Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 9 сентября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Васевой Е.Е., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.
при участии:
- индивидуального предпринимателя Бишаревой Анжелы Анасовны (ОГРНИП 306594426800015; ИНН 594402045257), предъявлен паспорт, ее представителя Бишаревой А.О., паспорт, доверенность от 25.04.2016;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Махмудова Кенана Нурага оглы (ОГРНИП 308594419200038; ИНН 594402065863) - Мерзлякова Е.А., паспорт, доверенность от 05.05.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Махмудова Кенана Нурага оглы
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 08 июня 2016 года
по делу N А50-4751/2016,
принятое судьей Фоминой Н.Н.
по иску индивидуального предпринимателя Бишаревой Анжелы Анасовны
к индивидуальному предпринимателю Махмудову Кенану Нураге оглы
о взыскании 146 999,85 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бишарева Анжела Анасовна (далее - истец, ИП Бишарева А.А.) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Махмудову Кенану Нураге оглы (далее - ответчик, ИП Махмудов К.Н.) о взыскании задолженности по арендной плате за январь - февраль 2016 г. по договору от 11.11.2015 в сумме 70 000 руб., 14 699 руб. 85 коп. задолженности по оплате тепловой энергии за период с 11.11.2015 по февраль 2016 г., а также 62 300 руб. неустойки, начисленной с 10.01.2016 по 10.05.2016 (с учетом принятого судом увеличения размера исковых требований в части взыскания неустойки).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.06.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 116 699 руб. 85 коп., в том числе 84 699,85 руб. основной задолженности 32 000 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе просит решение суда изменить, исключить взыскание арендной платы, долга по тепловой энергии и неустойки за февраль 2015 года.
Заявитель жалобы ссылается на то, что ответчик направил истцу уведомление от 08.01.2016 о расторжении договора, с 01.02.2015 помещение полностью освободил, от подписания акта приемки-передачи истец уклонялся; истец не обеспечил условия доступа для погрузки и разгрузки товара, тем самым допустил недоступность к арендуемому имуществу; истец не имеет право регистрировать договор аренды нежилого помещения, поскольку определением Осинского районного суда от 28.07.2015 на имущество истца наложен арест. Кроме того, ответчик указывает, что не получал счета и квитанции об оплате, а также досудебную претензию; определением Осинского районного суда от 23.06.2016 суд наложил запрет на какие-либо сделки в отношении имущества истца.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил приобщить к материалам дела дополнительные документы, поименованные в приложении к апелляционной жалобе.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по мотивам, указанным в письменном отзыве. В судебном заседании представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные ответчиком доказательства приобщил, так как они не могли быть представлены в суд первой инстанции.
Документы, приложенные к отзыву в обоснование возражений апелляционной жалобы, приобщены к делу на основании второго абзаца части 2 ст. 268 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2015, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, назначение - магазин, общей площадью 89,6 кв. м, расположенное на первом этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. Мира, д. 2. Имущество передается арендатору для осуществления предпринимательской деятельности.
Нежилое помещение передано по акту приема-передачи нежилых помещений от 11.11.2015.
В соответствии с п. 5.1 договора срок аренды определяется с момента передачи имущества по акту приема передачи и действует с 11.11.2015 до 01.10.2016.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата установлена в размере 35 000 рублей в месяц, которые уплачиваются арендатором в срок до 10 числа каждого месяца. Арендная плата начинает исчисляться с 1 января 2016 г. Арендатор с подписания акта приема-передачи самостоятельно оплачивает коммунальным службам, ресурсоснабжающим организациям за электрическую энергию, водоснабжение и отопление согласно показаниям приборов учета. Оплата этих услуг производится на основании счетов и квитанций, выставленных на имя Бишаревой А.А. (п. 3.2, 3.3 договора).
Поскольку обязательства по внесению арендных платежей за январь - февраль 2016 г., а также оплате коммунальных услуг за период с 11.11.2015 по февраль 2016 г. ответчиком не исполнены, у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 84 699 руб. 85 коп. (35 000+35 000+ 14 699 руб. 85 коп.), что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд.
В целях урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д. 12, 74). Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание отсутствие в деле доказательств оплаты услуг в сумме 84 699 руб. 85 коп., суд первой инстанции требование истца в отношении долга удовлетворил.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Обязательства по внесению арендной платы за январь - февраль 2016 г. ответчик не представил, как и доказательств возмещения истцу расходов на коммунальные услуги и содержание имущества, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору.
В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить арендатору неустойку из расчета 0,1% за каждый день просрочки, если просрочка будет составлять 10 дней, 0,5% в день, если просрочка будет составлять более 15 дней, 1% в день, если просрочка будет составлять более 20 дней.
Расчет пени, представленный в дело (л.д. 66), ответчиком не оспорен, судом первой инстанции признан верным. Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 62 300 руб. за период с 10.01.2016 по 10.05.2016.
С учетом обстоятельств по делу суд первой инстанции счел взыскиваемую неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Снижение судом первой инстанции неустойки до 32 000 руб. произведено с целью установления баланса интересов сторон, при этом суд принял во внимание высокий процент (1% в день) установленной договором неустойки.
Апелляционный суд оснований для пересмотра указанного выводы не усматривает.
Доводы ответчика о том, что он фактически использовал помещение для осуществления предпринимательской деятельности до 01.02.2016, а с 01.02.2016 помещение полностью освобождено, от подписания акта приемки-передачи истец уклонялся, не имеют значения для разрешения настоящего спора в силу следующего.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25-27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Договор аренды от 11.11.2015 заключен между истцом и ответчиком на определенный срок (до 01 октября 2016 года), право арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора не предусматривает.
Поэтому само по себе направление им истцу уведомления от 08.01.2016 о расторжении договора значения для настоящего дела не имеет.
Материалами дела не подтверждается, что арендодатель выразил свое согласие на расторжение договора уже с 01.02.2016.
Встречное исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным в законе (ст. 620 ГК РФ), ответчиком не заявлено, в связи с чем то обстоятельство, что арендодатель не обеспечил доступ к магазину для погрузки и разгрузки товара, существенность данного обстоятельства для арендатора, установлению и оценке в настоящем споре не подлежит. Из текста договора данная обязанность не следует.
Договором аренды от 11.11.2015 не предусмотрена также обязанность арендодателя зарегистрировать этот договор в установленном законом порядке. Поскольку он заключен на срок менее года, закон также не обязывает стороны производить регистрацию договора.
То, что отсутствие регистрации договора не позволило ответчику торговать алкогольной продукцией, является его собственным предпринимательским риском. Это он мог установить до заключения договора с истцом. Из договора от 11.11.2015 не следует, что помещение предоставляется для осуществления торговли алкогольной продукцией.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858).
Как уже указано в постановлении, основания для прекращения договора аренды с 01.02.2016 отсутствуют.
Невыставление арендатором счета на оплату постоянной и переменной части арендной платы не является для арендатора основанием для отсрочки платежа. Срок внесения и размер арендной платы установлен пунктом 3.1 договора. Счета за отопление приложены к исковому заявлению. Неустойка начислена исключительно на фиксированную часть арендной платы (л.д. 66).
Ссылка ответчика на определение Осинского районного суда от 28.07.2015, которым наложен запрет на сделки в отношении имущества истца, отклонена, поскольку это не препятствовало ответчику пользоваться объектом аренды.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Кроме того, определением от 19.10.2015 районный суд изменил наложенные ранее обеспечительные меры, запретив истцу сделки, связанные с отчуждением имущества, но сохранив возможность регистрации договоров аренды.
Определение от 23.06.2016 значение для разрешения спора не имеет, поскольку в настоящем случае плата взыскивается за пользование в период по февраль 2015 г.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 июня 2016 года по делу N А50-4751/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2016 N 17АП-10685/2016-АК ПО ДЕЛУ N А50-4751/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. N 17АП-10685/2016-АК
Дело N А50-4751/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 9 сентября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Васевой Е.Е., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.
при участии:
- индивидуального предпринимателя Бишаревой Анжелы Анасовны (ОГРНИП 306594426800015; ИНН 594402045257), предъявлен паспорт, ее представителя Бишаревой А.О., паспорт, доверенность от 25.04.2016;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Махмудова Кенана Нурага оглы (ОГРНИП 308594419200038; ИНН 594402065863) - Мерзлякова Е.А., паспорт, доверенность от 05.05.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Махмудова Кенана Нурага оглы
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 08 июня 2016 года
по делу N А50-4751/2016,
принятое судьей Фоминой Н.Н.
по иску индивидуального предпринимателя Бишаревой Анжелы Анасовны
к индивидуальному предпринимателю Махмудову Кенану Нураге оглы
о взыскании 146 999,85 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бишарева Анжела Анасовна (далее - истец, ИП Бишарева А.А.) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Махмудову Кенану Нураге оглы (далее - ответчик, ИП Махмудов К.Н.) о взыскании задолженности по арендной плате за январь - февраль 2016 г. по договору от 11.11.2015 в сумме 70 000 руб., 14 699 руб. 85 коп. задолженности по оплате тепловой энергии за период с 11.11.2015 по февраль 2016 г., а также 62 300 руб. неустойки, начисленной с 10.01.2016 по 10.05.2016 (с учетом принятого судом увеличения размера исковых требований в части взыскания неустойки).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.06.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 116 699 руб. 85 коп., в том числе 84 699,85 руб. основной задолженности 32 000 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе просит решение суда изменить, исключить взыскание арендной платы, долга по тепловой энергии и неустойки за февраль 2015 года.
Заявитель жалобы ссылается на то, что ответчик направил истцу уведомление от 08.01.2016 о расторжении договора, с 01.02.2015 помещение полностью освободил, от подписания акта приемки-передачи истец уклонялся; истец не обеспечил условия доступа для погрузки и разгрузки товара, тем самым допустил недоступность к арендуемому имуществу; истец не имеет право регистрировать договор аренды нежилого помещения, поскольку определением Осинского районного суда от 28.07.2015 на имущество истца наложен арест. Кроме того, ответчик указывает, что не получал счета и квитанции об оплате, а также досудебную претензию; определением Осинского районного суда от 23.06.2016 суд наложил запрет на какие-либо сделки в отношении имущества истца.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил приобщить к материалам дела дополнительные документы, поименованные в приложении к апелляционной жалобе.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по мотивам, указанным в письменном отзыве. В судебном заседании представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные ответчиком доказательства приобщил, так как они не могли быть представлены в суд первой инстанции.
Документы, приложенные к отзыву в обоснование возражений апелляционной жалобы, приобщены к делу на основании второго абзаца части 2 ст. 268 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2015, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, назначение - магазин, общей площадью 89,6 кв. м, расположенное на первом этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. Мира, д. 2. Имущество передается арендатору для осуществления предпринимательской деятельности.
Нежилое помещение передано по акту приема-передачи нежилых помещений от 11.11.2015.
В соответствии с п. 5.1 договора срок аренды определяется с момента передачи имущества по акту приема передачи и действует с 11.11.2015 до 01.10.2016.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата установлена в размере 35 000 рублей в месяц, которые уплачиваются арендатором в срок до 10 числа каждого месяца. Арендная плата начинает исчисляться с 1 января 2016 г. Арендатор с подписания акта приема-передачи самостоятельно оплачивает коммунальным службам, ресурсоснабжающим организациям за электрическую энергию, водоснабжение и отопление согласно показаниям приборов учета. Оплата этих услуг производится на основании счетов и квитанций, выставленных на имя Бишаревой А.А. (п. 3.2, 3.3 договора).
Поскольку обязательства по внесению арендных платежей за январь - февраль 2016 г., а также оплате коммунальных услуг за период с 11.11.2015 по февраль 2016 г. ответчиком не исполнены, у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 84 699 руб. 85 коп. (35 000+35 000+ 14 699 руб. 85 коп.), что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд.
В целях урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д. 12, 74). Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание отсутствие в деле доказательств оплаты услуг в сумме 84 699 руб. 85 коп., суд первой инстанции требование истца в отношении долга удовлетворил.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Обязательства по внесению арендной платы за январь - февраль 2016 г. ответчик не представил, как и доказательств возмещения истцу расходов на коммунальные услуги и содержание имущества, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору.
В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить арендатору неустойку из расчета 0,1% за каждый день просрочки, если просрочка будет составлять 10 дней, 0,5% в день, если просрочка будет составлять более 15 дней, 1% в день, если просрочка будет составлять более 20 дней.
Расчет пени, представленный в дело (л.д. 66), ответчиком не оспорен, судом первой инстанции признан верным. Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 62 300 руб. за период с 10.01.2016 по 10.05.2016.
С учетом обстоятельств по делу суд первой инстанции счел взыскиваемую неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Снижение судом первой инстанции неустойки до 32 000 руб. произведено с целью установления баланса интересов сторон, при этом суд принял во внимание высокий процент (1% в день) установленной договором неустойки.
Апелляционный суд оснований для пересмотра указанного выводы не усматривает.
Доводы ответчика о том, что он фактически использовал помещение для осуществления предпринимательской деятельности до 01.02.2016, а с 01.02.2016 помещение полностью освобождено, от подписания акта приемки-передачи истец уклонялся, не имеют значения для разрешения настоящего спора в силу следующего.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25-27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Договор аренды от 11.11.2015 заключен между истцом и ответчиком на определенный срок (до 01 октября 2016 года), право арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора не предусматривает.
Поэтому само по себе направление им истцу уведомления от 08.01.2016 о расторжении договора значения для настоящего дела не имеет.
Материалами дела не подтверждается, что арендодатель выразил свое согласие на расторжение договора уже с 01.02.2016.
Встречное исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным в законе (ст. 620 ГК РФ), ответчиком не заявлено, в связи с чем то обстоятельство, что арендодатель не обеспечил доступ к магазину для погрузки и разгрузки товара, существенность данного обстоятельства для арендатора, установлению и оценке в настоящем споре не подлежит. Из текста договора данная обязанность не следует.
Договором аренды от 11.11.2015 не предусмотрена также обязанность арендодателя зарегистрировать этот договор в установленном законом порядке. Поскольку он заключен на срок менее года, закон также не обязывает стороны производить регистрацию договора.
То, что отсутствие регистрации договора не позволило ответчику торговать алкогольной продукцией, является его собственным предпринимательским риском. Это он мог установить до заключения договора с истцом. Из договора от 11.11.2015 не следует, что помещение предоставляется для осуществления торговли алкогольной продукцией.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858).
Как уже указано в постановлении, основания для прекращения договора аренды с 01.02.2016 отсутствуют.
Невыставление арендатором счета на оплату постоянной и переменной части арендной платы не является для арендатора основанием для отсрочки платежа. Срок внесения и размер арендной платы установлен пунктом 3.1 договора. Счета за отопление приложены к исковому заявлению. Неустойка начислена исключительно на фиксированную часть арендной платы (л.д. 66).
Ссылка ответчика на определение Осинского районного суда от 28.07.2015, которым наложен запрет на сделки в отношении имущества истца, отклонена, поскольку это не препятствовало ответчику пользоваться объектом аренды.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Кроме того, определением от 19.10.2015 районный суд изменил наложенные ранее обеспечительные меры, запретив истцу сделки, связанные с отчуждением имущества, но сохранив возможность регистрации договоров аренды.
Определение от 23.06.2016 значение для разрешения спора не имеет, поскольку в настоящем случае плата взыскивается за пользование в период по февраль 2015 г.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 июня 2016 года по делу N А50-4751/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)