ИП Лазутиной Т.В. о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп. заявлены обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом области принято во внимание, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.
На момент вынесения Арбитражным судом Тамбовской области решения по настоящему делу от 20.12.2016 определением Инжавинского районного суда Тамбовской области от 14.11.2016 производство по гражданскому делу N 2-160/2016 по иску Администрации Инжавинского района к Лазутиной Т.В. и ИП Лазутиной Т.В. об истребовании имущества (помещения площадью 54,8 м? на первом этаже здания с кадастровым номером 68:05:0000000:502, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56) из чужого незаконного владения (том 2, л.д. 65 - 67; том 3, л.д. 6 - 8, 52, 59 - 60) прекращено в связи с отказом от иска.
Поскольку определение Инжавинского районного суда Тамбовской области на дату принятия обжалуемого решения не вступило в силу, суд первой инстанции правомерно оставил встречное требование Администрации Инжавинского района Тамбовской области об освобождении помещения без рассмотрения.
Довод заявителя апелляционной жалобы о допущении судом области процессуальных нарушений, выразившихся в не рассмотрении ходатайств ИП Ларгиной Т.В. об истребовании в Инжавинском районном суде Тамбовской области информации о движении дела по иску Администрации о выселении ИП Лазутиной Т.В., привлечении в качестве соответчиков по встречному иску ИП Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н., направлении встречного иска, не влияет на правильность вынесенного судебного акта.
При этом суду области представлен судебный акт Инжавинского районного суда Тамбовской области и ИП Лазутиной Т.В. представлен отзыв на встречный иск.
С учетом положений статьи 46 АПК РФ основания для привлечения в качестве соответчиков Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н. по встречному иску Администрации Инжавинского района Тамбовской области о взыскании задолженности по арендной плате отсутствовали.
Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 по делу N А64-3997/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)