Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, однако объект долевого строительства был построен ответчиком с отступлением от условий договора (площадь квартиры меньше оговоренной); в добровольном порядке денежная сумма, равная стоимости разницы площадей, истцу не возвращена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Бахтигузина Н.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.В.,
судей Ивановой Е.В, Блошенко М.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.А.ЕА. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительный комплекс" о взыскании стоимости недостающей площади объекта, неустойки, убытков и компенсации морального вреда
по апелляционной жалобе истца Б.А.ЕА.
на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года, которым иск Б.А.ЕА. удовлетворен частично.
С ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 38 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 515 рублей 32 копейки и 2 883 рубля 91 копейка, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 33 199 рублей 62 копейки. В удовлетворении остальной части иска - отказано.
С ООО "Строительный комплекс" в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград взыскана государственная пошлина в сумме 1749 рублей.
Заслушав доклад судьи Поповой Е.В., выслушав представителя Б.А.ЕА. - П.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, представителя ответчика ООО "Строительный комплекс" - П.Е., возражавшего против доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
Б.А.ЕА. обратилась в суд с иском к ООО "Строительный комплекс" о взыскании стоимости недостающей площади объекта, неустойки, убытков и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указала, что 25 июля 2013 г. заключила договор участия в долевом строительстве N 131/2013 с ООО "Строительный комплекс", согласно условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить (создать) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, общей площадью 45,81 кв. м (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений), <адрес>, стоимостью 1740 780 рублей.
Она свои обязательства исполнила надлежащим образом, оплатила стоимость объекта долевого строительства в полном объеме, в том числе и за счет кредитных средств.
Однако переданная ей квартира не соответствует проектной площади на 2,06 кв. м, то есть меньше площади, обусловленной договором.
Ввиду указанного недостатка, 22 июня 2015 г. она направила в адрес застройщика требование об уменьшении цены объекта строительства и уплате ей соответствующих денежных средств, которое оставлено без ответа. Впоследствии обратилась с повторным требованием 30 сентября 2015 г. и 24 августа 2016 г., в ответ на которые 05 ноября 2015 г. ей была уплачена часть денежных средств в размере 40 280 рублей.
Поскольку стоимость одного квадратного метра в настоящее время составляет 48 500 рублей, то стоимость разницы в 2,06 кв. м составляет 99 910 рублей.
Кроме того, за недостающую площадь объекта ею были уплачены кредитные денежные средства в размере 64 792 рубля 36 копеек, за пользование которыми она уплатила проценты в размере 20 333 рублей 71 копеек.
Просила взыскать с ООО "Строительный комплекс" стоимость недостающей площади объекта долевого строительства в размере 59 630 рублей, неустойку за просрочку удовлетворения требования о возмещении стоимости недостающей площади объекта долевого строительства в размере 99 910 рублей, убытки, возникшие вследствие недостатка выполненной ответчиком работы по договору участия в долевом строительстве в размере 20 333 рубля 71 копейка, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 89 936 рублей 85 копеек, компенсацию морального вреда.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец Б.А.ЕА., оспаривая законность принятого решения, просит его изменить, удовлетворить иск в полном объеме. Полагает, что судом необоснованно не применены к спорным правоотношения нормы Закона РФ "О защите прав потребителей". Указывает, что заключение кредитного договора было обусловлено договором участия в долевом строительстве, и размер суммы заемных средств вытекал из размера площади объекта строительства. Размер компенсации морального вреда принципам разумности и справедливости не отвечает.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (п. 4).
Судом первой инстанции установлено, что 25 июля 2013 г между Б.А.ЕА. и ответчиком ООО "Строительный комплекс" был заключен договор участия в долевом строительстве N 131/2013.
Согласно п. 2.1 договора под объектом долевого строительства понимается однокомнатная квартира общей площадью в соответствии с планом типового этажа 45,81 кв. м (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений), <адрес>
Сроком окончания строительства застройщиком многоквартирного дома указан второй квартал 2015 г. (п. 2.6).
Согласно п. 3.2 договора цена объекта долевого строительства составила 1740 780 рублей.
Оплата указанной суммы в соответствии с пунктами 3.4.1 и 3.4.2 договора должна была быть произведена в следующем порядке: 300 000 рублей за счет собственных денежных средств участника долевого строительства, а сумма в размере 1440 780 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора.
Обязательства по оплате стоимости объекта долевого участия истцом исполнены в полном объеме.
1 440780 рублей оплачены Б.А.ЕА. ООО "Строительный комплекс" за счет кредитных средств, на основании кредитного договора N 632832, заключенному между ОАО "Сбербанк России" и ФИО, Б.А.ЕА., денежная сумма в размере 300000 рублей внесена за счет личных средств истца.
22 июня 2015 г. Б.А.ЕА. стало известно, что объект долевого строительства меньше площади, указанной в договоре, в связи с чем она обратилась в ООО "Строительный комплекс" с заявлением о возврате денежных средств, излишне оплаченных по договору участия в долевом строительстве.
30 сентября 2015 г. между ООО "Строительный комплекс" и Б.А.ЕБ. был подписан акт приема объекта долевого строительства, согласно п. 1 которого, площадь объекта долевого строительства составила 43,75 кв. м, вместо 45,81 кв. м, то есть на 2,06 кв. м меньше площади предусмотренной договором.
Согласно п. 4 указанного акта ООО "Строительный комплекс" обязалось выплатить Б.А.ЕА. компенсацию в размере 40280 рублей в счет разницы недостающей площади объекта долевого строительства.
Денежные средства в указанном размере были перечислены ООО "Строительный комплекс" на счет Б.А.ЕА. 05 ноября 2015 г., что подтверждается платежным поручением N 2184 от 05 ноября 2015 г.
Не согласившись со стоимостью компенсации, Б.А.ЕА. 31 августа 2016 г. обратилась к застройщику с заявлением о выплате разницы недостающей площади объекта долевого строительства, поскольку в нарушение п. 3.3 договора участия в долевом строительстве N 131/2013 от 25 июля 2013 г., ей должна быть возвращена денежная сумма, равная стоимости разницы площадей.
До настоящего времени требования Б.А.ЕА. в добровольном порядке ООО "Строительный комплекс" не исполнены.
Указанные обстоятельства следуют из материалов дела и сторонами не оспаривались.
Разрешая требования истца в части взыскания денежной суммы в счет компенсации уменьшения стоимости объекта долевого строительства, суд исходил из того, что Б.А.ЕА. вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, поскольку объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, а именно п. 2.1 договора участия в долевом строительстве, где сторонами оговорена площадь объекта долевого строительства, что прямо предусмотрено ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Заявляя требование о выплате оставшейся суммы разницы в стоимости объекта, истец просила применить рыночную стоимость одного квадратного метра жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме по адресу: <адрес>, которая на момент подачи иска составляла 48 500 рублей.
Вместе с тем, судом первой инстанции было учтено, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве стоимость одного квадратного метра составляла 38 000 рублей, исходя из чего рассчитывалась общая площадь приобретенной истцом квартиры.
В соответствии с условиями договора (п. 2.2) общая площадь объекта долевого строительства определяется по проектной документации и может отличаться в большую или меньшую сторону по отношению к замерам органами технической инвентаризации.
Согласно п. 3.3 цена договора может быть изменена после заключения договора, в связи с корректировкой площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации. Участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, по тем же основаниям, застройщик обязуется вернуть участнику разницу стоимости, рассчитанную как произведение стоимости 1 кв. м договора, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по фактической экспликации бюро технической инвентаризации.
Поскольку из материалов дела следует, и не оспаривалось сторонами, что размер объекта долевого строительства уменьшился на 2,06 кв. м, соответственно сумма разницы между первоначальной стоимостью объекта и образовавшейся в результате изменения площади составляет 78 280 рублей (38000 x 2,06).
С учетом произведенной выплаты в добровольном порядке в размере 40280 рублей, суд правильно определил ко взысканию с ООО "Строительный комплекс" сумму в размере 38 000 рублей (78280 - 40280) с учетом п. 3.4 договора.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части того, что данная сумма является неосновательным обогащением ООО "Строительный комплекс", поскольку спорные правоотношения вытекают из договора участия в долевом строительстве.
Определяя ко взысканию неустойку в пользу Б.А.ЕА., суд применил положения ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как посчитал, что в данном случае не применяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей", однако с указанным выводом суда, судебная коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Так, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.
Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о возмещении стоимости недостающей площади объекта долевого строительства.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
Право потребителя требовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги) при обнаружении недостатков таковой предусмотрено абз. 3 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Срок удовлетворения недостатков в 10 дней установлен ст. 31 того же Закона, за их несоблюдение установлены последствия, предусмотренные п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", то есть в виде взыскания 3% от цены работы (услуги) за каждый день просрочки.
В этом случае, учитывая отсылочный характер ст. 31 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", так как потребитель требует уменьшения цены договора на конкретную сумму, которая и подлежит возврату, от нее и исчисляется неустойка.
Таким образом, в пользу Б.Е. подлежит взысканию неустойка в следующем размере.
За период с 03 июня 2015 г. (по истечении 10 дней с момента подачи заявления от 22 июня 2015 г.) по 05 ноября 2011 г. (частичное перечисление денежных средств): 78280 x 155 x 0,03% = 364002 рубля.
За период с 06 ноября 2015 по 01 ноября 2016 г. (дата обращения в суд с иском): 38000 x 362 x 0,03% = 412680 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 5 ст. 28 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", неустойка, подлежащая ко взысканию в пользу потребителя определяется судебной коллегией в сумме 78280 рублей, то есть в сумме не превышающей цены работы (услуги) за каждый день просрочки, в связи с чем решение суда и дополнительное решение суда в указанной части подлежит изменению.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что определять размер разницы за недостающую площадь квартиры необходимо из действительной рыночной стоимости квартиры в данном доме, судебная коллегия находит несостоятельными к отмене решения и дополнительного решения суда, поскольку порядок расчетов в случае уменьшения площади объекта долевого строительства предусмотрен п. 3.3 договора долевого строительства, согласно которому, как указано выше, разница стоимости рассчитывается как произведение стоимости 1 кв. м договора, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по фактической экспликации бюро технической инвентаризации. В соответствии с п. 3.2 договора цена стоимости одного квадратного метра определена в размере 38000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы о тот, что с ООО "Строительный комплекс" суд необоснованно отказал истцу во взыскании убытков, понесенных в связи с оплатой процентов по кредитному договору за излишне оплаченную площадь объекта долевого строительства, также являются несостоятельными к отмене решения и дополнительного решения суда, поскольку как правильно указал суд, заключение кредитного договора для приобретения квартиры являлось волеизъявлением истца и не было обязательным условием для заключения договора участия в долевом строительстве.
Кроме того, оплата по договору долевого строительства была осуществлена Б.А.ЕА., также и за счет собственных денежных средств, в связи с чем оснований утверждать, что за счет кредитных денежных средств была произведена оплата именно недостающей площади, у судебной коллегии не имеется.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, сумма компенсации морального вреда в размере 10000 рублей определена судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий и исходя из принципа разумности и справедливости.
Оснований для увеличения суммы компенсации морального вреда, по доводам апелляционной жалобы, судебной коллегией не установлено.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о применении к спорным правоотношениям положений Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", изменении размера неустойки, в соответствии со ст. 15 указанного Закона с ООО "Строительный комплекс" подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 60140 рублей ((38000 + 78280 + 10000) / 2).
При таких данных решение и дополнительное решение суда подлежат изменению в части взыскания с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. суммы неосновательного обогащения в размере 38 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 515 рублей 32 копейки и 2 883 рубля 91 копейки, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в размере 33 199 рублей 62 копейки, а всего 61636 рублей 43 копеек, путем изложения резолютивной части в следующем виде: "Взыскать с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. стоимость недостающей площади объекта в размере 38 000 рублей, неустойку за неудовлетворение требований потребителя в размере 78 280 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 60 140 рублей.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит перерасчету размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Строительный комплекс" в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград, путем увеличения суммы взыскания с 1749 рублей до 3 925 рублей 60 копеек.
В остальной части оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года - изменить в части взыскания с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. суммы неосновательного обогащения в размере 38000 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15515 рублей 32 копейки и 2883 рублей 91 копейки, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в размере 33 199 рублей 62 копейки, а всего 61636 рублей 43 копеек, изложив резолютивную часть в следующем виде.
Взыскать с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. стоимость недостающей площади объекта в размере 38 000 рублей, неустойку за неудовлетворение требований потребителя в размере 78280 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 60 140 рублей.
Решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года - изменить в части взыскания с ООО "Строительный комплекс" в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград государственной пошлины, увеличив сумму взыскания с 1749 рублей до 3925 рублей 60 копеек.
В остальной части решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Бойковой А.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-11395/2017
Требование: О взыскании стоимости недостающей площади объекта, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, однако объект долевого строительства был построен ответчиком с отступлением от условий договора (площадь квартиры меньше оговоренной); в добровольном порядке денежная сумма, равная стоимости разницы площадей, истцу не возвращена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. по делу N 33-11395/2017
Судья - Бахтигузина Н.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.В.,
судей Ивановой Е.В, Блошенко М.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.А.ЕА. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительный комплекс" о взыскании стоимости недостающей площади объекта, неустойки, убытков и компенсации морального вреда
по апелляционной жалобе истца Б.А.ЕА.
на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года, которым иск Б.А.ЕА. удовлетворен частично.
С ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 38 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 515 рублей 32 копейки и 2 883 рубля 91 копейка, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 33 199 рублей 62 копейки. В удовлетворении остальной части иска - отказано.
С ООО "Строительный комплекс" в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград взыскана государственная пошлина в сумме 1749 рублей.
Заслушав доклад судьи Поповой Е.В., выслушав представителя Б.А.ЕА. - П.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, представителя ответчика ООО "Строительный комплекс" - П.Е., возражавшего против доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Б.А.ЕА. обратилась в суд с иском к ООО "Строительный комплекс" о взыскании стоимости недостающей площади объекта, неустойки, убытков и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указала, что 25 июля 2013 г. заключила договор участия в долевом строительстве N 131/2013 с ООО "Строительный комплекс", согласно условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить (создать) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, общей площадью 45,81 кв. м (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений), <адрес>, стоимостью 1740 780 рублей.
Она свои обязательства исполнила надлежащим образом, оплатила стоимость объекта долевого строительства в полном объеме, в том числе и за счет кредитных средств.
Однако переданная ей квартира не соответствует проектной площади на 2,06 кв. м, то есть меньше площади, обусловленной договором.
Ввиду указанного недостатка, 22 июня 2015 г. она направила в адрес застройщика требование об уменьшении цены объекта строительства и уплате ей соответствующих денежных средств, которое оставлено без ответа. Впоследствии обратилась с повторным требованием 30 сентября 2015 г. и 24 августа 2016 г., в ответ на которые 05 ноября 2015 г. ей была уплачена часть денежных средств в размере 40 280 рублей.
Поскольку стоимость одного квадратного метра в настоящее время составляет 48 500 рублей, то стоимость разницы в 2,06 кв. м составляет 99 910 рублей.
Кроме того, за недостающую площадь объекта ею были уплачены кредитные денежные средства в размере 64 792 рубля 36 копеек, за пользование которыми она уплатила проценты в размере 20 333 рублей 71 копеек.
Просила взыскать с ООО "Строительный комплекс" стоимость недостающей площади объекта долевого строительства в размере 59 630 рублей, неустойку за просрочку удовлетворения требования о возмещении стоимости недостающей площади объекта долевого строительства в размере 99 910 рублей, убытки, возникшие вследствие недостатка выполненной ответчиком работы по договору участия в долевом строительстве в размере 20 333 рубля 71 копейка, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 89 936 рублей 85 копеек, компенсацию морального вреда.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец Б.А.ЕА., оспаривая законность принятого решения, просит его изменить, удовлетворить иск в полном объеме. Полагает, что судом необоснованно не применены к спорным правоотношения нормы Закона РФ "О защите прав потребителей". Указывает, что заключение кредитного договора было обусловлено договором участия в долевом строительстве, и размер суммы заемных средств вытекал из размера площади объекта строительства. Размер компенсации морального вреда принципам разумности и справедливости не отвечает.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (п. 4).
Судом первой инстанции установлено, что 25 июля 2013 г между Б.А.ЕА. и ответчиком ООО "Строительный комплекс" был заключен договор участия в долевом строительстве N 131/2013.
Согласно п. 2.1 договора под объектом долевого строительства понимается однокомнатная квартира общей площадью в соответствии с планом типового этажа 45,81 кв. м (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений), <адрес>
Сроком окончания строительства застройщиком многоквартирного дома указан второй квартал 2015 г. (п. 2.6).
Согласно п. 3.2 договора цена объекта долевого строительства составила 1740 780 рублей.
Оплата указанной суммы в соответствии с пунктами 3.4.1 и 3.4.2 договора должна была быть произведена в следующем порядке: 300 000 рублей за счет собственных денежных средств участника долевого строительства, а сумма в размере 1440 780 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора.
Обязательства по оплате стоимости объекта долевого участия истцом исполнены в полном объеме.
1 440780 рублей оплачены Б.А.ЕА. ООО "Строительный комплекс" за счет кредитных средств, на основании кредитного договора N 632832, заключенному между ОАО "Сбербанк России" и ФИО, Б.А.ЕА., денежная сумма в размере 300000 рублей внесена за счет личных средств истца.
22 июня 2015 г. Б.А.ЕА. стало известно, что объект долевого строительства меньше площади, указанной в договоре, в связи с чем она обратилась в ООО "Строительный комплекс" с заявлением о возврате денежных средств, излишне оплаченных по договору участия в долевом строительстве.
30 сентября 2015 г. между ООО "Строительный комплекс" и Б.А.ЕБ. был подписан акт приема объекта долевого строительства, согласно п. 1 которого, площадь объекта долевого строительства составила 43,75 кв. м, вместо 45,81 кв. м, то есть на 2,06 кв. м меньше площади предусмотренной договором.
Согласно п. 4 указанного акта ООО "Строительный комплекс" обязалось выплатить Б.А.ЕА. компенсацию в размере 40280 рублей в счет разницы недостающей площади объекта долевого строительства.
Денежные средства в указанном размере были перечислены ООО "Строительный комплекс" на счет Б.А.ЕА. 05 ноября 2015 г., что подтверждается платежным поручением N 2184 от 05 ноября 2015 г.
Не согласившись со стоимостью компенсации, Б.А.ЕА. 31 августа 2016 г. обратилась к застройщику с заявлением о выплате разницы недостающей площади объекта долевого строительства, поскольку в нарушение п. 3.3 договора участия в долевом строительстве N 131/2013 от 25 июля 2013 г., ей должна быть возвращена денежная сумма, равная стоимости разницы площадей.
До настоящего времени требования Б.А.ЕА. в добровольном порядке ООО "Строительный комплекс" не исполнены.
Указанные обстоятельства следуют из материалов дела и сторонами не оспаривались.
Разрешая требования истца в части взыскания денежной суммы в счет компенсации уменьшения стоимости объекта долевого строительства, суд исходил из того, что Б.А.ЕА. вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, поскольку объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, а именно п. 2.1 договора участия в долевом строительстве, где сторонами оговорена площадь объекта долевого строительства, что прямо предусмотрено ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Заявляя требование о выплате оставшейся суммы разницы в стоимости объекта, истец просила применить рыночную стоимость одного квадратного метра жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме по адресу: <адрес>, которая на момент подачи иска составляла 48 500 рублей.
Вместе с тем, судом первой инстанции было учтено, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве стоимость одного квадратного метра составляла 38 000 рублей, исходя из чего рассчитывалась общая площадь приобретенной истцом квартиры.
В соответствии с условиями договора (п. 2.2) общая площадь объекта долевого строительства определяется по проектной документации и может отличаться в большую или меньшую сторону по отношению к замерам органами технической инвентаризации.
Согласно п. 3.3 цена договора может быть изменена после заключения договора, в связи с корректировкой площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации. Участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, по тем же основаниям, застройщик обязуется вернуть участнику разницу стоимости, рассчитанную как произведение стоимости 1 кв. м договора, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по фактической экспликации бюро технической инвентаризации.
Поскольку из материалов дела следует, и не оспаривалось сторонами, что размер объекта долевого строительства уменьшился на 2,06 кв. м, соответственно сумма разницы между первоначальной стоимостью объекта и образовавшейся в результате изменения площади составляет 78 280 рублей (38000 x 2,06).
С учетом произведенной выплаты в добровольном порядке в размере 40280 рублей, суд правильно определил ко взысканию с ООО "Строительный комплекс" сумму в размере 38 000 рублей (78280 - 40280) с учетом п. 3.4 договора.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части того, что данная сумма является неосновательным обогащением ООО "Строительный комплекс", поскольку спорные правоотношения вытекают из договора участия в долевом строительстве.
Определяя ко взысканию неустойку в пользу Б.А.ЕА., суд применил положения ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как посчитал, что в данном случае не применяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей", однако с указанным выводом суда, судебная коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
Так, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.
Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о возмещении стоимости недостающей площади объекта долевого строительства.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
Право потребителя требовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги) при обнаружении недостатков таковой предусмотрено абз. 3 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Срок удовлетворения недостатков в 10 дней установлен ст. 31 того же Закона, за их несоблюдение установлены последствия, предусмотренные п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", то есть в виде взыскания 3% от цены работы (услуги) за каждый день просрочки.
В этом случае, учитывая отсылочный характер ст. 31 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", так как потребитель требует уменьшения цены договора на конкретную сумму, которая и подлежит возврату, от нее и исчисляется неустойка.
Таким образом, в пользу Б.Е. подлежит взысканию неустойка в следующем размере.
За период с 03 июня 2015 г. (по истечении 10 дней с момента подачи заявления от 22 июня 2015 г.) по 05 ноября 2011 г. (частичное перечисление денежных средств): 78280 x 155 x 0,03% = 364002 рубля.
За период с 06 ноября 2015 по 01 ноября 2016 г. (дата обращения в суд с иском): 38000 x 362 x 0,03% = 412680 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 5 ст. 28 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", неустойка, подлежащая ко взысканию в пользу потребителя определяется судебной коллегией в сумме 78280 рублей, то есть в сумме не превышающей цены работы (услуги) за каждый день просрочки, в связи с чем решение суда и дополнительное решение суда в указанной части подлежит изменению.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что определять размер разницы за недостающую площадь квартиры необходимо из действительной рыночной стоимости квартиры в данном доме, судебная коллегия находит несостоятельными к отмене решения и дополнительного решения суда, поскольку порядок расчетов в случае уменьшения площади объекта долевого строительства предусмотрен п. 3.3 договора долевого строительства, согласно которому, как указано выше, разница стоимости рассчитывается как произведение стоимости 1 кв. м договора, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по фактической экспликации бюро технической инвентаризации. В соответствии с п. 3.2 договора цена стоимости одного квадратного метра определена в размере 38000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы о тот, что с ООО "Строительный комплекс" суд необоснованно отказал истцу во взыскании убытков, понесенных в связи с оплатой процентов по кредитному договору за излишне оплаченную площадь объекта долевого строительства, также являются несостоятельными к отмене решения и дополнительного решения суда, поскольку как правильно указал суд, заключение кредитного договора для приобретения квартиры являлось волеизъявлением истца и не было обязательным условием для заключения договора участия в долевом строительстве.
Кроме того, оплата по договору долевого строительства была осуществлена Б.А.ЕА., также и за счет собственных денежных средств, в связи с чем оснований утверждать, что за счет кредитных денежных средств была произведена оплата именно недостающей площади, у судебной коллегии не имеется.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, сумма компенсации морального вреда в размере 10000 рублей определена судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий и исходя из принципа разумности и справедливости.
Оснований для увеличения суммы компенсации морального вреда, по доводам апелляционной жалобы, судебной коллегией не установлено.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о применении к спорным правоотношениям положений Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", изменении размера неустойки, в соответствии со ст. 15 указанного Закона с ООО "Строительный комплекс" подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 60140 рублей ((38000 + 78280 + 10000) / 2).
При таких данных решение и дополнительное решение суда подлежат изменению в части взыскания с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. суммы неосновательного обогащения в размере 38 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 515 рублей 32 копейки и 2 883 рубля 91 копейки, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в размере 33 199 рублей 62 копейки, а всего 61636 рублей 43 копеек, путем изложения резолютивной части в следующем виде: "Взыскать с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. стоимость недостающей площади объекта в размере 38 000 рублей, неустойку за неудовлетворение требований потребителя в размере 78 280 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 60 140 рублей.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит перерасчету размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Строительный комплекс" в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград, путем увеличения суммы взыскания с 1749 рублей до 3 925 рублей 60 копеек.
В остальной части оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года - изменить в части взыскания с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. суммы неосновательного обогащения в размере 38000 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15515 рублей 32 копейки и 2883 рублей 91 копейки, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в размере 33 199 рублей 62 копейки, а всего 61636 рублей 43 копеек, изложив резолютивную часть в следующем виде.
Взыскать с ООО "Строительный комплекс" в пользу Б.А.ЕА. стоимость недостающей площади объекта в размере 38 000 рублей, неустойку за неудовлетворение требований потребителя в размере 78280 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 60 140 рублей.
Решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года - изменить в части взыскания с ООО "Строительный комплекс" в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград государственной пошлины, увеличив сумму взыскания с 1749 рублей до 3925 рублей 60 копеек.
В остальной части решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 декабря 2016 года и дополнительное решение от 25 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Бойковой А.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)