Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2015 г.
Решение в полном объеме изготовлено 19 июня 2015 г.
Арбитражный суд в составе:
председательствующего Буниной О.П.,
членов суда единолично,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ересько К.В.,
с участием: от истца - Донских Т.А. - представителя, по доверенности от 08.12.2014 г.
от ответчика - Деменковой Д.А. - консультанта, по доверенности от 30.12.2014 г. N 33-Д-856/14
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 17, зал 5072, дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" (ОГРН 1037739229659; ИНН 7718217274; 107564, г. Москва, ул. Краснобогатырская, 2, 1) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20; дата регистрации 08.02.2003) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 139,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 2 - 9), расположенной по адресу г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1. цена объекта составляет 9 700 000 (девять миллионов семьсот тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.11.2014 г. N 122-АР, выполненным ООО "Аванта".
НДС в соответствии с п. п. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется."
Пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"п. 3.4. Оплата по договору вноситься покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 269 444 руб. 44 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования, мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 738Г/1072 от 15.08.2014 г., выполненного ООО "АБН-Консалт", (определенная в п. 3.1 проекта договора), по мнению истца, является завышенной.
В судебном заседании истец на требованиях настаивает по доводам, изложенным в заявлении. В ходе рассмотрения дела истцом заявлялось ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, которое протокольным определением суда от 20.05.2015 г. было отклонено.
Ответчиком позиция изложена в письменном отзыве, в удовлетворении иска просит отказать, представил на обозрение суда подлинник возвращенного истцом в департамент проекта договора, в котором отсутствует подпись покупателя.
Исследовав в открытом судебном заседании представленные в материалы дела документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из представленных в материалы дела документов, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СТК Плаза" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 4-176/08 от 19.02.2008 г. согласно которому на основании договора аренды N 01-00726/03 от 11.08.2003 г., изменение от 09.06.2004 г., арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 139,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 2 - 9), расположенный по адресу г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, для использования под офис (п. п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).
Срок договора установлен с 01.01.2008 г. по 31.12.2011 г. (п. 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 20.12.2011 г. стороны продлили срок действия договора по 30.06.2015 г. (п. 1 дополнительного соглашения).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2008 г. (запись рег. N 77-77-11/967/2008-156).
В силу того, что истец соответствует критериям, установленными нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", и является субъектом малого предпринимательства, истец в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, 11.10.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества, (входящий номер по реестру 33-5-18535/14-(0)-0 от 24.06.2014 г.).
13.10.2014 г. Департамент направил в адрес истца письмо о согласии на продажу объекта аренды N 33-5-18535/14-(2)-0 с приложением проекта договора купли-продажи.
10.11.2014 г. истец направил ответчику письмо от 10.11.2014 г. N 10.11-1/14 с приложением по перечню: договор купли-продажи 3 экземпляра - оригиналы; протокол согласования разногласий от 11.11.2014 г. - 3 экземпляра - оригиналы; заключение о стоимости на основании отчета об оценке ООО "Аванта" N 122-АР от 11.11.2014 г.
При этом, возвращенные Департаменту экземпляры договора истцом подписаны не были.
Истец считает завышенной цену объекта в размере 24 355 000 руб., предложенную ответчиком в п. 3.1 проекта договора, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 738Г/1072 от 15.08.2014 г., выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 28.08.2014 г. N 1468/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Поскольку, как считает истец, стороны не пришли к соглашению о цене объекта, истец и обратился с настоящим иском в суд.
В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как указано в ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Согласно п. 5 ст. 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Как указано в п. п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений, предусмотренного ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
13.10.2014 г. Департаментом имущества города Москвы истцу направлено предложение Департамента вместе с проект договора купли-продажи нежилого помещения, которое получено истцом 15.10.2014 г.
Полученный от Департамента имущества города Москвы проект договора купли-продажи в 30-дневный срок Истцом подписан не был.
Судом в судебном заседании обозревался, представленный Департаментом по требованию суда, оригинал проекта договора-купли продажи, который подписи со стороны покупателя не содержит.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Аналогичное правило изложено в правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая положения 422, 432, 445, 446 ГК РФ, суд считает, что, так как представленный Департаментом проект договора истцом не подписан, а составлен и подписан только протокол разногласия к договору, суд приходит к выводу о недоказанности уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи спорного помещения, в связи с чем, требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит. Кроме того, суд считает, что в силу вышеназванных норм истец утратил право на преимущественное приобретение арендованного имущества.
Ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ регламентирован порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества. При этом п. 9 данной статьи установлено, что субъект малого предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом малого предпринимательства, либо не оспорена рыночная стоимость объекта оценки. Таким образом, при несоблюдении процедуры выкупа имущества, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества.
Таким образом, материалами дела установлено, что по истечении тридцати дней с момента получения предложения о выкупе Обществом не был подписан направленный в его адрес проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества, а также не предъявлен в тридцатидневный срок иск в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной на основании отчета об оценке от 15.08.2014 г. N 738Г/1072, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Доказательств иного, опровергающих указанные выводы истцом в порядке ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено. Заключение настоящего договора (купли-продажи объекта недвижимости) является обязательным как для ответчика, который направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи объекта, являющегося имуществом города Москвы, так и для истца, который в течение установленного срока воспользовался преимущественным правом арендатора объекта на покупку объекта в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Суд обращает внимание на то, что несоблюдение процедуры, установленной статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, а в соответствии с существующей судебной практикой несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований по иску.
Таким образом, суд приходит к выводу об утрате истцом права на выкуп арендуемого помещения в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке из-за не подписания в установленный эти же Законом тридцатидневный срок полученного от продавца проекта договора, и, как следствие, отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным предмету и основаниям.
Судебные расходы по госпошлине относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 217, 445, 446 ГК РФ, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134, ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 176 АПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать полностью.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Судья
О.П.БУНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 19.06.2015 ПО ДЕЛУ N А40-214066/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 июня 2015 г. по делу N А40-214066/14
Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2015 г.
Решение в полном объеме изготовлено 19 июня 2015 г.
Арбитражный суд в составе:
председательствующего Буниной О.П.,
членов суда единолично,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ересько К.В.,
с участием: от истца - Донских Т.А. - представителя, по доверенности от 08.12.2014 г.
от ответчика - Деменковой Д.А. - консультанта, по доверенности от 30.12.2014 г. N 33-Д-856/14
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 17, зал 5072, дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" (ОГРН 1037739229659; ИНН 7718217274; 107564, г. Москва, ул. Краснобогатырская, 2, 1) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20; дата регистрации 08.02.2003) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 139,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 2 - 9), расположенной по адресу г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1. цена объекта составляет 9 700 000 (девять миллионов семьсот тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.11.2014 г. N 122-АР, выполненным ООО "Аванта".
НДС в соответствии с п. п. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется."
Пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"п. 3.4. Оплата по договору вноситься покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 269 444 руб. 44 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования, мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 738Г/1072 от 15.08.2014 г., выполненного ООО "АБН-Консалт", (определенная в п. 3.1 проекта договора), по мнению истца, является завышенной.
В судебном заседании истец на требованиях настаивает по доводам, изложенным в заявлении. В ходе рассмотрения дела истцом заявлялось ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, которое протокольным определением суда от 20.05.2015 г. было отклонено.
Ответчиком позиция изложена в письменном отзыве, в удовлетворении иска просит отказать, представил на обозрение суда подлинник возвращенного истцом в департамент проекта договора, в котором отсутствует подпись покупателя.
Исследовав в открытом судебном заседании представленные в материалы дела документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из представленных в материалы дела документов, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СТК Плаза" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 4-176/08 от 19.02.2008 г. согласно которому на основании договора аренды N 01-00726/03 от 11.08.2003 г., изменение от 09.06.2004 г., арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 139,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 2 - 9), расположенный по адресу г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, для использования под офис (п. п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).
Срок договора установлен с 01.01.2008 г. по 31.12.2011 г. (п. 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 20.12.2011 г. стороны продлили срок действия договора по 30.06.2015 г. (п. 1 дополнительного соглашения).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2008 г. (запись рег. N 77-77-11/967/2008-156).
В силу того, что истец соответствует критериям, установленными нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", и является субъектом малого предпринимательства, истец в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, 11.10.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества, (входящий номер по реестру 33-5-18535/14-(0)-0 от 24.06.2014 г.).
13.10.2014 г. Департамент направил в адрес истца письмо о согласии на продажу объекта аренды N 33-5-18535/14-(2)-0 с приложением проекта договора купли-продажи.
10.11.2014 г. истец направил ответчику письмо от 10.11.2014 г. N 10.11-1/14 с приложением по перечню: договор купли-продажи 3 экземпляра - оригиналы; протокол согласования разногласий от 11.11.2014 г. - 3 экземпляра - оригиналы; заключение о стоимости на основании отчета об оценке ООО "Аванта" N 122-АР от 11.11.2014 г.
При этом, возвращенные Департаменту экземпляры договора истцом подписаны не были.
Истец считает завышенной цену объекта в размере 24 355 000 руб., предложенную ответчиком в п. 3.1 проекта договора, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 738Г/1072 от 15.08.2014 г., выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 28.08.2014 г. N 1468/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Поскольку, как считает истец, стороны не пришли к соглашению о цене объекта, истец и обратился с настоящим иском в суд.
В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как указано в ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Согласно п. 5 ст. 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Как указано в п. п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений, предусмотренного ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
13.10.2014 г. Департаментом имущества города Москвы истцу направлено предложение Департамента вместе с проект договора купли-продажи нежилого помещения, которое получено истцом 15.10.2014 г.
Полученный от Департамента имущества города Москвы проект договора купли-продажи в 30-дневный срок Истцом подписан не был.
Судом в судебном заседании обозревался, представленный Департаментом по требованию суда, оригинал проекта договора-купли продажи, который подписи со стороны покупателя не содержит.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Аналогичное правило изложено в правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая положения 422, 432, 445, 446 ГК РФ, суд считает, что, так как представленный Департаментом проект договора истцом не подписан, а составлен и подписан только протокол разногласия к договору, суд приходит к выводу о недоказанности уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи спорного помещения, в связи с чем, требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит. Кроме того, суд считает, что в силу вышеназванных норм истец утратил право на преимущественное приобретение арендованного имущества.
Ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ регламентирован порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества. При этом п. 9 данной статьи установлено, что субъект малого предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом малого предпринимательства, либо не оспорена рыночная стоимость объекта оценки. Таким образом, при несоблюдении процедуры выкупа имущества, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества.
Таким образом, материалами дела установлено, что по истечении тридцати дней с момента получения предложения о выкупе Обществом не был подписан направленный в его адрес проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества, а также не предъявлен в тридцатидневный срок иск в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной на основании отчета об оценке от 15.08.2014 г. N 738Г/1072, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Доказательств иного, опровергающих указанные выводы истцом в порядке ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено. Заключение настоящего договора (купли-продажи объекта недвижимости) является обязательным как для ответчика, который направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи объекта, являющегося имуществом города Москвы, так и для истца, который в течение установленного срока воспользовался преимущественным правом арендатора объекта на покупку объекта в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Суд обращает внимание на то, что несоблюдение процедуры, установленной статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, а в соответствии с существующей судебной практикой несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований по иску.
Таким образом, суд приходит к выводу об утрате истцом права на выкуп арендуемого помещения в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке из-за не подписания в установленный эти же Законом тридцатидневный срок полученного от продавца проекта договора, и, как следствие, отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным предмету и основаниям.
Судебные расходы по госпошлине относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 217, 445, 446 ГК РФ, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134, ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 176 АПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать полностью.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Судья
О.П.БУНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)