Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4083/2016) индивидуального предпринимателя Вакарюка Николая Мироновича на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.12.2015 по делу N А81-3534/2015 (судья Сеитов Э.М.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Вакарюка Николая Мироновича (ОГРНИП 3048904126000086 ИНН 890402939390) к администрации города Новый Уренгой о признании незаконным отказа в выкупе предпринимателем арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
индивидуальный предприниматель Вакарюк Николай Миронович (далее по тексту - заявитель, предприниматель, ИП Вакарюк Н.М.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Новый Уренгой (далее по тексту - заинтересованное лицо, Администрация), в котором просил признать незаконными оформленный письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088 отказ Администрации в выкупе предпринимателем арендуемого нежилого помещения, общей площадью 63 кв. м, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 3 (левый торец), и другие действия, нацеленные на исключительное воспрепятствование реализации арендатором права на приобретение, и обязать Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи указанного нежилого помещения с рассрочкой платежа.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.12.2015 по делу N А81-3534/2015 в удовлетворении заявленных предпринимателем требований отказано. Этим же решением ИП Вакарюку Н.М. из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 5 700 руб., уплаченная по платежному поручению от 25.06.2015 N 163.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Вакарюк Н.М. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель настаивает на том, что он, являясь субъектом малого предпринимательства, с 01.04.1994 пользуется на праве аренды указанным помещением и имеет право на его выкуп в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Администрацией представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес предпринимателя, в котором Администрация не согласилась с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Суд апелляционной инстанции также посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ИП Вакарюка Н.М., надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, не заявившего ходатайства об его отложении.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.
01.12.2007 между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой и ИП Вакарюка Н.М. заключен договор аренды нежилого помещения N 306. В соответствии с п. 1.1 указанного договора ИП Вакарюк Н.М. принял за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. N 3, общей площадью 63 кв. м, для использования под торговлю продовольственными товарами.
Ранее указанное помещение находилось у Предпринимателя на правах аренды с 1994 года.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения N 306 от 01.12.2007 указанный договор вступает в силу, становится обязательным с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.12.2007, и действует по 31.10.2008.
Как следует из пункта 2.2 договора, он прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.11.2008.
Из условий договора следует, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, на новый срок не возникает, согласие арендодателя на возобновление настоящего договора не подразумевается, и использование объекта арендатором без заключения договора на новый срок не допускается.
01.11.2008 указанное помещение в соответствии актом приема-передачи было передано комиссии арендодателя.
14.11.2008 Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой уведомил (исх. N 9650/02) предпринимателя, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 306 на новый срок пролонгироваться не будет.
21.05.2015 ИП Вакарюк Н.М. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении проекта купли-продажи объекта торговли - магазина "Галактика", расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 3, общей площадью 63 кв. м.
18.06.2015 Администрация письмом за N 105-02/1088 уведомила Предпринимателя о невозможности отчуждения указанного нежилого помещения в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, закон N 159-ФЗ).
Согласно распоряжению Администрации от 30.03.2010 N 538-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" в целях надлежащего учета имущества муниципального образования город Новый Уренгой, учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом, расположенный по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 3, был исключен из муниципальной собственности муниципального образования город Новый Уренгой.
Предприниматель, посчитав, что Администрация необоснованно отказала в предоставлении в собственность нежилого помещения по договору купли-продажи, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
16.12.2015 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Условия реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества установлены статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, установленный статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривает, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (далее - Департамент) и предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 306, согласно пункту 1.1 которого предприниматель принял за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, общей площадью 63 кв. м, для использования под торговлю продовольственными товарами.
Пунктом 1.4 указанного договора было установлено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения N 306 от 01.12.2007 указанный договор вступает в силу, становится обязательным с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.12.2007, и действует по 31.10.2008.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 арендатор ИП Вакарюк Н.М. возвратил, а арендодатель принял объект нежилое помещение по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, общей площадью 63 кв. м (техническое подполье). Данный акт подписан предпринимателем.
Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 306 прекратил свое действие в связи с истечением срока.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Материалами дела подтверждается, что на момент обращения Предпринимателя с заявлением в Администрацию (21.05.2015) срок действия договора аренды истек, новый договор с ним не заключался.
Поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества договор аренды нежилого помещения прекратил свое действие, основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном статьей 3 Законом N 159-ФЗ, не имелось.
Кроме того, согласно распоряжению Администрации от 30.05.2011 N 895-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" в целях надлежащего учета имущества муниципального образования город Новый Уренгой, учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьями 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилой дом, расположенный по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, был исключен из муниципального реестра муниципального имущества и бюджетного учета муниципальной казны муниципального образования город Новый Уренгой.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Администрация указывает что, нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, является общим имуществом многоквартирного жилого дома, и находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, в связи с чем не может быть отчуждено предпринимателю.
Отказ в выкупе предпринимателем арендуемого нежилого помещения, общей площадью 63 кв. м по указанному выше основанию является обоснованным, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Данные выводы соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных споров.
Предприниматель сведений о том, что в спорном помещении проведена реконструкция, в результате которой инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры, вынесены из спорного помещения, не представил, равно как и доказательства осуществления реконструкции с соблюдением заявителем требований указанного закона (в том числе, получение необходимых согласований и разрешений на реконструкцию) не представлено.
В материалах дела также отсутствует письменное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию подвального помещения (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что спорное помещение магазина от иных помещений подвала не обособлялось, вынос инженерных коммуникаций не осуществлялся.
Также суд считает необходимым отметить, что решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.07.2010 по делу N А81-1279/2010 предпринимателю отказано в признании незаконными действий по расторжению договора аренды от 01.12.2015 N 306 и признании преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции согласно которой, что решение Администрации об отказе заявителю в преимущественном праве выкупа спорного имущества является законным и обоснованным, соответствует нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем доводы апелляционной жалобы предпринимателя отклоняются за их несостоятельностью.
Таким образом, отказав в удовлетворении заявленных ИП Вакарюком Н.М. требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба ИП Вакарюка Н.М. удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, предпринимателем при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 150 руб., а фактически предпринимателем была уплачена в сумме 3000 руб., то 2 800 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежат возврату предпринимателю из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.12.2015 по делу N А81-3534/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Вакарюку Николаю Мироновичу из федерального бюджета 2 850 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 15.01.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2016 N 08АП-4083/2016 ПО ДЕЛУ N А81-3534/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2016 г. N 08АП-4083/2016
Дело N А81-3534/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4083/2016) индивидуального предпринимателя Вакарюка Николая Мироновича на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.12.2015 по делу N А81-3534/2015 (судья Сеитов Э.М.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Вакарюка Николая Мироновича (ОГРНИП 3048904126000086 ИНН 890402939390) к администрации города Новый Уренгой о признании незаконным отказа в выкупе предпринимателем арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Вакарюк Николай Миронович (далее по тексту - заявитель, предприниматель, ИП Вакарюк Н.М.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Новый Уренгой (далее по тексту - заинтересованное лицо, Администрация), в котором просил признать незаконными оформленный письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088 отказ Администрации в выкупе предпринимателем арендуемого нежилого помещения, общей площадью 63 кв. м, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 3 (левый торец), и другие действия, нацеленные на исключительное воспрепятствование реализации арендатором права на приобретение, и обязать Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи указанного нежилого помещения с рассрочкой платежа.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.12.2015 по делу N А81-3534/2015 в удовлетворении заявленных предпринимателем требований отказано. Этим же решением ИП Вакарюку Н.М. из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 5 700 руб., уплаченная по платежному поручению от 25.06.2015 N 163.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Вакарюк Н.М. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель настаивает на том, что он, являясь субъектом малого предпринимательства, с 01.04.1994 пользуется на праве аренды указанным помещением и имеет право на его выкуп в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Администрацией представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес предпринимателя, в котором Администрация не согласилась с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Суд апелляционной инстанции также посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ИП Вакарюка Н.М., надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, не заявившего ходатайства об его отложении.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.
01.12.2007 между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой и ИП Вакарюка Н.М. заключен договор аренды нежилого помещения N 306. В соответствии с п. 1.1 указанного договора ИП Вакарюк Н.М. принял за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. N 3, общей площадью 63 кв. м, для использования под торговлю продовольственными товарами.
Ранее указанное помещение находилось у Предпринимателя на правах аренды с 1994 года.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения N 306 от 01.12.2007 указанный договор вступает в силу, становится обязательным с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.12.2007, и действует по 31.10.2008.
Как следует из пункта 2.2 договора, он прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.11.2008.
Из условий договора следует, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, на новый срок не возникает, согласие арендодателя на возобновление настоящего договора не подразумевается, и использование объекта арендатором без заключения договора на новый срок не допускается.
01.11.2008 указанное помещение в соответствии актом приема-передачи было передано комиссии арендодателя.
14.11.2008 Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой уведомил (исх. N 9650/02) предпринимателя, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 306 на новый срок пролонгироваться не будет.
21.05.2015 ИП Вакарюк Н.М. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении проекта купли-продажи объекта торговли - магазина "Галактика", расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 3, общей площадью 63 кв. м.
18.06.2015 Администрация письмом за N 105-02/1088 уведомила Предпринимателя о невозможности отчуждения указанного нежилого помещения в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, закон N 159-ФЗ).
Согласно распоряжению Администрации от 30.03.2010 N 538-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" в целях надлежащего учета имущества муниципального образования город Новый Уренгой, учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом, расположенный по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 3, был исключен из муниципальной собственности муниципального образования город Новый Уренгой.
Предприниматель, посчитав, что Администрация необоснованно отказала в предоставлении в собственность нежилого помещения по договору купли-продажи, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
16.12.2015 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Условия реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества установлены статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, установленный статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривает, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (далее - Департамент) и предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 306, согласно пункту 1.1 которого предприниматель принял за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, общей площадью 63 кв. м, для использования под торговлю продовольственными товарами.
Пунктом 1.4 указанного договора было установлено, что передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности на него.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения N 306 от 01.12.2007 указанный договор вступает в силу, становится обязательным с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.12.2007, и действует по 31.10.2008.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 арендатор ИП Вакарюк Н.М. возвратил, а арендодатель принял объект нежилое помещение по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, общей площадью 63 кв. м (техническое подполье). Данный акт подписан предпринимателем.
Таким образом, договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 306 прекратил свое действие в связи с истечением срока.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Материалами дела подтверждается, что на момент обращения Предпринимателя с заявлением в Администрацию (21.05.2015) срок действия договора аренды истек, новый договор с ним не заключался.
Поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества договор аренды нежилого помещения прекратил свое действие, основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном статьей 3 Законом N 159-ФЗ, не имелось.
Кроме того, согласно распоряжению Администрации от 30.05.2011 N 895-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" в целях надлежащего учета имущества муниципального образования город Новый Уренгой, учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьями 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилой дом, расположенный по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, был исключен из муниципального реестра муниципального имущества и бюджетного учета муниципальной казны муниципального образования город Новый Уренгой.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Администрация указывает что, нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная д. 3, является общим имуществом многоквартирного жилого дома, и находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, в связи с чем не может быть отчуждено предпринимателю.
Отказ в выкупе предпринимателем арендуемого нежилого помещения, общей площадью 63 кв. м по указанному выше основанию является обоснованным, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.
Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Данные выводы соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных споров.
Предприниматель сведений о том, что в спорном помещении проведена реконструкция, в результате которой инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры, вынесены из спорного помещения, не представил, равно как и доказательства осуществления реконструкции с соблюдением заявителем требований указанного закона (в том числе, получение необходимых согласований и разрешений на реконструкцию) не представлено.
В материалах дела также отсутствует письменное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию подвального помещения (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что спорное помещение магазина от иных помещений подвала не обособлялось, вынос инженерных коммуникаций не осуществлялся.
Также суд считает необходимым отметить, что решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.07.2010 по делу N А81-1279/2010 предпринимателю отказано в признании незаконными действий по расторжению договора аренды от 01.12.2015 N 306 и признании преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции согласно которой, что решение Администрации об отказе заявителю в преимущественном праве выкупа спорного имущества является законным и обоснованным, соответствует нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем доводы апелляционной жалобы предпринимателя отклоняются за их несостоятельностью.
Таким образом, отказав в удовлетворении заявленных ИП Вакарюком Н.М. требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба ИП Вакарюка Н.М. удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, предпринимателем при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 150 руб., а фактически предпринимателем была уплачена в сумме 3000 руб., то 2 800 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежат возврату предпринимателю из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.12.2015 по делу N А81-3534/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Вакарюку Николаю Мироновичу из федерального бюджета 2 850 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 15.01.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)