Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Афониной Н.П.,
судей Яковлева А.С.,
Письменного С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,
при участии:
от ООО "МАКДОНАЛДС": Шалимовой И.А. - представителя по доверенности N 116/473 от 01.05.2016,
от ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ": Юскова М.В. - представителя по доверенности N ДС-10/2016 от 16.06.2016, Палымовой Е.Н. - представителя по доверенности N ДС-9/2016,
от ООО "Астром": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (ИНН 7710044140, ОГРН 1027700251754) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2016 по делу N А08-5205/2015, с учетом определения об исправлении опечаток от 15.07.2016, (судья Дробышев Ю.Ю.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) к обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" о взыскании убытков в сумме 3 393 066, 66 руб., с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Астром",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (далее - ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (далее - ООО "МАКДОНАЛДС", ответчик) о взыскании 30 21 6862, 92 руб. убытков в виде денежных средств, связанных с обустройством по заявленным характеристикам для ресторанов под товарным знаком "Макдональдс" нежилого здания и прилегающей к нему территории, расположенных по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, 19 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
В ходе производства по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО "Астром".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2016 исковые требования удовлетворены в части взыскания 24 982 316,66 руб. В удовлетворении остальной части требований судом отказано.
Определением от 15.07.2016 исправлена опечатка в решении суда.
Не согласившись с решением, ООО "МАКДОНАЛДС" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой общество просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
По мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства противоправности действий ответчика и нарушения последним каких-либо обязательств, предусмотренных договором аренды нежилого здания, соответственно, не имеется оснований для взыскания убытков в целом.
ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда без изменения.
ООО "Астром" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность принятого судебного акта.
В заседании суда представитель ООО "МАКДОНАЛДС" доводы жалобы поддержал, просил их удовлетворить.
Представители ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" возражали против удовлетворения доводов жалобы.
ООО "Астром" явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о слушании дела извещено надлежащим образом. Просило рассмотреть дело в отсутствие представителя общества.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей стороны, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.
В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 15 июля 2013 г. между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (арендодатель) и ООО "МАКДОНАЛДС" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого здания N 88-98/13, в силу которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды отдельно стоящего одноэтажного здания, ориентировочной площадью 404 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: РФ, Белгородская область, г. Строитель, на пересечении улицы 5-го Августа и улицы Магистральная (район воздушного перехода), включая комплекс 3 внутренних и внешних инженерных сетей и оборудования, необходимых для обеспечения эксплуатации здания, в соответствии с объемами, согласованными сторонами.
По условиям предварительного договора здание аренды должно быть построено арендодателем в соответствии с разработанным им проектом, согласованным с арендатором, введено в эксплуатацию в установленном порядке. Право собственности на здание подлежит регистрации в установленном порядке.
Арендатор обязуется использовать здание под размещение и эксплуатацию ресторана - предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", с возможностью обслуживания посетителей на автомобилях по системе "МакАвто" и обслуживания посетителей ресторана за пределами здания на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов на прилегающей территории.
Во исполнение условий предварительного договора, 17.06.2013 между истцом и ООО "Астром" заключен договор подряда на выполнение работ N 1 ДС, согласно условиям которого, третье лицо приняло на себя обязательства по выполнению функций подрядчика по строительству здания, расположенного по адресу: РФ, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, на пересечении улицы 5-го Августа и улицы Магистральной собственными и привлеченными силами, с использованием своих материалов и оборудования.
В соответствии с п. 3.1. договора подряда цена работ, выполняемых по договору, составляет 422 404, 00 руб., включая НДС 18% 64 434, 51 руб.
Работы по договору выполнены третьим лицом и приняты истцом, что подтверждается актом N 1 сдачи-приемки выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ. Стоимость работ составляет 422 404, 00 руб.
Кроме того, истцом выполнены работы по строительству здания в фирменном стиле компании "МАКДОНАЛДС" с присущими ему уникальными характеристиками, создана инфраструктура прилегающей территории путем устройства летней площадки для приема посетителей, соблюдены необходимые условия для возможности принятия посетителей по системе "МакАвто", обустроена парковка для посетителей, подведены и введены в эксплуатацию инженерные коммуникации.
В последующем 18 июня 2014 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания N 88-111/14 (долгосрочный), в силу которого истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору) во временное возмездное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19.
В свою очередь, арендатор обязался использовать здание под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Кроме того, в соответствии со сложившейся практикой компании Макдоналдс в РФ, арендатор приобретает права на круглосуточную эксплуатацию земельного участка для организации обслуживания посетителей ресторана на автомобилях по системе "МакАвто", а также для организации обслуживания посетителей ресторана за пределами здания ресторана на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов для посетителей ресторана, земельный участок занимаемый арендатором для организации и эксплуатации "МакАвто", в том числе парковочных мест и летней площадки.
Срок аренды по вышеуказанному договору составляет двадцать лет с даты передачи здания арендатору в аренду по акту приема-передачи (п. 2.1. договора аренды).
Обязанность по передаче здания в аренду ответчику исполнена истцом надлежащим образом.
Запись о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 01 сентября 2014 г.
В соответствии с пунктом п. 10.1. названного договора арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору (от исполнения договора) в одностороннем бесспорном порядке.
После заключения договора в связи с ухудшением экономической обстановки, затруднившим достижение запланированных ранее финансовых показателей ресторана, между сторонами велись переговоры об уменьшении арендной платы и изменении порядка ее определения.
Поскольку достичь соглашения об изменении договора сторонам не удалось, арендатор письмом от 20 февраля 2015 г. исх. N УА-56/2015, полученным арендодателем 26 февраля 2015 г., уведомил последнего о досрочном отказе от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке, установленном пунктом п. 10.1. спорного договора аренды.
Актом приема-передачи от 26 мая 2015 г. объект аренды был возвращен арендодателю.
Полагая, что в результате досрочного расторжения договора ответчиком, истец понес убытки, связанные со строительством нежилого здания, истец 15.06.2015 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении понесенных истцом затрат в связи исполнением предварительного договора аренды.
Отказ ответчика от добровольного возмещения убытков истца послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия полагает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права.
Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда и наличие убытков.
В свою очередь бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившим обязательство или причинившим вред. При этом вина нарушившего обязательство предполагается, пока не доказано иное.
В суде апелляционной инстанции истец указал на правомерность взыскания судом области 24 983 316,66 руб., исходя из расчета: 43 993 484, 48 р. - общая стоимость выполненных ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" работ для строительства здания и благоустройства земельного участка по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19 за минусом 11 615 000 руб. - рыночная стоимость здания и земельного участка по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19 и за минусом 7 396 167, 82 руб. - сумма фактически полученной истцом от ответчика арендной платы.
В обоснование своих требований, истец ссылается на одностороннее досрочное расторжение долгосрочного договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014.
В соответствии с пунктом п. 10.1. названного договора арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору (от исполнения договора) в одностороннем бесспорном порядке, влекущем за собой досрочное его расторжение, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца до даты расторжения договора. При этом датой расторжения договора является дата, указанная в уведомлении арендатора (соблюдением установленного в настоящем пункте трехмесячного срока). В этом случае арендные платежи подлежат оплате за весь период до даты, указанной в таком уведомлении арендатора. До истечения 3 (трех) месяцев с даты уведомления о расторжении договора арендатор вправе прекратить эксплуатацию здания согласно разрешенному использованию и обязан вывезти отделимые улучшения и оборудование.
Из материалов дела следует, что арендные отношения прекращены ввиду расторжения договора N 88-111/14 от 18.06.2014 по заявлению ответчика.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А08-4433/2015 от 10.03.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" о признании недействительным пункта 10.1 договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014, заключенного между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и ООО "МАКДОНАЛДС", отказано.
Суд по указанному делу пришел к выводу о правомерности действий ООО "МАКДОНАЛДС" при расторжении договора аренды в одностороннем порядке, указав на то, что истец, будучи коммерческой организацией и проявляя должную степень внимательности и разумности, был вправе добиться исключения спорного условия либо отказаться от такого заключения на стадии переговоров. Допустив односторонний отказ арендатора от исполнения договора, арендодатель принял на себя риски, вызванные досрочным прекращением спорного обязательства.
Согласно статье 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными органами, организациями, должностными лицами, гражданами и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Вступившему в законную силу решению присущи свойства неопровержимости, исключительности, преюдициальности.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела.
Кроме того обстоятельствам, предшествовавшим началу строительства здания, связанным с выполнением истцом проектных работ, дана оценка в решении Арбитражного суда от Белгородской области 24 декабря 2015 г. по делу N А08-5204/2015 по иску ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" к ООО "МАКДОНАЛДС" о взыскании убытков в сумме 422 404 руб. 00 коп., связанных с разработкой проектной документации для дальнейшего использования нежилого здания под товарным знаком "Макдоналдс", расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19. В указанном решении суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств противоправного поведения ответчика при расторжении договора аренды.
Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истцом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не доказано наличие у ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" убытков, явившихся прямым следствием действий ООО "МАКДОНАЛДС" по одностороннему досрочному расторжению договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014.
Таким образом, наличие совокупности условий, необходимых для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков, а именно: причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наличием убытков, размер убытков, а также противоправность действий (бездействия) ответчика, не установлено.
В указанном случае, понесенные истцом расходы в рамках исполнения предварительного договора аренды, договора аренды относятся к предпринимательскому риску.
При указанном положении, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом результатов рассмотрения дела, с ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу иска в размере 200 000 рублей; в пользу ООО "МАКДОНАЛДС" - госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2016 по делу N А08-5205/2015 (с учетом определения об исправлении опечаток от 15.07.2016) отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) к обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 200 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2016 N 19АП-7447/2015 ПО ДЕЛУ N А08-5205/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 г. по делу N А08-5205/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Афониной Н.П.,
судей Яковлева А.С.,
Письменного С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,
при участии:
от ООО "МАКДОНАЛДС": Шалимовой И.А. - представителя по доверенности N 116/473 от 01.05.2016,
от ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ": Юскова М.В. - представителя по доверенности N ДС-10/2016 от 16.06.2016, Палымовой Е.Н. - представителя по доверенности N ДС-9/2016,
от ООО "Астром": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (ИНН 7710044140, ОГРН 1027700251754) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2016 по делу N А08-5205/2015, с учетом определения об исправлении опечаток от 15.07.2016, (судья Дробышев Ю.Ю.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) к обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" о взыскании убытков в сумме 3 393 066, 66 руб., с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Астром",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (далее - ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (далее - ООО "МАКДОНАЛДС", ответчик) о взыскании 30 21 6862, 92 руб. убытков в виде денежных средств, связанных с обустройством по заявленным характеристикам для ресторанов под товарным знаком "Макдональдс" нежилого здания и прилегающей к нему территории, расположенных по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, 19 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
В ходе производства по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО "Астром".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2016 исковые требования удовлетворены в части взыскания 24 982 316,66 руб. В удовлетворении остальной части требований судом отказано.
Определением от 15.07.2016 исправлена опечатка в решении суда.
Не согласившись с решением, ООО "МАКДОНАЛДС" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой общество просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
По мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства противоправности действий ответчика и нарушения последним каких-либо обязательств, предусмотренных договором аренды нежилого здания, соответственно, не имеется оснований для взыскания убытков в целом.
ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда без изменения.
ООО "Астром" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность принятого судебного акта.
В заседании суда представитель ООО "МАКДОНАЛДС" доводы жалобы поддержал, просил их удовлетворить.
Представители ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" возражали против удовлетворения доводов жалобы.
ООО "Астром" явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о слушании дела извещено надлежащим образом. Просило рассмотреть дело в отсутствие представителя общества.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей стороны, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства.
В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 15 июля 2013 г. между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (арендодатель) и ООО "МАКДОНАЛДС" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого здания N 88-98/13, в силу которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды отдельно стоящего одноэтажного здания, ориентировочной площадью 404 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: РФ, Белгородская область, г. Строитель, на пересечении улицы 5-го Августа и улицы Магистральная (район воздушного перехода), включая комплекс 3 внутренних и внешних инженерных сетей и оборудования, необходимых для обеспечения эксплуатации здания, в соответствии с объемами, согласованными сторонами.
По условиям предварительного договора здание аренды должно быть построено арендодателем в соответствии с разработанным им проектом, согласованным с арендатором, введено в эксплуатацию в установленном порядке. Право собственности на здание подлежит регистрации в установленном порядке.
Арендатор обязуется использовать здание под размещение и эксплуатацию ресторана - предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", с возможностью обслуживания посетителей на автомобилях по системе "МакАвто" и обслуживания посетителей ресторана за пределами здания на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов на прилегающей территории.
Во исполнение условий предварительного договора, 17.06.2013 между истцом и ООО "Астром" заключен договор подряда на выполнение работ N 1 ДС, согласно условиям которого, третье лицо приняло на себя обязательства по выполнению функций подрядчика по строительству здания, расположенного по адресу: РФ, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, на пересечении улицы 5-го Августа и улицы Магистральной собственными и привлеченными силами, с использованием своих материалов и оборудования.
В соответствии с п. 3.1. договора подряда цена работ, выполняемых по договору, составляет 422 404, 00 руб., включая НДС 18% 64 434, 51 руб.
Работы по договору выполнены третьим лицом и приняты истцом, что подтверждается актом N 1 сдачи-приемки выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ. Стоимость работ составляет 422 404, 00 руб.
Кроме того, истцом выполнены работы по строительству здания в фирменном стиле компании "МАКДОНАЛДС" с присущими ему уникальными характеристиками, создана инфраструктура прилегающей территории путем устройства летней площадки для приема посетителей, соблюдены необходимые условия для возможности принятия посетителей по системе "МакАвто", обустроена парковка для посетителей, подведены и введены в эксплуатацию инженерные коммуникации.
В последующем 18 июня 2014 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания N 88-111/14 (долгосрочный), в силу которого истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору) во временное возмездное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19.
В свою очередь, арендатор обязался использовать здание под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Кроме того, в соответствии со сложившейся практикой компании Макдоналдс в РФ, арендатор приобретает права на круглосуточную эксплуатацию земельного участка для организации обслуживания посетителей ресторана на автомобилях по системе "МакАвто", а также для организации обслуживания посетителей ресторана за пределами здания ресторана на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов для посетителей ресторана, земельный участок занимаемый арендатором для организации и эксплуатации "МакАвто", в том числе парковочных мест и летней площадки.
Срок аренды по вышеуказанному договору составляет двадцать лет с даты передачи здания арендатору в аренду по акту приема-передачи (п. 2.1. договора аренды).
Обязанность по передаче здания в аренду ответчику исполнена истцом надлежащим образом.
Запись о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 01 сентября 2014 г.
В соответствии с пунктом п. 10.1. названного договора арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору (от исполнения договора) в одностороннем бесспорном порядке.
После заключения договора в связи с ухудшением экономической обстановки, затруднившим достижение запланированных ранее финансовых показателей ресторана, между сторонами велись переговоры об уменьшении арендной платы и изменении порядка ее определения.
Поскольку достичь соглашения об изменении договора сторонам не удалось, арендатор письмом от 20 февраля 2015 г. исх. N УА-56/2015, полученным арендодателем 26 февраля 2015 г., уведомил последнего о досрочном отказе от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке, установленном пунктом п. 10.1. спорного договора аренды.
Актом приема-передачи от 26 мая 2015 г. объект аренды был возвращен арендодателю.
Полагая, что в результате досрочного расторжения договора ответчиком, истец понес убытки, связанные со строительством нежилого здания, истец 15.06.2015 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении понесенных истцом затрат в связи исполнением предварительного договора аренды.
Отказ ответчика от добровольного возмещения убытков истца послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия полагает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права.
Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда и наличие убытков.
В свою очередь бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившим обязательство или причинившим вред. При этом вина нарушившего обязательство предполагается, пока не доказано иное.
В суде апелляционной инстанции истец указал на правомерность взыскания судом области 24 983 316,66 руб., исходя из расчета: 43 993 484, 48 р. - общая стоимость выполненных ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" работ для строительства здания и благоустройства земельного участка по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19 за минусом 11 615 000 руб. - рыночная стоимость здания и земельного участка по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19 и за минусом 7 396 167, 82 руб. - сумма фактически полученной истцом от ответчика арендной платы.
В обоснование своих требований, истец ссылается на одностороннее досрочное расторжение долгосрочного договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014.
В соответствии с пунктом п. 10.1. названного договора арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору (от исполнения договора) в одностороннем бесспорном порядке, влекущем за собой досрочное его расторжение, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца до даты расторжения договора. При этом датой расторжения договора является дата, указанная в уведомлении арендатора (соблюдением установленного в настоящем пункте трехмесячного срока). В этом случае арендные платежи подлежат оплате за весь период до даты, указанной в таком уведомлении арендатора. До истечения 3 (трех) месяцев с даты уведомления о расторжении договора арендатор вправе прекратить эксплуатацию здания согласно разрешенному использованию и обязан вывезти отделимые улучшения и оборудование.
Из материалов дела следует, что арендные отношения прекращены ввиду расторжения договора N 88-111/14 от 18.06.2014 по заявлению ответчика.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А08-4433/2015 от 10.03.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" о признании недействительным пункта 10.1 договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014, заключенного между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и ООО "МАКДОНАЛДС", отказано.
Суд по указанному делу пришел к выводу о правомерности действий ООО "МАКДОНАЛДС" при расторжении договора аренды в одностороннем порядке, указав на то, что истец, будучи коммерческой организацией и проявляя должную степень внимательности и разумности, был вправе добиться исключения спорного условия либо отказаться от такого заключения на стадии переговоров. Допустив односторонний отказ арендатора от исполнения договора, арендодатель принял на себя риски, вызванные досрочным прекращением спорного обязательства.
Согласно статье 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными органами, организациями, должностными лицами, гражданами и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Вступившему в законную силу решению присущи свойства неопровержимости, исключительности, преюдициальности.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела.
Кроме того обстоятельствам, предшествовавшим началу строительства здания, связанным с выполнением истцом проектных работ, дана оценка в решении Арбитражного суда от Белгородской области 24 декабря 2015 г. по делу N А08-5204/2015 по иску ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" к ООО "МАКДОНАЛДС" о взыскании убытков в сумме 422 404 руб. 00 коп., связанных с разработкой проектной документации для дальнейшего использования нежилого здания под товарным знаком "Макдоналдс", расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19. В указанном решении суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств противоправного поведения ответчика при расторжении договора аренды.
Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истцом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не доказано наличие у ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" убытков, явившихся прямым следствием действий ООО "МАКДОНАЛДС" по одностороннему досрочному расторжению договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014.
Таким образом, наличие совокупности условий, необходимых для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков, а именно: причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наличием убытков, размер убытков, а также противоправность действий (бездействия) ответчика, не установлено.
В указанном случае, понесенные истцом расходы в рамках исполнения предварительного договора аренды, договора аренды относятся к предпринимательскому риску.
При указанном положении, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом результатов рассмотрения дела, с ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу иска в размере 200 000 рублей; в пользу ООО "МАКДОНАЛДС" - госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2016 по делу N А08-5205/2015 (с учетом определения об исправлении опечаток от 15.07.2016) отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) к обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 200 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.П.АФОНИНА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
Н.П.АФОНИНА
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)