Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2016 ПО ДЕЛУ N А39-1667/2016

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. по делу N А39-1667/2016


Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алника" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.07.2016 по делу N А39-1667/2016, принятое судьей Бобкиной С.П. по иску администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) к обществу с ограниченной ответственностью "Алника" (ОГРН 1141324000201, ИНН 1313000258) о взыскании задолженности и пени, о расторжении договоров аренды и обязании возвратить имущество, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:

администрация городского округа Саранск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алника" (далее - ООО "Алника") о взыскании задолженности в сумме 152 759 руб. 17 коп., пени в сумме 36 176 руб. 91 коп. по договору N 274/15-Ар от 07.09.2015, задолженности в сумме 66 634 руб. 39 коп. и пени в сумме 15 788 руб. 36 коп. по договору N 275/15-Ар от 10.09.2015, а также досрочном расторжении договоров N 274/15-Ар от 07.09.2015 и N 275/15-Ар от 10.09.2015.
Решением от 18.07.2016 Арбитражный суд Республики Мордовия взыскал ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды N 274/15-Ар от 07.09.2015 в сумме 152 759 руб. 17 коп., пени в сумме 7284 руб. 95 коп., задолженность по договору аренды N 275/15-Ар от 10.09.2015 в сумме 66 634 руб. 39 коп., пени в сумме 3172 руб. 07 коп., удовлетворил требование о расторжении договоров N 274/15-Ар от 07.09.2015, N 275/15-Ар от 10.09.2015, обязал ответчика освободить и передать администрации часть нежилого помещения площадью 119,3 кв. м по адресу: г. Саранск, ул. А. Лусс, д. 6, и часть встроенного нежилого помещения N 2 площадью 45,6 кв. м по адресу: г. Саранск, пр. 50 лет Октября, д. 2, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Алника" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания суммы пени и расторжения договоров по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель в жалобе указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания суммы пени за период, предшествовавший регистрации договоров аренды.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и ООО "Алника" заключены договоры аренды муниципального нежилого помещения:
- - N 274/15-Ар от 07.09.2015 по аренде части нежилого помещения общей площадью 119,3 кв. м по адресу: г. Саранск, ул. А. Лусс, д. 6 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 20.01.2016 за N 13-13/001-13/001/135/2015-4504/1);
- - N 275/15-Ар от 10.09.2015 по аренде части встроенного нежилого помещения N 2 общей площадью 45,6 кв. м по адресу: г. Саранск, пр. 50 лет Октября, д. 2 (зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 27.01.2016 за N 13-13/001-13/001/001/2016-437/1).
Согласно условиям договоров арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование указанные выше нежилые помещения для организации торговли и (или) для размещения административного помещения.
Имущество передано ответчику по актам приема-передачи 07 сентября и 10 сентября 2015 года соответственно.
Размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договору N 274/15-Ар от 07.09.2015 установлен в размере 346 447 руб. 46 коп. в год (пункт 3.1 договора, приложение N 1 (расчет размера арендной платы)).
Согласно пункту 3.1 договора и приложению N 1 к договору N 275/15-Ар от 10.09.2015 размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом составляет 150 711 руб. 86 коп.
В соответствии с порядком расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа Саранск проводился перерасчет величины ежемесячной арендной платы, что оформлялось дополнительными соглашениями к договорам, а именно: с 14.09.2015 размер арендной платы по договору N 274/15-Ар составил 386 732 руб. 40 коп., по договору 275/15-Ар - 168 078 руб.
Пунктами 2.4.2 и 3.2 договоров установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме в срок до 10-го числа каждого месяца производить арендные платежи в размере, установленном пункте 3.1 договоров с учетом приложения N 1 к договорам, а также последующих дополнений и изменений к ним.
Пунктом 4.1 договоров предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением условий договоров, 01.12.2015 администрация направила ООО "Алника" письма N 1896 исх., 1897-исх. с требованием о расторжении договоров, содержащие указание на имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, а также на нарушение пункта 2.4.6 договора аренды в части проведения перепланировки, переоборудования других неотделимых улучшений без письменного согласия арендодателя.
Предложения о расторжении договоров получены ответчиком 08 и 09 декабря 2015 года, требования истца ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, что и послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском в суд.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Установив наличие задолженности ответчика по договору N 274/15-Ар в сумме 152 759 руб. 17 коп. и по договору N 275/15-Ар в сумме 66 634 руб. 39 коп., размер которой ответчиком по существу не оспорен, суд первой инстанции на законных основаниях счел требование истца о взыскании долга подлежащим удовлетворению в заявленном размере. Мотивированных возражений относительно данной части судебного акта в апелляционной жалобе не содержится.
Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.10.2015 по 20.03.2016 за просрочку внесения арендной платы по договору N 274/15-Ар от 07.09.2015 в сумме 36 176 руб. 91 коп. и по договору N 275/15-Ар от 10.09.2015 в сумме 15 788 руб. 36 коп.
По правилам пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 4.1 договоров по истечении срока перечисления арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд установил, что он выполнен арифметически верно, соответствует нормам действующего законодательства и условиями заключенной сторонами спора сделки.
Возражая против иска, ответчик в суде первой инстанции заявил об уменьшении суммы взыскиваемой неустойки.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд первой инстанции исходя из всей совокупности материалов дела и доводов сторон, с учетом состязательности арбитражного процесса и распределения бремени доказывания, руководствуясь принципом справедливости, установил возможность снижения предъявленной к взысканию суммы неустойки до размера образовавшейся задолженности. до 7284 руб. 95 коп. по договору N 274/15-Ар и до 3172 руб. 07 коп. по договору N 275/15-Ар.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что пени не подлежат начислению за период, предшествовавший регистрации договоров аренды, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В связи с изложенным суд первой инстанции на законных основаниях отклонил соответствующий аргумент ответчика.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса РФ. Так, в силу пункта 1 названной статьи Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пунктом 5.3 договоров аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в результате одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора по следующим основаниям: невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2 по внесению арендной платы, предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, в течение двух месяцев независимо от факта ее последующего внесения, 2.4.1 - 2.4.7, 2.4.9 - 2.4.12 настоящего договора, письменным уведомлением за 10 дней.
Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 274/15-Ар от 07 сентября 2015 года, N 275/15-Ар от 10 сентября 2015 года более двух раз подряд установлен арбитражным судом.
Кроме того, из материалов дела следует, что ответчиком в нарушение пункта 2.4.6 договора не было получено разрешения администрации на перепланировку помещений.
01.12.2015 ответчику были направлены предложения о расторжении договоров аренды N 1896-исх., 1897-исх., которые ответчиком получены и оставлены без удовлетворения.
Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договоров, в связи с чем требования истца о расторжении договоров аренды муниципального нежилого помещения N 274/15-Ар от 07.09.2015, N 275/15-Ар от 10.09.2015 правомерно удовлетворены.
Учитывая, что суд установил основания для расторжения заключенных сторонами спора договоров аренды, требование об обязании ответчика возвратить арендованное имущество также обоснованно удовлетворено на основании части 1 статьи 622 ГК РФ.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.07.2016 по делу N А39-1667/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алника" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)