Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Забутыриной Л.В., Матвеевой С.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Седухиной И.Л., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2017 по делу N А76-10623/2016 (судья Бушуев В.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Арамид" - Александрова Е.Л. (доверенность от 02.08.2017).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - ООО "Гринфлайт", должник), ОГРН 1117453010410, ИНН 7453235959, введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович (далее - Кузьмин А.В.), к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 12.11.2016.
09.12.2016 общество с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Арамид" (далее - ООО ЧОО "Арамид", кредитор), ОГРН 1097452005595, обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "Гринфлайт" требования о передаче нежилого помещения стоимостью 9 225 600 руб. в соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2015.
Впоследствии ООО ЧОО "Арамид" уточнило требование, преобразовав его в денежное требование в размере 9 225 600 руб., просило включить данное требование в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом права аренды должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:201 и расположенного на нем объекта строительства - жилого дома N 29.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПромСтрой" (далее - ООО "ПромСтрой"), общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Ключевые люди".
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2017 заявление ООО ЧОО "Арамид" удовлетворено: требование кредитора в размере 9 225 600 руб. признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Гринфлайт" в качестве обеспеченного залогом имущества должника (прав должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:201 и расположенного на нем объекта строительства - жилого дома N 29 (стр.))
В апелляционной жалобе ООО "Гринфлайт" (должник), сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм права, указало на ошибочность вывода суда об обеспеченности требования ООО ЧОО "Арамид" залогом права аренды земельного участка и расположенного на нем объекта строительства. ООО "Гринфлайт" указало, что залог, возникший в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), прекратился с момента применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. ООО ЧОО "Арамид", свою очередь, не претендует на передачу ему жилого помещения. Кроме того, как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 13962/12 по делу N А32-942/2009, требование может быть обеспечено залогом только того объекта, который является предметом договора долевого участия в строительстве и который имеется в наличии. Объект недвижимости по договору N 05-04/312-16 от 15.03.2015 отсутствует.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание временный управляющий Кузьмин А.В. не явился, ООО "Гринфлайт" представителя не направило.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ООО ЧОО "Арамид" заявил возражения против удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом апелляционной инстанции в соответствии с ч. 1, 2 ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от ООО ЧОО "Арамид", поскольку не представлены доказательства направления данного отзыва иным участвующим в деле лицам.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в обжалуемой части.
В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
В силу п. 3, 5 ст. 71 Закона о банкротстве арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Гринфлайт" в лице общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Ключевые люди" (застройщик) и ООО "ПромСтрой" (участник строительства) заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2016 (л.д. 9-16).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом - "жилой район в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, 2-ой участок микрорайона II, жилой дом N 29", расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0616001:201, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства, при условии выполнения им условия об оплате цены договора, нежилое помещение общей проектной площадью 153,76 кв. м, расположенное на первом этаже дома, а участник строительства, в свою очередь, обязался уплатить застройщику цену договора в размере 9 225 600 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта равной 60 000 руб., и принять нежилое помещение в собственность. Срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 2016 г.
С момента государственной регистрации договора и до момента регистрации права собственности участника на объект право аренды земельного участка и строящийся на нем дом считаются находящимися в залоге у участника в обеспечение исполнения застройщиком обязательств (п. 3.4 договора).
Согласно отметке на договоре его государственная регистрация произведена 21.03.2016.
ООО "ПромСтрой" (цедент) и ООО ЧОО "Арамид" (цессионарий) заключили договор уступки прав требования N ПС4/71-16 от 23.03.2016, по условиям которого цедент уступает цессионарию право требования от ООО "Гринфлайт" нежилого помещения на первом этаже общей проектной площадью 153,76 кв. м, расположенного в вышеназванном жилом доме N 29, по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2016 (л.д. 16-17). Право требования уступается за 9 225 600 руб. (п. 1.3 договора). Право требования вышеуказанного помещения цедентом оплачено полностью (п. 1.4 договора).
Договор уступки зарегистрирован 25.03.2016 (л.д. 17).
Согласно актам взаимозачета N 77 от 25.03.2016 и N 155 от 30.04.2016 обязательство ООО ЧОО "Арамид" по оплате за уступленное право по договору цессии N ПС4/71-16 от 23.03.2016 прекращено путем зачета по отношению к нему встречных требований ООО ЧОО "Арамид" к ООО "ПромСтрой" по договорам на охрану (л.д. 19-20).
Согласно справке ООО "Гринфлайт" N 16239 от 23.03.2016 расчет за нежилое помещение по договору N 05-04/312-16 от 15.03.2016 произведен полностью, претензий по оплате не имеется (л.д. 18).
ООО ЧОО "Арамид", сославшись на вышеизложенные обстоятельства, введение в отношении ООО "Гринфлайт" наблюдения, обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требования в размере 9 225 600 руб. по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2015 в реестр требований кредиторов должника как обеспеченного залогом права аренды должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:201 и расположенного на нем объекта строительства - жилого дома N 29.
Суд первой инстанции заявление ООО ЧОО "Арамид" удовлетворил.
Возражений относительно выводов суда в части, касающейся наличия и размера задолженности ООО "Гринфлайт" перед ООО ЧОО "Арамид", включения денежного требования в реестр, лицами, участвующими в деле, не заявлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для пересмотра судебного акта в данной части (ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Возражения заявлены ООО "Гринфлайт" относительно выводов суда об установлении требования кредитора в реестре как обеспеченного залогом.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении вопроса об установлении и включении в реестр требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, необходимо учитывать следующее. Если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Согласно п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В силу п. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Учитывая названные положения Закона об участии в долевом строительстве, апелляционный суд приходит к выводу, что обязательства ООО "Гринфлайт" как застройщика перед ООО ЧОО "Арамид" как участником долевого строительства по договору N 05-04/312-16 от 15.03.2015 в силу закона обеспечиваются залогом строящегося дома и права аренды земельного участка, на котором ведется строительство.
Довод ООО "Гринфлайт" о том, что в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, несостоятелен.
Из п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве следует, что залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств перед всеми участниками долевого строительства, обладающими требованиями как о передаче жилого или нежилого помещения, так и денежными требованиями к застройщику.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что залог прекратился с момента применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, несостоятелен, не основан на нормах действующего законодательства.
Обстоятельства, являющиеся основанием считать залог прекратившимся, судом не установлены.
Ссылка должника на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 13962/12 по делу N А32-942/2009, судом отклоняется.
Изложенная в данном постановлении правовая позиция толкуется и применяется должником неверно, кроме того, приведена по делу с фактическими обстоятельствами, отличными от обстоятельств настоящего дела.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в обжалуемой части.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2017 по делу N А76-10623/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2017 N 18АП-7795/2017 ПО ДЕЛУ N А76-10623/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2017 г. N 18АП-7795/2017
Дело N А76-10623/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Забутыриной Л.В., Матвеевой С.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Седухиной И.Л., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2017 по делу N А76-10623/2016 (судья Бушуев В.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Арамид" - Александрова Е.Л. (доверенность от 02.08.2017).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - ООО "Гринфлайт", должник), ОГРН 1117453010410, ИНН 7453235959, введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович (далее - Кузьмин А.В.), к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 12.11.2016.
09.12.2016 общество с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Арамид" (далее - ООО ЧОО "Арамид", кредитор), ОГРН 1097452005595, обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "Гринфлайт" требования о передаче нежилого помещения стоимостью 9 225 600 руб. в соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2015.
Впоследствии ООО ЧОО "Арамид" уточнило требование, преобразовав его в денежное требование в размере 9 225 600 руб., просило включить данное требование в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом права аренды должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:201 и расположенного на нем объекта строительства - жилого дома N 29.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПромСтрой" (далее - ООО "ПромСтрой"), общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Ключевые люди".
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2017 заявление ООО ЧОО "Арамид" удовлетворено: требование кредитора в размере 9 225 600 руб. признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Гринфлайт" в качестве обеспеченного залогом имущества должника (прав должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:201 и расположенного на нем объекта строительства - жилого дома N 29 (стр.))
В апелляционной жалобе ООО "Гринфлайт" (должник), сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм права, указало на ошибочность вывода суда об обеспеченности требования ООО ЧОО "Арамид" залогом права аренды земельного участка и расположенного на нем объекта строительства. ООО "Гринфлайт" указало, что залог, возникший в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), прекратился с момента применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. ООО ЧОО "Арамид", свою очередь, не претендует на передачу ему жилого помещения. Кроме того, как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 13962/12 по делу N А32-942/2009, требование может быть обеспечено залогом только того объекта, который является предметом договора долевого участия в строительстве и который имеется в наличии. Объект недвижимости по договору N 05-04/312-16 от 15.03.2015 отсутствует.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание временный управляющий Кузьмин А.В. не явился, ООО "Гринфлайт" представителя не направило.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ООО ЧОО "Арамид" заявил возражения против удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом апелляционной инстанции в соответствии с ч. 1, 2 ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от ООО ЧОО "Арамид", поскольку не представлены доказательства направления данного отзыва иным участвующим в деле лицам.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в обжалуемой части.
В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
В силу п. 3, 5 ст. 71 Закона о банкротстве арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Гринфлайт" в лице общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Ключевые люди" (застройщик) и ООО "ПромСтрой" (участник строительства) заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2016 (л.д. 9-16).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом - "жилой район в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, 2-ой участок микрорайона II, жилой дом N 29", расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0616001:201, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства, при условии выполнения им условия об оплате цены договора, нежилое помещение общей проектной площадью 153,76 кв. м, расположенное на первом этаже дома, а участник строительства, в свою очередь, обязался уплатить застройщику цену договора в размере 9 225 600 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта равной 60 000 руб., и принять нежилое помещение в собственность. Срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 2016 г.
С момента государственной регистрации договора и до момента регистрации права собственности участника на объект право аренды земельного участка и строящийся на нем дом считаются находящимися в залоге у участника в обеспечение исполнения застройщиком обязательств (п. 3.4 договора).
Согласно отметке на договоре его государственная регистрация произведена 21.03.2016.
ООО "ПромСтрой" (цедент) и ООО ЧОО "Арамид" (цессионарий) заключили договор уступки прав требования N ПС4/71-16 от 23.03.2016, по условиям которого цедент уступает цессионарию право требования от ООО "Гринфлайт" нежилого помещения на первом этаже общей проектной площадью 153,76 кв. м, расположенного в вышеназванном жилом доме N 29, по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2016 (л.д. 16-17). Право требования уступается за 9 225 600 руб. (п. 1.3 договора). Право требования вышеуказанного помещения цедентом оплачено полностью (п. 1.4 договора).
Договор уступки зарегистрирован 25.03.2016 (л.д. 17).
Согласно актам взаимозачета N 77 от 25.03.2016 и N 155 от 30.04.2016 обязательство ООО ЧОО "Арамид" по оплате за уступленное право по договору цессии N ПС4/71-16 от 23.03.2016 прекращено путем зачета по отношению к нему встречных требований ООО ЧОО "Арамид" к ООО "ПромСтрой" по договорам на охрану (л.д. 19-20).
Согласно справке ООО "Гринфлайт" N 16239 от 23.03.2016 расчет за нежилое помещение по договору N 05-04/312-16 от 15.03.2016 произведен полностью, претензий по оплате не имеется (л.д. 18).
ООО ЧОО "Арамид", сославшись на вышеизложенные обстоятельства, введение в отношении ООО "Гринфлайт" наблюдения, обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требования в размере 9 225 600 руб. по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 05-04/312-16 от 15.03.2015 в реестр требований кредиторов должника как обеспеченного залогом права аренды должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:201 и расположенного на нем объекта строительства - жилого дома N 29.
Суд первой инстанции заявление ООО ЧОО "Арамид" удовлетворил.
Возражений относительно выводов суда в части, касающейся наличия и размера задолженности ООО "Гринфлайт" перед ООО ЧОО "Арамид", включения денежного требования в реестр, лицами, участвующими в деле, не заявлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для пересмотра судебного акта в данной части (ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Возражения заявлены ООО "Гринфлайт" относительно выводов суда об установлении требования кредитора в реестре как обеспеченного залогом.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении вопроса об установлении и включении в реестр требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, необходимо учитывать следующее. Если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Согласно п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В силу п. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Учитывая названные положения Закона об участии в долевом строительстве, апелляционный суд приходит к выводу, что обязательства ООО "Гринфлайт" как застройщика перед ООО ЧОО "Арамид" как участником долевого строительства по договору N 05-04/312-16 от 15.03.2015 в силу закона обеспечиваются залогом строящегося дома и права аренды земельного участка, на котором ведется строительство.
Довод ООО "Гринфлайт" о том, что в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, несостоятелен.
Из п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве следует, что залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств перед всеми участниками долевого строительства, обладающими требованиями как о передаче жилого или нежилого помещения, так и денежными требованиями к застройщику.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что залог прекратился с момента применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, несостоятелен, не основан на нормах действующего законодательства.
Обстоятельства, являющиеся основанием считать залог прекратившимся, судом не установлены.
Ссылка должника на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 13962/12 по делу N А32-942/2009, судом отклоняется.
Изложенная в данном постановлении правовая позиция толкуется и применяется должником неверно, кроме того, приведена по делу с фактическими обстоятельствами, отличными от обстоятельств настоящего дела.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в обжалуемой части.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2017 по делу N А76-10623/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
С.В.МАТВЕЕВА
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
С.В.МАТВЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)