Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В ответ на заявление общества о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества орган местного самоуправления сообщил ему о необходимости освободить помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от заявителя ООО "Занарье-ЖКХ" - Егорова В.А., дов. от 15.08.16
от ответчика Администрация города Серпухова - Пименова А.А., дов. от 30.12.16 N 82, Мартятина Н.Ю., дов. от 10.04.17 N 15
от ответчика Комитет по управлению имуществом г. Серпухова - Пименова А.А., дов. от 29.12.16 N 45,
рассмотрев 17 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - ООО "Занарье-ЖКХ"
на постановление от 16 февраля 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Шевченко Е.Е., Диаковской Н.В., Иевлевым П.А.,
по заявлению ООО "Занарье-ЖКХ"
к Администрации города Серпухова, Комитету по управлению имуществом
г. Серпухова
о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений, об обязании устранить нарушения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Занарье - ЖКХ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Серпухов Московской области (далее - администрация), комитету по управлению имуществом города Серпухов Московской области (далее - комитет), в котором просило:
- - признать незаконным отказ администрации в реализации обществу преимущественного права на приобретение нежилых помещений, общей площадью 151.1 кв. м (помещения N 1-9 1-го этажа), расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-6, изложенный в письме от 21.03.2016 N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60;
- - обязать администрацию устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2016 требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, заявитель - ООО "Занарье-ЖКХ" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, решение оставить в силе. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы заявителя ООО "Занарье-ЖКХ" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе.
Представители ответчиков против удовлетворения кассационной жалобы возражали, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает постановление подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Судом первой инстанции установлено, что между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 151,1 кв. м (помещения N 1-9 1-го этажа), расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-6 от 01.01.2013 N 1624. Договор заключен сроком до 30.06.2015, то есть на срок более 1 года, но не был зарегистрирован.
Общество 13.10.2015 и повторно 22.01.2016 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (указанных помещений) в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 21.03.2016 за N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60 администрация сообщила обществу о том, что площади помещений уточнены после их перепланировки по результатам текущей инвентаризации, помещения включены в прогнозный план муниципального образования города Серпухов, отчуждение будет произведено в соответствии с законодательством, рыночная оценка данных помещений произведена.
Также администрация сообщила обществу о необходимости освободить указанные помещения и в течение трех месяцев и вернуть их по акту приема-передачи.
Общество, расценив данное письмо администрации как отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность названного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и считая, что выкуп имущества в общем порядке - путем проведения торгов - в данном случае не применим, 17.06.2016 обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным данный отказ администрации от 21.03.2016 и обязать ее устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, а заявление удовлетворению не подлежит, так как договор аренды, на который ссылался истец, подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату оспариваемого отказа (21.03.2016), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии предпринимательства), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона 159-ФЗ.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме Президиума от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд указал, что подписанный между комитетом и обществом договор аренды нежилого помещения N 1624, предусматривающий срок аренды с от 01.01.2013 по 30.06.2015 (то есть на срок более года), не был зарегистрирован.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения преимущественного права выкупа необходимо установить факт нахождения имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении либо пользовании лица непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.
Суд апелляционной инстанции указал, что владение и пользование обществом нежилыми помещениями общей площадью 151,1 кв. м (помещения N 1-9 1-го этажа), расположенными по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-6, по договору аренды от 01.01.2013 N 1624 со сроком действия с 01.01.2013 до 30.06.2015, не зарегистрированному в установленном порядке, не привело к возникновению у общества преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные обществом требования о выкупе недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, не подлежали удовлетворению.
Однако судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Признав договор аренды от 01.01.2013 г. N 1624 незаключенным, суд не дал надлежащей правовой оценки договорам аренды N 1624 от 29.12.2006 г. N 1624 от 112.2007 г. N 1624 от 30.12.2008 г. N 1624 от 30.12.2009 г. N 1624 от 31.12.2010 г. N 1624 от 31.12.2011 г., которые заключены с уполномоченным органом - Комитетом по Управлению имуществом на срок менее года и не требовали государственной регистрации.
Указанные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились арендные отношения, спорное нежилое помещение передано обществу в аренду по акту приема-передачи от 29.12.2006 г., непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среди предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Суд первой инстанции располагал только последним договором аренды, заключенным между сторонами, который подлежал государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции принял дополнительные доказательства - договоры аренды под тем же номером 1624, которые заключались ранее с 2006 года с тем же арендатором на те же помещения, и которые не требовали государственной регистрации (т. 2 л.д. 82-98).
Вопрос о принятии дополнительных документов был рассмотрен судом и они были приобщены к материалам дела, что отмечено в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции от 9.02.2017 (т. 2 л.д. 101-102).
Суд апелляционной инстанции, приняв дополнительные доказательства, не дал им оценки и принял постановление без учета представленных доказательств, тогда как при наличии последовательно заключенных договоров, в случае признания незаключенным договора от 1.01.2013 нет доказательств прекращения действия предыдущего договора аренды - от 31.12.2011, который был заключен на срок менее года, но, поскольку при отсутствии возражений сторон истец продолжал пользоваться арендованным помещением и вносил арендную плату, может считаться продленным на неопределенный срок в силу ст. 610 ГК РФ. Представитель истца пояснил, что он пользовался арендованным имуществом непрерывно, не возвращая помещение по акту приема-передачи арендодателю, оплачивая стоимость аренды без каких-либо перерывов в периодах оплаты и обращался с письмами к арендодателю о продлении договора аренды.
Суд апелляционной инстанции оценки этим доказательствам и обстоятельствам в судебном акте не дал и принял судебный акт без учета этих обстоятельств.
Поскольку суд первой инстанции дополнительными доказательствами не располагал, а суд апелляционной инстанции, приняв дополнительные доказательства, не дал им оценки, суд кассационной инстанции не вправе принять новый судебный акт по существу спора, в связи с чем направляет дело на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, рассмотреть спор, дав оценку представленным доказательствам, установить основания аренды истцом спорных помещений, проверить непрерывность аренды объекта с учетом периодичности оплаты и, проверив на соответствие истца требованиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ, проверив законность отказа Администрации истцу в преимущественном праве на выкуп помещений, и принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 года по делу N А41-41087/16 отменить дело направить на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 18.05.2017 N Ф05-6538/2017 ПО ДЕЛУ N А41-41087/16
Требование: О признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений, устранении нарушения прав и законных интересов.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В ответ на заявление общества о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества орган местного самоуправления сообщил ему о необходимости освободить помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2017 г. по делу N А41-41087/16
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от заявителя ООО "Занарье-ЖКХ" - Егорова В.А., дов. от 15.08.16
от ответчика Администрация города Серпухова - Пименова А.А., дов. от 30.12.16 N 82, Мартятина Н.Ю., дов. от 10.04.17 N 15
от ответчика Комитет по управлению имуществом г. Серпухова - Пименова А.А., дов. от 29.12.16 N 45,
рассмотрев 17 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - ООО "Занарье-ЖКХ"
на постановление от 16 февраля 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Шевченко Е.Е., Диаковской Н.В., Иевлевым П.А.,
по заявлению ООО "Занарье-ЖКХ"
к Администрации города Серпухова, Комитету по управлению имуществом
г. Серпухова
о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений, об обязании устранить нарушения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Занарье - ЖКХ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Серпухов Московской области (далее - администрация), комитету по управлению имуществом города Серпухов Московской области (далее - комитет), в котором просило:
- - признать незаконным отказ администрации в реализации обществу преимущественного права на приобретение нежилых помещений, общей площадью 151.1 кв. м (помещения N 1-9 1-го этажа), расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-6, изложенный в письме от 21.03.2016 N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60;
- - обязать администрацию устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2016 требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, заявитель - ООО "Занарье-ЖКХ" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, решение оставить в силе. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы заявителя ООО "Занарье-ЖКХ" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе.
Представители ответчиков против удовлетворения кассационной жалобы возражали, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает постановление подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Судом первой инстанции установлено, что между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 151,1 кв. м (помещения N 1-9 1-го этажа), расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-6 от 01.01.2013 N 1624. Договор заключен сроком до 30.06.2015, то есть на срок более 1 года, но не был зарегистрирован.
Общество 13.10.2015 и повторно 22.01.2016 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (указанных помещений) в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 21.03.2016 за N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60 администрация сообщила обществу о том, что площади помещений уточнены после их перепланировки по результатам текущей инвентаризации, помещения включены в прогнозный план муниципального образования города Серпухов, отчуждение будет произведено в соответствии с законодательством, рыночная оценка данных помещений произведена.
Также администрация сообщила обществу о необходимости освободить указанные помещения и в течение трех месяцев и вернуть их по акту приема-передачи.
Общество, расценив данное письмо администрации как отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность названного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и считая, что выкуп имущества в общем порядке - путем проведения торгов - в данном случае не применим, 17.06.2016 обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным данный отказ администрации от 21.03.2016 и обязать ее устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, а заявление удовлетворению не подлежит, так как договор аренды, на который ссылался истец, подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату оспариваемого отказа (21.03.2016), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии предпринимательства), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона 159-ФЗ.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме Президиума от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд указал, что подписанный между комитетом и обществом договор аренды нежилого помещения N 1624, предусматривающий срок аренды с от 01.01.2013 по 30.06.2015 (то есть на срок более года), не был зарегистрирован.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения преимущественного права выкупа необходимо установить факт нахождения имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении либо пользовании лица непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.
Суд апелляционной инстанции указал, что владение и пользование обществом нежилыми помещениями общей площадью 151,1 кв. м (помещения N 1-9 1-го этажа), расположенными по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Октябрьская, д. 19-6, по договору аренды от 01.01.2013 N 1624 со сроком действия с 01.01.2013 до 30.06.2015, не зарегистрированному в установленном порядке, не привело к возникновению у общества преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные обществом требования о выкупе недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, не подлежали удовлетворению.
Однако судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Признав договор аренды от 01.01.2013 г. N 1624 незаключенным, суд не дал надлежащей правовой оценки договорам аренды N 1624 от 29.12.2006 г. N 1624 от 112.2007 г. N 1624 от 30.12.2008 г. N 1624 от 30.12.2009 г. N 1624 от 31.12.2010 г. N 1624 от 31.12.2011 г., которые заключены с уполномоченным органом - Комитетом по Управлению имуществом на срок менее года и не требовали государственной регистрации.
Указанные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились арендные отношения, спорное нежилое помещение передано обществу в аренду по акту приема-передачи от 29.12.2006 г., непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среди предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Суд первой инстанции располагал только последним договором аренды, заключенным между сторонами, который подлежал государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции принял дополнительные доказательства - договоры аренды под тем же номером 1624, которые заключались ранее с 2006 года с тем же арендатором на те же помещения, и которые не требовали государственной регистрации (т. 2 л.д. 82-98).
Вопрос о принятии дополнительных документов был рассмотрен судом и они были приобщены к материалам дела, что отмечено в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции от 9.02.2017 (т. 2 л.д. 101-102).
Суд апелляционной инстанции, приняв дополнительные доказательства, не дал им оценки и принял постановление без учета представленных доказательств, тогда как при наличии последовательно заключенных договоров, в случае признания незаключенным договора от 1.01.2013 нет доказательств прекращения действия предыдущего договора аренды - от 31.12.2011, который был заключен на срок менее года, но, поскольку при отсутствии возражений сторон истец продолжал пользоваться арендованным помещением и вносил арендную плату, может считаться продленным на неопределенный срок в силу ст. 610 ГК РФ. Представитель истца пояснил, что он пользовался арендованным имуществом непрерывно, не возвращая помещение по акту приема-передачи арендодателю, оплачивая стоимость аренды без каких-либо перерывов в периодах оплаты и обращался с письмами к арендодателю о продлении договора аренды.
Суд апелляционной инстанции оценки этим доказательствам и обстоятельствам в судебном акте не дал и принял судебный акт без учета этих обстоятельств.
Поскольку суд первой инстанции дополнительными доказательствами не располагал, а суд апелляционной инстанции, приняв дополнительные доказательства, не дал им оценки, суд кассационной инстанции не вправе принять новый судебный акт по существу спора, в связи с чем направляет дело на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, рассмотреть спор, дав оценку представленным доказательствам, установить основания аренды истцом спорных помещений, проверить непрерывность аренды объекта с учетом периодичности оплаты и, проверив на соответствие истца требованиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ, проверив законность отказа Администрации истцу в преимущественном праве на выкуп помещений, и принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 года по делу N А41-41087/16 отменить дело направить на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)