Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на отсутствие обстоятельств, которые в силу норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ могли бы служить правовым основанием к расторжению ответчиком в одностороннем порядке заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья:{ }Козленкова{ }Е.В., Дело{ }N{ }44г-184/2016{
Меншутина Е.Л., Мирошкин В.В., Шмелев А.Л.,
Докладчик: судья Мирошкин В.В.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Виноградова В.Г.,
членов президиума Гаценко О.Н., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Соловьева С.В., Самородова А.А.,
при секретаре А.,
рассмотрев гражданское дело по иску ООО "Инвестиционная компания Остов" к Б. и Управлению Росреестра по Калужской области о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве,
по кассационной жалобе ООО "Инвестиционная компания Остов", поступившей 17 июня 2016 года на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 февраля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 мая 2016 года,
заслушав доклад судьи Кондратовой Т.А.,
объяснения представителя ООО "Инвестиционная компания Остов" - Ю., поддержавшей доводы кассационной жалобы,
ООО "Инвестиционная компания Остов" обратилось в суд с иском к Б. и Управлению Росреестра по Калужской области о признании незаконными действий Б. по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве от 26 ноября 2014 года, обязании Управления Росреестра по Калужской области восстановить в ЕГРП регистрационную запись о регистрации договора участия в долевом строительстве N <данные изъяты> от 09 декабря 2014 года, ссылаясь при этом на отсутствие обстоятельств, которые в силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" могли бы служить правовым основанием к расторжению ответчиком в одностороннем порядке заключенного договора.
Представитель Б. в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на то, что ответчик имел право в любой момент отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве на основании ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Управлением Росреестра по Калужской области в суд направлено ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя, а также отзыв на исковое заявление.
Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 февраля 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 мая 2016 года, иск оставлен без удовлетворения.
В кассационной жалобе заявитель просит об отмене вынесенных по делу судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.
12 июля 2016 года дело истребовано из суда первой инстанции и определением судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А. от 01 сентября 2016 года вместе с кассационной жалобой истца передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права допущены судами первой и апелляционной инстанций и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 ноября 2014 года между ООО "Инвестиционная компания Остов" (застройщиком) и Б. (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, который 09 декабря 2014 года зарегистрирован в ЕГРП Управлением Росреестра по Калужской области.
Согласно п. 1.2 договора, объектом долевого строительства является нежилое помещение общей площадью 406,39 кв. м на 1 этаже многоквартирного жилого дома, а также общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>.
Обязательство по оплате цены договора Б. выполнены.
Согласно пунктам 3.6, 3.7, 3.8 договора планируемый срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 30 сентября 2015 года. Планируемый срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости многоквартирного дома в эксплуатацию - не позднее 30 июня 2015 года.
23 декабря 2014 года администрацией г. Обнинска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
02 марта 2015 года Б. подписал договор на техническое обслуживание, на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, договор о порядке предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению, соглашение о порядке оплаты коммунальных услуг. В последующем Б. оплачен авансовый платеж с целью возмещения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и плата за вывоз строительного мусора. 01 июня 2015 года им получены ключи от объекта долевого строительства.
При этом от подписания акта приема-передачи Б. отказался, направив 13 августа 2015 года застройщику заказное письмо с уведомлением об отказе от исполнения договора.
26 августа 2015 года Боровским отделом управления Росреестра по Калужской области проведена государственная регистрация прекращения договора по заявлению Б. на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Основанием для расторжения договора согласно уведомлению Б. от 13 августа 2015 года явилось несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, невыполнение истцом ряда обязательных работ, в том числе по монтажу и пусконаладке систем автоматической сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией, вентиляцией и дымоудаления и др., отсутствие обязательного заключения о соответствии, предусмотренного п. 9 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешая по существу возникший спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции руководствовались положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" и исходили из того, что ответчик, как потребитель, имел право в любой момент отказаться от исполнения договора в строительстве на основании ст. 32 названного Закона.
Однако с выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку Закон РФ "О защите прав потребителей" в данном случае не подлежит применению, т.к. правоотношения сторон регулируются специальным законом - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Поскольку основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора урегулированы ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то положения ст. 32 Закона о защите прав потребителей к спорным правоотношениям применены быть не могут, что оставлено без внимания судами первой и апелляционной инстанций.
Кроме того, судами не учтено, что одной из сторон правоотношений, которые подлежат регулированию Законом о защите прав потребителей, является потребитель, каковым признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, необходимым условием для признания стороны обязательства потребителем является приобретение им товаров (услуг) для личных нужд. Между тем, предметом заключенного между сторонами договора является нежилое помещение площадью 406,39 кв., характер и назначение которого предполагает его использование не для личных и бытовых, а для иных целей, в частности, как следует из письменных возражений ответчика на иск, для организации в нем оздоровительного центра (л.д. 103).
Однако данному обстоятельству, имеющему существенное значение для правильного разрешения вопроса о том, применим ли к ответчику статус потребителя и подпадают ли в связи с этим правоотношения сторон под действие Закона о защите прав потребителей, судами правовой оценки не дано.
Неправильное применение судами норм материального права привело к неправильному разрешению спора вследствие ошибочного определения объема прав и обязанностей сторон, неверному распределению обязанности доказывания и определению круга юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, либо наличие предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ оснований для отказа ответчика от исполнения договора судом в ходе рассмотрения дела не устанавливалось и в решении не приведено, что свидетельствует о нарушении предписаний ч. 2 ст. 56, ст. ст. 148, 195 и 198 ГПК РФ в их истолковании, содержащемся в Постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" и от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении".
С учетом изложенного вынесенные по настоящему делу судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций президиум признает незаконными, в связи с чем они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 февраля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 мая 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.09.2016 N 440 ПО ДЕЛУ N 44Г-184/2016
Требование: О признании незаконными действий по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на отсутствие обстоятельств, которые в силу норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ могли бы служить правовым основанием к расторжению ответчиком в одностороннем порядке заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. N 440
Судья:{ }Козленкова{ }Е.В., Дело{ }N{ }44г-184/2016{
Меншутина Е.Л., Мирошкин В.В., Шмелев А.Л.,
Докладчик: судья Мирошкин В.В.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Виноградова В.Г.,
членов президиума Гаценко О.Н., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Соловьева С.В., Самородова А.А.,
при секретаре А.,
рассмотрев гражданское дело по иску ООО "Инвестиционная компания Остов" к Б. и Управлению Росреестра по Калужской области о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве,
по кассационной жалобе ООО "Инвестиционная компания Остов", поступившей 17 июня 2016 года на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 февраля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 мая 2016 года,
заслушав доклад судьи Кондратовой Т.А.,
объяснения представителя ООО "Инвестиционная компания Остов" - Ю., поддержавшей доводы кассационной жалобы,
установил:
ООО "Инвестиционная компания Остов" обратилось в суд с иском к Б. и Управлению Росреестра по Калужской области о признании незаконными действий Б. по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве от 26 ноября 2014 года, обязании Управления Росреестра по Калужской области восстановить в ЕГРП регистрационную запись о регистрации договора участия в долевом строительстве N <данные изъяты> от 09 декабря 2014 года, ссылаясь при этом на отсутствие обстоятельств, которые в силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" могли бы служить правовым основанием к расторжению ответчиком в одностороннем порядке заключенного договора.
Представитель Б. в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на то, что ответчик имел право в любой момент отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве на основании ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Управлением Росреестра по Калужской области в суд направлено ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя, а также отзыв на исковое заявление.
Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 февраля 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 мая 2016 года, иск оставлен без удовлетворения.
В кассационной жалобе заявитель просит об отмене вынесенных по делу судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.
12 июля 2016 года дело истребовано из суда первой инстанции и определением судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А. от 01 сентября 2016 года вместе с кассационной жалобой истца передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права допущены судами первой и апелляционной инстанций и выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 ноября 2014 года между ООО "Инвестиционная компания Остов" (застройщиком) и Б. (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, который 09 декабря 2014 года зарегистрирован в ЕГРП Управлением Росреестра по Калужской области.
Согласно п. 1.2 договора, объектом долевого строительства является нежилое помещение общей площадью 406,39 кв. м на 1 этаже многоквартирного жилого дома, а также общее имущество в многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты>.
Обязательство по оплате цены договора Б. выполнены.
Согласно пунктам 3.6, 3.7, 3.8 договора планируемый срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 30 сентября 2015 года. Планируемый срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости многоквартирного дома в эксплуатацию - не позднее 30 июня 2015 года.
23 декабря 2014 года администрацией г. Обнинска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
02 марта 2015 года Б. подписал договор на техническое обслуживание, на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, договор о порядке предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению, соглашение о порядке оплаты коммунальных услуг. В последующем Б. оплачен авансовый платеж с целью возмещения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и плата за вывоз строительного мусора. 01 июня 2015 года им получены ключи от объекта долевого строительства.
При этом от подписания акта приема-передачи Б. отказался, направив 13 августа 2015 года застройщику заказное письмо с уведомлением об отказе от исполнения договора.
26 августа 2015 года Боровским отделом управления Росреестра по Калужской области проведена государственная регистрация прекращения договора по заявлению Б. на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Основанием для расторжения договора согласно уведомлению Б. от 13 августа 2015 года явилось несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, невыполнение истцом ряда обязательных работ, в том числе по монтажу и пусконаладке систем автоматической сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией, вентиляцией и дымоудаления и др., отсутствие обязательного заключения о соответствии, предусмотренного п. 9 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешая по существу возникший спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции руководствовались положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" и исходили из того, что ответчик, как потребитель, имел право в любой момент отказаться от исполнения договора в строительстве на основании ст. 32 названного Закона.
Однако с выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку Закон РФ "О защите прав потребителей" в данном случае не подлежит применению, т.к. правоотношения сторон регулируются специальным законом - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Поскольку основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора урегулированы ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то положения ст. 32 Закона о защите прав потребителей к спорным правоотношениям применены быть не могут, что оставлено без внимания судами первой и апелляционной инстанций.
Кроме того, судами не учтено, что одной из сторон правоотношений, которые подлежат регулированию Законом о защите прав потребителей, является потребитель, каковым признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, необходимым условием для признания стороны обязательства потребителем является приобретение им товаров (услуг) для личных нужд. Между тем, предметом заключенного между сторонами договора является нежилое помещение площадью 406,39 кв., характер и назначение которого предполагает его использование не для личных и бытовых, а для иных целей, в частности, как следует из письменных возражений ответчика на иск, для организации в нем оздоровительного центра (л.д. 103).
Однако данному обстоятельству, имеющему существенное значение для правильного разрешения вопроса о том, применим ли к ответчику статус потребителя и подпадают ли в связи с этим правоотношения сторон под действие Закона о защите прав потребителей, судами правовой оценки не дано.
Неправильное применение судами норм материального права привело к неправильному разрешению спора вследствие ошибочного определения объема прав и обязанностей сторон, неверному распределению обязанности доказывания и определению круга юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, либо наличие предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ оснований для отказа ответчика от исполнения договора судом в ходе рассмотрения дела не устанавливалось и в решении не приведено, что свидетельствует о нарушении предписаний ч. 2 ст. 56, ст. ст. 148, 195 и 198 ГПК РФ в их истолковании, содержащемся в Постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" и от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении".
С учетом изложенного вынесенные по настоящему делу судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций президиум признает незаконными, в связи с чем они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 24 февраля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 мая 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Г.ВИНОГРАДОВ
В.Г.ВИНОГРАДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)