Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприниматель указал на ошибочное исполнение обязательств по внесению арендной платы в размере большем, чем следовало.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.11.2015 (судья Козицкая И.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А75-10759/2014 по иску индивидуального предпринимателя Тамаровой Анастасии Юрьевны (ОГРНИП 304660627100019) к обществу с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" (628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, пр-кт Мира, д. 15, ИНН 8602006653, ОГРН 1058602197939) о взыскании 3 863 334,21 рублей, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" к индивидуальному предпринимателю Тамаровой Анастасии Юрьевне о взыскании 40 070 рублей.
Другие лица, участвующие в деле: Зашляпина Тамара Семеновна.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" Пинигин М.Г. по доверенности от 28.02.2016.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Тамарова Анастасия Юрьевна (далее - ИП Тамарова А.Ю., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" (далее - ООО "ТТН-Центр", общество) о взыскании: 1 332 320 рублей излишне уплаченной арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 09.07.2007 N 1; 1 624 430 рублей излишне уплаченной арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2010 N 04/10; 408 250 рублей оплаченного обеспечительного депозита; 482 200,19 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Общество обратилось к предпринимателю со встречным иском о взыскании 40 070 рублей.
В ходе рассмотрения дела ООО "ТТН-Центр" заявило отказ от встречного иска.
Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял отказ общества от встречного иска, производство по делу по встречному иску прекратил на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Зашляпина Тамара Семеновна.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.11.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016, исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. С ООО "ТТН-Центр" в пользу ИП Тамаровой А.Ю. взыскано 1 520 399,17 рублей, в том числе 1 332 320 рублей - задолженность, 188 079,17 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Принят отказ общества от встречного иска. Производство по делу по встречному иску прекращено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 21 168,13 рублей судебных расходов на оплату судебной экспертизы.
ООО "ТТН-Центр", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их в части взыскания с ООО "ТТН-Центр" в пользу ИП Тамаровой А.Ю. 1 520 399, 17 рублей, в том числе 1 332 320 рублей - задолженность, 188 079,17 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами отменить, в указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Заявитель считает, что суды не применили нормы материального права, подлежащие применению (статьи 167, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
По мнению ООО "ТТН-Центр", суды в нарушение пункта 1 статьи 170 ГК РФ, пришли к ошибочному выводу о том, что действовало два самостоятельных договора аренды.
Заявитель полагает, что суды неправильно применили нормы, подлежащие применению (статьи 199, 203 ГК РФ).
ООО "ТТН-Центр" считает, что выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в мотивировочной части определения, противоречат резолютивной части.
Представитель ООО "ТТН-Центр" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в обжалуемой части и направить дело на новое рассмотрение.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между ИП Тамаровой А.Ю. и ООО "ТТН-Центр" был подписан предварительный договор аренды от 09.07.2007 N 1 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор аренды части нежилого помещения ориентировочной площадью 283 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Тюменская область, г. Сургут, проспект Мира, 15, на условиях и в соответствии с проектом договора аренды, форма которого согласована сторонами в приложении N 3.
В пункте 5.3 предварительного договора указана ежемесячная арендная плата за аренду помещения в размере 408 250 рублей.
Пунктом 7.1 предварительного договора стороны согласовали уплату арендатором обеспечительного депозита в сумме 408 250 рублей.
При заключении 20.09.2007 договора аренды стороны отступили от условий предварительного договора в части размера арендуемых помещений и размера арендной платы. С целью оптимизации налоговых отчислений помещение площадью 283 кв. м было разделено на два самостоятельных объекта.
ООО "ТТН-Центр" и Зашляпина (Тамарова) А.Ю. 20.09.2007 подписали проект договора аренды (далее - проект договора), в котором согласовали площадь сдаваемого в аренду помещения 140,3 кв. м (пункт 1.3 проекта договора) и размер арендной платы 210 450 рублей (пункт 5.3 проекта договора).
В дополнительном соглашении от 13.05.2010 N 1 к проекту договора стороны пришли к соглашению: пункт 5.3 проекта договора с 20.09.2007 по 31.12.2009 читать в следующей редакции: "Ежемесячная арендная плата за аренду помещения составляет 224 610 рублей, налогом на добавленную стоимость не облагается".
Между ООО "ТТН-Центр" и третьим лицом Зашляпиной Т.С. 20.09.2007 заключен договор аренды (далее - договор аренды от 20.09.2007) нежилого помещения площадью 143 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Тюменская область, г. Сургут, проспект Мира, 15.
Согласно пункту 5.3 договора аренды от 20.09.2007 арендная плата составила 197 800 рублей.
Также между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды нежилых помещений от 01.01.2010 N 04/10 (далее - договор аренды от 01.01.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет в срочное возмездное использование и владение (аренду) нежилое помещение, находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Сургут, проспект Мира, д. 15, площадью 149,74 кв. м.
Согласно пункту 2.1 договора аренды от 01.01.2010 помещение предоставляется в аренду на срок 3 года с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, то есть с 01.01.2010 по 31.12.2012 включительно. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. При этом стороны особо оговорили, что начиная с даты подписания сторонами договора аренды до даты его государственной регистрации, но в любом случае на протяжении не более 360 календарных дней, отношения между сторонами регламентируются не подлежащей государственной регистрации краткосрочной арендой на условиях, установленных в договоре аренды от 01.01.2010.
Ежемесячная арендная плата за аренду помещения составляет 224 610 рублей, налогом на добавленную стоимость не облагается. Арендные платежи вносятся арендатором в полном объеме ежемесячно авансом не позднее 5-го числа каждого текущего месяца (пункты 5.3, 5.4 договора аренды от 01.01.2010).
По акту приема-передачи от 01.01.2010 имущество было передано истцу в аренду.
Дополнительным соглашением от 28.12.2010 N 19 стороны пришли к соглашению продлить срок аренды на 11 месяцев, а именно с 01.01.2011 по 30.11.2011.
В дополнительном соглашении от 25.11.2011 N 19 стороны пришли к соглашению продлить срок действия договора аренды от 01.01.2010 до 31.10.2012 включительно.
Ссылаясь на ошибочное исполнение обязательств по внесению арендной платы в размере большем, чем следовало, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности в удовлетворенной части.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
По пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии со статьей 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку договор аренды от 01.01.2010 не был зарегистрирован, судебные инстанции правомерно указали, что он является незаключенным.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
В обоснование заявленных требований о взыскании излишне уплаченной арендной платы по предварительному договору в размере 1 332 320 рублей истец представил в материалы дела платежные поручения от 22.06.2009 N 133, от 01.07.2009 N 137, от 24.07.2009 N 146, от 27.08.2009 N 160, от 23.09.2009 N 169, от 26.10.2009 N 186, от 18.11.2009 N 197, от 23.12.2009 N 211, подтверждающие оплату за аренду нежилых помещений в большем размере, чем это предусмотрено условиями предварительного договора.
Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении указанного требования.
На это заявление истец представила возражения, указав, что между ним и ответчиком подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2009, составленный 24.01.2013, который прерывает течение срока исковой давности.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, а также довод о том, что акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2009 не может являться доказательством признания долга со стороны ответчика, а апелляционный суд правильно поддержал его выводы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
По пунктам 20, 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).
К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.
Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.
Судебные инстанции правомерно посчитали, что поскольку о нарушении своего права истец узнал после подписания дополнительного соглашения от 13.05.2010 N 1 к договору аренды от 20.09.2007, которым был изменен размер арендной платы, течение срока исковой давности по данному требованию начинается с 13.05.2010, течение срока исковой давности было прервано подписанием акта сверки 24.01.2013, с момента подписания акта сверки срок исковой давности начал течь заново.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 1 332 320 рублей.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Поскольку установлен факт пользования ответчиком денежными средствами истца в сумме 1 332 320 рублей, требование истца о взыскании с ответчика 188 079, 17 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.11.2015 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 по делу N А75-10759/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.05.2016 N Ф04-1501/2016 ПО ДЕЛУ N А75-10759/2014
Требование: О взыскании излишне уплаченной арендной платы по договорам аренды нежилых помещений и суммы обеспечительного депозита.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприниматель указал на ошибочное исполнение обязательств по внесению арендной платы в размере большем, чем следовало.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2016 г. по делу N А75-10759/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.11.2015 (судья Козицкая И.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А75-10759/2014 по иску индивидуального предпринимателя Тамаровой Анастасии Юрьевны (ОГРНИП 304660627100019) к обществу с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" (628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, пр-кт Мира, д. 15, ИНН 8602006653, ОГРН 1058602197939) о взыскании 3 863 334,21 рублей, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" к индивидуальному предпринимателю Тамаровой Анастасии Юрьевне о взыскании 40 070 рублей.
Другие лица, участвующие в деле: Зашляпина Тамара Семеновна.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" Пинигин М.Г. по доверенности от 28.02.2016.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Тамарова Анастасия Юрьевна (далее - ИП Тамарова А.Ю., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ТТН-Центр" (далее - ООО "ТТН-Центр", общество) о взыскании: 1 332 320 рублей излишне уплаченной арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 09.07.2007 N 1; 1 624 430 рублей излишне уплаченной арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2010 N 04/10; 408 250 рублей оплаченного обеспечительного депозита; 482 200,19 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Общество обратилось к предпринимателю со встречным иском о взыскании 40 070 рублей.
В ходе рассмотрения дела ООО "ТТН-Центр" заявило отказ от встречного иска.
Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял отказ общества от встречного иска, производство по делу по встречному иску прекратил на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Зашляпина Тамара Семеновна.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.11.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016, исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. С ООО "ТТН-Центр" в пользу ИП Тамаровой А.Ю. взыскано 1 520 399,17 рублей, в том числе 1 332 320 рублей - задолженность, 188 079,17 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Принят отказ общества от встречного иска. Производство по делу по встречному иску прекращено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 21 168,13 рублей судебных расходов на оплату судебной экспертизы.
ООО "ТТН-Центр", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их в части взыскания с ООО "ТТН-Центр" в пользу ИП Тамаровой А.Ю. 1 520 399, 17 рублей, в том числе 1 332 320 рублей - задолженность, 188 079,17 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами отменить, в указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Заявитель считает, что суды не применили нормы материального права, подлежащие применению (статьи 167, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
По мнению ООО "ТТН-Центр", суды в нарушение пункта 1 статьи 170 ГК РФ, пришли к ошибочному выводу о том, что действовало два самостоятельных договора аренды.
Заявитель полагает, что суды неправильно применили нормы, подлежащие применению (статьи 199, 203 ГК РФ).
ООО "ТТН-Центр" считает, что выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в мотивировочной части определения, противоречат резолютивной части.
Представитель ООО "ТТН-Центр" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в обжалуемой части и направить дело на новое рассмотрение.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между ИП Тамаровой А.Ю. и ООО "ТТН-Центр" был подписан предварительный договор аренды от 09.07.2007 N 1 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор аренды части нежилого помещения ориентировочной площадью 283 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Тюменская область, г. Сургут, проспект Мира, 15, на условиях и в соответствии с проектом договора аренды, форма которого согласована сторонами в приложении N 3.
В пункте 5.3 предварительного договора указана ежемесячная арендная плата за аренду помещения в размере 408 250 рублей.
Пунктом 7.1 предварительного договора стороны согласовали уплату арендатором обеспечительного депозита в сумме 408 250 рублей.
При заключении 20.09.2007 договора аренды стороны отступили от условий предварительного договора в части размера арендуемых помещений и размера арендной платы. С целью оптимизации налоговых отчислений помещение площадью 283 кв. м было разделено на два самостоятельных объекта.
ООО "ТТН-Центр" и Зашляпина (Тамарова) А.Ю. 20.09.2007 подписали проект договора аренды (далее - проект договора), в котором согласовали площадь сдаваемого в аренду помещения 140,3 кв. м (пункт 1.3 проекта договора) и размер арендной платы 210 450 рублей (пункт 5.3 проекта договора).
В дополнительном соглашении от 13.05.2010 N 1 к проекту договора стороны пришли к соглашению: пункт 5.3 проекта договора с 20.09.2007 по 31.12.2009 читать в следующей редакции: "Ежемесячная арендная плата за аренду помещения составляет 224 610 рублей, налогом на добавленную стоимость не облагается".
Между ООО "ТТН-Центр" и третьим лицом Зашляпиной Т.С. 20.09.2007 заключен договор аренды (далее - договор аренды от 20.09.2007) нежилого помещения площадью 143 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Тюменская область, г. Сургут, проспект Мира, 15.
Согласно пункту 5.3 договора аренды от 20.09.2007 арендная плата составила 197 800 рублей.
Также между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды нежилых помещений от 01.01.2010 N 04/10 (далее - договор аренды от 01.01.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет в срочное возмездное использование и владение (аренду) нежилое помещение, находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Сургут, проспект Мира, д. 15, площадью 149,74 кв. м.
Согласно пункту 2.1 договора аренды от 01.01.2010 помещение предоставляется в аренду на срок 3 года с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, то есть с 01.01.2010 по 31.12.2012 включительно. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. При этом стороны особо оговорили, что начиная с даты подписания сторонами договора аренды до даты его государственной регистрации, но в любом случае на протяжении не более 360 календарных дней, отношения между сторонами регламентируются не подлежащей государственной регистрации краткосрочной арендой на условиях, установленных в договоре аренды от 01.01.2010.
Ежемесячная арендная плата за аренду помещения составляет 224 610 рублей, налогом на добавленную стоимость не облагается. Арендные платежи вносятся арендатором в полном объеме ежемесячно авансом не позднее 5-го числа каждого текущего месяца (пункты 5.3, 5.4 договора аренды от 01.01.2010).
По акту приема-передачи от 01.01.2010 имущество было передано истцу в аренду.
Дополнительным соглашением от 28.12.2010 N 19 стороны пришли к соглашению продлить срок аренды на 11 месяцев, а именно с 01.01.2011 по 30.11.2011.
В дополнительном соглашении от 25.11.2011 N 19 стороны пришли к соглашению продлить срок действия договора аренды от 01.01.2010 до 31.10.2012 включительно.
Ссылаясь на ошибочное исполнение обязательств по внесению арендной платы в размере большем, чем следовало, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности в удовлетворенной части.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
По пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии со статьей 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку договор аренды от 01.01.2010 не был зарегистрирован, судебные инстанции правомерно указали, что он является незаключенным.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
В обоснование заявленных требований о взыскании излишне уплаченной арендной платы по предварительному договору в размере 1 332 320 рублей истец представил в материалы дела платежные поручения от 22.06.2009 N 133, от 01.07.2009 N 137, от 24.07.2009 N 146, от 27.08.2009 N 160, от 23.09.2009 N 169, от 26.10.2009 N 186, от 18.11.2009 N 197, от 23.12.2009 N 211, подтверждающие оплату за аренду нежилых помещений в большем размере, чем это предусмотрено условиями предварительного договора.
Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении указанного требования.
На это заявление истец представила возражения, указав, что между ним и ответчиком подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2009, составленный 24.01.2013, который прерывает течение срока исковой давности.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, а также довод о том, что акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2009 не может являться доказательством признания долга со стороны ответчика, а апелляционный суд правильно поддержал его выводы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
По пунктам 20, 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).
К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.
Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.
Судебные инстанции правомерно посчитали, что поскольку о нарушении своего права истец узнал после подписания дополнительного соглашения от 13.05.2010 N 1 к договору аренды от 20.09.2007, которым был изменен размер арендной платы, течение срока исковой давности по данному требованию начинается с 13.05.2010, течение срока исковой давности было прервано подписанием акта сверки 24.01.2013, с момента подписания акта сверки срок исковой давности начал течь заново.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 1 332 320 рублей.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Поскольку установлен факт пользования ответчиком денежными средствами истца в сумме 1 332 320 рублей, требование истца о взыскании с ответчика 188 079, 17 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.11.2015 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 по делу N А75-10759/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)