Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: представитель Каланджан С.А. (доверенность от 25.02.2011)
от ответчиков:
от муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск": не явился, извещен
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 06 декабря 2011 года по делу N А32-9438/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Парк" (ОГРН 1042309084564, ИНН 2315107583)
к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (ОГРН 1032309093893, ИНН 2315101013), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьего лица Катеринич Геннадия Анатольевича
о признании договора аренды нежилого помещения заключенным и обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения,
принятое судьей Журавским О.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Парк" (далее - ООО "Парк", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском (с учетом уточнения исковых требований и замены ответчика) к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (далее - МУ "УИЗО", учреждение) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании заключенным договора аренды нежилых муниципальных помещений, расположенных на территории города Новороссийска и его населенных пунктов N 1232 от 13.04.2004 на аренду ООО "Парк" нежилого помещения N II общей площадью 347,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 53, литеры "Н", "Н1", "н2", "н3", обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды нежилых муниципальных помещений, расположенных на территории города Новороссийска и его населенных пунктов N 1232 от 13.04.2004, заключенного между МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (далее - комитет) и ООО "Парк" на аренду нежилого помещения N II общей площадью 347,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 53, литеры "Н", "Н1", "н2", "н3".
Исковые требования мотивированы заключением истцом подлежащего государственной регистрации договора аренды нежилого помещения и воспрепятствованием другой стороной указанной сделки государственной регистрации права аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что при отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 установлено, что спорный договор аренды является незаключенным; доводов об уклонении арендодателя от регистрации договора аренды истцом не заявлялось; истцом в качестве ответчика по требованию о регистрации договора аренды указана не сторона названного договора, а регистрирующий орган; действия регистрирующего органа в установленном законом порядке не оспорены; истцом при возможном наличии нарушенных прав выбран ненадлежащий и некорректный способ защиты.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 по делу N А32-9438/2011 отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в отзыве на иск ответчик возражает относительно удовлетворения иска на том основании, что спорное недвижимое имущество продано с торгов 21.06.2011 в то время как 20.04.2011 к производству суда первой инстанции было принято исковое заявление ООО "Парк". Суд первой инстанции не дал оценку указанным обстоятельствам, несмотря на то, что истец дважды заявлял об обеспечительных мерах с целью предотвращения невозможности исполнения решения суда в случае удовлетворения заявленных требований. Причина уклонения ответчика от регистрации договора аренды и прямая заинтересованность в отсутствие в ЕГРП обременения (аренда) на недвижимое имущество очевидны. Имеет значение то установленное обстоятельство, что в рамках дела N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" отказалось от иска в части истребования из незаконного владения нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53, в силу того, что на момент рассмотрения дела договор аренды находился в УФРС по КК в процессе государственной регистрации права аренды. Требование о расторжении договора аренды либо о признании договора аренды недействительным в рамках дела N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 заявлено не было, следовательно, суд данный вопрос в 2008 году не рассматривал и решение в данной части не принимал. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что истцом в качестве ответчика по исковым требованиям указана не сторона договора аренды, а регистрирующий орган. В качестве соответчиков указан арендодатель МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Катеринич Геннадий Анатольевич (далее - Катеринич Г.А., третье лицо).
В судебном заседании представитель истца поддержал правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (арендодатель) и ООО "Парк" (арендатор) 13.04.2004 подписали договор аренды N 1232 нежилых муниципальных помещений (зданий, объектов, сооружений), расположенных на территории города Новороссийска и его населенных пунктов (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 347,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53 (пункт 1.1 договора аренды).
Помещение сдается арендатору для использования под кафе детское (пункт 1.2 договора аренды).
Арендодатель обязан передать соответствующее нежилое помещение, определенное п. 1.1, арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1) (пункт 2.1 договора аренды).
Срок действия договора аренды: с 01.04.2004 по 01.04.2053 (пункт 4.1 договора аренды).
Договор вступает в силу с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи (пункт 4.2 договора аренды).
Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 651 ГК РФ (приложение N 2) и вступает в силу с момента такой регистрации (пункт 4.3 договора аренды).
Комитет 01.05.2004 передал обществу нежилое помещение по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53, площадью 277,2 кв. м, для использования под кафе, что подтверждается актом приема-передачи от 01.05.2004, являющимся приложением N 1 к договору аренды.
Стороны 28.07.2006 внесли изменения N 1 в договор аренды от 13.04.2004 N 1232, согласно которым:
- пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 347,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53 (литеры Н, Н1, Н2, Н3)";
- пункт 2.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Передать соответствующее нежилое помещение, определенное п. 1.1, арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1, приложение N 2)".
Комитет 01.08.2006 передал обществу нежилое помещение по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53, площадью 70,6 кв. м, для использования под кафе детское, что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2006, являющимся приложением N 2 к договору аренды.
Общество обращалось в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако в государственной регистрации указанного договора обществу было отказано.
Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от 05.04.2011 N 21/056/2011-058, основанием для отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что распоряжением МУ "КУМИиЗО" от 09.11.2006 N 837-рки 6-1.5 договор аренды от 13.04.2004 N 1232 признан не заключенным.
Отказ в государственной регистрации договора аренды общество не обжаловало.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 с ООО "Парк" в доход бюджета г. Новороссийска взыскано 120 960 руб. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части неосновательного обогащения отказано. Названным решением арбитражного суда установлено, что сведения о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, поэтому в силу ст. 651 ГК РФ договор аренды и дополнительные соглашения являются незаключенными. Указанное решение арбитражного суда в порядке апелляционного, кассационного и надзорного производств не пересматривалось.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2011 по делу N А32-11194/2011 с общества в доход бюджета муниципального образования город Новороссийск взыскано 495 131 руб. неосновательного обогащения, 42 963 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. При рассмотрении спора суд исходил из отсутствия оснований для иной, по сравнению с описанной в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252, оценки договора аренды от 13.04.2004 N 1232. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2011 по делу N А32-11194/2011 в порядке апелляционного, кассационного и надзорного производств не пересматривалось.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации) (пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По смыслу нормы пунктом 3 статьи 165 Кодекса сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226).
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование о государственной регистрации договора в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ может быть предъявлено только к стороне такого договора.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
По смыслу положений статьи 608 ГК РФ с утратой права собственности на сданное в аренду имущество арендодатель перестает быть и стороной договора аренды (пункт 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановления ФАС Поволжского округа от 02.10.2009 по делу N А65-2258/2009, Северо-Кавказского округа от 21.07.2006 N Ф08-2752/2006 по делу N А20-7268/2005, от 15.09.2011 по делу N А53-795/2011, Центрального округа от 27.02.2008 по делу N А68-ГП-351,352,413/04-6), поэтому исковое требование о государственной регистрации договора аренды, направленное на возникновение прав арендатора, обременяющих недвижимое имущество, не подлежит удовлетворению в отношении лица, не являющегося собственником имущества и, соответственно, стороной договора аренды.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 21.06.2011 N 40/а право собственности на нежилое помещение N II литеры Н, Н1, н2, н3 кадастровый (или условный) номер 23:47:0305018:0:4/1 общей площадью 347,80 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 53, перешло к Катеринич Геннадию Анатольевичу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.08.2011 сделана запись регистрации N 23-23-21/157/2011-115, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2011 23-АК 004745.
С утратой права собственности на указанное нежилое помещение арендодатель утратил и статус стороны спорного договора аренды, в связи с чем не может отвечать по исковым требованиям о государственной регистрации названного договора и признании его заключенным.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в иске к учреждению и управлению о признании договора аренды нежилого помещения заключенным и обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.
Вместе с тем отказ в указанном иске не лишает истца иных способов защиты прав и законных интересов, предусмотренных ст. 165 ГК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный в апелляционной жалобе довод о том, что истец дважды заявлял об обеспечительных мерах с целью предотвращения невозможности исполнения решения суда в случае удовлетворения заявленных требований, поскольку заявитель апелляционной жалобы не представил, и в материалах дела отсутствуют доказательства обжалования обществом определений арбитражного суда первой инстанции об отказе в принятии обеспечительных мер в апелляционном или кассационном порядке, что свидетельствует о том, что обществом не совершены все возможные процессуальные действия, направленные на принятие обеспечительных мер.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный в апелляционной жалобе довод о несоответствии обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что истцом в качестве ответчика по требованию о государственной регистрации договора аренды указана не сторона договора аренды, а регистрирующий орган.
Действительно, исковые требования предъявлены к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Однако при предъявлении иска к нескольким ответчикам в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны требования истца к каждому из них.
Из искового заявления и заявления об уточнении исковых требований видно, что исковое требование об обязании зарегистрировать договор аренды предъявлено к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. К муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" исковое требование о регистрации договора аренды не предъявлялось, на что правильно обратил внимание суд первой инстанции.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 декабря 2011 года по делу N А32-9438/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.03.2012 N 15АП-1197/2012 ПО ДЕЛУ N А32-9438/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 марта 2012 г. N 15АП-1197/2012
Дело N А32-9438/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: представитель Каланджан С.А. (доверенность от 25.02.2011)
от ответчиков:
от муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск": не явился, извещен
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 06 декабря 2011 года по делу N А32-9438/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Парк" (ОГРН 1042309084564, ИНН 2315107583)
к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (ОГРН 1032309093893, ИНН 2315101013), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьего лица Катеринич Геннадия Анатольевича
о признании договора аренды нежилого помещения заключенным и обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения,
принятое судьей Журавским О.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Парк" (далее - ООО "Парк", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском (с учетом уточнения исковых требований и замены ответчика) к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (далее - МУ "УИЗО", учреждение) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании заключенным договора аренды нежилых муниципальных помещений, расположенных на территории города Новороссийска и его населенных пунктов N 1232 от 13.04.2004 на аренду ООО "Парк" нежилого помещения N II общей площадью 347,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 53, литеры "Н", "Н1", "н2", "н3", обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды нежилых муниципальных помещений, расположенных на территории города Новороссийска и его населенных пунктов N 1232 от 13.04.2004, заключенного между МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (далее - комитет) и ООО "Парк" на аренду нежилого помещения N II общей площадью 347,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 53, литеры "Н", "Н1", "н2", "н3".
Исковые требования мотивированы заключением истцом подлежащего государственной регистрации договора аренды нежилого помещения и воспрепятствованием другой стороной указанной сделки государственной регистрации права аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что при отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 установлено, что спорный договор аренды является незаключенным; доводов об уклонении арендодателя от регистрации договора аренды истцом не заявлялось; истцом в качестве ответчика по требованию о регистрации договора аренды указана не сторона названного договора, а регистрирующий орган; действия регистрирующего органа в установленном законом порядке не оспорены; истцом при возможном наличии нарушенных прав выбран ненадлежащий и некорректный способ защиты.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 по делу N А32-9438/2011 отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в отзыве на иск ответчик возражает относительно удовлетворения иска на том основании, что спорное недвижимое имущество продано с торгов 21.06.2011 в то время как 20.04.2011 к производству суда первой инстанции было принято исковое заявление ООО "Парк". Суд первой инстанции не дал оценку указанным обстоятельствам, несмотря на то, что истец дважды заявлял об обеспечительных мерах с целью предотвращения невозможности исполнения решения суда в случае удовлетворения заявленных требований. Причина уклонения ответчика от регистрации договора аренды и прямая заинтересованность в отсутствие в ЕГРП обременения (аренда) на недвижимое имущество очевидны. Имеет значение то установленное обстоятельство, что в рамках дела N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" отказалось от иска в части истребования из незаконного владения нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53, в силу того, что на момент рассмотрения дела договор аренды находился в УФРС по КК в процессе государственной регистрации права аренды. Требование о расторжении договора аренды либо о признании договора аренды недействительным в рамках дела N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 заявлено не было, следовательно, суд данный вопрос в 2008 году не рассматривал и решение в данной части не принимал. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что истцом в качестве ответчика по исковым требованиям указана не сторона договора аренды, а регистрирующий орган. В качестве соответчиков указан арендодатель МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Катеринич Геннадий Анатольевич (далее - Катеринич Г.А., третье лицо).
В судебном заседании представитель истца поддержал правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (арендодатель) и ООО "Парк" (арендатор) 13.04.2004 подписали договор аренды N 1232 нежилых муниципальных помещений (зданий, объектов, сооружений), расположенных на территории города Новороссийска и его населенных пунктов (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 347,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53 (пункт 1.1 договора аренды).
Помещение сдается арендатору для использования под кафе детское (пункт 1.2 договора аренды).
Арендодатель обязан передать соответствующее нежилое помещение, определенное п. 1.1, арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1) (пункт 2.1 договора аренды).
Срок действия договора аренды: с 01.04.2004 по 01.04.2053 (пункт 4.1 договора аренды).
Договор вступает в силу с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи (пункт 4.2 договора аренды).
Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 651 ГК РФ (приложение N 2) и вступает в силу с момента такой регистрации (пункт 4.3 договора аренды).
Комитет 01.05.2004 передал обществу нежилое помещение по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53, площадью 277,2 кв. м, для использования под кафе, что подтверждается актом приема-передачи от 01.05.2004, являющимся приложением N 1 к договору аренды.
Стороны 28.07.2006 внесли изменения N 1 в договор аренды от 13.04.2004 N 1232, согласно которым:
- пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 347,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53 (литеры Н, Н1, Н2, Н3)";
- пункт 2.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Передать соответствующее нежилое помещение, определенное п. 1.1, арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1, приложение N 2)".
Комитет 01.08.2006 передал обществу нежилое помещение по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53, площадью 70,6 кв. м, для использования под кафе детское, что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2006, являющимся приложением N 2 к договору аренды.
Общество обращалось в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако в государственной регистрации указанного договора обществу было отказано.
Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от 05.04.2011 N 21/056/2011-058, основанием для отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что распоряжением МУ "КУМИиЗО" от 09.11.2006 N 837-рки 6-1.5 договор аренды от 13.04.2004 N 1232 признан не заключенным.
Отказ в государственной регистрации договора аренды общество не обжаловало.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252 с ООО "Парк" в доход бюджета г. Новороссийска взыскано 120 960 руб. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части неосновательного обогащения отказано. Названным решением арбитражного суда установлено, что сведения о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, поэтому в силу ст. 651 ГК РФ договор аренды и дополнительные соглашения являются незаключенными. Указанное решение арбитражного суда в порядке апелляционного, кассационного и надзорного производств не пересматривалось.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2011 по делу N А32-11194/2011 с общества в доход бюджета муниципального образования город Новороссийск взыскано 495 131 руб. неосновательного обогащения, 42 963 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. При рассмотрении спора суд исходил из отсутствия оснований для иной, по сравнению с описанной в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006-31/626-2008-36/252, оценки договора аренды от 13.04.2004 N 1232. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2011 по делу N А32-11194/2011 в порядке апелляционного, кассационного и надзорного производств не пересматривалось.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации) (пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По смыслу нормы пунктом 3 статьи 165 Кодекса сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226).
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование о государственной регистрации договора в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ может быть предъявлено только к стороне такого договора.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
По смыслу положений статьи 608 ГК РФ с утратой права собственности на сданное в аренду имущество арендодатель перестает быть и стороной договора аренды (пункт 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановления ФАС Поволжского округа от 02.10.2009 по делу N А65-2258/2009, Северо-Кавказского округа от 21.07.2006 N Ф08-2752/2006 по делу N А20-7268/2005, от 15.09.2011 по делу N А53-795/2011, Центрального округа от 27.02.2008 по делу N А68-ГП-351,352,413/04-6), поэтому исковое требование о государственной регистрации договора аренды, направленное на возникновение прав арендатора, обременяющих недвижимое имущество, не подлежит удовлетворению в отношении лица, не являющегося собственником имущества и, соответственно, стороной договора аренды.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 21.06.2011 N 40/а право собственности на нежилое помещение N II литеры Н, Н1, н2, н3 кадастровый (или условный) номер 23:47:0305018:0:4/1 общей площадью 347,80 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 53, перешло к Катеринич Геннадию Анатольевичу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.08.2011 сделана запись регистрации N 23-23-21/157/2011-115, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2011 23-АК 004745.
С утратой права собственности на указанное нежилое помещение арендодатель утратил и статус стороны спорного договора аренды, в связи с чем не может отвечать по исковым требованиям о государственной регистрации названного договора и признании его заключенным.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в иске к учреждению и управлению о признании договора аренды нежилого помещения заключенным и обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.
Вместе с тем отказ в указанном иске не лишает истца иных способов защиты прав и законных интересов, предусмотренных ст. 165 ГК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный в апелляционной жалобе довод о том, что истец дважды заявлял об обеспечительных мерах с целью предотвращения невозможности исполнения решения суда в случае удовлетворения заявленных требований, поскольку заявитель апелляционной жалобы не представил, и в материалах дела отсутствуют доказательства обжалования обществом определений арбитражного суда первой инстанции об отказе в принятии обеспечительных мер в апелляционном или кассационном порядке, что свидетельствует о том, что обществом не совершены все возможные процессуальные действия, направленные на принятие обеспечительных мер.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный в апелляционной жалобе довод о несоответствии обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что истцом в качестве ответчика по требованию о государственной регистрации договора аренды указана не сторона договора аренды, а регистрирующий орган.
Действительно, исковые требования предъявлены к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Однако при предъявлении иска к нескольким ответчикам в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны требования истца к каждому из них.
Из искового заявления и заявления об уточнении исковых требований видно, что исковое требование об обязании зарегистрировать договор аренды предъявлено к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. К муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" исковое требование о регистрации договора аренды не предъявлялось, на что правильно обратил внимание суд первой инстанции.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 декабря 2011 года по делу N А32-9438/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)