Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарцева А.В.,
судей Юдина С.И., Бушуевой Е.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Исламовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015 по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" (ОГРН 1033801005479; ИНН 3808046280; юридический адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Коммунаров, д. 12) к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271; юридический адрес: г. Иркутск, ул. Ленина, д. 14, оф. 1), Обществу с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" (ОГРН 1033801025246, ИНН 3808078765; юридический адрес: 664047, г. Иркутск, ул. Советская, д. 96) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, об урегулировании разногласий, (суд первой инстанции: Серова Е.В.),
установил:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, определенной в отчете Общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Десоф-Консалтинг" N 14-675 от 10.12.2014; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, а именно:
- - пункт 1.5 договора аренды изложить в следующей редакции: "Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца";
- - пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: "Стоимость Имущества - 3 863 000 (три миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи) рублей, без учета НДС, которая определена по состоянию на 22.12.2014 в соответствии с отчетом N 10/15 от 16.01.2015 об оценке объекта недвижимости: нежилого помещения, назначения: нежилого, общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, выполненным ООО "Русская провинция";
- - пункт 2.3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "Первый платеж в размере 107 306,00 (сто семь тысяч триста шесть) рублей, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора";
- - пункт 2.5 договора аренды изложить в следующей редакции: "Обязательство Покупателя по оплате денежных средств, определенных в пунктах 2.3, 2.4 Договора, считается исполненным в момент списания денежных средств с расчетного счета Покупателя";
- - пункт 2.6 договора аренды изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением N 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества";
- - пункт 3.3.5 договора аренды исключить; - пункт 3.3.7 договора аренды изложить в следующей редакции: "В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже суммы неисполненного обязательства по оплате стоимости Имущества. Копию договора страхования (страховой полис) в 5-дневный срок с момента заключения представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Покупатель";
- - абзац первый пункта 4.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равном ставке рефинансирования, установленной Банком России от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, действующей на дату исполнения обязательства";
- - второй и третий абзацы пункта 4.2 договора аренды исключить; - пункты 4.3 - 4.7 договора аренды исключить.
Определением суда от 28 мая 2015 года к участию в процессе в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" в отчете N 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, в сумме 8 500 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.
Урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18 между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА", изложить спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, в следующей редакции:
- - пункт 1.5 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца";
- пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Стоимость Имущества, определенная решением суда на основании экспертного заключения Закрытого акционерного общества "Региональное агентство оценки бизнеса" N 6113АЧ от 10.01.2016, составляет - 4 114 000 (четыре миллиона сто четырнадцать тысяч) рублей, без учета НДС;
- пункт 2.3.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Первый платеж в размере 114 277,77 (сто четырнадцать тысяч двести семьдесят семь) рублей 77 копеек, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора";
- - пункт 2.6 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением N 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества";
- - пункт 3.3.5 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18 исключить; - абзац первый пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,5% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пп. 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства";
- третий абзац пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: исключить; пункты 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: исключить.
Остальные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18, между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА", оставил без изменения в редакции, предложенной АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА.
Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.
Взыскал с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.
Определением от 04 апреля 2016 года Арбитражный суд Иркутской области исправил допущенную опечатку резолютивной части решения Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015, а именно определил:
Абзац 2 резолютивной части решения Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015 (объявленной в судебном заседании 29 февраля 2016 года) следует читать: "- абзац первый пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,05% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пп. 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства".
Не согласившись с решением суда, ответчик администрация города Иркутска обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Из апелляционной жалобы следует, что экспертное заключение ЗАО "Региональное Агентство Оценки Бизнеса" N 6043АЧ от 23 сентября 2015 года N 6113АЧ и экспертное заключение ЗАО "Региональное Агентство Оценки Бизнеса" от 10 января 2016 года не соответствует требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159 -ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой он просит в ее удовлетворении отказать.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени его проведения уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Предметом иска по настоящему делу является требование общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "АДА", к Администрации города Иркутска, обществу с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в отчете; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Как установил суд первой инстанции и следует из дела, на основании заявления ООО "ТД "АДА" об использовании преимущественного права приватизации объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, 18, поступившего 26.11.2014 (вх. N 3-51-13446/14) Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Иркутска издал распоряжение от 22.12.2014 N 504-02-2743/14 "о приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Дзержинского, д. 18", которым утвердил решение комиссии от 22.12.2014 об условиях приватизации вышеуказанного объекта путем предоставления ООО "ТД АДА" преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости. Указанным решением установлена продажная цена (рыночная стоимость) объекта приватизации в сумме 8 500 000 рублей, порядок внесения стоимости объекта (в рассрочку на 3 года с внесением платежей ежеквартально, равными долями, с начислением на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения о приватизации объекта).
Копия распоряжения КУМИ г. Иркутска от 22.12.2014 N 504-02-2743/14 и проект договора купли-продажи были направлены в адрес ООО "ТД АДА" письмом от 24.12.2014 N 505-70-24232/14.
27 января 2015 года ООО "ТД АДА" представило в КУМИ г. Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи, содержащий иную редакцию договора в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7.
Поскольку согласия на заключение договора с учетом предложенных истцом изменений от Администрации города Иркутска не поступило, ООО "ТД АДА" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что иск ООО "ТД АДА" в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, 18, подлежит удовлетворению; требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного объекта, в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора, подлежат частичному удовлетворению.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам дела, приведенным в решении нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом не допущено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что экспертное заключение ЗАО "Региональное Агентство Оценки Бизнеса" N 6043АЧ от 23 сентября 2015 года не соответствует требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159 -ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и как следствие, на признание указанного экспертного заключения недопустимым доказательством.
Заявитель ссылается на то, что экспертное заключение составлено на дату - 22 декабря 2014 года.
Определяя рыночную стоимость объекта по состоянию на 22 декабря 2014 года, эксперт правомерно и обоснованно действовал в соответствии с определением Арбитражного суда Иркутской области. Позднее, в целях исключения противоречий, истец обратился с ходатайством о назначении дополнительной экспертизы по настоящему делу об определении величины рыночной стоимости выкупаемого объекта по состоянию на 26 ноября 2014 года. Суд первой инстанции посчитал, что указанный вопрос может быть разрешен путем проведения дополнительной экспертизы, поскольку основанием для назначения таковой является возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, вследствие чего было подготовлено экспертное заключение N 61 13АЧ от 10 января 2016 года.
При назначении судом экспертизы Администрация города Иркутска не представила возражений против поручения экспертизы ЗАО РАО "Бизнес" не предложила иную экспертную организацию; после поступления в дело заключения дополнительной экспертизы не представила каких-либо доказательств, опровергающих изложенные и этом заключении выводы и свидетельствующих о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского. 18. не соответствует определенной экспертом стоимости: оспаривая экспертные заключения ЗАО РАО "Бизнес", не представила достаточного обоснования своим возражениям, и пояснений эксперта на предложенные Администрацией города Иркутска, возражения.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, с чем судебная коллегия согласиться не может, не содержат указания на обстоятельства, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2016 N 04АП-2051/2016 ПО ДЕЛУ N А19-2674/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2016 г. по делу N А19-2674/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Макарцева А.В.,
судей Юдина С.И., Бушуевой Е.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Исламовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015 по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" (ОГРН 1033801005479; ИНН 3808046280; юридический адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Коммунаров, д. 12) к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271; юридический адрес: г. Иркутск, ул. Ленина, д. 14, оф. 1), Обществу с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" (ОГРН 1033801025246, ИНН 3808078765; юридический адрес: 664047, г. Иркутск, ул. Советская, д. 96) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, об урегулировании разногласий, (суд первой инстанции: Серова Е.В.),
установил:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, определенной в отчете Общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Десоф-Консалтинг" N 14-675 от 10.12.2014; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, а именно:
- - пункт 1.5 договора аренды изложить в следующей редакции: "Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца";
- - пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: "Стоимость Имущества - 3 863 000 (три миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи) рублей, без учета НДС, которая определена по состоянию на 22.12.2014 в соответствии с отчетом N 10/15 от 16.01.2015 об оценке объекта недвижимости: нежилого помещения, назначения: нежилого, общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, выполненным ООО "Русская провинция";
- - пункт 2.3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "Первый платеж в размере 107 306,00 (сто семь тысяч триста шесть) рублей, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора";
- - пункт 2.5 договора аренды изложить в следующей редакции: "Обязательство Покупателя по оплате денежных средств, определенных в пунктах 2.3, 2.4 Договора, считается исполненным в момент списания денежных средств с расчетного счета Покупателя";
- - пункт 2.6 договора аренды изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением N 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества";
- - пункт 3.3.5 договора аренды исключить; - пункт 3.3.7 договора аренды изложить в следующей редакции: "В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже суммы неисполненного обязательства по оплате стоимости Имущества. Копию договора страхования (страховой полис) в 5-дневный срок с момента заключения представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Покупатель";
- - абзац первый пункта 4.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равном ставке рефинансирования, установленной Банком России от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, действующей на дату исполнения обязательства";
- - второй и третий абзацы пункта 4.2 договора аренды исключить; - пункты 4.3 - 4.7 договора аренды исключить.
Определением суда от 28 мая 2015 года к участию в процессе в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" в отчете N 14-675 от 10.12.2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, в сумме 8 500 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.
Урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18 между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА", изложить спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 99,6 кв. м, этаж N 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 7, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 18, в следующей редакции:
- - пункт 1.5 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца";
- пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Стоимость Имущества, определенная решением суда на основании экспертного заключения Закрытого акционерного общества "Региональное агентство оценки бизнеса" N 6113АЧ от 10.01.2016, составляет - 4 114 000 (четыре миллиона сто четырнадцать тысяч) рублей, без учета НДС;
- пункт 2.3.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Первый платеж в размере 114 277,77 (сто четырнадцать тысяч двести семьдесят семь) рублей 77 копеек, без учета НДС, перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора";
- - пункт 2.6 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость Имущества. В случае полной или частичной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные приложением N 1 к Договору, подлежат пересчету и начисляются на фактическую сумму остатка не оплаченной стоимости Имущества";
- - пункт 3.3.5 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18 исключить; - абзац первый пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,5% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пп. 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства";
- третий абзац пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: исключить; пункты 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: исключить.
Остальные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18, между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА", оставил без изменения в редакции, предложенной АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА.
Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.
Взыскал с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ АДА" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.
Определением от 04 апреля 2016 года Арбитражный суд Иркутской области исправил допущенную опечатку резолютивной части решения Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015, а именно определил:
Абзац 2 резолютивной части решения Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015 (объявленной в судебном заседании 29 февраля 2016 года) следует читать: "- абзац первый пункта 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Дзержинского, д. 18: "В случае нарушения Покупателем установленных настоящим Договором сроков и/или внесения платежей не в полном объеме. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере, равном 0,05% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пп. 2.3, 2.4 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства".
Не согласившись с решением суда, ответчик администрация города Иркутска обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Из апелляционной жалобы следует, что экспертное заключение ЗАО "Региональное Агентство Оценки Бизнеса" N 6043АЧ от 23 сентября 2015 года N 6113АЧ и экспертное заключение ЗАО "Региональное Агентство Оценки Бизнеса" от 10 января 2016 года не соответствует требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159 -ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой он просит в ее удовлетворении отказать.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени его проведения уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Предметом иска по настоящему делу является требование общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "АДА", к Администрации города Иркутска, обществу с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в отчете; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Как установил суд первой инстанции и следует из дела, на основании заявления ООО "ТД "АДА" об использовании преимущественного права приватизации объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, 18, поступившего 26.11.2014 (вх. N 3-51-13446/14) Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Иркутска издал распоряжение от 22.12.2014 N 504-02-2743/14 "о приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Дзержинского, д. 18", которым утвердил решение комиссии от 22.12.2014 об условиях приватизации вышеуказанного объекта путем предоставления ООО "ТД АДА" преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости. Указанным решением установлена продажная цена (рыночная стоимость) объекта приватизации в сумме 8 500 000 рублей, порядок внесения стоимости объекта (в рассрочку на 3 года с внесением платежей ежеквартально, равными долями, с начислением на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения о приватизации объекта).
Копия распоряжения КУМИ г. Иркутска от 22.12.2014 N 504-02-2743/14 и проект договора купли-продажи были направлены в адрес ООО "ТД АДА" письмом от 24.12.2014 N 505-70-24232/14.
27 января 2015 года ООО "ТД АДА" представило в КУМИ г. Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи, содержащий иную редакцию договора в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7.
Поскольку согласия на заключение договора с учетом предложенных истцом изменений от Администрации города Иркутска не поступило, ООО "ТД АДА" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что иск ООО "ТД АДА" в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, 18, подлежит удовлетворению; требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного объекта, в части пунктов 1.5, 2.1, 2.3.2, 2.5, 2.6, 3.3.5, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора, подлежат частичному удовлетворению.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам дела, приведенным в решении нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом не допущено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что экспертное заключение ЗАО "Региональное Агентство Оценки Бизнеса" N 6043АЧ от 23 сентября 2015 года не соответствует требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159 -ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и как следствие, на признание указанного экспертного заключения недопустимым доказательством.
Заявитель ссылается на то, что экспертное заключение составлено на дату - 22 декабря 2014 года.
Определяя рыночную стоимость объекта по состоянию на 22 декабря 2014 года, эксперт правомерно и обоснованно действовал в соответствии с определением Арбитражного суда Иркутской области. Позднее, в целях исключения противоречий, истец обратился с ходатайством о назначении дополнительной экспертизы по настоящему делу об определении величины рыночной стоимости выкупаемого объекта по состоянию на 26 ноября 2014 года. Суд первой инстанции посчитал, что указанный вопрос может быть разрешен путем проведения дополнительной экспертизы, поскольку основанием для назначения таковой является возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, вследствие чего было подготовлено экспертное заключение N 61 13АЧ от 10 января 2016 года.
При назначении судом экспертизы Администрация города Иркутска не представила возражений против поручения экспертизы ЗАО РАО "Бизнес" не предложила иную экспертную организацию; после поступления в дело заключения дополнительной экспертизы не представила каких-либо доказательств, опровергающих изложенные и этом заключении выводы и свидетельствующих о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского. 18. не соответствует определенной экспертом стоимости: оспаривая экспертные заключения ЗАО РАО "Бизнес", не представила достаточного обоснования своим возражениям, и пояснений эксперта на предложенные Администрацией города Иркутска, возражения.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, с чем судебная коллегия согласиться не может, не содержат указания на обстоятельства, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 марта 2016 года по делу N А19-2674/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его принятия.
Председательствующий
А.В.МАКАРЦЕВ
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
С.И.ЮДИН
А.В.МАКАРЦЕВ
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)