Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Низамутдинова Максима Владиковича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-724/2017 (судья Тагирова Л.М.).
Комитет по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Низамутдинову Максиму Владиковичу (далее - ответчик, ИП Низамутдинов М.В.):
- - о расторжении договора N РБ-37/15 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 28.12.2015;
- - об обязании передать Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, пр. Горняков, д. 22, общей площадью 53,9 кв. м (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; (л.д. 6-8, 36).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 (резолютивная часть оглашена 17.04.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 62-69).
Не согласившись с принятым решением, ИП Низамутдинов М.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 74-75).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на немотивированность судом первой инстанции своего решения. В частности, в решении суда первой инстанции не указаны документы, на основании которых суд вывод о наличии существенного нарушения со стороны ответчика условий договора (не внесения им арендной платы более двух раз подряд), не указан период, в котором ответчиком допущены данные нарушения.
В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП Низамутдиновым М.В. (арендатором) заключен договор N РБ-37/15 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 28.12.2015 (далее - договор аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015; л.д. 11-14), в соответствии с условиями которого арендодатель на основании протокола заседания аукционной комиссии N 1 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект государственного нежилого фонда: часть помещения на первом этаже пятиэтажного здания (лит. А), кадастровый номер 02:61:010903:2029, расположенный по адресу: г. Сибай РБ, пр. Горняков, д. 22, общей площадью 53,9 кв. м для использования в целях торговой деятельности (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае если срок аренды установлен в один год и более) и действует с с 30.12.2015 по 30.12.2020.
Договор аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015 прошел государственную регистрацию 26.01.2016 в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (л.д. 15).
В соответствии с пунктом 3.1 договора, расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно расчету годовой арендной платы с 30.12.2015 по 30.12.2020 ежемесячная арендная плата с учетом НДС составляет 22 368,49 руб. (л.д. 17).
Обязанности арендатора определены в пункте 2.2 договора и включают обязанность своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную настоящим договором (пункт 2.2.11 договора).
Как предусмотрено в пункте 3.3 договора, арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального Казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
В пункте 4.1.1 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора при невнесении в установленные сроки арендной платы в виде пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 5.2.4. договора установлено, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в течение трех месяцев является основанием для досрочного расторжения договора.
По акту приема-передачи от 28.12.2015 арендодатель передал, а арендатор принял часть помещения на первом этаже пятиэтажного здания (лит. А), расположенный по адресу: г. Сибай РБ, пр. Горняков, д. 22 (л.д. 16).
В период действия договора арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, допуская просрочки по оплате. В связи с этим, 02.11.2016 Комитет направил ответчику письменную претензию N 1919 от 02.11.2016, в которой сообщил о наличии задолженности. Претензия получена ответчиком 30.11.2016 (л.д. 40-43).
15.12.2016, ссылаясь на отсутствие принятия мер по погашению задолженности, истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 2221 от 15.12.2016 с информацией об обращении истца (по истечению 15 дней с даты направления уведомления) в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора (л.д. 18-19).
Ссылаясь на наличие на стороне ИП Низамутдинова М.В неисполненного денежного обязательства из договора аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015, на существенное нарушение арендатором условий договора как основание для его расторжения, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о расторжении договора аренды, передаче нежилого помещения арендодателю).
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств из договора аренды. Суд установил факт соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора и с учетом невнесения ежемесячной арендной платы более двух раз подряд признал правомерным требование о расторжении договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015 следует признать заключенными, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы). Обременение в виде аренды недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование ИП Низамутдинову М.В. по договору аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (л.д. 16).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ИП Низамутдинов М.В. ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом по договору аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015.
Данное обстоятельство подтверждается, представленной в материалы дела претензией о погашении задолженности по арендной плате N 1919 от 02.11.2016 (л.д. 40-43), согласно которой по состоянию на 02.11.2016 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 133 775,27 руб. (при ежемесячной арендной плате в размере 22 368,49 с учетом НДС). Что свидетельствует о систематическом невнесении арендатором арендных платежей.
Систематическое невнесение арендной платы также усматривается из представленной истцом в материалы дела справки о задолженности, расчета пени (л.д. 20).
Согласно указанной справке по данным истца на 01.03.2016 у ответчика имелась переплата по арендной плате в сумме 52 461,38 руб.
19.02.2016 ответчиком было внесено 68 823,56 руб. Указанные денежные средства вместе с имеющейся суммой переплаты засчитывались истцом в счет погашения арендной платы.
Начиная с июля 2016 года у ответчика начала образовываться задолженность по арендной плате и к январю 2017 года задолженность составила 125 147,61 руб.
За период с июля 2016 года по январь 2017 года какие либо платежи не вносились. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ИП Низамутдинов М.В. не представил доказательств, свидетельствующих о надлежащем (в полном объеме и в установленные сроки) исполнении им обязательств по внесению арендной платы за указанный в приложении к исковому заявлению период. Доказательств прекращения денежных обязательств по иным основаниям ответчик также не представил (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Комитетом заявлено требование о расторжении договора аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015. В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что ИП Низамутдинов М.В. систематически (более двух раз) нарушал сроки внесения арендной платы по договору аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015.
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5.2.4 договора аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015.
Комитет выполнил требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса, о направлении ИП Низамутдинов М.В. претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор (претензия N 1919 от 02.11.2016, уведомление N 2221 от 15.12.2016).
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности передать Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве достаточных для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-724/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Низамутдинова Максима Владиковича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2017 N 18АП-6536/2017 ПО ДЕЛУ N А07-724/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2017 г. N 18АП-6536/2017
Дело N А07-724/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Низамутдинова Максима Владиковича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-724/2017 (судья Тагирова Л.М.).
Комитет по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Низамутдинову Максиму Владиковичу (далее - ответчик, ИП Низамутдинов М.В.):
- - о расторжении договора N РБ-37/15 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 28.12.2015;
- - об обязании передать Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, пр. Горняков, д. 22, общей площадью 53,9 кв. м (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; (л.д. 6-8, 36).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 (резолютивная часть оглашена 17.04.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 62-69).
Не согласившись с принятым решением, ИП Низамутдинов М.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 74-75).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на немотивированность судом первой инстанции своего решения. В частности, в решении суда первой инстанции не указаны документы, на основании которых суд вывод о наличии существенного нарушения со стороны ответчика условий договора (не внесения им арендной платы более двух раз подряд), не указан период, в котором ответчиком допущены данные нарушения.
В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП Низамутдиновым М.В. (арендатором) заключен договор N РБ-37/15 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 28.12.2015 (далее - договор аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015; л.д. 11-14), в соответствии с условиями которого арендодатель на основании протокола заседания аукционной комиссии N 1 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект государственного нежилого фонда: часть помещения на первом этаже пятиэтажного здания (лит. А), кадастровый номер 02:61:010903:2029, расположенный по адресу: г. Сибай РБ, пр. Горняков, д. 22, общей площадью 53,9 кв. м для использования в целях торговой деятельности (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае если срок аренды установлен в один год и более) и действует с с 30.12.2015 по 30.12.2020.
Договор аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015 прошел государственную регистрацию 26.01.2016 в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (л.д. 15).
В соответствии с пунктом 3.1 договора, расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно расчету годовой арендной платы с 30.12.2015 по 30.12.2020 ежемесячная арендная плата с учетом НДС составляет 22 368,49 руб. (л.д. 17).
Обязанности арендатора определены в пункте 2.2 договора и включают обязанность своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную настоящим договором (пункт 2.2.11 договора).
Как предусмотрено в пункте 3.3 договора, арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального Казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
В пункте 4.1.1 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора при невнесении в установленные сроки арендной платы в виде пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 5.2.4. договора установлено, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в течение трех месяцев является основанием для досрочного расторжения договора.
По акту приема-передачи от 28.12.2015 арендодатель передал, а арендатор принял часть помещения на первом этаже пятиэтажного здания (лит. А), расположенный по адресу: г. Сибай РБ, пр. Горняков, д. 22 (л.д. 16).
В период действия договора арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, допуская просрочки по оплате. В связи с этим, 02.11.2016 Комитет направил ответчику письменную претензию N 1919 от 02.11.2016, в которой сообщил о наличии задолженности. Претензия получена ответчиком 30.11.2016 (л.д. 40-43).
15.12.2016, ссылаясь на отсутствие принятия мер по погашению задолженности, истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 2221 от 15.12.2016 с информацией об обращении истца (по истечению 15 дней с даты направления уведомления) в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора (л.д. 18-19).
Ссылаясь на наличие на стороне ИП Низамутдинова М.В неисполненного денежного обязательства из договора аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015, на существенное нарушение арендатором условий договора как основание для его расторжения, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о расторжении договора аренды, передаче нежилого помещения арендодателю).
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств из договора аренды. Суд установил факт соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора и с учетом невнесения ежемесячной арендной платы более двух раз подряд признал правомерным требование о расторжении договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015 следует признать заключенными, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы). Обременение в виде аренды недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование ИП Низамутдинову М.В. по договору аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (л.д. 16).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ИП Низамутдинов М.В. ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом по договору аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015.
Данное обстоятельство подтверждается, представленной в материалы дела претензией о погашении задолженности по арендной плате N 1919 от 02.11.2016 (л.д. 40-43), согласно которой по состоянию на 02.11.2016 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 133 775,27 руб. (при ежемесячной арендной плате в размере 22 368,49 с учетом НДС). Что свидетельствует о систематическом невнесении арендатором арендных платежей.
Систематическое невнесение арендной платы также усматривается из представленной истцом в материалы дела справки о задолженности, расчета пени (л.д. 20).
Согласно указанной справке по данным истца на 01.03.2016 у ответчика имелась переплата по арендной плате в сумме 52 461,38 руб.
19.02.2016 ответчиком было внесено 68 823,56 руб. Указанные денежные средства вместе с имеющейся суммой переплаты засчитывались истцом в счет погашения арендной платы.
Начиная с июля 2016 года у ответчика начала образовываться задолженность по арендной плате и к январю 2017 года задолженность составила 125 147,61 руб.
За период с июля 2016 года по январь 2017 года какие либо платежи не вносились. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ИП Низамутдинов М.В. не представил доказательств, свидетельствующих о надлежащем (в полном объеме и в установленные сроки) исполнении им обязательств по внесению арендной платы за указанный в приложении к исковому заявлению период. Доказательств прекращения денежных обязательств по иным основаниям ответчик также не представил (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Комитетом заявлено требование о расторжении договора аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015. В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что ИП Низамутдинов М.В. систематически (более двух раз) нарушал сроки внесения арендной платы по договору аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015.
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5.2.4 договора аренды N РБ-37/15 от 28.12.2015.
Комитет выполнил требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса, о направлении ИП Низамутдинов М.В. претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор (претензия N 1919 от 02.11.2016, уведомление N 2221 от 15.12.2016).
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности передать Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве достаточных для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-724/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Низамутдинова Максима Владиковича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)