Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сулименко Н.В.
судей Н.В. Шимбаревой, А.Н. Стрекачева
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.
при участии:
от открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой": представитель Самоткан Ю.В. по доверенности от 21.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016 о включении требования в реестр требований кредиторов
по заявлению Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" (ИНН 2320015592, ОГРН 1022302920420),
принятое судьей Маркиной Т.Г.
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Администрация города Сочи с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по арендной плате за землю в сумме 10 062 096,94 руб.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016 требование администрации города Сочи включено в третью очередь реестра требований кредиторов открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" в сумме 904 613 руб., в том числе: основной долг в размере 825 969, 39 руб., а также пени в размере 78 643,61 руб., которые учтены отдельно. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с определением суда от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016, Администрация города Сочи обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение изменить, включить в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" требование администрации города Сочи в размере 1 566 719,48 руб. основного долга и пени в размере 319 932,36 руб.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Апеллянт считает принятые судом расчеты задолженности по арендной плате и пени арифметически неверными в связи с некорректно примененной методикой расчета. По мнению апеллянта, поскольку резолютивная часть определения о введении процедуры наблюдения объявлена 02.06.2016, то на эту дату и должна быть рассчитана задолженность по пене, при этом последним днем для расчета является 01.06.2016. Кроме того, судом сделан неверный вывод о расчете администрацией города Сочи задолженности по состоянию на 01.06.2016. Сумма основного долга рассчитана администрацией города по договорам от 03.11.2010 N 4900006102 и N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016, с учетом принятия заявления по делу о банкротстве должника 08.04.2016, пени рассчитаны по состоянию на 01.06.2016.
В отзыве на апелляционную жалобу должник просит оставить обжалованный судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель должника поддержал правовую позицию по спору.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2016 принято к производству заявление о признании должника банкротом.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2016 (резолютивная часть оглашена 02.06.2016) в отношении должника введена процедура наблюдения, информация об этом опубликована в газете "Коммерсантъ" 11.06.2016, объявление N 61030273765.
Администрация г. Сочи обратилась с заявлением об установлении требования кредитора в размере 10 062 096,94 руб., в том числе: основной долг - 8 601 626,08 руб., пени - 1 460 470,86 руб., возникшего из договоров аренды земельных участков N 4900006102 и N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 01.06.2016.
Согласно расчету Администрации г. Сочи задолженность по договору N 4900006102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составляет 799 861,47 руб. и договорная пеня по состоянию на 01.06.2016 составляет 173 854,26 руб.; по договору N 4900006103 задолженность за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составляет 7 801 764,61 руб. и договорная пеня по состоянию на 01.06.2016 составляет 1 286 616,6 руб.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции частично удовлетворил требование заявителя. При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нижеследующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом положений статей 606, 614 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.
В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как следует из расчета суммы основного долга, предъявленного Администрацией для включения в реестр требований кредиторов должника, арендная плата за использование земельных участков определена Администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. При расчете арендной платы истцом применен коэффициент 10 (административное здание). Должник считает неправомерным применение этого коэффициента, поскольку в договоры аренды не вносились изменения в части определения размера арендной платы.
Из материалов дела следует, что в рамках дел А32-19122/2015 и N А32-19118/2015 Арбитражным судом Краснодарского края разрешен спор между Администрацией г. Сочи и должником о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков от 03.11.2010 N 4900006103 и N 4900006102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2015.
Вступившими в законную силу судебными актами по указанным делам суд пришел к выводу о неправомерности применения при расчете размера арендной платы за землю коэффициента 10. Решение суда мотивировано сдедующим образом.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что при заключении договора значима воля всех участников сделки.
Договорами аренды земельных участков предусмотрено при расчете арендной платы применение коэффициентов к определенной площади арендуемого земельного участка в зависимости от вида деятельности ответчика, а также предусмотрен порядок (механизм) расчета арендной платы.
Таким образом, стороны установили порядок внесения изменений в договор. При этом, при изменении составляющих механизма (порядка) исчисления арендной платы (изменения показателя применяемого коэффициента нормативно-правовым актом) изменения в договор не вносятся, меняется лишь расчет, а порядок исчисления арендной платы остается прежним.
В настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок и изменением примененных коэффициентов, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке, а именно введен новый коэффициент 10 (административное здание).
Однако, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, изменения самого механизма расчета арендной платы.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Главы администрации Сочи N 791 от 15.06.2007, которым введен коэффициент 10 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. В данном случае изменение механизма (порядка) исчисления арендной платы возможно только в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах применение коэффициента 10 было возможно только после подписания Сторонами договора дополнительного соглашения, вносящего изменения в расчет арендной платы и регистрации его в установленном порядке, согласно пункту 8.1 договора.
С учетом указанного вывода суда, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу А32-19122/2015 заявленные требования администрации удовлетворены частично, с должника в пользу администрации взыскано 311 980,42 руб. задолженности по договору аренды от 03.11.2010 N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 31.03.2015 и 23 804,48 руб. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 по делу N А32-19118/2015 отказано в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.11.2010 N 4900006102 в размере 383 961,91 руб. за период с 01.07.2014 по 31.03.2015, пени в размере 16 484,76 руб.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с пунктом 6.2 договора N 4900006103 и договора N 4900006102 за нарушение условий арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Суд проверил расчет суммы задолженности по договорам аренды, представленный Администрацией г. Сочи, и пришел к выводу о том, что он противоречит вступившим в законную силу решениям суда и материалам дела, поскольку произведен с применением коэффициента 10.
Согласно расчету задолженности, представленному должником, задолженность общества перед администрацией по спорным договорам составляет 904 613 руб., в том числе:
- по договору N 4900006102 за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 пеня составляет 13 433,83 руб., основной долг отсутствует;
- по договору N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 основной долг составляет 825 969,39 руб., пеня - 65 209,78 руб.
Суд правомерно указал, что расчет арендной платы с применением коэффициента инфляции является обоснованным и соответствует условиям пункта 3.5 договора, что также подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу N А32-19122/2015, где суд принял решение с учетом аналогичного расчета.
Исходя из фактических обстоятельств дела, размер задолженности по арендным платежам по спорным договорам, подлежащей включению в реестр требований кредиторов, следует исчислять по состоянию на 31.03.2016, принимая во внимание, что заявление о признании должника банкротом принято определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2016, а в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
С учетом того, что требования кредитора заявлены в пределах срока, установленного статьей 71 Закона о банкротстве, суд обоснованно включил в третью очередь реестра требований кредиторов задолженность в размере 904 613 руб., в том числе: основной долг в размере 825 969,39 руб. и пени в размере 78 643,61 руб.
Довод апелляционной жалобы о том, что основная задолженность по договору N 4900006102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составляет 742 493,42 руб., а суд неправомерно отказал в удовлетворении заявления о включении этого требования в реестр, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
С учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 по делу А32-19118/2015, и необходимости применения при расчете арендной платы поправочного коэффициента по категориям арендаторов - 1, а не 10, как полагает заявитель, размер арендной платы за период с 06.10.2014 по 31.12.2014 по договору N 4900006102 составляет 17 892,17 руб., исходя из расчета: 75 064,86 руб.: 365 дней х 87 дней.
За период с 01.01.2015 по 31.12.2015, с учетом коэффициента инфляции на 2015 год в размере 1,055, размер арендной платы составляет: 79 193,43 руб. за год.
За период с 01.01.2016 по 31.03.2016, с учетом коэффициента инфляции на 2016 год в размере 1,064, размер арендной платы составляет: 84 261,80 руб.: 365 х 91 дней = 21 007,74 руб.
Таким образом, за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 размер арендной платы по договору N 49000061102 составляет 138 042,08 руб.
Из материалов дела следует, что при рассмотрении судом дела А32-19118/2015 в соответствии со статьей 313 Гражданского кодекса Российской Федерации арендные платежи по указанному договору уплачены третьими лицами платежным поручением N 446 от 21.03.2016 в размере 400 446,67 руб., платежным поручением N 23 от 18.03.2016 в размере 57 368,05 руб., платежным поручением N 25 от 18.03.2016 в размере 3 414,05 руб.
Таким образом, при обязанности по уплате арендных платежей по договору N 49000061102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 в размере 138 042,08 руб., фактически уплачены арендные платежи и пени в размере 441 329.96 руб.
При этом, права аренды должника на два земельных участка прекращены с 22.04.2016 в связи с реализацией права аренды и заключением Администрацией г. Сочи договора аренды с новым арендатором, следовательно, переплата не может быть зачтена в счет дальнейших арендных платежей (начиная с апреля 2016 года).
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии основной задолженности по договору N 49000061102 является правильным.
Из апелляционной жалобы Администрации г. Сочи усматривается, что кредитор не оспаривает основную сумму долга по договору N 4900006103 от 03.11.2010 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 и просит увеличить размер пени до 148 229,4 руб.
Однако, из приведенного в апелляционной жалобе расчета следует, что Администрация неправомерно начислила пени в размере 11 075,33 руб. за период с 01.04.2015 по 10.06.2015 на сумму пени 23 804,48 руб., которая взыскана на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу А32-19122/2015.
В апелляционной жалобе Администрация г. Сочи заявила довод о том, что суд неправомерно определил размер пени по договорам аренды N 4900006102 и N 4900006103 по состоянию на 31.03.2016, тогда как в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве размер неустойки за неисполнение обязательства должен определяться на дату введения в отношении должника процедуры наблюдения - 02.06.2016.
Проверив довод апеллянта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он не может служить основанием для изменения обжалованного судебного акта, принимая во внимание, что у должника имелась переплата по договору N 4900006102, которая перекрывает сумму пени, подлежащую начислению за период с 31.03.2016 по 01.06.2016. Поэтому отказ во включении в реестр требований кредиторов пени, начисленной за указанный период, не нарушает права кредитора, который фактически получил исполнение по этому обязательству.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.
Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2017 N 15АП-8402/2017 ПО ДЕЛУ N А32-10365/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2017 г. N 15АП-8402/2017
Дело N А32-10365/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сулименко Н.В.
судей Н.В. Шимбаревой, А.Н. Стрекачева
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.
при участии:
от открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой": представитель Самоткан Ю.В. по доверенности от 21.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016 о включении требования в реестр требований кредиторов
по заявлению Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" (ИНН 2320015592, ОГРН 1022302920420),
принятое судьей Маркиной Т.Г.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Администрация города Сочи с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по арендной плате за землю в сумме 10 062 096,94 руб.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016 требование администрации города Сочи включено в третью очередь реестра требований кредиторов открытого акционерного общества "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" в сумме 904 613 руб., в том числе: основной долг в размере 825 969, 39 руб., а также пени в размере 78 643,61 руб., которые учтены отдельно. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с определением суда от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016, Администрация города Сочи обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение изменить, включить в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" требование администрации города Сочи в размере 1 566 719,48 руб. основного долга и пени в размере 319 932,36 руб.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Апеллянт считает принятые судом расчеты задолженности по арендной плате и пени арифметически неверными в связи с некорректно примененной методикой расчета. По мнению апеллянта, поскольку резолютивная часть определения о введении процедуры наблюдения объявлена 02.06.2016, то на эту дату и должна быть рассчитана задолженность по пене, при этом последним днем для расчета является 01.06.2016. Кроме того, судом сделан неверный вывод о расчете администрацией города Сочи задолженности по состоянию на 01.06.2016. Сумма основного долга рассчитана администрацией города по договорам от 03.11.2010 N 4900006102 и N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016, с учетом принятия заявления по делу о банкротстве должника 08.04.2016, пени рассчитаны по состоянию на 01.06.2016.
В отзыве на апелляционную жалобу должник просит оставить обжалованный судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель должника поддержал правовую позицию по спору.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2016 принято к производству заявление о признании должника банкротом.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2016 (резолютивная часть оглашена 02.06.2016) в отношении должника введена процедура наблюдения, информация об этом опубликована в газете "Коммерсантъ" 11.06.2016, объявление N 61030273765.
Администрация г. Сочи обратилась с заявлением об установлении требования кредитора в размере 10 062 096,94 руб., в том числе: основной долг - 8 601 626,08 руб., пени - 1 460 470,86 руб., возникшего из договоров аренды земельных участков N 4900006102 и N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 01.06.2016.
Согласно расчету Администрации г. Сочи задолженность по договору N 4900006102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составляет 799 861,47 руб. и договорная пеня по состоянию на 01.06.2016 составляет 173 854,26 руб.; по договору N 4900006103 задолженность за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составляет 7 801 764,61 руб. и договорная пеня по состоянию на 01.06.2016 составляет 1 286 616,6 руб.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции частично удовлетворил требование заявителя. При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нижеследующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом положений статей 606, 614 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.
В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как следует из расчета суммы основного долга, предъявленного Администрацией для включения в реестр требований кредиторов должника, арендная плата за использование земельных участков определена Администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. При расчете арендной платы истцом применен коэффициент 10 (административное здание). Должник считает неправомерным применение этого коэффициента, поскольку в договоры аренды не вносились изменения в части определения размера арендной платы.
Из материалов дела следует, что в рамках дел А32-19122/2015 и N А32-19118/2015 Арбитражным судом Краснодарского края разрешен спор между Администрацией г. Сочи и должником о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков от 03.11.2010 N 4900006103 и N 4900006102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2015.
Вступившими в законную силу судебными актами по указанным делам суд пришел к выводу о неправомерности применения при расчете размера арендной платы за землю коэффициента 10. Решение суда мотивировано сдедующим образом.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что при заключении договора значима воля всех участников сделки.
Договорами аренды земельных участков предусмотрено при расчете арендной платы применение коэффициентов к определенной площади арендуемого земельного участка в зависимости от вида деятельности ответчика, а также предусмотрен порядок (механизм) расчета арендной платы.
Таким образом, стороны установили порядок внесения изменений в договор. При этом, при изменении составляющих механизма (порядка) исчисления арендной платы (изменения показателя применяемого коэффициента нормативно-правовым актом) изменения в договор не вносятся, меняется лишь расчет, а порядок исчисления арендной платы остается прежним.
В настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок и изменением примененных коэффициентов, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке, а именно введен новый коэффициент 10 (административное здание).
Однако, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, изменения самого механизма расчета арендной платы.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Главы администрации Сочи N 791 от 15.06.2007, которым введен коэффициент 10 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. В данном случае изменение механизма (порядка) исчисления арендной платы возможно только в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах применение коэффициента 10 было возможно только после подписания Сторонами договора дополнительного соглашения, вносящего изменения в расчет арендной платы и регистрации его в установленном порядке, согласно пункту 8.1 договора.
С учетом указанного вывода суда, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу А32-19122/2015 заявленные требования администрации удовлетворены частично, с должника в пользу администрации взыскано 311 980,42 руб. задолженности по договору аренды от 03.11.2010 N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 31.03.2015 и 23 804,48 руб. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 по делу N А32-19118/2015 отказано в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.11.2010 N 4900006102 в размере 383 961,91 руб. за период с 01.07.2014 по 31.03.2015, пени в размере 16 484,76 руб.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с пунктом 6.2 договора N 4900006103 и договора N 4900006102 за нарушение условий арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Суд проверил расчет суммы задолженности по договорам аренды, представленный Администрацией г. Сочи, и пришел к выводу о том, что он противоречит вступившим в законную силу решениям суда и материалам дела, поскольку произведен с применением коэффициента 10.
Согласно расчету задолженности, представленному должником, задолженность общества перед администрацией по спорным договорам составляет 904 613 руб., в том числе:
- по договору N 4900006102 за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 пеня составляет 13 433,83 руб., основной долг отсутствует;
- по договору N 4900006103 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 основной долг составляет 825 969,39 руб., пеня - 65 209,78 руб.
Суд правомерно указал, что расчет арендной платы с применением коэффициента инфляции является обоснованным и соответствует условиям пункта 3.5 договора, что также подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу N А32-19122/2015, где суд принял решение с учетом аналогичного расчета.
Исходя из фактических обстоятельств дела, размер задолженности по арендным платежам по спорным договорам, подлежащей включению в реестр требований кредиторов, следует исчислять по состоянию на 31.03.2016, принимая во внимание, что заявление о признании должника банкротом принято определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2016, а в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
С учетом того, что требования кредитора заявлены в пределах срока, установленного статьей 71 Закона о банкротстве, суд обоснованно включил в третью очередь реестра требований кредиторов задолженность в размере 904 613 руб., в том числе: основной долг в размере 825 969,39 руб. и пени в размере 78 643,61 руб.
Довод апелляционной жалобы о том, что основная задолженность по договору N 4900006102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составляет 742 493,42 руб., а суд неправомерно отказал в удовлетворении заявления о включении этого требования в реестр, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
С учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 по делу А32-19118/2015, и необходимости применения при расчете арендной платы поправочного коэффициента по категориям арендаторов - 1, а не 10, как полагает заявитель, размер арендной платы за период с 06.10.2014 по 31.12.2014 по договору N 4900006102 составляет 17 892,17 руб., исходя из расчета: 75 064,86 руб.: 365 дней х 87 дней.
За период с 01.01.2015 по 31.12.2015, с учетом коэффициента инфляции на 2015 год в размере 1,055, размер арендной платы составляет: 79 193,43 руб. за год.
За период с 01.01.2016 по 31.03.2016, с учетом коэффициента инфляции на 2016 год в размере 1,064, размер арендной платы составляет: 84 261,80 руб.: 365 х 91 дней = 21 007,74 руб.
Таким образом, за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 размер арендной платы по договору N 49000061102 составляет 138 042,08 руб.
Из материалов дела следует, что при рассмотрении судом дела А32-19118/2015 в соответствии со статьей 313 Гражданского кодекса Российской Федерации арендные платежи по указанному договору уплачены третьими лицами платежным поручением N 446 от 21.03.2016 в размере 400 446,67 руб., платежным поручением N 23 от 18.03.2016 в размере 57 368,05 руб., платежным поручением N 25 от 18.03.2016 в размере 3 414,05 руб.
Таким образом, при обязанности по уплате арендных платежей по договору N 49000061102 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 в размере 138 042,08 руб., фактически уплачены арендные платежи и пени в размере 441 329.96 руб.
При этом, права аренды должника на два земельных участка прекращены с 22.04.2016 в связи с реализацией права аренды и заключением Администрацией г. Сочи договора аренды с новым арендатором, следовательно, переплата не может быть зачтена в счет дальнейших арендных платежей (начиная с апреля 2016 года).
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии основной задолженности по договору N 49000061102 является правильным.
Из апелляционной жалобы Администрации г. Сочи усматривается, что кредитор не оспаривает основную сумму долга по договору N 4900006103 от 03.11.2010 за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 и просит увеличить размер пени до 148 229,4 руб.
Однако, из приведенного в апелляционной жалобе расчета следует, что Администрация неправомерно начислила пени в размере 11 075,33 руб. за период с 01.04.2015 по 10.06.2015 на сумму пени 23 804,48 руб., которая взыскана на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу А32-19122/2015.
В апелляционной жалобе Администрация г. Сочи заявила довод о том, что суд неправомерно определил размер пени по договорам аренды N 4900006102 и N 4900006103 по состоянию на 31.03.2016, тогда как в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве размер неустойки за неисполнение обязательства должен определяться на дату введения в отношении должника процедуры наблюдения - 02.06.2016.
Проверив довод апеллянта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он не может служить основанием для изменения обжалованного судебного акта, принимая во внимание, что у должника имелась переплата по договору N 4900006102, которая перекрывает сумму пени, подлежащую начислению за период с 31.03.2016 по 01.06.2016. Поэтому отказ во включении в реестр требований кредиторов пени, начисленной за указанный период, не нарушает права кредитора, который фактически получил исполнение по этому обязательству.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.
Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2017 по делу N А32-10365/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.СУЛИМЕНКО
Н.В.СУЛИМЕНКО
Судьи
Н.В.ШИМБАРЕВА
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Н.В.ШИМБАРЕВА
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)