Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс": Ратнер Н.В., представителя по доверенности б/н от 30.01.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Росреестра по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 по делу N А14-7783/2015 (судья Мироненко И.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" к обществу с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды, задолженности по коммунальным платежам, пени за нарушение срока выплаты арендных платежей, процентов за просрочку уплаты коммунальных платежей, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы согласно пункту 8.10, в связи с досрочным расторжением договора аренды, убытков, упущенной выгоды, третье лицо: Управление Росреестра по Воронежской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" (ООО "Эталон Альянс", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" (ООО "АМ Воронеж", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-В от 04.09.2013, взыскании задолженности по договору аренды в размере 5 633 548 руб. 39 коп. за период с 05.12.2013 по 30.11.2015, задолженности по коммунальным платежам в размере 225 363 руб. 07 коп. за период с 05.12.2013 по 30.08.2015, пени за нарушение срока уплаты арендных платежей в размере 1 955 216 руб. 13 коп. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015, процентов за просрочку уплаты коммунальных платежей в размере 20 955 руб. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2015 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление (с учетом уточнения) ООО "АМ Воронеж" о взыскании с ООО "Эталон Альянс" штрафа в размере годовой арендной платы согласно пункту 8.10 договора в связи с досрочным расторжением договора аренды N 1-В от 04.09.2013 в размере 236 000 руб., убытков в размере 106 200 руб., упущенной выгоды в размере 18 350 000 руб.
К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Воронежской области.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 в удовлетворении иска ООО "Эталон Альянс" и встречного иска ООО "АМ Воронеж" отказано.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, полагая его принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, ООО "Эталон Альянс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции от 28.03.2016 отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Эталон Альянс".
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "АМ Воронеж", третье лицо не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "Эталон Альянс" поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом уточнения к ней, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнения к ней, возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в обжалуемой части в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 04.09.2013 между Асафовым Александром Леонидовичем (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" (арендатором) был заключен договор N 1-В аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение N 44, торговое, общей площадью 118 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Ф. Энгельса, 64а, этаж1.
Помещение предоставляется арендатору для размещения магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров (в том числе по розничной продаже алкогольной продукции), а также для использования под склад и офис.
Договор аренды помещения заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора).
01.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации договора аренды.
Согласно пункту 1.2 договора помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серии 36-АД N 103973 от 18.04.2013.
Передача помещения оформлена актом приема-передачи.
В разделе 3 и 4 договора стороны согласовали размер и порядок оплаты аренды.
Арендная плата за арендуемое помещение установлена в размере 253 346 руб. за месяц аренды, включая НДС.
Арендная плата начисляется с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи. Начисление арендной платы прекращается с момента возврата помещения арендодателю, а при уклонении арендодателя от принятия помещения - с момента, когда возврат помещения согласно уведомлению арендатора должен произойти.
В связи с проведением работ по подготовке помещения к использованию по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, в течение 45 дней с момента передачи помещения по акту приема-передачи арендатору арендная плата не начисляется и не уплачивается.
Стоимость коммунальных услуг, отопление и расходы по оплате электроэнергии по фактическим показаниям приборов учета, расходы по содержанию помещения), а также оплату услуг по вывозу крупногабаритного мусора и услуг по вывозу твердых бытовых отходов в сумму арендной платы не входит и возмещается арендатором арендодателю согласно выставленным им счетам, к которым арендодатель, обязательно прикладывает акты и счета исполнителей (поставщиков) этих услуг (ресурсов) в течение 5 календарных дней с момента выставления (передачи) счета путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет арендодателя.
Уплата арендной платы осуществляется арендатором 10 рабочего дня месяца, следующего за отчетным (оплачиваемым) месяцем путем ее перечисления на расчетный счет арендодателя (пункт 4.1 договора).
В случае нарушения арендатором сроков выплаты арендных платежей последний уплачивает арендодателю пеню за просрочку оплаты в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Первым днем просрочки считается день, следующий за последним днем срока оплаты по договору.
Решением единственного участника ООО "Эталон Альянс" от 18.12.2013 увеличен уставный капитал общества за счет дополнительных вкладов участников, в том числе имущества: нежилого встроенного помещения площадью 118 кв. м, принадлежащего Асафову Александру Леонидовичу.
На основании акта приема-передачи от 18.12.2013 N 1, решения N 2 единственного участника ООО "Эталон Альянс" от 18.12.2013, устава ООО "Эталон Альянс", утвержденного решением N 2 от 18.12.2013, за ООО "Эталон Альянс" зарегистрировано право собственности на нежилое встроенное помещение литера А, назначение: нежилое, общей площадью 118 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 44, адрес (местонахождение) объекта: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д. 64а, кадастровый номер 36:34:0606025:468.
15.12.2014 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требование о предоставлении документов для расторжения договора аренды N 1-В от 04.09.2013, а также предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды в связи неиспользованием переданного помещения.
Повторно 27.04.2015, 12.05.2015 истец в претензиях требовал уплаты задолженности по арендной плате и по коммунальным услугам за период с 05.12.2013 по 04.02.2014, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за просрочку уплаты причитающихся сумм, прекращения в ЕГРП записи о договоре аренды или направления подписанного соглашения о расторжении договора.
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял надлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Заявитель апелляционной жалобы решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 обжалует в части отказа в удовлетворении иска ООО "Эталон Альянс", в связи с чем при отсутствии возражений со стороны лиц, участвующих в деле, руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Эталон Альянс", суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату отказа от договора, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
В пункте 7.2.4 договора аренды закреплено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ, предупредив арендодателя в письменной форме не менее чем за 2 (два) месяца.
Согласно письму исх. N 1 от 22.11.2013 ответчик уведомил арендодателя Асафова А.Д. о неисполнении последним условий пункта 6.1.1 договора аренды, просил согласовать перепланировку арендуемого помещения в целях получения лицензии, продлить льготный период в связи с необходимыми работами, а также сообщил о намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1-В от 04.09.2013 при невозможности заключения дополнительного соглашения на срок для получения лицензии, указав последним днем срока действия договора аренды 22.11.2013.
Письмо с приложенными к нему планом перепланировки и дополнительным соглашением к договору аренды недвижимого имущества N 01 от 04.09.2013 получено Асафовым А.Л. 22.11.2013.
Согласно письму исх. N 2 от 04.12.2013 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии согласования возникших вопросов при исполнении договора аренды, заявил о необходимости возврата уплаченного обеспечительного платежа, просил подписать соглашение о расторжении договора аренды N 1-В от 04.09.2013, а также направил в адрес арендодателя акт возврата помещения.
Данное уведомление было получено арендодателем, о чем он сообщил в письме 09.12.2013, в котором также не возражал против расторжения договора аренды N 1-В от 04.09.2013 при условии внесения арендной платы за период с 18.10.2013 до момента расторжения договора.
Таким образом, учитывая, что законом и условиями договора предусмотрен односторонний отказ от договора, принимая во внимание поведение арендатора, направленное на расторжение договора в связи с его отказом от договора аренды N 1-В от 04.09.2013, вывод суда области о том, что арендные отношения между сторонами прекратились с 22.01.2014, правомерен.
В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Тем самым в силу закона досрочное прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является безусловным основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Передача имущества в аренду подтверждена материалами дела и ответчиком не оспорена, обязанность по доказыванию возврата арендованного имущества в связи с досрочным прекращением договора аренды возлагается на арендатора.
В силу пункта 5.2 договора арендатор обязан вернуть помещение арендодателю при прекращении действия договора не позднее, чем в течение 5 дней со дня прекращения договора, по двухстороннему акту приема-передачи (возврата) помещения, в котором должно быть отражено техническое состояние помещения на момент его передачи. О готовности вернуть помещение арендатор уведомляет арендодателя за один рабочий день. Возврат помещения осуществляется по месту его нахождения. Уклонение арендодателя от получения помещения влечет прекращение начисление арендной платы.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 17.07.2014 по делу N 2-1532/2014 с ООО "АМ Воронеж" в пользу Асафова Александра Леонидовича взысканы задолженность по арендной плате за период с 19.10.2013 по 04.12.2013 в размере 138 901 руб. 68 коп., пени в сумме 15 000 руб., расходы по оплате коммунальных платежей в сумме 20 722 руб. 86 коп. В иске ООО "АМ Воронеж" к Асафову Александру Леонидовичу о расторжении договора аренды, взыскании части обеспечительного платежа по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов отказано.
При рассмотрении названного дела также был установлен факт возврата арендуемого помещения Асафову А.Л. по акту приема-передачи от 04.12.2013 (лист 4 решения суда).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
Факт использования ответчиком в качестве юридического адреса организации адреса арендованного помещения до 27.02.2015, равно как и наличие записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с ним с ним не являются основанием для начисления арендной платы.
Доводы истца о переходе к нему прав арендодателя по договору аренды N 1-В от 04.09.2013 в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации с 18.12.2013, не состоятельны.
В соответствии с пунктом 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а также учитывая факт возврата арендодателю арендованного помещения 04.12.2013, правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в размере 5 633 548 руб. 39 коп. за период с 05.12.2013 по 30.11.2015, соответственно задолженности по коммунальным платежам в размере 225 363 руб. 07 коп. за период с 05.12.2013 по 30.08.2015, пени за нарушение срока уплаты арендных платежей в размере 1 955 216 руб. 13 коп. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015, процентов за просрочку уплаты коммунальных платежей в размере 20 955 руб. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015, начисленных на суммы задолженности, у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах судом области обоснованно отказано в удовлетворении требований ООО "Эталон Альянс".
Доводы жалобы направлены на иную оценку установленных судом по делу обстоятельств и опровергаются вышеизложенными выводами суда первой инстанции.
Суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 по делу N А14-7783/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2016 N 19АП-2456/2016 ПО ДЕЛУ N А14-7783/2015
Требование: О расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды и коммунальным платежам, пени, процентов.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. по делу N А14-7783/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс": Ратнер Н.В., представителя по доверенности б/н от 30.01.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Росреестра по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 по делу N А14-7783/2015 (судья Мироненко И.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" к обществу с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды, задолженности по коммунальным платежам, пени за нарушение срока выплаты арендных платежей, процентов за просрочку уплаты коммунальных платежей, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы согласно пункту 8.10, в связи с досрочным расторжением договора аренды, убытков, упущенной выгоды, третье лицо: Управление Росреестра по Воронежской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" (ООО "Эталон Альянс", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" (ООО "АМ Воронеж", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-В от 04.09.2013, взыскании задолженности по договору аренды в размере 5 633 548 руб. 39 коп. за период с 05.12.2013 по 30.11.2015, задолженности по коммунальным платежам в размере 225 363 руб. 07 коп. за период с 05.12.2013 по 30.08.2015, пени за нарушение срока уплаты арендных платежей в размере 1 955 216 руб. 13 коп. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015, процентов за просрочку уплаты коммунальных платежей в размере 20 955 руб. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2015 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление (с учетом уточнения) ООО "АМ Воронеж" о взыскании с ООО "Эталон Альянс" штрафа в размере годовой арендной платы согласно пункту 8.10 договора в связи с досрочным расторжением договора аренды N 1-В от 04.09.2013 в размере 236 000 руб., убытков в размере 106 200 руб., упущенной выгоды в размере 18 350 000 руб.
К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Воронежской области.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 в удовлетворении иска ООО "Эталон Альянс" и встречного иска ООО "АМ Воронеж" отказано.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, полагая его принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, ООО "Эталон Альянс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции от 28.03.2016 отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Эталон Альянс".
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "АМ Воронеж", третье лицо не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "Эталон Альянс" поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом уточнения к ней, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнения к ней, возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в обжалуемой части в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 04.09.2013 между Асафовым Александром Леонидовичем (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "АМ Воронеж" (арендатором) был заключен договор N 1-В аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение N 44, торговое, общей площадью 118 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Ф. Энгельса, 64а, этаж1.
Помещение предоставляется арендатору для размещения магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров (в том числе по розничной продаже алкогольной продукции), а также для использования под склад и офис.
Договор аренды помещения заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора).
01.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации договора аренды.
Согласно пункту 1.2 договора помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серии 36-АД N 103973 от 18.04.2013.
Передача помещения оформлена актом приема-передачи.
В разделе 3 и 4 договора стороны согласовали размер и порядок оплаты аренды.
Арендная плата за арендуемое помещение установлена в размере 253 346 руб. за месяц аренды, включая НДС.
Арендная плата начисляется с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи. Начисление арендной платы прекращается с момента возврата помещения арендодателю, а при уклонении арендодателя от принятия помещения - с момента, когда возврат помещения согласно уведомлению арендатора должен произойти.
В связи с проведением работ по подготовке помещения к использованию по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, в течение 45 дней с момента передачи помещения по акту приема-передачи арендатору арендная плата не начисляется и не уплачивается.
Стоимость коммунальных услуг, отопление и расходы по оплате электроэнергии по фактическим показаниям приборов учета, расходы по содержанию помещения), а также оплату услуг по вывозу крупногабаритного мусора и услуг по вывозу твердых бытовых отходов в сумму арендной платы не входит и возмещается арендатором арендодателю согласно выставленным им счетам, к которым арендодатель, обязательно прикладывает акты и счета исполнителей (поставщиков) этих услуг (ресурсов) в течение 5 календарных дней с момента выставления (передачи) счета путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет арендодателя.
Уплата арендной платы осуществляется арендатором 10 рабочего дня месяца, следующего за отчетным (оплачиваемым) месяцем путем ее перечисления на расчетный счет арендодателя (пункт 4.1 договора).
В случае нарушения арендатором сроков выплаты арендных платежей последний уплачивает арендодателю пеню за просрочку оплаты в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Первым днем просрочки считается день, следующий за последним днем срока оплаты по договору.
Решением единственного участника ООО "Эталон Альянс" от 18.12.2013 увеличен уставный капитал общества за счет дополнительных вкладов участников, в том числе имущества: нежилого встроенного помещения площадью 118 кв. м, принадлежащего Асафову Александру Леонидовичу.
На основании акта приема-передачи от 18.12.2013 N 1, решения N 2 единственного участника ООО "Эталон Альянс" от 18.12.2013, устава ООО "Эталон Альянс", утвержденного решением N 2 от 18.12.2013, за ООО "Эталон Альянс" зарегистрировано право собственности на нежилое встроенное помещение литера А, назначение: нежилое, общей площадью 118 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 44, адрес (местонахождение) объекта: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д. 64а, кадастровый номер 36:34:0606025:468.
15.12.2014 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требование о предоставлении документов для расторжения договора аренды N 1-В от 04.09.2013, а также предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды в связи неиспользованием переданного помещения.
Повторно 27.04.2015, 12.05.2015 истец в претензиях требовал уплаты задолженности по арендной плате и по коммунальным услугам за период с 05.12.2013 по 04.02.2014, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за просрочку уплаты причитающихся сумм, прекращения в ЕГРП записи о договоре аренды или направления подписанного соглашения о расторжении договора.
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял надлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Заявитель апелляционной жалобы решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 обжалует в части отказа в удовлетворении иска ООО "Эталон Альянс", в связи с чем при отсутствии возражений со стороны лиц, участвующих в деле, руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Эталон Альянс", суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату отказа от договора, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
В пункте 7.2.4 договора аренды закреплено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ, предупредив арендодателя в письменной форме не менее чем за 2 (два) месяца.
Согласно письму исх. N 1 от 22.11.2013 ответчик уведомил арендодателя Асафова А.Д. о неисполнении последним условий пункта 6.1.1 договора аренды, просил согласовать перепланировку арендуемого помещения в целях получения лицензии, продлить льготный период в связи с необходимыми работами, а также сообщил о намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1-В от 04.09.2013 при невозможности заключения дополнительного соглашения на срок для получения лицензии, указав последним днем срока действия договора аренды 22.11.2013.
Письмо с приложенными к нему планом перепланировки и дополнительным соглашением к договору аренды недвижимого имущества N 01 от 04.09.2013 получено Асафовым А.Л. 22.11.2013.
Согласно письму исх. N 2 от 04.12.2013 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии согласования возникших вопросов при исполнении договора аренды, заявил о необходимости возврата уплаченного обеспечительного платежа, просил подписать соглашение о расторжении договора аренды N 1-В от 04.09.2013, а также направил в адрес арендодателя акт возврата помещения.
Данное уведомление было получено арендодателем, о чем он сообщил в письме 09.12.2013, в котором также не возражал против расторжения договора аренды N 1-В от 04.09.2013 при условии внесения арендной платы за период с 18.10.2013 до момента расторжения договора.
Таким образом, учитывая, что законом и условиями договора предусмотрен односторонний отказ от договора, принимая во внимание поведение арендатора, направленное на расторжение договора в связи с его отказом от договора аренды N 1-В от 04.09.2013, вывод суда области о том, что арендные отношения между сторонами прекратились с 22.01.2014, правомерен.
В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Тем самым в силу закона досрочное прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является безусловным основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Передача имущества в аренду подтверждена материалами дела и ответчиком не оспорена, обязанность по доказыванию возврата арендованного имущества в связи с досрочным прекращением договора аренды возлагается на арендатора.
В силу пункта 5.2 договора арендатор обязан вернуть помещение арендодателю при прекращении действия договора не позднее, чем в течение 5 дней со дня прекращения договора, по двухстороннему акту приема-передачи (возврата) помещения, в котором должно быть отражено техническое состояние помещения на момент его передачи. О готовности вернуть помещение арендатор уведомляет арендодателя за один рабочий день. Возврат помещения осуществляется по месту его нахождения. Уклонение арендодателя от получения помещения влечет прекращение начисление арендной платы.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 17.07.2014 по делу N 2-1532/2014 с ООО "АМ Воронеж" в пользу Асафова Александра Леонидовича взысканы задолженность по арендной плате за период с 19.10.2013 по 04.12.2013 в размере 138 901 руб. 68 коп., пени в сумме 15 000 руб., расходы по оплате коммунальных платежей в сумме 20 722 руб. 86 коп. В иске ООО "АМ Воронеж" к Асафову Александру Леонидовичу о расторжении договора аренды, взыскании части обеспечительного платежа по договору аренды, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов отказано.
При рассмотрении названного дела также был установлен факт возврата арендуемого помещения Асафову А.Л. по акту приема-передачи от 04.12.2013 (лист 4 решения суда).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
Факт использования ответчиком в качестве юридического адреса организации адреса арендованного помещения до 27.02.2015, равно как и наличие записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с ним с ним не являются основанием для начисления арендной платы.
Доводы истца о переходе к нему прав арендодателя по договору аренды N 1-В от 04.09.2013 в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации с 18.12.2013, не состоятельны.
В соответствии с пунктом 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а также учитывая факт возврата арендодателю арендованного помещения 04.12.2013, правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в размере 5 633 548 руб. 39 коп. за период с 05.12.2013 по 30.11.2015, соответственно задолженности по коммунальным платежам в размере 225 363 руб. 07 коп. за период с 05.12.2013 по 30.08.2015, пени за нарушение срока уплаты арендных платежей в размере 1 955 216 руб. 13 коп. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015, процентов за просрочку уплаты коммунальных платежей в размере 20 955 руб. за период с 11.01.2014 по 30.11.2015, начисленных на суммы задолженности, у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах судом области обоснованно отказано в удовлетворении требований ООО "Эталон Альянс".
Доводы жалобы направлены на иную оценку установленных судом по делу обстоятельств и опровергаются вышеизложенными выводами суда первой инстанции.
Суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2016 по делу N А14-7783/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)