Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В процессе эксплуатации приобретенной по договору участия в долевом строительстве квартиры истцом выявлен факт некачественного выполнения строительно-монтажных и отделочных работ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Полубоярова Л.А.
Докладчик: Пужаев В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
судьи-председательствующего Литюшкина В.И.,
судей Пужаева В.А. и Середы Л.И.,
при секретаря В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 июля 2017 г. в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А., Б.Т., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" (далее ПАО "Саранский ДСК") о признании части пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе представителя ПАО "Саранский ДСК" Т. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 04 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Пужаева В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующая в интересах Б.А., Б.Т., обратилась в суд с иском к ПАО "Саранский ДСК" о признании части пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В обоснование требований указала на то, что 30 марта 2015 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <N> на сумму <данные изъяты>, объектом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. 24 января 2017 г. между сторонами подписан передаточный акт.
В процессе эксплуатации квартиры стали выявляться некачественно выполненные строительно-монтажные работы и отделочные работы, а именно: неровный потолок с трещинами и раковинами, неровный пол и стены с трещинами и раковинами, продувают окна и плохо открывается створка окна на балконе и другие. Претензия от 27 января 2017 г. оставлена без удовлетворения.
С учетом уточнения исковых требований в окончательном виде просила признать пункты 9.2, 9.3, 9.4 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г., заключенного между Б.А., Б.Т. и ПАО "Саранский ДСК" ничтожными; взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в счет возмещения расходов на исправление недостатков в квартире N 73, расположенной по адресу: <адрес> размере по <данные изъяты> каждому; неустойку за период с 07 февраля 2017 г. по 21 апреля 2017 г. в сумме <данные изъяты> каждому; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> в пользу каждого истца; штраф в размере 25% от присужденной суммы в равных долях в пользу истцов и в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" в размере 25% от присужденной суммы.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 04 мая 2017 г. исковые требования РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А. и Б.Т., удовлетворены частично.
Судом признаны пункты 9.2, 9.3, 9.4 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г., заключенного между ПАО "Саранский домостроительный комбинат" и Б.А., Б.Т., ничтожными.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу Б.А. и Б.Т. взыскано возмещение расходов на исправление недостатков в квартире <данные изъяты> каждому, неустойка <данные изъяты> за период с 07 февраля 2017 г. по 21 апреля 2017 г. каждому, компенсация морального вреда <данные изъяты> каждому, штраф <данные изъяты> каждому, всего <данные изъяты> каждому.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу ООО "Центр экспертиз и правовых услуг" взысканы расходы за производство судебной строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты>.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" взыскан штраф в размере <данные изъяты>.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в бюджет городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе представитель ПАО "Саранский ДСК" Т. просила решение суда отменить, ссылаясь на то, что: квартира передана истцу по качеству соответствующая условиям договора; в части признания пунктов договора ничтожными суд не учел, что истцы обязаны были обратиться в досудебном порядке с требованием об устранении недостатков, что ими сделано не было; выявленные недостатки не делают квартиру непригодной для использования; судом не установлено, что оспариваемые пункты договора противоречат нормам действующего законодательства; необоснованно взысканы штраф и неустойка, так как претензия истцов от 27 января 2017 г. не содержала подтверждения проведенных работ, в ответе на претензию было предложено проведение независимой экспертизы, поэтому ответчик не уклонялся от досудебного урегулирования.
В возражениях на апелляционную жалобу председатель РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" С. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание Б.А., Б.Т., представитель РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, об отложении разбирательства по делу суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, заслушав объяснения представителя ПАО "Саранский домостроительный комбинат" Д., судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 ГПК РФ приходит к нижеследующему.
Из материалов дела усматривается, что между ПАО "Саранский домостроительный комбинат" (застройщик) и Б.А., Б.Т. (участник долевого строительства) 30 марта 2015 г. заключен договор <N> участия в долевом <адрес> по цене <данные изъяты>. Гарантийный срок для объекта долевого строительства установлен в 5 лет.
В соответствии с указанным договором Б.А. и Б.Т. 24 января 2017 г. передана в общую долевую собственность (доля каждого 1/2) указанная квартира на основании передаточного акта от 24 января 2017 г.
Согласно пункту 9.2 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г. в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются.
Из содержания пункта 9.3 договора <N> следует, что требования СНиП и ГОСТ, а именно: СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции; СНИП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий; СНиП 2.08.01-89 Жилые здания; СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции; СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия; СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы; СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование; СНиП 41-02-2003 Тепловые сети, не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства и, не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства.
В пункте 9.4 договора указано, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
27 января 2017 г. Б.А. и Б.Т. обратились к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены квартиры в связи с выявленными строительными недостатками или возмещении расходов, необходимых для их исправления, а также компенсации морального вреда.
В ответе от 07 февраля 2017 г. ответчик указал, что при действительном наличии недостатков, не оговоренных в договоре и выявленных при исследовании, они обязуются устранить их в сроки, которые будут согласованы сторонами. Просили дать согласие на проведение исследования.
Согласно заключению эксперта <N> от 04 апреля 2017 г. ООО <данные изъяты>, в результате проведенного обследования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и инструментальных замеров установлено, что качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Причинами образования выявленных строительных дефектов и недостатков является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома. Выявленные дефекты носят производственный характер.
Выявленные дефекты не могли образоваться вследствие нормального износа объекта договора долевого участия в строительстве или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также обязательных требований к процессу его эксплуатации, либо возникнуть вследствие ненадлежащего ремонта объекта, проведенного его собственником (участником долевого строительства), либо привлеченными третьими лицами.
Исследуемый объект соответствует проектно-сметной документации, а именно: его местонахождение, планировка квартиры, место расположения на этаже, высоты потолков, примененные материалы и оборудование при строительстве, и не соответствует в части недостатков, указанных в заключении.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ на момент дачи заключения составляет <данные изъяты>. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, приходящаяся на работы с несоответствиями, оговоренными в пунктах 9.2, 9.3 договора участия в долевом строительстве составляет <данные изъяты>. Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и, соответственно, сомнений в их достоверности не вызывают.
Частично удовлетворяя исковые требования Б.А. и Б.Т., суд первой инстанции исходил из того, что объект долевого строительства построен ответчиком с отступлениями от требований строительных норм, правил, ГОСТ, что привело к ухудшению качества этого объекта, поэтому подлежат возмещению расходы на устранение недостатков, неустойка за просрочку исполнения требования потребителя, компенсация морального вреда и штраф.
Однако с данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора, по которому истцам перешли права и обязанности участников, судебная коллегия, с учетом положений статьи 421 указанного Кодекса о свободе договора, приходит к выводу о том, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора Б.А. и Б.Т. были ознакомлены и согласны.
В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о том, что при выявлении отступлений застройщика от условий договора, обязательных требований приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе требовать только безвозмездного устранения данных недостатков.
Возможность установления иного объема ответственности застройщика в случае выявления отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, прямо предусмотрена статьей 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем утверждения стороны истца об обратном не могут быть приняты во внимание.
Таким образом оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеется.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
В связи с чем, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.
Из выводов заключения эксперта <N> от 04 апреля 2017 г. следует, что выполненные строительно-монтажные и отделочные работы в квартире истцов не препятствуют использованию квартиры по назначению, все недостатки являются устранимыми.
Кроме того, согласно передаточному акту от 24 января 2017 г., истцы, как участники долевого строительства, приняли спорную квартиру в общую совместную собственность, техническое состояние квартиры соответствует проектно-техническим условиям, претензий по качеству строительства передаваемой квартиры у участников долевого строительства нет, стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.
С учетом изложенного, поскольку истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что выявленные ими в ходе осмотра объекта долевого строительства недостатки являются существенными, как и доказательств того, что объект долевого строительства не соответствует установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства, выявленные недостатки не препятствовали принятию истцами квартиры и использованию ее по назначению, в связи с чем в удовлетворении требований истцов о признании пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире у суда не имелось.
При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в связи с отсутствием законных оснований для признания пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, и отсутствии действий со стороны ответчика, нарушающих права истцов как потребителей.
На основании статьи 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчика в доход соответствующего местного бюджета расходы на оплату государственной пошлины в связи с тем, что судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А., Б.Т., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов 9.2, 9.3, 9.4 договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В силу части третьей статьи 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
С учетом отмены решения суда в полном объеме, отсутствия сведений о несении ответчиком расходов по оплате судебной строительно-технической экспертизы, принимая во внимание заявленное истцами в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ходатайство о проведении экспертизы, с Б.А. и Б.Т. в пользу ООО <данные изъяты> подлежат взысканию расходы по оплате такой экспертизы в размере <данные изъяты>, то есть по <данные изъяты> с каждого.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 04 мая 2017 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А., Б.Т., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов 9.2, 9.3, 9.4 договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.
Взыскать с Б.А. и Б.Т. в пользу общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ ОТ 20.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-1432/2017
Требование: О признании договора участия в долевом строительстве частично недействительным, взыскании денежных средств на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В процессе эксплуатации приобретенной по договору участия в долевом строительстве квартиры истцом выявлен факт некачественного выполнения строительно-монтажных и отделочных работ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. по делу N 33-1432/2017
Судья: Полубоярова Л.А.
Докладчик: Пужаев В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
судьи-председательствующего Литюшкина В.И.,
судей Пужаева В.А. и Середы Л.И.,
при секретаря В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 июля 2017 г. в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А., Б.Т., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" (далее ПАО "Саранский ДСК") о признании части пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе представителя ПАО "Саранский ДСК" Т. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 04 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Пужаева В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующая в интересах Б.А., Б.Т., обратилась в суд с иском к ПАО "Саранский ДСК" о признании части пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В обоснование требований указала на то, что 30 марта 2015 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <N> на сумму <данные изъяты>, объектом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. 24 января 2017 г. между сторонами подписан передаточный акт.
В процессе эксплуатации квартиры стали выявляться некачественно выполненные строительно-монтажные работы и отделочные работы, а именно: неровный потолок с трещинами и раковинами, неровный пол и стены с трещинами и раковинами, продувают окна и плохо открывается створка окна на балконе и другие. Претензия от 27 января 2017 г. оставлена без удовлетворения.
С учетом уточнения исковых требований в окончательном виде просила признать пункты 9.2, 9.3, 9.4 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г., заключенного между Б.А., Б.Т. и ПАО "Саранский ДСК" ничтожными; взыскать с ПАО "Саранский ДСК" в счет возмещения расходов на исправление недостатков в квартире N 73, расположенной по адресу: <адрес> размере по <данные изъяты> каждому; неустойку за период с 07 февраля 2017 г. по 21 апреля 2017 г. в сумме <данные изъяты> каждому; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> в пользу каждого истца; штраф в размере 25% от присужденной суммы в равных долях в пользу истцов и в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" в размере 25% от присужденной суммы.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 04 мая 2017 г. исковые требования РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А. и Б.Т., удовлетворены частично.
Судом признаны пункты 9.2, 9.3, 9.4 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г., заключенного между ПАО "Саранский домостроительный комбинат" и Б.А., Б.Т., ничтожными.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу Б.А. и Б.Т. взыскано возмещение расходов на исправление недостатков в квартире <данные изъяты> каждому, неустойка <данные изъяты> за период с 07 февраля 2017 г. по 21 апреля 2017 г. каждому, компенсация морального вреда <данные изъяты> каждому, штраф <данные изъяты> каждому, всего <данные изъяты> каждому.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу ООО "Центр экспертиз и правовых услуг" взысканы расходы за производство судебной строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты>.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" взыскан штраф в размере <данные изъяты>.
С ПАО "Саранский домостроительный комбинат" в бюджет городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе представитель ПАО "Саранский ДСК" Т. просила решение суда отменить, ссылаясь на то, что: квартира передана истцу по качеству соответствующая условиям договора; в части признания пунктов договора ничтожными суд не учел, что истцы обязаны были обратиться в досудебном порядке с требованием об устранении недостатков, что ими сделано не было; выявленные недостатки не делают квартиру непригодной для использования; судом не установлено, что оспариваемые пункты договора противоречат нормам действующего законодательства; необоснованно взысканы штраф и неустойка, так как претензия истцов от 27 января 2017 г. не содержала подтверждения проведенных работ, в ответе на претензию было предложено проведение независимой экспертизы, поэтому ответчик не уклонялся от досудебного урегулирования.
В возражениях на апелляционную жалобу председатель РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" С. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание Б.А., Б.Т., представитель РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, об отложении разбирательства по делу суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, заслушав объяснения представителя ПАО "Саранский домостроительный комбинат" Д., судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 ГПК РФ приходит к нижеследующему.
Из материалов дела усматривается, что между ПАО "Саранский домостроительный комбинат" (застройщик) и Б.А., Б.Т. (участник долевого строительства) 30 марта 2015 г. заключен договор <N> участия в долевом <адрес> по цене <данные изъяты>. Гарантийный срок для объекта долевого строительства установлен в 5 лет.
В соответствии с указанным договором Б.А. и Б.Т. 24 января 2017 г. передана в общую долевую собственность (доля каждого 1/2) указанная квартира на основании передаточного акта от 24 января 2017 г.
Согласно пункту 9.2 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г. в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются.
Из содержания пункта 9.3 договора <N> следует, что требования СНиП и ГОСТ, а именно: СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции; СНИП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий; СНиП 2.08.01-89 Жилые здания; СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции; СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия; СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы; СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование; СНиП 41-02-2003 Тепловые сети, не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства и, не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства.
В пункте 9.4 договора указано, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
27 января 2017 г. Б.А. и Б.Т. обратились к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены квартиры в связи с выявленными строительными недостатками или возмещении расходов, необходимых для их исправления, а также компенсации морального вреда.
В ответе от 07 февраля 2017 г. ответчик указал, что при действительном наличии недостатков, не оговоренных в договоре и выявленных при исследовании, они обязуются устранить их в сроки, которые будут согласованы сторонами. Просили дать согласие на проведение исследования.
Согласно заключению эксперта <N> от 04 апреля 2017 г. ООО <данные изъяты>, в результате проведенного обследования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и инструментальных замеров установлено, что качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Причинами образования выявленных строительных дефектов и недостатков является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома. Выявленные дефекты носят производственный характер.
Выявленные дефекты не могли образоваться вследствие нормального износа объекта договора долевого участия в строительстве или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также обязательных требований к процессу его эксплуатации, либо возникнуть вследствие ненадлежащего ремонта объекта, проведенного его собственником (участником долевого строительства), либо привлеченными третьими лицами.
Исследуемый объект соответствует проектно-сметной документации, а именно: его местонахождение, планировка квартиры, место расположения на этаже, высоты потолков, примененные материалы и оборудование при строительстве, и не соответствует в части недостатков, указанных в заключении.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ на момент дачи заключения составляет <данные изъяты>. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, приходящаяся на работы с несоответствиями, оговоренными в пунктах 9.2, 9.3 договора участия в долевом строительстве составляет <данные изъяты>. Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и, соответственно, сомнений в их достоверности не вызывают.
Частично удовлетворяя исковые требования Б.А. и Б.Т., суд первой инстанции исходил из того, что объект долевого строительства построен ответчиком с отступлениями от требований строительных норм, правил, ГОСТ, что привело к ухудшению качества этого объекта, поэтому подлежат возмещению расходы на устранение недостатков, неустойка за просрочку исполнения требования потребителя, компенсация морального вреда и штраф.
Однако с данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора, по которому истцам перешли права и обязанности участников, судебная коллегия, с учетом положений статьи 421 указанного Кодекса о свободе договора, приходит к выводу о том, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора Б.А. и Б.Т. были ознакомлены и согласны.
В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о том, что при выявлении отступлений застройщика от условий договора, обязательных требований приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе требовать только безвозмездного устранения данных недостатков.
Возможность установления иного объема ответственности застройщика в случае выявления отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, прямо предусмотрена статьей 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем утверждения стороны истца об обратном не могут быть приняты во внимание.
Таким образом оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеется.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
В связи с чем, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.
Из выводов заключения эксперта <N> от 04 апреля 2017 г. следует, что выполненные строительно-монтажные и отделочные работы в квартире истцов не препятствуют использованию квартиры по назначению, все недостатки являются устранимыми.
Кроме того, согласно передаточному акту от 24 января 2017 г., истцы, как участники долевого строительства, приняли спорную квартиру в общую совместную собственность, техническое состояние квартиры соответствует проектно-техническим условиям, претензий по качеству строительства передаваемой квартиры у участников долевого строительства нет, стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.
С учетом изложенного, поскольку истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что выявленные ими в ходе осмотра объекта долевого строительства недостатки являются существенными, как и доказательств того, что объект долевого строительства не соответствует установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства, выявленные недостатки не препятствовали принятию истцами квартиры и использованию ее по назначению, в связи с чем в удовлетворении требований истцов о признании пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора <N> участия в долевом строительстве от 30 марта 2015 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире у суда не имелось.
При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в связи с отсутствием законных оснований для признания пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, и отсутствии действий со стороны ответчика, нарушающих права истцов как потребителей.
На основании статьи 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчика в доход соответствующего местного бюджета расходы на оплату государственной пошлины в связи с тем, что судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А., Б.Т., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов 9.2, 9.3, 9.4 договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В силу части третьей статьи 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
С учетом отмены решения суда в полном объеме, отсутствия сведений о несении ответчиком расходов по оплате судебной строительно-технической экспертизы, принимая во внимание заявленное истцами в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ходатайство о проведении экспертизы, с Б.А. и Б.Т. в пользу ООО <данные изъяты> подлежат взысканию расходы по оплате такой экспертизы в размере <данные изъяты>, то есть по <данные изъяты> с каждого.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 04 мая 2017 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах Б.А., Б.Т., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов 9.2, 9.3, 9.4 договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании суммы на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.
Взыскать с Б.А. и Б.Т. в пользу общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> с каждого.
Председательствующий судья
В.И.ЛИТЮШКИН
Судьи
В.А.ПУЖАЕВ
Л.И.СЕРЕДА
В.И.ЛИТЮШКИН
Судьи
В.А.ПУЖАЕВ
Л.И.СЕРЕДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)