Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу было предоставлено койко-место в общежитии ввиду трудовых отношений с балансодержателем общежития, впоследствии жилое помещение неоднократно отчуждалось, в данное время истец с семьей занимают две комнаты, против чего возражает нынешний собственник помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карева Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре П.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 октября 2015 года гражданское дело N 2-2070/2015 по апелляционной жалобе Н.Н.А. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 июня 2015 года по иску К.М. к Н.Н.А. о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации, по иску Н.Н.А. к К.М. о понуждении заключить договор коммерческого найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителей Н.Н.А. - П.А., С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя К.М. - Г., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
К.М. обратилась в Невский районный суд с иском к Н.Н.А. о признании права собственности на 31/125 долей в праве общей долевой собственности на квартиру N <...> в порядке приватизации. В обоснование заявленных требований истица указала, что в связи с трудовыми отношениями со Специализированным управлением N 250 Треста 38 Главзапстроя ей были предоставлены 2 комнаты N 1 и 2 в указанном общежитии, собственником квартиры N 20 в настоящее время является ответчица, однако смена собственника жилого помещения, предоставленного истице на законных основаниях, не лишает ее права на приватизацию.
Н.Н.А. обратилась в Невский районный суд с иском к К.М. о понуждении заключить договор коммерческого найма на занимаемые комнаты N 1 и 2 в квартире N <...>. В обоснование заявленных требований истица указала, что является собственником указанной квартиры, в двух комнатах проживает ответчица с двумя детьми, которая отказывается заключить с истицей договор найма.
Определением Невского районного суда от 26.03.2015 гражданские дела по искам К.М. и Н.Н.А. объединены в одно производство.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 июня 2015 года исковые требования К.М. удовлетворены. Судом постановлено признать за К.М. право собственности на 18/125 и 13/125 долей в праве общей долевой собственности на квартиру N <...>, прекратить право собственности Н.Н.А. на 31/125 долей в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение. В удовлетворении иска Н.Н.А. отказано.
В апелляционной жалобе Н.Н.А. просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2015 отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец К.М., ответчица Н.Н.А., третьи лица не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что здание общежития по адресу: <...> находилось в ведении Арендного предприятия "Трест N 38".
03.07.1992 между Фондом имущества Ленинградской области и Арендным предприятием "Трест N 38" заключен договор выкупа имущества N 030, в соответствии с которым Арендное предприятие "Трест N 38" выкупило арендованное имущество государственного предприятия "Трест N 38", по указанной в договоре стоимости.
Из ответа Фонда имущества Ленинградской области следует, что в перечень выкупаемого по указанному договору выкупа имущества и ведомость оценки основных средств арендного предприятия "Трест N 38" включено и является собственностью данного предприятия общежитие по адресу: <...>.
Согласно ответу филиала ГУП "ГУИОН" ПИб Невского района Санкт-Петербурга от 15 апреля 2015 г., здание по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, было принято в эксплуатацию в качестве общежития в соответствии с Актом государственной комиссии от 28 сентября 1979 г., документы, подтверждающие исключение его из состава специализированного жилого фонда в установленном порядке в ГУП "ГУИОН" не предоставлялись.
Из ответа Администрации Невского района Санкт-Петербурга от 15 июня 2015 г. следует, что Распоряжение N 227-р от 22 сентября 2009 г. об утверждении решения МВК при ГУЖА Невского района от 04 сентября 2009 г. об исключении многоквартирного дома по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> из статуса специализированного жилищного фонда и включении его в состав жилищного фонда социального использования Администрацией Невского района Санкт-Петербурга не издавалось.
Распоряжением Главы администрации Смольнинского района Мэрии Санкт-Петербурга N 122-р от 20.01.1993 зарегистрировано АОЗТ "СУ-62 треста 38", созданное на основании договора учредителей от 22.10.1992.
На основании соглашения о прекращении долевой собственности и выделе долей в натуре от 07.06.2000, заключенного между АОЗТ "Специализированное управление N 62 треста 38", ООО "Авто Балт Сервис", ООО "АС-Проект", ООО "Комета", было зарегистрировано право собственности на квартиру N <...> за ООО "Авто Балт Сервис".
06.12.2001 между ООО "Авто Балт Сервис" и ООО "Свинг" был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, право собственности ООО "Свинг" зарегистрировано 10.12.2001.
15.06.2006 между ООО "Свинг" и Н.Р. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, право собственности Н.Р. зарегистрировано 18.09.2006.
В настоящее время собственником квартиры N <...> является Н.Н.А. на основании договора купли-продажи от 30 октября 2006 г., заключенного между Н.Н.А. и третьим лицом Н.Р., право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено, что в комнате N 1 площадью 17,7 кв. м и комнате N 2 площадью 13,3 кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге фактически проживают К.М., ее сын К.Ю. и дочь К.О. При этом, К.М. зарегистрирована по общежитию (без указания конкретной квартиры) с 05 октября 1984 г., К.Ю. - с 22 июля 1999 г., К.О. - с 28 июля 1985 г.
Установив, что указанные комнаты в общежитии были предоставлены К.М. в связи с трудовыми отношениями с балансодержателем здания общежития СУ N 62 Треста N 38 Главзапстроя в период с 16.07.1981 по 18.07.1994, здание общежития находилось в ведении государственного предприятия, при приватизации которого не было передано в ведение государственных органов, отвечающих за государственный жилищный фонд, К.М. несет расходы по оплате содержания комнат, не могла быть выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что переход права собственности на квартиру не лишает ее права на приватизацию занимаемых жилых комнат. При этом, суд первой инстанции указал, что то обстоятельство, что у истицы отсутствуют документы, подтверждающие факт предоставления двух комнат, не лишает ее права на приватизацию, поскольку установлено, что она фактически занимает две комнаты в квартире N <...>, оплачивает коммунальные платежи.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, в силу следующего.
Из материалов дела следует, что здание общежития было выкуплено Арендным предприятием "Трест N 38" на основании договора выкупа, заключенного 03.07.1992 с Фондом имущества Ленинградской области.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 3 июля 1991 года N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и ст. 1 Закона РФ 21 июля 1997 года N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" объектами продажи могут быть сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды в силу заключенных ранее договоров аренды.
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2284 утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, п. п. 2.6, 5.14.2, 5.14.3, 5.14.5 которой предусматривают возможность выкупа арендованного имущества, в том числе по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".
Согласно статье 15 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" приобретение имущества по договорам аренды с правом выкупа является одним из способов приватизации государственного имущества. Выкупить сданное в аренду имущество по договору аренды с правом выкупа могут только арендные предприятия.
В соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в действующей редакции и в редакции Закона РФ N 4199-1 от 23 декабря 1992 г., действовавшей на момент акционирования Арендного предприятия "Трест N 38") при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (действовавшего на момент заключения договора выкупа и признанного утратившим силу Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 в связи с принятием Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Таким образом, действующее на момент возникновения спорных правоотношений законодательство предусматривало, что жилищный фонд, находящийся в ведении предприятия на момент перехода его в иную форму собственности, должен быть передан в хозяйственное ведение правопреемников предприятия, либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию.
Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъяснено, что гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 названного выше Закона (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.
По аналогии закона к отношениям по пользованию такими гражданами помещениями в общежитиях, которые при приватизации предприятий по каким-либо причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления, подлежат применению приведенные выше положения статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), поскольку с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда, собственники которого владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению в пределах, установленных гражданским и жилищным законодательством.
Так, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19 и статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV этого Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.
Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их системном толковании следует, что правом на приватизацию жилого помещения обладают все лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, независимо от того, кому из них оно было изначально предоставлено. Приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.
Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В ходе рассмотрения дела установлено, что здание общежития по адресу: Санкт-Петербург, <...> находилось в ведении Арендного предприятия "Трест N 38" и было выкуплено им на основании договора выкупа имущества, заключенного 03.07.1992 между Фондом имущества Ленинградской области и Арендным предприятием "Трест N 38".
Из материалов дела следует, что на момент перехода Арендного предприятия "Трест N 38" в иную форму собственности (акционирования) (20.01.1993), здание общежития уже было им выкуплено в собственность (03.07.1992), в связи с чем не могло быть передано в хозяйственное ведение правопреемников или ведение органов местного самоуправления.
В дальнейшем спорная квартира в общежитии неоднократно продавалась, с 2006 года находится в частной собственности Н.Н.А. Сделки по отчуждению спорного жилого помещения не оспаривались, при отсутствии доказательств добросовестность покупателей жилого помещения предполагается.
Истица К.М. в обоснование заявленных требований ссылалась на то, что две комнаты ей были предоставлены в связи с трудовыми отношениями с Трестом N 38.
Из материалов дела следует, что с 16.07.1981 по 18.07.1994 истица состояла в трудовых отношениях с СУ-250 треста N 38 Главзапстроя.
С 05.10.1984 К.М. зарегистрирована по общежитию на койко-место, без указания занимаемой комнаты.
С 28.06.1985 по общежитию зарегистрирована дочь истицы К.Ю., а с 22.07.1999 - сын истицы К.Ю.
В качестве доказательств, подтверждающих факт предоставления балансодержателем общежития двух комнат в квартире N 20, истицей представлены квитанции об оплате жилых помещений (двух комнат), справка о регистрации от 27.12.2005, выданная ООО "Свинг", акт обследования квартиры от 10.04.2015, из которого следует, что истица с детьми фактически занимают две комнаты. А также в ходе рассмотрения дела были допрошены свидетели М. и Щ., которые подтвердили факт длительного проживания истицы в спорных комнатах.
Однако, судебная коллегия полагает, что указанные документы не подтверждают факт предоставления работодателем истице К.М. двух комнат N 1 и 2 в квартире N <...> в установленном законом порядке.
Согласно ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.
Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".
Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что ордер на право занятия конкретной комнаты у истицы отсутствует, работодателем в связи с трудовыми отношениями было предоставлено истице койко-место в общежитии, т.е. без занятия отдельной комнаты.
Представленные истицей доказательства, подтверждающие фактическое проживание в двух комнатах в квартире N 20 датированы после 2005 года, когда собственником квартиры являлось ООО "Свинг", с которым в трудовых отношениях истица не состояла.
Так, 27.12.2005 ООО "Свинг" выдало К.М. справку о регистрации, из которой следует, что К.М. с детьми проживает в квартире N <...>, занимает комнаты N 5 и N 6, 13 и 18 кв. м.
Квитанции об оплате коммунальных услуг, а также квитанции об оплате электричества за 2 комнаты также выставлялись ООО "Свинг" и оплачивались истицей за период после 2005 года. Доказательств, подтверждающих оплату коммунальных услуг за 2 комнаты, в период, когда общежитие находилось в собственности Треста N 38, суду не представлено.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено, что К.М. была вселена в общежитие в связи с трудовыми отношениями с СУ-62 трест N 38, занимала койко-место, после перехода спорной квартиры в собственность ООО "Свинг" истица занимает 2 комнаты.
Учитывая, что из имеющихся в деле доказательств следует, что бывший балансодержатель общежития предоставил истице койко-место в общежитии, никаких доказательств предоставления конкретных комнат не имеется, в дальнейшем новый собственник квартиры ООО "Свинг", с которым истица не состояла в трудовых отношениях, признал за истицей право пользования двумя комнатами в квартире N <...>, то судебная коллегия приходит к выводу о том, что между ООО "Свинг" и истицей сложились правоотношения по договору найма.
Указанные обстоятельства были установлены также решением Невского районного суда от 20.06.2012, вступившим в законную силу, которым Н.Н.А. было отказано в удовлетворении исковых требований к К.М. и другим о выселении из квартиры N <...>.
То обстоятельство, что Н.Н.А. не оспаривает факт проживания истицы в двух комнатах в квартире N 20, не свидетельствует о том, что данные комнаты были предоставлены истице в связи с трудовыми отношениями, а не в связи с договорными отношениями с ООО "Свинг".
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истица К.М. не имеет права на приватизацию фактически занимаемых комнат, поскольку ею не представлено никаких доказательств, подтверждающих, что занимаемые комнаты ей были фактически предоставлены балансодержателем общежития - Трестом N 38.
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом собственник становится наймодателем на основании ранее заключенного договора найма.
30.06.2014 Н.Н.А. направила в адрес К.М. уведомление, в котором предложила заключить с ней договор коммерческого найма жилого помещения. Указанное письмо было получено К.М. 15.07.2014.
Поскольку между К.М. и АОЗТ "СУ-62 треста N 38", а впоследствии ООО "Свинг" был заключен договор найма жилого помещения, К.М. пользуется жилым помещением в общежитии с 1984 года, то учитывая, что договор найма заключается на срок 5 лет, то Н.Н.А., как новый собственник квартиры, была вправе в 2014 году предложить ответчице заключить договор найма жилого помещения на новый срок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
Поскольку между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, то требования истицы Н.Н.А. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения подлежат удовлетворению, однако перед его заключением в соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством.
Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь ст. 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, учитывая, что К.М. койко-место в жилом помещении в общежитии было предоставлено в период работы в АОЗТ "СУ-62 треста N 38", между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО "Свинг" новым собственником возникшие правоотношения признавались, что следует из квитанций ООО "Свинг", то судебная коллегия полагает необходимым установить условия оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимость коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
С учетом изложенного, на основании ст. 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом.
В ходе судебного разбирательства истицей Н.Н.А. был представлен проект договора найма жилого помещения (л.д. 62).
Поскольку никаких возражений относительно указанных в договоре условий ответчицей не представлено, условия договора не противоречат нормам действующего законодательства, то судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязана ответчица, в соответствии с предложенным истицей проектом.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлен договор на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде от 09 декабря 2014 года, заключенный между истцом и ООО "Городской центр коммунального сервиса", в соответствии с которыми истицей оплачены услуги представителя в размере 30 000 рублей
Разрешая спор на основе представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требования истицы Н.Н.А. о взыскании в ее пользу понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, взыскав указанную сумму с ответчицы К.М., поскольку это в данном случае в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости, соответствует фактическим обстоятельствам дела, с учетом сложности дела, объема защищаемого права, принимая во внимание объем проделанной работы и подготовленных документов, объем участия в настоящем деле представителя, на какую стоимость услуги выполнены.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчицы в пользу истицы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 июня 2015 года отменить.
К.М. в удовлетворении исковых требований к Н.Н.А. о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации - отказать.
Исковые требования Н.Н.А. - удовлетворить.
Обязать К.М. заключить с Н.Н.А. договор найма жилого помещения - комнаты N 1 площадью 17,7 кв. м и комнаты N 2 площадью 13,3 кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге, на следующих условиях:
П. 1.1. Наймодатель Н.Н.А. предоставляет Нанимателю К.М. две комнаты площадью 17,7 кв. м и 13,3 кв. м в квартире <...>.
П. п. 1.2. помещение передается нанимателю целевым назначением для использования в качестве жилого помещения в соответствии с требованиями правил и норм эксплуатации жилого фонда.
П. п. 1.3 Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
П. п. 2.1. Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.
П. п. 2.2 плата за пользование жилым помещением вносится в срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.1. Договора).
П. 3 Права и обязанности Наймодателя.
Наймодатель обязан:
П. 3.1. передать Нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
П. 3.2. обеспечить пользование Нанимателем необходимыми коммунальными услугами: холодное водоснабжение. горячее водоснабжение, отопление, электроэнергия.
П. 3.3. оплачивать проведение ремонта общего имущества в многоквартирном доме и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (по мере требования таких расходов со стороны организации, осуществляющей обслуживание жилого дома).
П. 3.4. Наймодатель имеет право самостоятельно в согласованные с Нанимателем сроки периодически проверять состояние сданного внаем помещения.
П. 4 права и обязанности Нанимателя
П. 4.1. Содержать помещение в состоянии, отвечающем всем санитарным и противопожарным правилам, также требованиям СНиП.
П. 4.2. Своевременно вносить плату за жилое помещение.
П. 4.3. При прекращении Договора Наниматель обязан вернуть Наймодателю имущество в состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.
П. 4.4. Не реже одного раза в месяц обеспечить проверку помещения Наймодателем.
П. 4.5. По истечении срока договора найма помещения Наниматель имеет преимущественное право на заключение Договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, Наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. 5.1. В соответствии с настоящим договором совместно с нанимателем в жилом помещении проживают следующие граждане: К.Ю., К.О.
П. 5.2. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, либо требованию Наймодателя в судебном порядке по основаниям, установленным законом.
П. 5.3. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
П. 5.4. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются переговорами, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
П. 5.5. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
П. 6.1. Стороны несут одинаковую ответственность по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Взыскать с К.М. в пользу Н.Н.А. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.10.2015 N 33-17172/2015 ПО ДЕЛУ N 2-2070/2015
Требование: О признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу было предоставлено койко-место в общежитии ввиду трудовых отношений с балансодержателем общежития, впоследствии жилое помещение неоднократно отчуждалось, в данное время истец с семьей занимают две комнаты, против чего возражает нынешний собственник помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2015 г. N 33-17172/2015
Судья: Карева Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре П.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 октября 2015 года гражданское дело N 2-2070/2015 по апелляционной жалобе Н.Н.А. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 июня 2015 года по иску К.М. к Н.Н.А. о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации, по иску Н.Н.А. к К.М. о понуждении заключить договор коммерческого найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителей Н.Н.А. - П.А., С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя К.М. - Г., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
установила:
К.М. обратилась в Невский районный суд с иском к Н.Н.А. о признании права собственности на 31/125 долей в праве общей долевой собственности на квартиру N <...> в порядке приватизации. В обоснование заявленных требований истица указала, что в связи с трудовыми отношениями со Специализированным управлением N 250 Треста 38 Главзапстроя ей были предоставлены 2 комнаты N 1 и 2 в указанном общежитии, собственником квартиры N 20 в настоящее время является ответчица, однако смена собственника жилого помещения, предоставленного истице на законных основаниях, не лишает ее права на приватизацию.
Н.Н.А. обратилась в Невский районный суд с иском к К.М. о понуждении заключить договор коммерческого найма на занимаемые комнаты N 1 и 2 в квартире N <...>. В обоснование заявленных требований истица указала, что является собственником указанной квартиры, в двух комнатах проживает ответчица с двумя детьми, которая отказывается заключить с истицей договор найма.
Определением Невского районного суда от 26.03.2015 гражданские дела по искам К.М. и Н.Н.А. объединены в одно производство.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 июня 2015 года исковые требования К.М. удовлетворены. Судом постановлено признать за К.М. право собственности на 18/125 и 13/125 долей в праве общей долевой собственности на квартиру N <...>, прекратить право собственности Н.Н.А. на 31/125 долей в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение. В удовлетворении иска Н.Н.А. отказано.
В апелляционной жалобе Н.Н.А. просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2015 отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец К.М., ответчица Н.Н.А., третьи лица не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что здание общежития по адресу: <...> находилось в ведении Арендного предприятия "Трест N 38".
03.07.1992 между Фондом имущества Ленинградской области и Арендным предприятием "Трест N 38" заключен договор выкупа имущества N 030, в соответствии с которым Арендное предприятие "Трест N 38" выкупило арендованное имущество государственного предприятия "Трест N 38", по указанной в договоре стоимости.
Из ответа Фонда имущества Ленинградской области следует, что в перечень выкупаемого по указанному договору выкупа имущества и ведомость оценки основных средств арендного предприятия "Трест N 38" включено и является собственностью данного предприятия общежитие по адресу: <...>.
Согласно ответу филиала ГУП "ГУИОН" ПИб Невского района Санкт-Петербурга от 15 апреля 2015 г., здание по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, было принято в эксплуатацию в качестве общежития в соответствии с Актом государственной комиссии от 28 сентября 1979 г., документы, подтверждающие исключение его из состава специализированного жилого фонда в установленном порядке в ГУП "ГУИОН" не предоставлялись.
Из ответа Администрации Невского района Санкт-Петербурга от 15 июня 2015 г. следует, что Распоряжение N 227-р от 22 сентября 2009 г. об утверждении решения МВК при ГУЖА Невского района от 04 сентября 2009 г. об исключении многоквартирного дома по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> из статуса специализированного жилищного фонда и включении его в состав жилищного фонда социального использования Администрацией Невского района Санкт-Петербурга не издавалось.
Распоряжением Главы администрации Смольнинского района Мэрии Санкт-Петербурга N 122-р от 20.01.1993 зарегистрировано АОЗТ "СУ-62 треста 38", созданное на основании договора учредителей от 22.10.1992.
На основании соглашения о прекращении долевой собственности и выделе долей в натуре от 07.06.2000, заключенного между АОЗТ "Специализированное управление N 62 треста 38", ООО "Авто Балт Сервис", ООО "АС-Проект", ООО "Комета", было зарегистрировано право собственности на квартиру N <...> за ООО "Авто Балт Сервис".
06.12.2001 между ООО "Авто Балт Сервис" и ООО "Свинг" был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, право собственности ООО "Свинг" зарегистрировано 10.12.2001.
15.06.2006 между ООО "Свинг" и Н.Р. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, право собственности Н.Р. зарегистрировано 18.09.2006.
В настоящее время собственником квартиры N <...> является Н.Н.А. на основании договора купли-продажи от 30 октября 2006 г., заключенного между Н.Н.А. и третьим лицом Н.Р., право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено, что в комнате N 1 площадью 17,7 кв. м и комнате N 2 площадью 13,3 кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге фактически проживают К.М., ее сын К.Ю. и дочь К.О. При этом, К.М. зарегистрирована по общежитию (без указания конкретной квартиры) с 05 октября 1984 г., К.Ю. - с 22 июля 1999 г., К.О. - с 28 июля 1985 г.
Установив, что указанные комнаты в общежитии были предоставлены К.М. в связи с трудовыми отношениями с балансодержателем здания общежития СУ N 62 Треста N 38 Главзапстроя в период с 16.07.1981 по 18.07.1994, здание общежития находилось в ведении государственного предприятия, при приватизации которого не было передано в ведение государственных органов, отвечающих за государственный жилищный фонд, К.М. несет расходы по оплате содержания комнат, не могла быть выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что переход права собственности на квартиру не лишает ее права на приватизацию занимаемых жилых комнат. При этом, суд первой инстанции указал, что то обстоятельство, что у истицы отсутствуют документы, подтверждающие факт предоставления двух комнат, не лишает ее права на приватизацию, поскольку установлено, что она фактически занимает две комнаты в квартире N <...>, оплачивает коммунальные платежи.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, в силу следующего.
Из материалов дела следует, что здание общежития было выкуплено Арендным предприятием "Трест N 38" на основании договора выкупа, заключенного 03.07.1992 с Фондом имущества Ленинградской области.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 3 июля 1991 года N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и ст. 1 Закона РФ 21 июля 1997 года N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" объектами продажи могут быть сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды в силу заключенных ранее договоров аренды.
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2284 утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, п. п. 2.6, 5.14.2, 5.14.3, 5.14.5 которой предусматривают возможность выкупа арендованного имущества, в том числе по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".
Согласно статье 15 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" приобретение имущества по договорам аренды с правом выкупа является одним из способов приватизации государственного имущества. Выкупить сданное в аренду имущество по договору аренды с правом выкупа могут только арендные предприятия.
В соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в действующей редакции и в редакции Закона РФ N 4199-1 от 23 декабря 1992 г., действовавшей на момент акционирования Арендного предприятия "Трест N 38") при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (действовавшего на момент заключения договора выкупа и признанного утратившим силу Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 в связи с принятием Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Таким образом, действующее на момент возникновения спорных правоотношений законодательство предусматривало, что жилищный фонд, находящийся в ведении предприятия на момент перехода его в иную форму собственности, должен быть передан в хозяйственное ведение правопреемников предприятия, либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию.
Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъяснено, что гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 названного выше Закона (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.
По аналогии закона к отношениям по пользованию такими гражданами помещениями в общежитиях, которые при приватизации предприятий по каким-либо причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления, подлежат применению приведенные выше положения статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), поскольку с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда, собственники которого владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению в пределах, установленных гражданским и жилищным законодательством.
Так, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19 и статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV этого Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.
Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их системном толковании следует, что правом на приватизацию жилого помещения обладают все лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, независимо от того, кому из них оно было изначально предоставлено. Приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.
Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В ходе рассмотрения дела установлено, что здание общежития по адресу: Санкт-Петербург, <...> находилось в ведении Арендного предприятия "Трест N 38" и было выкуплено им на основании договора выкупа имущества, заключенного 03.07.1992 между Фондом имущества Ленинградской области и Арендным предприятием "Трест N 38".
Из материалов дела следует, что на момент перехода Арендного предприятия "Трест N 38" в иную форму собственности (акционирования) (20.01.1993), здание общежития уже было им выкуплено в собственность (03.07.1992), в связи с чем не могло быть передано в хозяйственное ведение правопреемников или ведение органов местного самоуправления.
В дальнейшем спорная квартира в общежитии неоднократно продавалась, с 2006 года находится в частной собственности Н.Н.А. Сделки по отчуждению спорного жилого помещения не оспаривались, при отсутствии доказательств добросовестность покупателей жилого помещения предполагается.
Истица К.М. в обоснование заявленных требований ссылалась на то, что две комнаты ей были предоставлены в связи с трудовыми отношениями с Трестом N 38.
Из материалов дела следует, что с 16.07.1981 по 18.07.1994 истица состояла в трудовых отношениях с СУ-250 треста N 38 Главзапстроя.
С 05.10.1984 К.М. зарегистрирована по общежитию на койко-место, без указания занимаемой комнаты.
С 28.06.1985 по общежитию зарегистрирована дочь истицы К.Ю., а с 22.07.1999 - сын истицы К.Ю.
В качестве доказательств, подтверждающих факт предоставления балансодержателем общежития двух комнат в квартире N 20, истицей представлены квитанции об оплате жилых помещений (двух комнат), справка о регистрации от 27.12.2005, выданная ООО "Свинг", акт обследования квартиры от 10.04.2015, из которого следует, что истица с детьми фактически занимают две комнаты. А также в ходе рассмотрения дела были допрошены свидетели М. и Щ., которые подтвердили факт длительного проживания истицы в спорных комнатах.
Однако, судебная коллегия полагает, что указанные документы не подтверждают факт предоставления работодателем истице К.М. двух комнат N 1 и 2 в квартире N <...> в установленном законом порядке.
Согласно ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.
Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".
Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что ордер на право занятия конкретной комнаты у истицы отсутствует, работодателем в связи с трудовыми отношениями было предоставлено истице койко-место в общежитии, т.е. без занятия отдельной комнаты.
Представленные истицей доказательства, подтверждающие фактическое проживание в двух комнатах в квартире N 20 датированы после 2005 года, когда собственником квартиры являлось ООО "Свинг", с которым в трудовых отношениях истица не состояла.
Так, 27.12.2005 ООО "Свинг" выдало К.М. справку о регистрации, из которой следует, что К.М. с детьми проживает в квартире N <...>, занимает комнаты N 5 и N 6, 13 и 18 кв. м.
Квитанции об оплате коммунальных услуг, а также квитанции об оплате электричества за 2 комнаты также выставлялись ООО "Свинг" и оплачивались истицей за период после 2005 года. Доказательств, подтверждающих оплату коммунальных услуг за 2 комнаты, в период, когда общежитие находилось в собственности Треста N 38, суду не представлено.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено, что К.М. была вселена в общежитие в связи с трудовыми отношениями с СУ-62 трест N 38, занимала койко-место, после перехода спорной квартиры в собственность ООО "Свинг" истица занимает 2 комнаты.
Учитывая, что из имеющихся в деле доказательств следует, что бывший балансодержатель общежития предоставил истице койко-место в общежитии, никаких доказательств предоставления конкретных комнат не имеется, в дальнейшем новый собственник квартиры ООО "Свинг", с которым истица не состояла в трудовых отношениях, признал за истицей право пользования двумя комнатами в квартире N <...>, то судебная коллегия приходит к выводу о том, что между ООО "Свинг" и истицей сложились правоотношения по договору найма.
Указанные обстоятельства были установлены также решением Невского районного суда от 20.06.2012, вступившим в законную силу, которым Н.Н.А. было отказано в удовлетворении исковых требований к К.М. и другим о выселении из квартиры N <...>.
То обстоятельство, что Н.Н.А. не оспаривает факт проживания истицы в двух комнатах в квартире N 20, не свидетельствует о том, что данные комнаты были предоставлены истице в связи с трудовыми отношениями, а не в связи с договорными отношениями с ООО "Свинг".
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истица К.М. не имеет права на приватизацию фактически занимаемых комнат, поскольку ею не представлено никаких доказательств, подтверждающих, что занимаемые комнаты ей были фактически предоставлены балансодержателем общежития - Трестом N 38.
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом собственник становится наймодателем на основании ранее заключенного договора найма.
30.06.2014 Н.Н.А. направила в адрес К.М. уведомление, в котором предложила заключить с ней договор коммерческого найма жилого помещения. Указанное письмо было получено К.М. 15.07.2014.
Поскольку между К.М. и АОЗТ "СУ-62 треста N 38", а впоследствии ООО "Свинг" был заключен договор найма жилого помещения, К.М. пользуется жилым помещением в общежитии с 1984 года, то учитывая, что договор найма заключается на срок 5 лет, то Н.Н.А., как новый собственник квартиры, была вправе в 2014 году предложить ответчице заключить договор найма жилого помещения на новый срок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
Поскольку между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, то требования истицы Н.Н.А. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения подлежат удовлетворению, однако перед его заключением в соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством.
Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь ст. 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, учитывая, что К.М. койко-место в жилом помещении в общежитии было предоставлено в период работы в АОЗТ "СУ-62 треста N 38", между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО "Свинг" новым собственником возникшие правоотношения признавались, что следует из квитанций ООО "Свинг", то судебная коллегия полагает необходимым установить условия оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимость коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
С учетом изложенного, на основании ст. 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом.
В ходе судебного разбирательства истицей Н.Н.А. был представлен проект договора найма жилого помещения (л.д. 62).
Поскольку никаких возражений относительно указанных в договоре условий ответчицей не представлено, условия договора не противоречат нормам действующего законодательства, то судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязана ответчица, в соответствии с предложенным истицей проектом.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлен договор на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде от 09 декабря 2014 года, заключенный между истцом и ООО "Городской центр коммунального сервиса", в соответствии с которыми истицей оплачены услуги представителя в размере 30 000 рублей
Разрешая спор на основе представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требования истицы Н.Н.А. о взыскании в ее пользу понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, взыскав указанную сумму с ответчицы К.М., поскольку это в данном случае в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости, соответствует фактическим обстоятельствам дела, с учетом сложности дела, объема защищаемого права, принимая во внимание объем проделанной работы и подготовленных документов, объем участия в настоящем деле представителя, на какую стоимость услуги выполнены.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчицы в пользу истицы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 июня 2015 года отменить.
К.М. в удовлетворении исковых требований к Н.Н.А. о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации - отказать.
Исковые требования Н.Н.А. - удовлетворить.
Обязать К.М. заключить с Н.Н.А. договор найма жилого помещения - комнаты N 1 площадью 17,7 кв. м и комнаты N 2 площадью 13,3 кв. м в квартире N <...> в Санкт-Петербурге, на следующих условиях:
П. 1.1. Наймодатель Н.Н.А. предоставляет Нанимателю К.М. две комнаты площадью 17,7 кв. м и 13,3 кв. м в квартире <...>.
П. п. 1.2. помещение передается нанимателю целевым назначением для использования в качестве жилого помещения в соответствии с требованиями правил и норм эксплуатации жилого фонда.
П. п. 1.3 Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
П. п. 2.1. Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.
П. п. 2.2 плата за пользование жилым помещением вносится в срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.1. Договора).
П. 3 Права и обязанности Наймодателя.
Наймодатель обязан:
П. 3.1. передать Нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
П. 3.2. обеспечить пользование Нанимателем необходимыми коммунальными услугами: холодное водоснабжение. горячее водоснабжение, отопление, электроэнергия.
П. 3.3. оплачивать проведение ремонта общего имущества в многоквартирном доме и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (по мере требования таких расходов со стороны организации, осуществляющей обслуживание жилого дома).
П. 3.4. Наймодатель имеет право самостоятельно в согласованные с Нанимателем сроки периодически проверять состояние сданного внаем помещения.
П. 4 права и обязанности Нанимателя
П. 4.1. Содержать помещение в состоянии, отвечающем всем санитарным и противопожарным правилам, также требованиям СНиП.
П. 4.2. Своевременно вносить плату за жилое помещение.
П. 4.3. При прекращении Договора Наниматель обязан вернуть Наймодателю имущество в состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.
П. 4.4. Не реже одного раза в месяц обеспечить проверку помещения Наймодателем.
П. 4.5. По истечении срока договора найма помещения Наниматель имеет преимущественное право на заключение Договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, Наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. 5.1. В соответствии с настоящим договором совместно с нанимателем в жилом помещении проживают следующие граждане: К.Ю., К.О.
П. 5.2. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, либо требованию Наймодателя в судебном порядке по основаниям, установленным законом.
П. 5.3. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
П. 5.4. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются переговорами, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
П. 5.5. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
П. 6.1. Стороны несут одинаковую ответственность по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Взыскать с К.М. в пользу Н.Н.А. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)