Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные спорным договором сроки и объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055) - Ковалевской Ю.А. (доверенность от 09.01.2017), от ответчика - индивидуального предпринимателя Гинзбурга Яна Григорьевича (ОГРНИП 305616115400019), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гинзбурга Яна Григорьевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 (судьи Маштакова Е.А., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А53-5782/2016, установил следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гинзбургу Яну Григорьевичу (далее - предприниматель), в котором просило взыскать с предпринимателя в пользу областного бюджета:
- сумму задолженности по договору аренды от 31.12.2005 586 земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 65а, по арендной плате за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 в размере 511 443 рубля 04 копейки,
- пеню по договору аренды от 31.12.2005 земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 65а, за период с 04.06.2015 по 31.12.2015 в размере 8 810 рублей 13 копеек.
Исковое заявление министерства принято арбитражным судом к производству в рамках дела N А53-5782/2016.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к министерству, в котором просил:
- признать недействительной одностороннюю сделку - уведомление министерства (уточненные требования; т. 3, л.д. 86, 92).
Исковое заявление предпринимателя принято арбитражным судом к производству в рамках дела N А53-6077/2016.
Определением суда от 18.05.2016 дела N А53-5782/2016 и N А53-6077/2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А53-5782/2016 (т. 3, л.д. 81-82).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2016 (судья Андрианова Ю.Ю.) в иске министерства отказано. Иск предпринимателя удовлетворен. Суд признал недействительным уведомление министерства от 08.10.2015 N 19.6.3/2687, согласно которому размер ежегодной арендной платы с 02.03.2015 по договору аренды от 31.12.2005 составляет 837 871 рубль 28 копеек. С министерства в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей.
Судебный акт мотивирован следующим. Арендуемый предпринимателем по договору от 31.12.2005 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 относится к собственности субъекта Российской Федерации - Ростовской области, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). В силу разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), нашедшей отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 правовой позиции, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Постановлением правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление N 135) изменена методика расчета арендной платы за пользование участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Согласно пункту 11 приложения N 2 к постановлению N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указание в пункте 15 приложения N 2 к постановлению N 135 на то, что размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы, и считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) порядка определения размера арендной платы, относится к актам, принимаемым в последующем. С момента вступления в силу постановления N 135 его положения в данной части относятся к будущим актам и не являются указанием на действие во времени данного постановления. Из анализа положений абзацев 9- 10 пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135 следует, что в качестве даты, с которой подлежит применению новый размер арендной платы за пользование земельными участками, установлено 01 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка (в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков). Перерасчет арендной платы, исчисляемой в таком порядке, в силу прямого указания пункта 15 постановления N 135, производится по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Довод министерства о том, что положения пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135 не относятся к рассматриваемой в настоящем споре ситуации, когда размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки впервые, противоречит внутренней логике постановления, предусматривающего изменение арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и не допускающего ее ретроспективного изменения. Поскольку задолженность предпринимателя перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды от 31.12.2005 отсутствует, пени в размере 80 рублей погашены в ходе рассмотрения дела, иск министерства удовлетворению не подлежит. Учитывая, что договором аренды от 31.12.2005 предусмотрена возможность одностороннего изменения его условий (пункт 3.4), соответствующие действия арендодателя представляют собой одностороннюю сделку (статья 153, пункт 2 статьи 154, статья 155 Гражданского кодекса) в рамках исполнения договора. Ввиду отсутствия у министерства оснований для доначисления по договору аренды от 31.12.2005 задолженности за период с 02.03.2015 по 31.12.2015, оспариваемое предпринимателем уведомление от 08.10.2015 об изменении размера ежегодной арендной платы с 02.03.2015 не соответствует положениям постановления N 135, и на основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Апелляционным постановлением от 02.12.2016 решение от 02.08.2016 отменено. Суд апелляционной инстанции взыскал с предпринимателя в пользу министерства задолженность по арендной плате в размере 511 443 рубля 04 копейки, пеню в размере 8 810 рублей 13 копеек, всего 520 253 рубля 17 копеек, а также в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 13 405 рублей 06 копеек. В удовлетворении требований предпринимателя о признании недействительным уведомления министерства об изменении арендной платы N 2/2015 (письмо от 08.10.2015 N 19.6.3/2687) отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 тыс. рублей.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды спорного земельного участка заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер. Вывод суда первой инстанции о том, что министерство не имеет права осуществлять перерасчет арендной платы за земельный участок, предоставленный предпринимателю по договору от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 N 1), с момента вступления в силу постановления N 135 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы, поскольку это не соответствует нормам пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135, является ошибочным. Размер ежегодной арендной платы за спорный земельный участок определен по результатам рыночной оценки впервые в связи с принятием постановления N 135, а не в связи с изменением ранее установленной рыночной оценки арендной платы, поэтому к спорным правоотношениям пункт 15 приложения N 2 к постановлению N 135 неприменим. Расчет отыскиваемой задолженности по договору за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 произведен министерством исходя из рыночной оценки размера ежегодной арендной платы, равной 837 871,28 руб., судом апелляционной инстанции проверен, признан верным. Ответчик представленный истцом расчет задолженности не оспорил, возражений относительно учтенных в нем платежей и доказательств, подтверждающих оплату в полном объеме, не представил. Пунктом 5.2 договора предусмотрена выплата арендатором арендодателю пени за нарушение срока внесения арендной платы (статьи 330, 331 Гражданского кодекса). Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств своевременного исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в сроки, определенные договором, требование о взыскании пени заявлено истцом правомерно. Применительно к требованию предпринимателя о признании недействительным уведомления министерства N 2/2015, согласно которому размер ежегодной арендной платы с 02.03.2015 по договору аренды от 31.12.2005 составляет 837 871, 28 руб., суд апелляционной инстанции указал, что министерством арендная плата правомерно изменена в одностороннем порядке на основании раздела 3 договора и пунктов 1 - 9, 11 постановления N 135. Довод предпринимателя о том, что сумма арендной платы по договору за один текущий год менялась два раза, что противоречит условиям самого договора и гражданскому законодательству Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отклонил, как основанный на неправильном толковании норм действующего законодательства.
В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 02.12.2016 отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт, которым министерству в исковых требованиях отказать, исковые требования предпринимателя удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, за 2015 год сумма арендной платы по договору аренды изменялась министерством 2 раза (согласно уведомлению от 20.01.2015 N 1 и уведомлению N 2 без даты, поступившему в адрес арендатора в октябре 2015 года), что противоречит условиям договора и пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В пункте 3.4 договора закреплено, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Иные существенные изменения оформляются дополнительным соглашением. Пункт 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 N 1 не требует подписания дополнительного соглашения при изменении арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. При этом в данном пункте отсутствует указание на изменение методики расчета, исходя из рыночной стоимости. Изменение методики расчета - изменение существенных условий договора. В связи с вступлением в силу постановления N 135 рыночная оценка размера ежегодной арендной платы подлежит определению впервые. Доначисление арендной платы с 02.03.2015, в связи с изменением методики расчета, произведенным в августе, по состоянию на 02.03.2015, противоречит постановлению N 135.
Министерство в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возразило.
В судебном заседании, состоявшемся 16.03.2017, представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители министерства просили жалобу отклонить.
Определением арбитражного суда округа от 16.03.2017 разбирательство по кассационной жалобе предпринимателя откладывалось на 12.04.2017 (статья 158 Арбитражного процессуального кодекса), соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
11.04.2017 от министерства в арбитражный суд округа поступило ходатайство об отложении судебного заседания по делу на более поздний срок, мотивированное наличием в производстве Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы министерства на судебные акты по делу N А53-3051/2016 по требованиям, идентичным рассматриваемым в настоящем деле.
В судебном заседании, состоявшемся 12.04.2017, представитель предпринимателя доводы кассационной жалобы поддержал.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2017 ходатайство министерства об отложении судебного разбирательства оставлено без удовлетворения, производство по кассационной жалобе на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу N А53-5782/2016 приостановлено до рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации кассационной жалобы министерства на судебные акты по делу N А53-3051/2016 и опубликования судебного акта о результатах такого рассмотрения.
В судебном заседании 15.06.2017 производство по кассационной жалобе предпринимателя на постановление от 02.12.2016 по делу N А53-5782/2016 возобновлено.
Определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2017 в составе суда в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса (пребывание в очередном трудовом отпуске) произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Волкова Я.Е. В связи с заменой в составе суда судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено с начала.
Представитель предпринимателя просил кассационную жалобу удовлетворить, представитель министерства против этого возразил.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое постановление подлежащим отмене, решение - оставлению в силе, по следующим основаниям.
Субъекту Российской Федерации - Ростовской области на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов площадью 878 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050519:7, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Халтуринский, 65а, с видом разрешенного использования "для эксплуатации магазина и административных помещений". Соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)16.12.2013 (т. 1, л.д. 28-30, 40-41).
На основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.12.2005 N 28632 и дополнительного соглашения к нему участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 (равнозначный номер 61:44:05 05 19:0007) обременен арендой на срок с 01.11.2005 по 28.08.2047 в пользу Гинзбурга Я.Г. (арендатор; т. 1, л.д. 31-36, 38-39, 49-54, 58-59, 60-61).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 31.12.2005 предыдущим арендодателем - департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (т. 1, л.д. 37).
На земельном участке расположено административное здание, помещения в котором принадлежат Гинзбургу Я.Г. на праве собственности (т. 1, л.д. 43-44, 46-47).
Пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 к нему) предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты, указанной в нормативно-правовом акте) или с момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Уведомлением от 20.01.2015 N 1/2015 министерство, на основании пункта 3.4 договора, постановлений правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округой Ростовской области", N 777 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области", информировало предпринимателя об изменении с 01.01.2015 условий договора аренды от 31.12.2005 в части размера арендной платы (т. 1, л.д. 16-17, 18-21).
Уведомлением от 08.10.2015 N 2/2015 министерство, ссылаясь на пункт 3.4 договора аренды от 31.12.2005, Земельный кодекс и постановление N 135, вновь информировало предпринимателя об изменении условий договора в части ежегодного размера арендной платы с 02.03.2015 (т. 1, л.д. 22-24, 25-27).
Полагая, что предпринимателем своевременно и в полном объеме не исполнены обязательства по договору аренды земельного участка от 31.12.2005 в период с 02.03.2015, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь, полагая неправомерными действия министерства по увеличению размера ежегодной арендной платы за арендуемый по договору от 31.12.2005 земельный участок дважды в течение 2015 года, предприниматель также обратился в арбитражный суд за защитой.
При рассмотрении спора по существу судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 является регулируемой, на что верно указали суды, стороны договора от 31.12.2005 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, разъяснения о применении которой сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73.
При заключении договора аренды от 31.12.2005 размер арендной платы за земельный участок рассчитан по формуле, установленной постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, при заключении 01.07.2014 дополнительного соглашения N 1 к данному договору - в соответствии с действующим на тот момент постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции). Предметом разногласий в настоящем деле явилось применение норм постановления N 135, вступившего в законную силу 02.03.2015, которым постановление N 120 признано утратившим силу.
Пунктом 11 приложения N 2 к постановлению N 135 установлено, что арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 содержащегося в данном приложении Порядка (далее также - Порядок N 135), определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но не может быть ниже размера земельного налога за такие участки.
Отказывая министерству в праве исчислять арендную плату за земельный участок, предоставленный предпринимателю по договору от 31.12.2005, с момента вступления в законную силу постановления N 135 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы (отчет общества с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" от 24.08.2015, по состоянию на 02.03.2015; т. 3, л.д. 13-77), суд первой инстанции сослался на положения пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135. Суд указал, что перерасчет арендной платы, исчисляемой по результатам рыночной оценки, в силу прямого указания данного пункта, производится по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета.
Данный вывод суда первой инстанции о применении нормы права обоснованно признан ошибочным судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 15 Порядка N 135 размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета.
Поскольку размер арендной платы за спорный участок по договору определен на основании иной формулы расчета, базовым показателем в которой является кадастровая стоимость земельного участка, и в связи с вступлением 02.03.2015 в силу Порядка N 135 происходит изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за этот участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки), суд округа находит обоснованными доводы министерства и суда апелляционной инстанции о неприменении к спорным правоотношениям положений пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135.
Новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.
Пункт 15 приложения N 2 к постановлению N 135 не регламентирует ни вступление в силу данного постановления, ни рассматриваемый в настоящем деле случай изменения порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).
Ссылаясь на внутреннюю логику постановления N 135 о возможности изменения арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), суд первой инстанции не учел, что в связи с вступлением в силу данного постановления изменение размера арендной платы за арендуемый Гинзбургом Я.Г. участок происходит не по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка, а впервые подлежит определению рыночная оценка размера ежегодной арендной платы.
Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленный в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Постановление N 120 (пункт 8 приложения N 2), действующее до вступления в силу постановления N 135, предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.
Аналогичное право (в одностороннем порядке изменять размер арендной платы) предоставлено министерству и пунктом 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014.
В то же время ошибочные выводы суда первой инстанции о применении норм постановления N 135 не привели к принятию неправильного судебного акта, а суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования министерства и отказывая в иске предпринимателя, не учел следующее.
В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014) арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы, в том числе при изменении кадастровой стоимости земельного участка, используемой в расчете арендной платы за землю.
Уведомлением от 20.01.2015 министерство сообщило предпринимателю об изменении размера арендной платы по договору аренды в связи с применением с 01.01.2015 новой кадастровой стоимости участка, установленной постановлениями правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 776, N 777. Новый годовой размер арендной платы по договору с 01.01.2015 составил 223 168 рублей 72 копейки (т. 1, л.д. 16-17).
В пункте 21 постановления Пленума N 73 указано, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Таким образом, с 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы был увеличен министерством в одностороннем порядке (при переходе на рыночную оценку размера годовой арендной платы; уведомление от 08.10.2015; т. 1, л.д. 22) повторно в течение одного года (2015 года), что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса.
В пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 (в редакции постановления от 24.03.2011 N 30) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что в случае несогласия только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая не повлекла принятия неправильного решения, вышестоящий суд, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор, нарушения им норм процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлены, апелляционное постановление от 02.12.2016 следует отменить, а решение от 02.08.2016 - оставить в силе, с учетом мотивов, изложенных в настоящем постановлении окружного суда кассационной инстанции.
Довод жалобы о том, что в пункте 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 N 1 отсутствует указание на изменение методики расчета, исходя из рыночной стоимости, как не требующее подписания дополнительного соглашения, подлежит отклонению, поскольку такое изменение предусмотрено нормативным актом, регламентирующим порядок определения размера арендной платы, и при принятии таких актов подписание дополнительных соглашений не требуется.
Расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на министерство по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу N А53-5782/2016 отменить, решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2016 по настоящему делу - оставить в силе.
Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055) в пользу индивидуального предпринимателя Гинзбурга Яна Григорьевича (ОГРНИП 305616115400019) 3 (три) тысячи рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.06.2017 N Ф08-724/2017 ПО ДЕЛУ N А53-5782/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные спорным договором сроки и объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. по делу N А53-5782/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055) - Ковалевской Ю.А. (доверенность от 09.01.2017), от ответчика - индивидуального предпринимателя Гинзбурга Яна Григорьевича (ОГРНИП 305616115400019), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гинзбурга Яна Григорьевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 (судьи Маштакова Е.А., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А53-5782/2016, установил следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гинзбургу Яну Григорьевичу (далее - предприниматель), в котором просило взыскать с предпринимателя в пользу областного бюджета:
- сумму задолженности по договору аренды от 31.12.2005 586 земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 65а, по арендной плате за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 в размере 511 443 рубля 04 копейки,
- пеню по договору аренды от 31.12.2005 земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 65а, за период с 04.06.2015 по 31.12.2015 в размере 8 810 рублей 13 копеек.
Исковое заявление министерства принято арбитражным судом к производству в рамках дела N А53-5782/2016.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к министерству, в котором просил:
- признать недействительной одностороннюю сделку - уведомление министерства (уточненные требования; т. 3, л.д. 86, 92).
Исковое заявление предпринимателя принято арбитражным судом к производству в рамках дела N А53-6077/2016.
Определением суда от 18.05.2016 дела N А53-5782/2016 и N А53-6077/2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А53-5782/2016 (т. 3, л.д. 81-82).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2016 (судья Андрианова Ю.Ю.) в иске министерства отказано. Иск предпринимателя удовлетворен. Суд признал недействительным уведомление министерства от 08.10.2015 N 19.6.3/2687, согласно которому размер ежегодной арендной платы с 02.03.2015 по договору аренды от 31.12.2005 составляет 837 871 рубль 28 копеек. С министерства в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей.
Судебный акт мотивирован следующим. Арендуемый предпринимателем по договору от 31.12.2005 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 относится к собственности субъекта Российской Федерации - Ростовской области, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). В силу разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), нашедшей отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 правовой позиции, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Постановлением правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление N 135) изменена методика расчета арендной платы за пользование участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Согласно пункту 11 приложения N 2 к постановлению N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указание в пункте 15 приложения N 2 к постановлению N 135 на то, что размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы, и считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) порядка определения размера арендной платы, относится к актам, принимаемым в последующем. С момента вступления в силу постановления N 135 его положения в данной части относятся к будущим актам и не являются указанием на действие во времени данного постановления. Из анализа положений абзацев 9- 10 пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135 следует, что в качестве даты, с которой подлежит применению новый размер арендной платы за пользование земельными участками, установлено 01 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка (в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков). Перерасчет арендной платы, исчисляемой в таком порядке, в силу прямого указания пункта 15 постановления N 135, производится по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Довод министерства о том, что положения пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135 не относятся к рассматриваемой в настоящем споре ситуации, когда размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки впервые, противоречит внутренней логике постановления, предусматривающего изменение арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и не допускающего ее ретроспективного изменения. Поскольку задолженность предпринимателя перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды от 31.12.2005 отсутствует, пени в размере 80 рублей погашены в ходе рассмотрения дела, иск министерства удовлетворению не подлежит. Учитывая, что договором аренды от 31.12.2005 предусмотрена возможность одностороннего изменения его условий (пункт 3.4), соответствующие действия арендодателя представляют собой одностороннюю сделку (статья 153, пункт 2 статьи 154, статья 155 Гражданского кодекса) в рамках исполнения договора. Ввиду отсутствия у министерства оснований для доначисления по договору аренды от 31.12.2005 задолженности за период с 02.03.2015 по 31.12.2015, оспариваемое предпринимателем уведомление от 08.10.2015 об изменении размера ежегодной арендной платы с 02.03.2015 не соответствует положениям постановления N 135, и на основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Апелляционным постановлением от 02.12.2016 решение от 02.08.2016 отменено. Суд апелляционной инстанции взыскал с предпринимателя в пользу министерства задолженность по арендной плате в размере 511 443 рубля 04 копейки, пеню в размере 8 810 рублей 13 копеек, всего 520 253 рубля 17 копеек, а также в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 13 405 рублей 06 копеек. В удовлетворении требований предпринимателя о признании недействительным уведомления министерства об изменении арендной платы N 2/2015 (письмо от 08.10.2015 N 19.6.3/2687) отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 тыс. рублей.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды спорного земельного участка заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер. Вывод суда первой инстанции о том, что министерство не имеет права осуществлять перерасчет арендной платы за земельный участок, предоставленный предпринимателю по договору от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 N 1), с момента вступления в силу постановления N 135 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы, поскольку это не соответствует нормам пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135, является ошибочным. Размер ежегодной арендной платы за спорный земельный участок определен по результатам рыночной оценки впервые в связи с принятием постановления N 135, а не в связи с изменением ранее установленной рыночной оценки арендной платы, поэтому к спорным правоотношениям пункт 15 приложения N 2 к постановлению N 135 неприменим. Расчет отыскиваемой задолженности по договору за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 произведен министерством исходя из рыночной оценки размера ежегодной арендной платы, равной 837 871,28 руб., судом апелляционной инстанции проверен, признан верным. Ответчик представленный истцом расчет задолженности не оспорил, возражений относительно учтенных в нем платежей и доказательств, подтверждающих оплату в полном объеме, не представил. Пунктом 5.2 договора предусмотрена выплата арендатором арендодателю пени за нарушение срока внесения арендной платы (статьи 330, 331 Гражданского кодекса). Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств своевременного исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в сроки, определенные договором, требование о взыскании пени заявлено истцом правомерно. Применительно к требованию предпринимателя о признании недействительным уведомления министерства N 2/2015, согласно которому размер ежегодной арендной платы с 02.03.2015 по договору аренды от 31.12.2005 составляет 837 871, 28 руб., суд апелляционной инстанции указал, что министерством арендная плата правомерно изменена в одностороннем порядке на основании раздела 3 договора и пунктов 1 - 9, 11 постановления N 135. Довод предпринимателя о том, что сумма арендной платы по договору за один текущий год менялась два раза, что противоречит условиям самого договора и гражданскому законодательству Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отклонил, как основанный на неправильном толковании норм действующего законодательства.
В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 02.12.2016 отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт, которым министерству в исковых требованиях отказать, исковые требования предпринимателя удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, за 2015 год сумма арендной платы по договору аренды изменялась министерством 2 раза (согласно уведомлению от 20.01.2015 N 1 и уведомлению N 2 без даты, поступившему в адрес арендатора в октябре 2015 года), что противоречит условиям договора и пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В пункте 3.4 договора закреплено, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Иные существенные изменения оформляются дополнительным соглашением. Пункт 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 N 1 не требует подписания дополнительного соглашения при изменении арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. При этом в данном пункте отсутствует указание на изменение методики расчета, исходя из рыночной стоимости. Изменение методики расчета - изменение существенных условий договора. В связи с вступлением в силу постановления N 135 рыночная оценка размера ежегодной арендной платы подлежит определению впервые. Доначисление арендной платы с 02.03.2015, в связи с изменением методики расчета, произведенным в августе, по состоянию на 02.03.2015, противоречит постановлению N 135.
Министерство в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возразило.
В судебном заседании, состоявшемся 16.03.2017, представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители министерства просили жалобу отклонить.
Определением арбитражного суда округа от 16.03.2017 разбирательство по кассационной жалобе предпринимателя откладывалось на 12.04.2017 (статья 158 Арбитражного процессуального кодекса), соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
11.04.2017 от министерства в арбитражный суд округа поступило ходатайство об отложении судебного заседания по делу на более поздний срок, мотивированное наличием в производстве Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы министерства на судебные акты по делу N А53-3051/2016 по требованиям, идентичным рассматриваемым в настоящем деле.
В судебном заседании, состоявшемся 12.04.2017, представитель предпринимателя доводы кассационной жалобы поддержал.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2017 ходатайство министерства об отложении судебного разбирательства оставлено без удовлетворения, производство по кассационной жалобе на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу N А53-5782/2016 приостановлено до рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации кассационной жалобы министерства на судебные акты по делу N А53-3051/2016 и опубликования судебного акта о результатах такого рассмотрения.
В судебном заседании 15.06.2017 производство по кассационной жалобе предпринимателя на постановление от 02.12.2016 по делу N А53-5782/2016 возобновлено.
Определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2017 в составе суда в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса (пребывание в очередном трудовом отпуске) произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Волкова Я.Е. В связи с заменой в составе суда судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено с начала.
Представитель предпринимателя просил кассационную жалобу удовлетворить, представитель министерства против этого возразил.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое постановление подлежащим отмене, решение - оставлению в силе, по следующим основаниям.
Субъекту Российской Федерации - Ростовской области на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов площадью 878 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050519:7, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Халтуринский, 65а, с видом разрешенного использования "для эксплуатации магазина и административных помещений". Соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)16.12.2013 (т. 1, л.д. 28-30, 40-41).
На основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.12.2005 N 28632 и дополнительного соглашения к нему участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 (равнозначный номер 61:44:05 05 19:0007) обременен арендой на срок с 01.11.2005 по 28.08.2047 в пользу Гинзбурга Я.Г. (арендатор; т. 1, л.д. 31-36, 38-39, 49-54, 58-59, 60-61).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 31.12.2005 предыдущим арендодателем - департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (т. 1, л.д. 37).
На земельном участке расположено административное здание, помещения в котором принадлежат Гинзбургу Я.Г. на праве собственности (т. 1, л.д. 43-44, 46-47).
Пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 к нему) предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты, указанной в нормативно-правовом акте) или с момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Уведомлением от 20.01.2015 N 1/2015 министерство, на основании пункта 3.4 договора, постановлений правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округой Ростовской области", N 777 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области", информировало предпринимателя об изменении с 01.01.2015 условий договора аренды от 31.12.2005 в части размера арендной платы (т. 1, л.д. 16-17, 18-21).
Уведомлением от 08.10.2015 N 2/2015 министерство, ссылаясь на пункт 3.4 договора аренды от 31.12.2005, Земельный кодекс и постановление N 135, вновь информировало предпринимателя об изменении условий договора в части ежегодного размера арендной платы с 02.03.2015 (т. 1, л.д. 22-24, 25-27).
Полагая, что предпринимателем своевременно и в полном объеме не исполнены обязательства по договору аренды земельного участка от 31.12.2005 в период с 02.03.2015, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь, полагая неправомерными действия министерства по увеличению размера ежегодной арендной платы за арендуемый по договору от 31.12.2005 земельный участок дважды в течение 2015 года, предприниматель также обратился в арбитражный суд за защитой.
При рассмотрении спора по существу судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 является регулируемой, на что верно указали суды, стороны договора от 31.12.2005 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, разъяснения о применении которой сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73.
При заключении договора аренды от 31.12.2005 размер арендной платы за земельный участок рассчитан по формуле, установленной постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, при заключении 01.07.2014 дополнительного соглашения N 1 к данному договору - в соответствии с действующим на тот момент постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции). Предметом разногласий в настоящем деле явилось применение норм постановления N 135, вступившего в законную силу 02.03.2015, которым постановление N 120 признано утратившим силу.
Пунктом 11 приложения N 2 к постановлению N 135 установлено, что арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 содержащегося в данном приложении Порядка (далее также - Порядок N 135), определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но не может быть ниже размера земельного налога за такие участки.
Отказывая министерству в праве исчислять арендную плату за земельный участок, предоставленный предпринимателю по договору от 31.12.2005, с момента вступления в законную силу постановления N 135 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы (отчет общества с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" от 24.08.2015, по состоянию на 02.03.2015; т. 3, л.д. 13-77), суд первой инстанции сослался на положения пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135. Суд указал, что перерасчет арендной платы, исчисляемой по результатам рыночной оценки, в силу прямого указания данного пункта, производится по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета.
Данный вывод суда первой инстанции о применении нормы права обоснованно признан ошибочным судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 15 Порядка N 135 размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета.
Поскольку размер арендной платы за спорный участок по договору определен на основании иной формулы расчета, базовым показателем в которой является кадастровая стоимость земельного участка, и в связи с вступлением 02.03.2015 в силу Порядка N 135 происходит изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за этот участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки), суд округа находит обоснованными доводы министерства и суда апелляционной инстанции о неприменении к спорным правоотношениям положений пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135.
Новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.
Пункт 15 приложения N 2 к постановлению N 135 не регламентирует ни вступление в силу данного постановления, ни рассматриваемый в настоящем деле случай изменения порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).
Ссылаясь на внутреннюю логику постановления N 135 о возможности изменения арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), суд первой инстанции не учел, что в связи с вступлением в силу данного постановления изменение размера арендной платы за арендуемый Гинзбургом Я.Г. участок происходит не по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка, а впервые подлежит определению рыночная оценка размера ежегодной арендной платы.
Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленный в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Постановление N 120 (пункт 8 приложения N 2), действующее до вступления в силу постановления N 135, предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.
Аналогичное право (в одностороннем порядке изменять размер арендной платы) предоставлено министерству и пунктом 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014.
В то же время ошибочные выводы суда первой инстанции о применении норм постановления N 135 не привели к принятию неправильного судебного акта, а суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования министерства и отказывая в иске предпринимателя, не учел следующее.
В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014) арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы, в том числе при изменении кадастровой стоимости земельного участка, используемой в расчете арендной платы за землю.
Уведомлением от 20.01.2015 министерство сообщило предпринимателю об изменении размера арендной платы по договору аренды в связи с применением с 01.01.2015 новой кадастровой стоимости участка, установленной постановлениями правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 776, N 777. Новый годовой размер арендной платы по договору с 01.01.2015 составил 223 168 рублей 72 копейки (т. 1, л.д. 16-17).
В пункте 21 постановления Пленума N 73 указано, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Таким образом, с 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы был увеличен министерством в одностороннем порядке (при переходе на рыночную оценку размера годовой арендной платы; уведомление от 08.10.2015; т. 1, л.д. 22) повторно в течение одного года (2015 года), что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса.
В пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 (в редакции постановления от 24.03.2011 N 30) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что в случае несогласия только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая не повлекла принятия неправильного решения, вышестоящий суд, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор, нарушения им норм процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлены, апелляционное постановление от 02.12.2016 следует отменить, а решение от 02.08.2016 - оставить в силе, с учетом мотивов, изложенных в настоящем постановлении окружного суда кассационной инстанции.
Довод жалобы о том, что в пункте 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 N 1 отсутствует указание на изменение методики расчета, исходя из рыночной стоимости, как не требующее подписания дополнительного соглашения, подлежит отклонению, поскольку такое изменение предусмотрено нормативным актом, регламентирующим порядок определения размера арендной платы, и при принятии таких актов подписание дополнительных соглашений не требуется.
Расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на министерство по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу N А53-5782/2016 отменить, решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2016 по настоящему делу - оставить в силе.
Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055) в пользу индивидуального предпринимателя Гинзбурга Яна Григорьевича (ОГРНИП 305616115400019) 3 (три) тысячи рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)