Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2016 по делу N А76-23138/2015 (судья Лукьянова М.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" - Богданов П.В. (доверенность от 14.02.2016).
Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" (далее - общество "ТК "Октябрь", ответчик) о признании договора аренды от 11.09.2012 N 120, заключенного между Миасским городским округом в лице Администрации через Комитет по управлению имуществом Миасского городского округа и обществом "ТК "Октябрь", прекращенным (с учетом уточнения предмета заявленного иска, л.д. 150-151).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий Свистунов Антон Юрьевич, муниципальное унитарное предприятие Миасского городского округа "Городское хозяйство" (далее - МУП "Городское хозяйство").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2016 (резолютивная часть от 28.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство об изменении исковых требований в части изменения основания иска, в котором Администрация просила досрочного расторжения договора аренды по основаниям, указанным в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и в п. 6.2. договора аренды. Указывает, что арендованное имущество ответчиком не возвращено, арендная плата им не вносится, а доводы ответчика об изъятии у него имущества материалами дела не подтверждены.
Апеллянт также указывает на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в нерассмотрении ходатайства о приостановлении производства по делу, поступившее от общества "ТК "Октябрь" 04.02.2016.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от общества "ТК "Октябрь" поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.09.2012 между Миасским городским округом в лице Администрации через Комитет по управлению имуществом Миасского городского округа (арендодатель) и обществом "ТК "Октябрь" (арендатор) подписан договор аренды N 120 (л.д. 8-11), по условиям п. 1.1. которого арендодатель на основании протокола N 1-Р рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 270712/0221090/01 от 31.08.2012 (2 лот) предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование имущество Миасского городского округа (далее - объект), согласно приложению N 1 к договору. Целевое назначение: для оказания услуг по передаче тепловой энергии потребителям, эксплуатация, техническое обслуживание объекта в Миасском городском округе.
В силу п. 1.2. указанного договора аренды перечень и характеристика объекта, сдаваемого в аренду, указаны в приложении N 1 (акт приема-передачи) к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
По условиям договора аренды арендатор обязался производить капитальный ремонт арендуемого объекта по письменному разрешению арендодателя в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 3.2.4. договора аренды), содержать арендуемый объект в полной исправности: производить за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта (п. 3.2.7. договора аренды), своевременно и полностью уплачивать арендную плату (п. 3.2.10. договора аренды).
Согласно п. 4.2. договора аренды расчет арендной платы производится согласно утвержденной Собранием депутатов Миасского городского округа методике расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора (приложение N 2 к договору).
Арендатор самостоятельно производит оплату арендной платы на счет арендодателя ежемесячно авансом не позднее 15 числа текущего месяца (п. 4.4. договора аренды).
В силу п. 6.2. договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с договором аренды (п. 6.2.1. договора), если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта (п. 6.2.2. договора), если арендатор не внес арендной платы за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее последнего внесения (п. 6.2.3. договора), если арендатор не производит входящего в его обязанности ремонта (п. 6.2.4. договора), в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2. договора (п. 6.2.5. договора), если не вносит по истечении установленных соответствующими договору сроков оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других платежей, связанных с эксплуатацией данного объекта (п. 6.2.6. договора).
В п. 8.1. договора аренды установлено, что договор действует с 11.09.2012 по 11.09.2017.
В приложении N 2 к договору аренды стороны согласовали расчет арендной платы (л.д. 13-15).
Объект передан ответчику по акту приема-передачи от 11.09.2012 (л.д. 12).
Арендодателем в адрес арендатора направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств арендатора по договору аренды от 11.09.2012 N 120 с предложением обеспечить исполнение требований подпунктов 3.2.4., 3.2.6., 3.2.7., 3.2.8., 3.2.10. пункта 3.2. договора аренды от 11.09.2012 N 120 в части проведения капитального и текущего ремонтов, осуществления эксплуатации объекта с соблюдением санитарных, технических и противопожарных правил, своевременной и полной оплаты арендной платы.
Арендодателем обозначено, что в случае отказа от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды предлагается в срок до 17.04.2014 расторгнуть договор аренды от 11.09.2012 N 120 и вернуть имущество по акту приема-передачи.
Администрация также указала, что данное предупреждение необходимо рассматривать как уведомление арендодателя о досрочном отказе Администрации от договора аренды от 11.09.2012 N 120 (л.д. 19).
Указанное предупреждение получено ответчиком 17.04.2014, о чем свидетельствует его отметка на предупреждении.
Согласно квитанции от 21.04.2014 N 5613179350910 ответчик оплатил задолженность по арендной плате по договору от 11.09.2012 N 120 в сумме 3 961,51 руб. (л.д. 158).
21.04.2014 ответчик уведомил истца о полном исполнении условий договора аренды от 11.09.2012 N 120 и отказался от досрочного расторжения спорного договора аренды (письмо исх. N 637 от 21.04.2014, л.д. 75).
Полагая, что договор аренды от 11.09.2012 N 120 является прекращенным в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств арендатора по выполнению условий договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Администрация как арендодатель по договору аренды не наделена правом одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в то время как с требованием о досрочном расторжении договора истец в суд не обратился.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды N 120 от 11.09.2012 (л.д. 8-11), по условиям которого арендодатель на основании протокола N 1-Р рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 270712/0221090/01 от 31.08.2012 (2 лот) предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование на срок с 11.09.2012 по 11.09.2017 имущество Миасского городского округа, согласно приложению N 1 к договору, для оказания услуг по передаче тепловой энергии потребителям, эксплуатация, техническое обслуживание объекта в Миасском городском округе.
Оценивая положения данного договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды и размера арендной платы как существенных условий договора аренды недвижимости.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 ГК РФ.
Действительность и заключенность договора аренды N 120 от 11.09.2012 сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу изложенной правовой нормы п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случае, если это допускается законом или соглашением сторон.
В остальных случаях на основании п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из п. 2.1.1. договора аренды N 120 от 11.09.2012 следует, что арендодатель имеет право досрочно расторгать договор по основаниям и с порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
В п. 6.2. договора аренды стороны установили, что договор подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с договором аренды (п. 6.2.1. договора), если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта (п. 6.2.2. договора), если арендатор не внес арендной платы за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее последнего внесения (п. 6.2.3. договора), если арендатор не производит входящего в его обязанности ремонта (п. 6.2.4. договора), в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2. договора (п. 6.2.5. договора), если не вносит по истечении установленных соответствующими договору сроков оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других платежей, связанных с эксплуатацией данного объекта (п. 6.2.6. договора).
Условие о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ в договоре аренды N 120 от 11.09.2012 не предусмотрено.
С иском о расторжении договора аренды N 120 от 11.09.2012 по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ или п. 6.2. договора, Администрация к обществу "ТК "Октябрь" в арбитражный суд не обращалась, поскольку согласно последнему уточнению иска, поступившему в суд 21.09.2016 (л.д. 150-151) и принятому им в порядке ст. 49 АПК РФ к рассмотрению (л.д. 162), истец просил признать договор аренды от 11.09.2012 N 120, заключенный между Миасским городским округом в лице Администрации через Комитет по управлению имуществом Миасского городского округа и обществом "ТК "Октябрь", прекращенным.
На основании изложенного, учитывая, что право определения способа судебной защиты и предмета заявленного иска принадлежит истцу, и суд не праве выходить по собственной инициативе за пределы заявленных исковых требований, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что Администрация как арендодатель по договору аренды не наделена правом одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в силу чего в отсутствие требования о досрочном расторжении договора аренды оснований для признания договора аренды прекращенным не имеется.
Доводы апелляционной жалобы Администрации в отношении оставления без рассмотрения в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства истца об изменении основания исковых требований судом апелляционной инстанции отклоняются, как противоречащие материалам дела и вышеизложенным обстоятельствам, поскольку согласно протоколу судебного заседания 28.06.2016 (л.д. 161-163) поступившее в суд 21.09.2016 ходатайство об изменении основания иска (л.д. 150-151) принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ к рассмотрению.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора аренды от 11.09.2012 N 120 исходя из его условий возможно лишь в судебном порядке. Таким образом, указанные в уточнении к исковому заявлению основания для признания договора прекращенным - ст. 619 ГК РФ и п. 6.2. договора аренды - являются несостоятельными и не повлияли на законность и обоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апеллянта о том, что ходатайство о приостановлении производства по делу, поступившее от общества "ТК "Октябрь", не было рассмотрено судом первой инстанции в нарушение ст. 147 АПК РФ суд апелляционной инстанции отклоняет в силу того, что названное ходатайство после его заявления не было поддержано ответчиком (протокол судебного заседания 21.03.2016, л.д. 124), в силу чего у суда отсутствовали процессуальные основания для его рассмотрения по существу.
Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Апелляционная жалоба удовлетворению, а обжалуемый судебный акт отмене не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2016 по делу N А76-23138/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2016 N 18АП-11069/2016 ПО ДЕЛУ N А76-23138/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. N 18АП-11069/2016
Дело N А76-23138/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2016 по делу N А76-23138/2015 (судья Лукьянова М.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" - Богданов П.В. (доверенность от 14.02.2016).
Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" (далее - общество "ТК "Октябрь", ответчик) о признании договора аренды от 11.09.2012 N 120, заключенного между Миасским городским округом в лице Администрации через Комитет по управлению имуществом Миасского городского округа и обществом "ТК "Октябрь", прекращенным (с учетом уточнения предмета заявленного иска, л.д. 150-151).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий Свистунов Антон Юрьевич, муниципальное унитарное предприятие Миасского городского округа "Городское хозяйство" (далее - МУП "Городское хозяйство").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2016 (резолютивная часть от 28.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство об изменении исковых требований в части изменения основания иска, в котором Администрация просила досрочного расторжения договора аренды по основаниям, указанным в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и в п. 6.2. договора аренды. Указывает, что арендованное имущество ответчиком не возвращено, арендная плата им не вносится, а доводы ответчика об изъятии у него имущества материалами дела не подтверждены.
Апеллянт также указывает на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в нерассмотрении ходатайства о приостановлении производства по делу, поступившее от общества "ТК "Октябрь" 04.02.2016.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от общества "ТК "Октябрь" поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.09.2012 между Миасским городским округом в лице Администрации через Комитет по управлению имуществом Миасского городского округа (арендодатель) и обществом "ТК "Октябрь" (арендатор) подписан договор аренды N 120 (л.д. 8-11), по условиям п. 1.1. которого арендодатель на основании протокола N 1-Р рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 270712/0221090/01 от 31.08.2012 (2 лот) предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование имущество Миасского городского округа (далее - объект), согласно приложению N 1 к договору. Целевое назначение: для оказания услуг по передаче тепловой энергии потребителям, эксплуатация, техническое обслуживание объекта в Миасском городском округе.
В силу п. 1.2. указанного договора аренды перечень и характеристика объекта, сдаваемого в аренду, указаны в приложении N 1 (акт приема-передачи) к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
По условиям договора аренды арендатор обязался производить капитальный ремонт арендуемого объекта по письменному разрешению арендодателя в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 3.2.4. договора аренды), содержать арендуемый объект в полной исправности: производить за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта (п. 3.2.7. договора аренды), своевременно и полностью уплачивать арендную плату (п. 3.2.10. договора аренды).
Согласно п. 4.2. договора аренды расчет арендной платы производится согласно утвержденной Собранием депутатов Миасского городского округа методике расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора (приложение N 2 к договору).
Арендатор самостоятельно производит оплату арендной платы на счет арендодателя ежемесячно авансом не позднее 15 числа текущего месяца (п. 4.4. договора аренды).
В силу п. 6.2. договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с договором аренды (п. 6.2.1. договора), если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта (п. 6.2.2. договора), если арендатор не внес арендной платы за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее последнего внесения (п. 6.2.3. договора), если арендатор не производит входящего в его обязанности ремонта (п. 6.2.4. договора), в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2. договора (п. 6.2.5. договора), если не вносит по истечении установленных соответствующими договору сроков оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других платежей, связанных с эксплуатацией данного объекта (п. 6.2.6. договора).
В п. 8.1. договора аренды установлено, что договор действует с 11.09.2012 по 11.09.2017.
В приложении N 2 к договору аренды стороны согласовали расчет арендной платы (л.д. 13-15).
Объект передан ответчику по акту приема-передачи от 11.09.2012 (л.д. 12).
Арендодателем в адрес арендатора направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств арендатора по договору аренды от 11.09.2012 N 120 с предложением обеспечить исполнение требований подпунктов 3.2.4., 3.2.6., 3.2.7., 3.2.8., 3.2.10. пункта 3.2. договора аренды от 11.09.2012 N 120 в части проведения капитального и текущего ремонтов, осуществления эксплуатации объекта с соблюдением санитарных, технических и противопожарных правил, своевременной и полной оплаты арендной платы.
Арендодателем обозначено, что в случае отказа от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды предлагается в срок до 17.04.2014 расторгнуть договор аренды от 11.09.2012 N 120 и вернуть имущество по акту приема-передачи.
Администрация также указала, что данное предупреждение необходимо рассматривать как уведомление арендодателя о досрочном отказе Администрации от договора аренды от 11.09.2012 N 120 (л.д. 19).
Указанное предупреждение получено ответчиком 17.04.2014, о чем свидетельствует его отметка на предупреждении.
Согласно квитанции от 21.04.2014 N 5613179350910 ответчик оплатил задолженность по арендной плате по договору от 11.09.2012 N 120 в сумме 3 961,51 руб. (л.д. 158).
21.04.2014 ответчик уведомил истца о полном исполнении условий договора аренды от 11.09.2012 N 120 и отказался от досрочного расторжения спорного договора аренды (письмо исх. N 637 от 21.04.2014, л.д. 75).
Полагая, что договор аренды от 11.09.2012 N 120 является прекращенным в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств арендатора по выполнению условий договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Администрация как арендодатель по договору аренды не наделена правом одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в то время как с требованием о досрочном расторжении договора истец в суд не обратился.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды N 120 от 11.09.2012 (л.д. 8-11), по условиям которого арендодатель на основании протокола N 1-Р рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 270712/0221090/01 от 31.08.2012 (2 лот) предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование на срок с 11.09.2012 по 11.09.2017 имущество Миасского городского округа, согласно приложению N 1 к договору, для оказания услуг по передаче тепловой энергии потребителям, эксплуатация, техническое обслуживание объекта в Миасском городском округе.
Оценивая положения данного договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды и размера арендной платы как существенных условий договора аренды недвижимости.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 ГК РФ.
Действительность и заключенность договора аренды N 120 от 11.09.2012 сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу изложенной правовой нормы п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случае, если это допускается законом или соглашением сторон.
В остальных случаях на основании п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из п. 2.1.1. договора аренды N 120 от 11.09.2012 следует, что арендодатель имеет право досрочно расторгать договор по основаниям и с порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
В п. 6.2. договора аренды стороны установили, что договор подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению в следующих случаях: при использовании объекта не в соответствии с договором аренды (п. 6.2.1. договора), если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта (п. 6.2.2. договора), если арендатор не внес арендной платы за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее последнего внесения (п. 6.2.3. договора), если арендатор не производит входящего в его обязанности ремонта (п. 6.2.4. договора), в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2. договора (п. 6.2.5. договора), если не вносит по истечении установленных соответствующими договору сроков оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других платежей, связанных с эксплуатацией данного объекта (п. 6.2.6. договора).
Условие о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ в договоре аренды N 120 от 11.09.2012 не предусмотрено.
С иском о расторжении договора аренды N 120 от 11.09.2012 по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ или п. 6.2. договора, Администрация к обществу "ТК "Октябрь" в арбитражный суд не обращалась, поскольку согласно последнему уточнению иска, поступившему в суд 21.09.2016 (л.д. 150-151) и принятому им в порядке ст. 49 АПК РФ к рассмотрению (л.д. 162), истец просил признать договор аренды от 11.09.2012 N 120, заключенный между Миасским городским округом в лице Администрации через Комитет по управлению имуществом Миасского городского округа и обществом "ТК "Октябрь", прекращенным.
На основании изложенного, учитывая, что право определения способа судебной защиты и предмета заявленного иска принадлежит истцу, и суд не праве выходить по собственной инициативе за пределы заявленных исковых требований, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что Администрация как арендодатель по договору аренды не наделена правом одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в силу чего в отсутствие требования о досрочном расторжении договора аренды оснований для признания договора аренды прекращенным не имеется.
Доводы апелляционной жалобы Администрации в отношении оставления без рассмотрения в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства истца об изменении основания исковых требований судом апелляционной инстанции отклоняются, как противоречащие материалам дела и вышеизложенным обстоятельствам, поскольку согласно протоколу судебного заседания 28.06.2016 (л.д. 161-163) поступившее в суд 21.09.2016 ходатайство об изменении основания иска (л.д. 150-151) принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ к рассмотрению.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора аренды от 11.09.2012 N 120 исходя из его условий возможно лишь в судебном порядке. Таким образом, указанные в уточнении к исковому заявлению основания для признания договора прекращенным - ст. 619 ГК РФ и п. 6.2. договора аренды - являются несостоятельными и не повлияли на законность и обоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апеллянта о том, что ходатайство о приостановлении производства по делу, поступившее от общества "ТК "Октябрь", не было рассмотрено судом первой инстанции в нарушение ст. 147 АПК РФ суд апелляционной инстанции отклоняет в силу того, что названное ходатайство после его заявления не было поддержано ответчиком (протокол судебного заседания 21.03.2016, л.д. 124), в силу чего у суда отсутствовали процессуальные основания для его рассмотрения по существу.
Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Апелляционная жалоба удовлетворению, а обжалуемый судебный акт отмене не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2016 по делу N А76-23138/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)