Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарями судебного заседания до перерыва Власовой А.Н., после перерыва Воробьевой С.Ю.,
при участии от индивидуального предпринимателя Фишера Алексея Владимировича Кокиной Н.В. по доверенности от 11.09.2017, Фишера Н.В. по доверенности от 11.09.2017, индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны, ее представителя Третьякова А.М. по доверенности от 02.08.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 марта 2017 года по делу N А13-15269/2016 (судья Зрелякова Л.В.),
индивидуальный предприниматель Фишер Алексей Владимирович (место жительства: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 304352532400142, ИНН 352505794380; далее - ИП Фишер А.В.) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бариновой Татьяне Дмитриевне (место жительства: 160034, г. Вологда; ОГРНИП 307352518700035, ИНН 352507342421; далее - ИП Баринова Т.Д.) о взыскании 205 300 руб. 80 коп., в том числе 190 800 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01 февраля 2014 года N 1 за период с марта по август 2016 года и 14 500 руб. 80 коп. неустойки за период с 10.08.2016 по 25.10.2016.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15.03.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ИП Баринова Т.Д. с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что ответчик задолженность за март - май 2016 года погасил платежными поручениями от 24.03.2016 N 1, от 19.04.2016 N 1, от 20.05.20016 N 1. Также указывает, что с 15 июня 2016 года отсутствовала реальная возможность в использовании арендуемого помещения по причине залива, с указанной даты основной вид деятельности (дополнительное образование детей) осуществляется ИП Бариновой Т.Д. по новому адресу.
Определением от 03.08.2017 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 19.09.2017.
Определением суда от 18.09.2017 в составе суда произведена замена судьи Черединой Н.В. на судью Шадрину А.Н. в связи с нахождением судьи Черединой Н.В. в отпуске.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела начато сначала.
Ответчик и его представитель доводы жалобы поддержали.
Истец и его представители против удовлетворения жалобы возражали.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, ИП Фишер А.В. (арендодатель) и ИП Баринова Т.Д. (арендатор) 01.02.2014 заключили договор аренды нежилого помещения N 1, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть нежилого помещения, общей площадью 107,5 кв. м (далее - помещение), расположенного в здании по адресу: г. Вологда, ул. Ленинградская, д. 150, 1 этаж (номера на плане 19а, 20 - 25, 30).
В соответствии с пунктом 2.1.1 договора он является одновременно актом приема-передачи помещения.
Арендная плата определена в пункте 3.1 договора в размере 394 руб. 42 коп. за 1 кв. м в месяц (42 400 руб. за всю площадь помещения в календарный месяц).
В дополнительном соглашении от 01.06.2014 стороны установили стоимость арендной платы в летний период (июнь, июль, август) в размере 21 200 руб. в месяц.
Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления указанной суммы на расчетный счет арендодателя самостоятельно без выставления отдельного счета (пункт 3.2 договора).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
По расчетам истца задолженность за период с марта по август 2016 года составила 190 800 руб.
Претензионным письмом от 10.08.2016 истец предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке.
Поскольку данная претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с обжалуемым судебным актом по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 названного Кодекса).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 606 указанного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Ссылка подателя жалобы на то, что с июня 2016 года отсутствовала реальная возможность в использовании арендуемого помещения по причине залива в декабре 2015 года и последующих заливов, отклоняется судом апелляционной инстанции как бездоказательная.
Согласно пункту 4 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Письменных уведомлений о невозможности использования помещений, об отказе от договора аренды в адрес истца ответчик не направлял.
Тот факт, что ответчик начал осуществление своей предпринимательской деятельности с 15.06.2016 по иному адресу, не является основанием для освобождения от арендных платежей за помещения истца, которые не были возвращены последнему по акту приема-передачи и договор аренды в отношении которых не расторгнут.
Кроме того, указанный довод ответчика опровергается тем фактом, что до 15.06.2016 (по утверждению ответчика) он продолжал осуществлять свою деятельность в помещениях истца.
В то же время суд апелляционной инстанции считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы за март - май 2016 года.
Согласно пункту 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
В силу пункта 3 названной статьи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.
Истец представил в суд апелляционной инстанции расшифровку начислений и платежей ответчика по договору аренды помещения за период с февраля 2014 года по август 2016 года, а также копии всех платежных поручений.
В результате проверки указанного расчета судом апелляционной инстанции установлено, что в 2014 году ответчик не перечислил оплату аренды за июнь, июль, август, декабрь, но сделал три перечисления по 42 400 руб. за октябрь.
С учетом положений статьи 319.1 ГК РФ истец правомерно засчитал излишние платежи за октябрь в счет оплаты летних месяцев 2014 года и декабрь 2014 года.
В 2015 году ответчик дважды перечислил оплату аренды за январь, погасил задолженность за февраль, октябрь, ноябрь, декабрь, но платежи за март, июнь - август, сентябрь 2015 года не произвел.
В 2016 году ответчик внес арендную плату за период с января по май, что подтверждается представленными истцом платежными поручениями.
Исходя из назначения платежа в платежных поручениях от 24.03.2016 N 1, от 19.04.2016 N 1, от 20.05.20016 N 1 (март, апрель, май) у истца не имелось правовых оснований зачислять перечисленные денежные средства в счет ранее возникшей задолженности.
В связи с этим требование истца о взыскании задолженности за март - май 2016 года необоснованно. Задолженность ответчика за июнь - август 2016 года составляет 63 600 руб. и подлежит взысканию.
Размер пеней, начисленных на сумму 63 600 руб. за период с 10.08.2016 по 25.10.2016 по ставке 0,1% в день, составит 4833 руб. 60 коп.
В остальной части иск удовлетворению не подлежит, решение суда следует изменить в связи с недоказанностью обстоятельств, которые суд считал установленными, и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
При этом истец не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском, при наличии у ответчика задолженности за период, не вошедший в рассматриваемый в рамках настоящего дела.
В связи с частичным удовлетворением жалобы расходы сторон по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 марта 2017 года по делу N А13-15269/2016 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны в пользу индивидуального предпринимателя Фишера Алексея Владимировича 68 433 руб. 60 коп., в том числе 63 600 руб. задолженности за период июнь, июль, август 2016 года, 4833 руб. 60 коп. пеней за период с 10.08.2016 по 25.10.2016, а также 2369 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
В остальной части иска отказать.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фишера Алексея Владимировича в пользу индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны 2010 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2017 ПО ДЕЛУ N А13-15269/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. по делу N А13-15269/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарями судебного заседания до перерыва Власовой А.Н., после перерыва Воробьевой С.Ю.,
при участии от индивидуального предпринимателя Фишера Алексея Владимировича Кокиной Н.В. по доверенности от 11.09.2017, Фишера Н.В. по доверенности от 11.09.2017, индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны, ее представителя Третьякова А.М. по доверенности от 02.08.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 марта 2017 года по делу N А13-15269/2016 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Фишер Алексей Владимирович (место жительства: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 304352532400142, ИНН 352505794380; далее - ИП Фишер А.В.) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бариновой Татьяне Дмитриевне (место жительства: 160034, г. Вологда; ОГРНИП 307352518700035, ИНН 352507342421; далее - ИП Баринова Т.Д.) о взыскании 205 300 руб. 80 коп., в том числе 190 800 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01 февраля 2014 года N 1 за период с марта по август 2016 года и 14 500 руб. 80 коп. неустойки за период с 10.08.2016 по 25.10.2016.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15.03.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ИП Баринова Т.Д. с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что ответчик задолженность за март - май 2016 года погасил платежными поручениями от 24.03.2016 N 1, от 19.04.2016 N 1, от 20.05.20016 N 1. Также указывает, что с 15 июня 2016 года отсутствовала реальная возможность в использовании арендуемого помещения по причине залива, с указанной даты основной вид деятельности (дополнительное образование детей) осуществляется ИП Бариновой Т.Д. по новому адресу.
Определением от 03.08.2017 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 19.09.2017.
Определением суда от 18.09.2017 в составе суда произведена замена судьи Черединой Н.В. на судью Шадрину А.Н. в связи с нахождением судьи Черединой Н.В. в отпуске.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела начато сначала.
Ответчик и его представитель доводы жалобы поддержали.
Истец и его представители против удовлетворения жалобы возражали.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, ИП Фишер А.В. (арендодатель) и ИП Баринова Т.Д. (арендатор) 01.02.2014 заключили договор аренды нежилого помещения N 1, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть нежилого помещения, общей площадью 107,5 кв. м (далее - помещение), расположенного в здании по адресу: г. Вологда, ул. Ленинградская, д. 150, 1 этаж (номера на плане 19а, 20 - 25, 30).
В соответствии с пунктом 2.1.1 договора он является одновременно актом приема-передачи помещения.
Арендная плата определена в пункте 3.1 договора в размере 394 руб. 42 коп. за 1 кв. м в месяц (42 400 руб. за всю площадь помещения в календарный месяц).
В дополнительном соглашении от 01.06.2014 стороны установили стоимость арендной платы в летний период (июнь, июль, август) в размере 21 200 руб. в месяц.
Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления указанной суммы на расчетный счет арендодателя самостоятельно без выставления отдельного счета (пункт 3.2 договора).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
По расчетам истца задолженность за период с марта по август 2016 года составила 190 800 руб.
Претензионным письмом от 10.08.2016 истец предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке.
Поскольку данная претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с обжалуемым судебным актом по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 названного Кодекса).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 606 указанного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Ссылка подателя жалобы на то, что с июня 2016 года отсутствовала реальная возможность в использовании арендуемого помещения по причине залива в декабре 2015 года и последующих заливов, отклоняется судом апелляционной инстанции как бездоказательная.
Согласно пункту 4 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Письменных уведомлений о невозможности использования помещений, об отказе от договора аренды в адрес истца ответчик не направлял.
Тот факт, что ответчик начал осуществление своей предпринимательской деятельности с 15.06.2016 по иному адресу, не является основанием для освобождения от арендных платежей за помещения истца, которые не были возвращены последнему по акту приема-передачи и договор аренды в отношении которых не расторгнут.
Кроме того, указанный довод ответчика опровергается тем фактом, что до 15.06.2016 (по утверждению ответчика) он продолжал осуществлять свою деятельность в помещениях истца.
В то же время суд апелляционной инстанции считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы за март - май 2016 года.
Согласно пункту 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
В силу пункта 3 названной статьи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.
Истец представил в суд апелляционной инстанции расшифровку начислений и платежей ответчика по договору аренды помещения за период с февраля 2014 года по август 2016 года, а также копии всех платежных поручений.
В результате проверки указанного расчета судом апелляционной инстанции установлено, что в 2014 году ответчик не перечислил оплату аренды за июнь, июль, август, декабрь, но сделал три перечисления по 42 400 руб. за октябрь.
С учетом положений статьи 319.1 ГК РФ истец правомерно засчитал излишние платежи за октябрь в счет оплаты летних месяцев 2014 года и декабрь 2014 года.
В 2015 году ответчик дважды перечислил оплату аренды за январь, погасил задолженность за февраль, октябрь, ноябрь, декабрь, но платежи за март, июнь - август, сентябрь 2015 года не произвел.
В 2016 году ответчик внес арендную плату за период с января по май, что подтверждается представленными истцом платежными поручениями.
Исходя из назначения платежа в платежных поручениях от 24.03.2016 N 1, от 19.04.2016 N 1, от 20.05.20016 N 1 (март, апрель, май) у истца не имелось правовых оснований зачислять перечисленные денежные средства в счет ранее возникшей задолженности.
В связи с этим требование истца о взыскании задолженности за март - май 2016 года необоснованно. Задолженность ответчика за июнь - август 2016 года составляет 63 600 руб. и подлежит взысканию.
Размер пеней, начисленных на сумму 63 600 руб. за период с 10.08.2016 по 25.10.2016 по ставке 0,1% в день, составит 4833 руб. 60 коп.
В остальной части иск удовлетворению не подлежит, решение суда следует изменить в связи с недоказанностью обстоятельств, которые суд считал установленными, и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
При этом истец не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском, при наличии у ответчика задолженности за период, не вошедший в рассматриваемый в рамках настоящего дела.
В связи с частичным удовлетворением жалобы расходы сторон по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 марта 2017 года по делу N А13-15269/2016 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны в пользу индивидуального предпринимателя Фишера Алексея Владимировича 68 433 руб. 60 коп., в том числе 63 600 руб. задолженности за период июнь, июль, август 2016 года, 4833 руб. 60 коп. пеней за период с 10.08.2016 по 25.10.2016, а также 2369 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
В остальной части иска отказать.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фишера Алексея Владимировича в пользу индивидуального предпринимателя Бариновой Татьяны Дмитриевны 2010 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)