Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" июля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Акимовой М.А., Макарова И.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Гапоновым Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2017 года по делу N А57-22463/2014, принятое судьей Макарихиной Л.А.
по заявлению Бондяковой Светланы Анатольевны (г. Саратов), Бондякова Александра Геннадьевича (г. Саратов)
об установлении статуса залогового кредитора
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества "Стройинтерсервис" (410031, г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д. 68, ОГРН 1026403050134, ИНН 6453057158)
при участии в судебном заседании Бондяковой Светланы Анатольевны, представителя Бондяковой Светланы Анатольевны Ежова Д.А., действующего на основании заявления Бондяковой Светланы Анатольевны о допуске к участию в деле, представителя конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича Змеевой С.А., действующей на основании доверенности от 10 марта 2017 года, представителя Мирзояна Давида Левоновича Мирзоян Г.А., действующего на основании доверенности от 27 октября 2016 года, Маршалкина В.Ф.
определением Арбитражного суда Саратовской области от 14 октября 2014 года принято к производству заявление Петуховой Елены Игоревны о признании акционерного общества "Стройинтерсервис" (далее - АО "Стройинтерсервис", должник) несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2016 года заявление Петуховой Елены Игоревны о признании должника - АО несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, введена процедура наблюдение, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Временным управляющим утвержден Московский Дмитрий Владимирович.
Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 76 от 30 апреля 2016 года.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2017 года АО "Стройинтерсервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, по 01 сентября 2017 года. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" возложено на временного управляющего Московского Дмитрия Владимировича, члена Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса".
Определением Арбитражного суда Саратовской области (резолютивная часть от 28 марта 2017 года) конкурсным управляющим Акционерного общества "Стройинтерсервис" утвержден Московский Дмитрий Владимирович, член Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса".
В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Бондякова Светлана Анатольевна (далее - Бондякова С.А.) и Бондяков Александр Геннадьевич (далее - Бондяков А.Г.) с заявлением об установлении требования Бондяковой С.А. и Бондякова А.Г. (о передаче по 1/2 доли каждому жилого помещения: двухкомнатной квартиры N 67, общей площадью 80,1 кв. м, расположенной на 10 этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1 включенного в реестр требований о передаче жилых помещений АО "Стройинтерсервис", как обеспеченного залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4 287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74; установлении требования Бондяковой С.А. и Бондякова А.Г. о взыскании убытков в размере 472 000,00 рубля (по 236 000,00 рубля каждому), учитываемых при определении голосов, которыми участники строительства обладают на собрании участников строительства, на основании пункта 5 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", включенного в третью очередь реестра требований кредиторов АО "Стройинтерсервис", как обеспеченного залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4 287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2017 года требования Бондяковой С.А. и Бондякова А.Г. о передаче по 1/2 доли каждому жилого помещения: двухкомнатной квартиры N 67, общей площадью 80,1 кв. м, расположенной на 10 этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1 и требования о взыскании убытков в размере 472 000,00 рубля (по 236 000,00 рубля каждому), учитываемых при определении голосов, которыми участники строительства обладают на собрании участников строительства, на основании пункта 5 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", включенные в реестр требований о передаче жилых помещений АО "Стройинтерсервис" признаны как обеспеченные залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74.
Не согласившись с указанным определением суда, конкурсный управляющий АО "Стройинтерсервис" Московский Д.В. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что граждане-участники строительства, требования которых основаны на иных договорах, нежели договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, лишены права на предъявление требования о признании их требований как обеспеченных залогом возводимого объекта и права аренды земельного участка.
Бондякова С.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенными к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 27 июня 2017 года на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лица, участвующего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в частности указанным Законом о банкротстве.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Из материалов дела следует, что 03 сентября 2013 года между ЗАО "Стройинтерсервис" (застройщик), Бондяковой С.А. и Бондяковым А.Г. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому, Застройщик обеспечивает строительство многоквартирного жилого дома (далее "Дом"), расположенного на земельном участке площадью 4287 (четыре тысячи двести восемьдесят семь) кв. м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74, по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, с привлечением участника долевого строительства.
Согласно пункту 1.3. договора объектом долевого строительства является: 2-комнатная квартира, расположенная на 10 этаже, общей площадью 80,1 кв. м, проектной площадью 87,6 кв. м; строительный N 67, стоимостью 2 600 000 рублей.
Согласно пункту 2.1.4. договора дом будет введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее 30 марта 2014 года. Передача объекта долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства будет осуществлена Застройщиком не позднее 30 июня 2014 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06 сентября 2013 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 N 64/181/4077/2016-7895.
Согласно пункту 4.1. договора участники долевого строительства обязуется оплатить денежные средства в размере по 1 300 000 рублей каждый путем перечисления на расчетный счет застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству.
Со стороны кредиторов обязательства по оплате договора были исполнены в полном объеме, что подтверждено квитанциями к приходному кассовому ордеру N 45 от 03.09.2013, N 47 от 03.09.2013, N 44 от 03.09.2013, N 46 от 03.09.2013, актом выполнения взаимных обязательств от 03.09.2013 г.
Вместе с тем АО "Стройинтерсервис" не были исполнены принятые на себя обязательства по предоставлению указанной квартиры в установленный срок, что явилось основанием для предъявления заявителем требований о включении в реестр передачи жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Саратовской области 15 сентября 2016 года признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования Бондяковой Светланы Анатольевны и Бондякова Александра Геннадьевича о передаче по 1/2 доли каждому жилого помещения: двухкомнатной квартиры N 67, общей площадью 80,1 кв. м, расположенной на 10 этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1; требования о взыскании убытков в размере 472 000,00 рубля (по 236 000,00 рубля каждому) в третью очередь реестра требований кредиторов, учитываемых при определении голосов, которыми участники строительства обладают на собрании участников строительства, на основании пункта 5 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения в связи со следующим.
Согласно статье 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно пункту 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (статья 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, исходя из смысла части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом согласно части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, в рассматриваемом случае, залог возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 15 мая 2017 года за АО "Стройинтерсервис" зарегистрированы следующие объекты недвижимости: 1) право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 70%), кадастровый N 64:48:020305:2070, расположенный по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1; 2) право аренды земельного участка, кадастровый N 64:48:020305:74, площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1.
Каких-либо доказательств того, что залоговое имущество у должника отсутствует, материалы дела не содержат.
Конкурсный управляющий, кредиторы должника и иные участвующие в деле о банкротстве лица, при рассмотрении дела не заявляли об отсутствии залогового имущества в натуре, владения им не должником, а иным лицом, утрату должником прав на залоговое имущество.
При отсутствии доказательств, свидетельствующих о прекращении права залога, выбытия из владения предмета залога, требование кредитора подлежит учету в реестре кредиторов должника, как обеспеченное залогом.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15510/12 от 12 марта 2013 года, отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, однако у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 03 сентября 2013 года, заключенного между должником и Бондяковой С.А, Бондяковым А.Г.
Поскольку заявители являются участниками долевого строительства и их требования вытекают из договора долевого участия в строительстве, то они обладают специальными правами в силу закона на установление своих требований как обеспеченных залогом объектом строительства и земельным участком. Учитывая особенности банкротства застройщиков, неравенство прав участников строительства и дольщиков не будет иметь место.
Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
определение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2017 года по делу N А57-22463/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2017 ПО ДЕЛУ N А57-22463/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2017 г. по делу N А57-22463/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" июля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Акимовой М.А., Макарова И.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Гапоновым Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2017 года по делу N А57-22463/2014, принятое судьей Макарихиной Л.А.
по заявлению Бондяковой Светланы Анатольевны (г. Саратов), Бондякова Александра Геннадьевича (г. Саратов)
об установлении статуса залогового кредитора
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества "Стройинтерсервис" (410031, г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д. 68, ОГРН 1026403050134, ИНН 6453057158)
при участии в судебном заседании Бондяковой Светланы Анатольевны, представителя Бондяковой Светланы Анатольевны Ежова Д.А., действующего на основании заявления Бондяковой Светланы Анатольевны о допуске к участию в деле, представителя конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича Змеевой С.А., действующей на основании доверенности от 10 марта 2017 года, представителя Мирзояна Давида Левоновича Мирзоян Г.А., действующего на основании доверенности от 27 октября 2016 года, Маршалкина В.Ф.
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 14 октября 2014 года принято к производству заявление Петуховой Елены Игоревны о признании акционерного общества "Стройинтерсервис" (далее - АО "Стройинтерсервис", должник) несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2016 года заявление Петуховой Елены Игоревны о признании должника - АО несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, введена процедура наблюдение, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Временным управляющим утвержден Московский Дмитрий Владимирович.
Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 76 от 30 апреля 2016 года.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2017 года АО "Стройинтерсервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, по 01 сентября 2017 года. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" возложено на временного управляющего Московского Дмитрия Владимировича, члена Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса".
Определением Арбитражного суда Саратовской области (резолютивная часть от 28 марта 2017 года) конкурсным управляющим Акционерного общества "Стройинтерсервис" утвержден Московский Дмитрий Владимирович, член Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса".
В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Бондякова Светлана Анатольевна (далее - Бондякова С.А.) и Бондяков Александр Геннадьевич (далее - Бондяков А.Г.) с заявлением об установлении требования Бондяковой С.А. и Бондякова А.Г. (о передаче по 1/2 доли каждому жилого помещения: двухкомнатной квартиры N 67, общей площадью 80,1 кв. м, расположенной на 10 этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1 включенного в реестр требований о передаче жилых помещений АО "Стройинтерсервис", как обеспеченного залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4 287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74; установлении требования Бондяковой С.А. и Бондякова А.Г. о взыскании убытков в размере 472 000,00 рубля (по 236 000,00 рубля каждому), учитываемых при определении голосов, которыми участники строительства обладают на собрании участников строительства, на основании пункта 5 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", включенного в третью очередь реестра требований кредиторов АО "Стройинтерсервис", как обеспеченного залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4 287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2017 года требования Бондяковой С.А. и Бондякова А.Г. о передаче по 1/2 доли каждому жилого помещения: двухкомнатной квартиры N 67, общей площадью 80,1 кв. м, расположенной на 10 этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1 и требования о взыскании убытков в размере 472 000,00 рубля (по 236 000,00 рубля каждому), учитываемых при определении голосов, которыми участники строительства обладают на собрании участников строительства, на основании пункта 5 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", включенные в реестр требований о передаче жилых помещений АО "Стройинтерсервис" признаны как обеспеченные залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74.
Не согласившись с указанным определением суда, конкурсный управляющий АО "Стройинтерсервис" Московский Д.В. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что граждане-участники строительства, требования которых основаны на иных договорах, нежели договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, лишены права на предъявление требования о признании их требований как обеспеченных залогом возводимого объекта и права аренды земельного участка.
Бондякова С.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенными к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 27 июня 2017 года на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лица, участвующего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в частности указанным Законом о банкротстве.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Из материалов дела следует, что 03 сентября 2013 года между ЗАО "Стройинтерсервис" (застройщик), Бондяковой С.А. и Бондяковым А.Г. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому, Застройщик обеспечивает строительство многоквартирного жилого дома (далее "Дом"), расположенного на земельном участке площадью 4287 (четыре тысячи двести восемьдесят семь) кв. м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74, по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, с привлечением участника долевого строительства.
Согласно пункту 1.3. договора объектом долевого строительства является: 2-комнатная квартира, расположенная на 10 этаже, общей площадью 80,1 кв. м, проектной площадью 87,6 кв. м; строительный N 67, стоимостью 2 600 000 рублей.
Согласно пункту 2.1.4. договора дом будет введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее 30 марта 2014 года. Передача объекта долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства будет осуществлена Застройщиком не позднее 30 июня 2014 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06 сентября 2013 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 N 64/181/4077/2016-7895.
Согласно пункту 4.1. договора участники долевого строительства обязуется оплатить денежные средства в размере по 1 300 000 рублей каждый путем перечисления на расчетный счет застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству.
Со стороны кредиторов обязательства по оплате договора были исполнены в полном объеме, что подтверждено квитанциями к приходному кассовому ордеру N 45 от 03.09.2013, N 47 от 03.09.2013, N 44 от 03.09.2013, N 46 от 03.09.2013, актом выполнения взаимных обязательств от 03.09.2013 г.
Вместе с тем АО "Стройинтерсервис" не были исполнены принятые на себя обязательства по предоставлению указанной квартиры в установленный срок, что явилось основанием для предъявления заявителем требований о включении в реестр передачи жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Саратовской области 15 сентября 2016 года признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования Бондяковой Светланы Анатольевны и Бондякова Александра Геннадьевича о передаче по 1/2 доли каждому жилого помещения: двухкомнатной квартиры N 67, общей площадью 80,1 кв. м, расположенной на 10 этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1; требования о взыскании убытков в размере 472 000,00 рубля (по 236 000,00 рубля каждому) в третью очередь реестра требований кредиторов, учитываемых при определении голосов, которыми участники строительства обладают на собрании участников строительства, на основании пункта 5 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения в связи со следующим.
Согласно статье 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно пункту 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (статья 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, исходя из смысла части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом согласно части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, в рассматриваемом случае, залог возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 15 мая 2017 года за АО "Стройинтерсервис" зарегистрированы следующие объекты недвижимости: 1) право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 70%), кадастровый N 64:48:020305:2070, расположенный по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1; 2) право аренды земельного участка, кадастровый N 64:48:020305:74, площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1.
Каких-либо доказательств того, что залоговое имущество у должника отсутствует, материалы дела не содержат.
Конкурсный управляющий, кредиторы должника и иные участвующие в деле о банкротстве лица, при рассмотрении дела не заявляли об отсутствии залогового имущества в натуре, владения им не должником, а иным лицом, утрату должником прав на залоговое имущество.
При отсутствии доказательств, свидетельствующих о прекращении права залога, выбытия из владения предмета залога, требование кредитора подлежит учету в реестре кредиторов должника, как обеспеченное залогом.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15510/12 от 12 марта 2013 года, отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, однако у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 03 сентября 2013 года, заключенного между должником и Бондяковой С.А, Бондяковым А.Г.
Поскольку заявители являются участниками долевого строительства и их требования вытекают из договора долевого участия в строительстве, то они обладают специальными правами в силу закона на установление своих требований как обеспеченных залогом объектом строительства и земельным участком. Учитывая особенности банкротства застройщиков, неравенство прав участников строительства и дольщиков не будет иметь место.
Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2017 года по делу N А57-22463/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ГРАБКО
О.В.ГРАБКО
Судьи
М.А.АКИМОВА
И.А.МАКАРОВ
М.А.АКИМОВА
И.А.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)