Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой": Семенова А.П., генерального директора, приказ N 1 от 07.10.2014;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Завод имени Фрунзе": Баулина О.В., представителя по доверенности б/н от 12.01.2016;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Перфоград": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (ОГРН 5147746197264 ИНН 7707845774) к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод имени Фрунзе" (ОГРН 1033600027317 ИНН 3665028330), третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Перфоград", г. Воронеж, об обязании освободить помещение и взыскании 5 811 608 руб. 81 коп.,
Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (далее - ООО "ИнвестСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Завод им. Фрунзе" (далее - ООО "Завод им.Фрунзе", ответчик), в котором просил:
- - обязать возвратить путем подписания акта возврата следующее имущество: помещения РММ (литер 2Б, 2В) (площадью 1287 кв. м), расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В;
- - взыскать 7 784 896 руб. 41 коп., в том числе 2 762 501 руб. 37 коп. задолженности по договору аренды от 08.01.2015 г. за период с 08.01.2015 г. по 30.08.2015 г., 1 822 633 руб. 44 коп. пени за период с 11.01.2015 г. по 10.09.2015 г., 1 999 851 руб. задолженности по договору от 01.02.2015 г. за период с 01.02.2015 г. по 31.08.2015 г., 1 199 910 руб. 60 коп. пени за период с 11.01.2015 г. по 10.09.2015 г.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Перфоград" (далее - ООО "Перфоград").
В ходе рассмотрения настоящего дела истец снова уточнил заявленные требования, в связи с чем просил путем подписания акта возврата освободить помещения РММ (литер 2Б, 2В) площадью 1287 кв. м, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В; а также взыскать с ответчика 12 467 511 руб. 40 коп., в том числе 3 908 767 руб. 50 коп. задолженности по договору от 08.01.2015 г. за период с 08.01.2015 г. по 08.12.2015 г., 3 414 841 руб. неустойки за период с 11.08.2015 г. по 08.12.2015 г., 2 856 930 руб. задолженности по договору от 01.02.2015 г. за период с 01.02.2015 г. по 08.12.2015 г., 2 286 972 руб. неустойки за период с 11.02.2015 г. по 08.12.2015 г.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 требования истца удовлетворены частично: с ООО "Завод имени Фрунзе" в пользу ООО "ИнвестСтрой" взыскано 647 570 руб. 80 коп. задолженности, 42 553 руб. 81 коп. пени, 27 986 руб. 46 коп. расходов по госпошлине. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "ИнвестСтрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 отменить в указанной части, исковые требования - удовлетворить в полном объеме.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 19.02.2016 г. не явился представитель третьего лица.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в его отсутствие.
Представитель ООО "ИнвестСтрой", явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение в части отказа в удовлетворении иска незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить данное решение суда в указанной части, иск - удовлетворить в полном объеме.
Представитель ООО "Завод им.Фрунзе" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая названное решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения суда в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.02.2015 г. между сторонами заключен договор аренды имущества, по условиям которого истец принял на себя обязательства по передаче в аренду ответчику имущества, указанного в приложении N 1 к договору.
В тот же день по акту приема-передачи ответчик принял в аренду часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха (литер 1А, 1Б, 1В) площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б.
В соответствии с пунктами 3.1 - 3.3. договора арендная плата установлена в размере 285 693 руб. в месяц и подлежит оплате не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Расходы за пользование коммунальными услугами возмещаются сверх арендной платы в течение 5 рабочих дней с момента направления арендатору счета.
Пунктами 5.4.1, 5.4.5 договора предусмотрено, что в случае задолженности арендатора по арендной плате в течение 5 календарных дней, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с направлением такого уведомления за 10 рабочих дней до даты планируемого расторжения.
Ввиду неоплаты арендной платы за февраль - март 2015 г., телеграммой от 09.04.2015 г. истец уведомил ответчика о расторжении договора от 01.02.2015 г. с 09.04.2015 г. на основании пункта 5.4.1.
Поскольку арендованные помещения после расторжения договора возвращены не были, арендные платежи не оплачены, истец обратился в суд с настоящим требованием, указывая при этом и на наличие на стороне ответчика задолженности по договору аренды имущества от 08.01.2015 г., подписанного сторонами.
Истец просил взыскать с ответчика образовавшуюся по названным договорам сумму задолженности и вернуть переданное по данным договорам имущество.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению. Суд при этом исходит из следующего.
В рассматриваемом случае истец основывает свои требования на ненадлежащем исполнении ответчиком арендных обязательств.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из пунктов 1, 2 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ установлены требования к форме договора аренды помещений - договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Следовательно, заявляя требование о взыскании задолженности по арендной плате, истец должен представить надлежащие доказательства, подтверждающие не только факт использования ответчиком спорного имущества, но и факт заключения договора аренды с установлением в нем размера арендной платы.
Согласно требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Вместе с тем надлежащих доказательств заключения сторонами 08.01.2015 договора аренды истцом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по указанному договору ввиду отсутствия между сторонами данного арендного обязательства.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалы дела в их совокупности позволяют сделать вывод о том, что между сторонами возникло арендное обязательство на основании договора аренды имущества от 01.02.2015 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения названного договора аренды) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, обязанность арендатора по договору аренды заключается во внесении своевременно арендных платежей.
В свою очередь, обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013.
Материалами дела подтверждается, что имущество, поименованное в спорном договоре аренды от 01.02.2015 г., было передано истцом ответчику в тот же день по соответствующему акту приема-передачи, являющемуся приложением N 1 к данному договору (том 1, л.д. 18).
Таким образом, спорное имущество находилось в пользовании ответчика с 01.02.2015 г., в связи с чем именно с указанной даты ответчику надлежало вносить арендные платежи за использование полученного по договору имущества.
Вместе с тем, определяя период такого использования и, как следствие, подлежащую взысканию сумму задолженности, суд принимает во внимание следующее.
В материалы настоящего дела представлен акт опечатывания помещения от 09.04.2015 г., из содержания которого следует, что на воротах, ведущих в здание арматурно-формовочного цеха, неизвестными лицами сорвана пломба, установленная истцом, а в заявлении в правоохранительные органы от 22.04.2015 г. истец указал, что под руководством генерального директора ООО "Перфоград" (третье лицо по делу) перекрыты подъездные пути к зданию.
Письмом от 15.04.2015 г. ответчик уведомил истца о невозможности использования арендованных помещений.
При изложенных обстоятельствах, в отсутствие доказательств, опровергающих данные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что с 09.04.2015 г. у ответчика отсутствовала возможность доступа к зданию арматурно-формовочного цеха, в связи с чем арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществлял какого-либо предоставления по договору аренды.
Указанное, вопреки доводам апелляционной жалобы, исключает право арендодателя требовать возмещения арендных платежей с того момента, когда у арендатора отсутствовала возможность использовать спорное имущество.
Таким образом, арендные платежи в сумме 647 570 руб. 80 коп., доказательств оплаты которых в материалы дела не представлено, подлежат взысканию с ответчика за период с 01.02.2015 г. по 08.04.2015 г., то есть за период пользования арендатором спорным имуществом.
Расторжение спорного договора аренды в одностороннем порядке, о котором арендодатель уведомил арендатора, по мнению истца, дает ему право на возврат переданного по договору имущества.
Однако суд апелляционной инстанции вслед за судом области не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о возвращении переданного по данному договору имущества в силу следующего.
Статья 619 ГК РФ устанавливает право арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако в силу изложенных ранее обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу о том, что факт нахождения ответчика в арендованных помещениях после 09.04.2015 г. не является подтвержденным.
Доказательств, опровергающих указанный вывод, истцом в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, оснований для возвращения арендатором спорного имущества арендодателю не имеется.
Вместе с тем ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для начисления ему неустойки.
В силу ст. ст. 329, 330 ГК РФ невыполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки уплаты платежей.
Размер пени, предусмотренной пунктом 4.3. договора, истцом рассчитан за период с 11.02.2015 г. по 08.12.2015 г. и составил 2 286 972 руб. 47 коп.
Однако, учитывая то, что истцом произведен расчет пени по 08.12.2015 г., а судом установлен факт пользования ответчиком помещением за период с 01.02.2015 г. по 08.04.2015 г., представленный расчет верно не принят судом области во внимание.
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении пени.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.
При решении вопроса о взыскании с ответчика неустойки суд области верно учел период просрочки исполнения обязательства, размер основного долга, а также компенсационный характер мер гражданско-правовой ответственности и в соответствии с п. 2 постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011 г. пришел к обоснованному выводу о явной несоразмерности подлежащей уплате пени характеру и последствиям неисполнения обязательства, в связи с чем в порядке ст. 333 ГК РФ правильно уменьшил ее.
Учитывая то, что истец не представил доказательств наступления каких-либо негативных последствий для него в связи с просрочкой исполнения обязательства ответчиком, требование о взыскании пени суд по праву признал подлежащим удовлетворению в размере 42 553 руб. 81 коп.
Доказательств, опровергающих указанные выводы, истцом в материалы дела не представлено.
Довод заявителя жалобы о необходимости применения в данном случае пункта 2 статьи 333 ГК РФ, согласно которому уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, не может быть принят апелляционным судом.
Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 названного Кодекса.
Статья 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку спорный договор аренды был заключен сторонами 01.02.2015 г., к данным правоотношениям подлежат применению нормы ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения таких отношений, то есть в редакции от 31.12.2014 г, которая не содержала в норме статьи 333 ГК РФ второго пункта, приведенного истцом в обоснование доводов апелляционной жалобы.
Иных доводов, основанных на соответствующих доказательствах и позволяющих отменить решение суда в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на судебные акты по другим делам не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку спорный вопрос был разрешен судом, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела.
При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2016 N 19АП-752/2016 ПО ДЕЛУ N А14-10630/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу N А14-10630/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой": Семенова А.П., генерального директора, приказ N 1 от 07.10.2014;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Завод имени Фрунзе": Баулина О.В., представителя по доверенности б/н от 12.01.2016;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Перфоград": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (ОГРН 5147746197264 ИНН 7707845774) к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод имени Фрунзе" (ОГРН 1033600027317 ИНН 3665028330), третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Перфоград", г. Воронеж, об обязании освободить помещение и взыскании 5 811 608 руб. 81 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (далее - ООО "ИнвестСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Завод им. Фрунзе" (далее - ООО "Завод им.Фрунзе", ответчик), в котором просил:
- - обязать возвратить путем подписания акта возврата следующее имущество: помещения РММ (литер 2Б, 2В) (площадью 1287 кв. м), расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В;
- - взыскать 7 784 896 руб. 41 коп., в том числе 2 762 501 руб. 37 коп. задолженности по договору аренды от 08.01.2015 г. за период с 08.01.2015 г. по 30.08.2015 г., 1 822 633 руб. 44 коп. пени за период с 11.01.2015 г. по 10.09.2015 г., 1 999 851 руб. задолженности по договору от 01.02.2015 г. за период с 01.02.2015 г. по 31.08.2015 г., 1 199 910 руб. 60 коп. пени за период с 11.01.2015 г. по 10.09.2015 г.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Перфоград" (далее - ООО "Перфоград").
В ходе рассмотрения настоящего дела истец снова уточнил заявленные требования, в связи с чем просил путем подписания акта возврата освободить помещения РММ (литер 2Б, 2В) площадью 1287 кв. м, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В, часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б, лит. 1А, 1Б, 1В; а также взыскать с ответчика 12 467 511 руб. 40 коп., в том числе 3 908 767 руб. 50 коп. задолженности по договору от 08.01.2015 г. за период с 08.01.2015 г. по 08.12.2015 г., 3 414 841 руб. неустойки за период с 11.08.2015 г. по 08.12.2015 г., 2 856 930 руб. задолженности по договору от 01.02.2015 г. за период с 01.02.2015 г. по 08.12.2015 г., 2 286 972 руб. неустойки за период с 11.02.2015 г. по 08.12.2015 г.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 требования истца удовлетворены частично: с ООО "Завод имени Фрунзе" в пользу ООО "ИнвестСтрой" взыскано 647 570 руб. 80 коп. задолженности, 42 553 руб. 81 коп. пени, 27 986 руб. 46 коп. расходов по госпошлине. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "ИнвестСтрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 отменить в указанной части, исковые требования - удовлетворить в полном объеме.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 19.02.2016 г. не явился представитель третьего лица.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в его отсутствие.
Представитель ООО "ИнвестСтрой", явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение в части отказа в удовлетворении иска незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить данное решение суда в указанной части, иск - удовлетворить в полном объеме.
Представитель ООО "Завод им.Фрунзе" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая названное решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения суда в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.02.2015 г. между сторонами заключен договор аренды имущества, по условиям которого истец принял на себя обязательства по передаче в аренду ответчику имущества, указанного в приложении N 1 к договору.
В тот же день по акту приема-передачи ответчик принял в аренду часть нежилого здания арматурно-формовочного цеха (литер 1А, 1Б, 1В) площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Красный Октябрь, 2Б.
В соответствии с пунктами 3.1 - 3.3. договора арендная плата установлена в размере 285 693 руб. в месяц и подлежит оплате не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Расходы за пользование коммунальными услугами возмещаются сверх арендной платы в течение 5 рабочих дней с момента направления арендатору счета.
Пунктами 5.4.1, 5.4.5 договора предусмотрено, что в случае задолженности арендатора по арендной плате в течение 5 календарных дней, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с направлением такого уведомления за 10 рабочих дней до даты планируемого расторжения.
Ввиду неоплаты арендной платы за февраль - март 2015 г., телеграммой от 09.04.2015 г. истец уведомил ответчика о расторжении договора от 01.02.2015 г. с 09.04.2015 г. на основании пункта 5.4.1.
Поскольку арендованные помещения после расторжения договора возвращены не были, арендные платежи не оплачены, истец обратился в суд с настоящим требованием, указывая при этом и на наличие на стороне ответчика задолженности по договору аренды имущества от 08.01.2015 г., подписанного сторонами.
Истец просил взыскать с ответчика образовавшуюся по названным договорам сумму задолженности и вернуть переданное по данным договорам имущество.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению. Суд при этом исходит из следующего.
В рассматриваемом случае истец основывает свои требования на ненадлежащем исполнении ответчиком арендных обязательств.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из пунктов 1, 2 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ установлены требования к форме договора аренды помещений - договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Следовательно, заявляя требование о взыскании задолженности по арендной плате, истец должен представить надлежащие доказательства, подтверждающие не только факт использования ответчиком спорного имущества, но и факт заключения договора аренды с установлением в нем размера арендной платы.
Согласно требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Вместе с тем надлежащих доказательств заключения сторонами 08.01.2015 договора аренды истцом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по указанному договору ввиду отсутствия между сторонами данного арендного обязательства.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалы дела в их совокупности позволяют сделать вывод о том, что между сторонами возникло арендное обязательство на основании договора аренды имущества от 01.02.2015 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения названного договора аренды) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, обязанность арендатора по договору аренды заключается во внесении своевременно арендных платежей.
В свою очередь, обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013.
Материалами дела подтверждается, что имущество, поименованное в спорном договоре аренды от 01.02.2015 г., было передано истцом ответчику в тот же день по соответствующему акту приема-передачи, являющемуся приложением N 1 к данному договору (том 1, л.д. 18).
Таким образом, спорное имущество находилось в пользовании ответчика с 01.02.2015 г., в связи с чем именно с указанной даты ответчику надлежало вносить арендные платежи за использование полученного по договору имущества.
Вместе с тем, определяя период такого использования и, как следствие, подлежащую взысканию сумму задолженности, суд принимает во внимание следующее.
В материалы настоящего дела представлен акт опечатывания помещения от 09.04.2015 г., из содержания которого следует, что на воротах, ведущих в здание арматурно-формовочного цеха, неизвестными лицами сорвана пломба, установленная истцом, а в заявлении в правоохранительные органы от 22.04.2015 г. истец указал, что под руководством генерального директора ООО "Перфоград" (третье лицо по делу) перекрыты подъездные пути к зданию.
Письмом от 15.04.2015 г. ответчик уведомил истца о невозможности использования арендованных помещений.
При изложенных обстоятельствах, в отсутствие доказательств, опровергающих данные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что с 09.04.2015 г. у ответчика отсутствовала возможность доступа к зданию арматурно-формовочного цеха, в связи с чем арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществлял какого-либо предоставления по договору аренды.
Указанное, вопреки доводам апелляционной жалобы, исключает право арендодателя требовать возмещения арендных платежей с того момента, когда у арендатора отсутствовала возможность использовать спорное имущество.
Таким образом, арендные платежи в сумме 647 570 руб. 80 коп., доказательств оплаты которых в материалы дела не представлено, подлежат взысканию с ответчика за период с 01.02.2015 г. по 08.04.2015 г., то есть за период пользования арендатором спорным имуществом.
Расторжение спорного договора аренды в одностороннем порядке, о котором арендодатель уведомил арендатора, по мнению истца, дает ему право на возврат переданного по договору имущества.
Однако суд апелляционной инстанции вслед за судом области не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о возвращении переданного по данному договору имущества в силу следующего.
Статья 619 ГК РФ устанавливает право арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако в силу изложенных ранее обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу о том, что факт нахождения ответчика в арендованных помещениях после 09.04.2015 г. не является подтвержденным.
Доказательств, опровергающих указанный вывод, истцом в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, оснований для возвращения арендатором спорного имущества арендодателю не имеется.
Вместе с тем ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для начисления ему неустойки.
В силу ст. ст. 329, 330 ГК РФ невыполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки уплаты платежей.
Размер пени, предусмотренной пунктом 4.3. договора, истцом рассчитан за период с 11.02.2015 г. по 08.12.2015 г. и составил 2 286 972 руб. 47 коп.
Однако, учитывая то, что истцом произведен расчет пени по 08.12.2015 г., а судом установлен факт пользования ответчиком помещением за период с 01.02.2015 г. по 08.04.2015 г., представленный расчет верно не принят судом области во внимание.
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении пени.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.
При решении вопроса о взыскании с ответчика неустойки суд области верно учел период просрочки исполнения обязательства, размер основного долга, а также компенсационный характер мер гражданско-правовой ответственности и в соответствии с п. 2 постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011 г. пришел к обоснованному выводу о явной несоразмерности подлежащей уплате пени характеру и последствиям неисполнения обязательства, в связи с чем в порядке ст. 333 ГК РФ правильно уменьшил ее.
Учитывая то, что истец не представил доказательств наступления каких-либо негативных последствий для него в связи с просрочкой исполнения обязательства ответчиком, требование о взыскании пени суд по праву признал подлежащим удовлетворению в размере 42 553 руб. 81 коп.
Доказательств, опровергающих указанные выводы, истцом в материалы дела не представлено.
Довод заявителя жалобы о необходимости применения в данном случае пункта 2 статьи 333 ГК РФ, согласно которому уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, не может быть принят апелляционным судом.
Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 названного Кодекса.
Статья 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку спорный договор аренды был заключен сторонами 01.02.2015 г., к данным правоотношениям подлежат применению нормы ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения таких отношений, то есть в редакции от 31.12.2014 г, которая не содержала в норме статьи 333 ГК РФ второго пункта, приведенного истцом в обоснование доводов апелляционной жалобы.
Иных доводов, основанных на соответствующих доказательствах и позволяющих отменить решение суда в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на судебные акты по другим делам не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку спорный вопрос был разрешен судом, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела.
При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.12.2015 г. по делу N А14-10630/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)