Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям договора между сторонами было достигнуто согласие - арендатор за свой счет обязуется произвести капитальный ремонт помещения; ответчик от выполнения условий договора уклоняется, не предоставляя после окончания ремонта доступа истцу на арендованный объект.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Качаева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Шинкиной М.В.,
судей Голубовой А.Ю., Семеновой О.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Г. к ИП К.Г.МА. о взыскании стоимости улучшения арендованного имущества, морального вреда и расторжении договора аренды нежилого помещения, по апелляционной жалобе ИП К.Г.МА. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 марта 2017 года.
Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия
Г.А. обратился в суд с иском, указывая на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015, по условиям которого ответчик (арендодатель) передает истцу (арендатору) за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Площадь нежилого помещения составляет 100 кв. м и состоит из стен здания и крыши. Помещения находятся в районе точек НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Ответчик является собственником нежилых помещений, общей площадью 449,3 кв. м номера на поэтажном плане: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН
Целью договора аренды была организация помещения для мойки автотранспортных средств.
По условиям договора между сторонами было достигнуто согласие, что арендатор за свой счет обязуется произвести капитальный ремонт помещения, сумма ремонтных работ составляет 530 000 руб. Ремонтные работы производятся с целью доведения помещения до состояния, пригодного для расположения помещения для мойки автотранспортных средств. Арендодатель согласовывает выполнение указанных в настоящем подпункте работ в указанном объеме суммы средств.
В соответствии с п. 3.2 договора, платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, арендатор обязан вносить в следующем порядке: в период с 01.04.2016 по 30.10.2016 оплата арендной платы производится путем зачета стоимости работ, выполненных арендатором в счет капитального ремонта помещения, произведенного в соответствии с подпунктом "е" пункта 2.2 Договора из расчета суммы зачета в размере 10 000 руб. за календарный месяц. Неизрасходованная сумма переходит в виде задолженности Арендодателя перед Арендатором. Сумма задолженности засчитывается в счет уплаты арендной платы на следующий период.
Истец указывает, что его обязательства по договору выполнены в полном объеме, ремонт помещения до доведения его до автомоечной завершен, ремонт проводился лично истцом. Была составлена соответствующая смета на выполнение ремонта.
Однако арендодатель от выполнения условий договора уклонялась, не представляя после окончания ремонта доступа истцу на арендованный объект, несмотря на устные и письменные обращения к арендодателю с указанными требованиями.
На основании изложенного, истец просил взыскать с ИП К.Г.МА. в пользу Г.А. стоимость улучшения арендованного имущества (за минусом аренды) в размере 470 000 руб., сумму морального вреда в размере 50 000 руб., сумму судебных расходов 25 000 руб., сумму уплаченной государственной пошлины в размере 8 250 руб., расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 3 марта 2017 года исковые требования Г.А. удовлетворены частично.
Суд взыскал с ИП К.Г.МА. в пользу Г.А. стоимость улучшения арендованного имущества в размере 470 000 руб., сумму уплаченной государственной пошлины в размере 7 900 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., всего в размере 497 900 руб.
Расторгнул между ИП К.Г.МА. и Г.А. договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015. В остальной части требования Г.А. оставил без удовлетворения.
Взыскал с Г.А. в пользу экспертного учреждения ООО "Альфа-Эксперт" расходы по оплате экспертного заключения в размере 16 000 руб., расходы по оплате за вызов эксперта в судебное заседание в размере 3 500 руб.
Взыскал с ИП К.Г.МА. в пользу экспертного учреждения ООО "Альфа-Эксперт" судебные расходы по оплате экспертного заключения в размере 16 000 руб.
Также взыскал с ИП К.Г.МА. в пользу экспертного учреждения ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" судебные расходы по оплате экспертного заключения в размере 40 000 руб.
В своей апелляционной жалобе К.Г.МА. считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы указывает на то, что она не подписывала договор аренды спорного помещения с истцом.
Податель жалобы обращает внимание на то, что экспертное заключение носит вероятностный характер и не может быть положено в основу решения суда. При этом суд необоснованно отказал в назначении дополнительной почерковедческой экспертизы, поскольку проведенная в рамках дела экспертиза является недостоверной.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
При вынесении решения суд руководствовался положениями статей 450, 606, 611, 620, 623, 303 ГК РФ, исходил из того, что ответчиком не исполнены условия договора аренды нежилого помещения, заключенного между сторонами и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца.
К данному выводу суд пришел, установив в судебном заседании, что между ИП К.Г.МА. и Г.А. заключен договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015.
Условиями договора предусмотрено, что собственник нежилых помещений площадью 100 кв. м, представляющих собой из себя стены здания и крышу, в районе точек 3, 4, 5, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Цель аренды - организация помещения для мойки автотранспортных средств. Срок действия договора определен с 27.11.2015 по 30.10.2016.
Подпунктом "е" пункта 2.2 указанного договора указана обязанность арендатора за свой счет провести капитальный ремонт помещения. Сумма ремонтных работ составляет 530 000 руб. Ремонтные работы производятся с целью доведения помещения до состояния, пригодного для функционирования мойки автотранспортных средств. Арендодатель в устной форме согласовывает выполнение указанных работ в объеме указанной суммы средств.
Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата из расчета 10 000 руб. в месяц. В период проведения работ с 27.11.2015 по 31.03.2016 арендная плата не взимается. С 01.04.2016 по 30.10.2016 оплата арендной платы производится путем зачета стоимости работ, выполненных арендатором в счет капитального ремонта помещения, произведенного в соответствии с подпунктом "е" пункта 2.2 договора из расчета суммы зачета в размере 10 000 руб. за календарный месяц. Неизрасходованная сумма переходит в виде задолженности арендодателя перед арендатором. Сумма задолженности засчитывается в счет уплаты арендной платы на следующий период.
Также, п. 2.3 договора определены условия расторжения договора аренды. Договор может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке путем письменного уведомления контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В случае если договор расторгается по инициативе арендатора, арендатор обязан вернуть помещение по акту возврата в течение 10 календарных дней с момента направления письменного уведомления арендодателю.
В рамках рассмотрения спора ответной стороной оспаривался факт заключения между ИП К.Г.МА. и Г.А. договора аренды спорного нежилого помещения, в связи с чем, по инициативе ответной стороны, судом была назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза экспертами ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу".
По результатам проведения судебном почерковедческой экспертизы ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.12.2016 экспертами сделаны выводы о том, что подпись от имени К.Г.МА. в договоре аренды нежилого помещения от 27.11.2015, вероятно, выполнена самой К.Г.МА. Подпись от имени К.Г.МА. в акте приема-передачи от 27.11.2015 выполнена самой К.Г.МА. Установить давность нанесения подписей от имени К.Г.МА. в документах: договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015, заключенного между ИП К.Г.МА. и Г.А., акт приема-передачи от 27.11.2015, не представляется возможным по причине разрушающего метода исследования, разрешение суда на которое, не получено.
Суд принял во внимание экспертное заключение.
Кроме того суд сослался на показания свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, которые подтвердили использование спорного помещения истцом Г.А., а также выполнения им работ с привлечением подрядчиков в нежилом помещении для его последующего использования в качестве автомойки, с согласия ответчика К.Г.МА., которая присутствовала при производстве работ.
Также по ходатайству сторон была назначена оценочная экспертиза об определении фактического объема стоимости строительно-монтажных работ и использованных материалов (количество и наименование) нежилого помещения площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы ООО "Альфа-Эксперт" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.02.2017 экспертом определена стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату проведения работ - 27.11.2015 в размере 645 555 руб. с учетом понижающего договорного коэффициента в размере 492 302 руб. Стоимость строительно-монтажных работ на дату проведения работ - 01.04.2016 в размере 645 738 руб. с учетом понижающего договорного коэффициента в размере 492 441 руб. Также экспертом определена фактическая стоимость, подтвержденных произведенным экспертным осмотром строительно-монтажных работ нежилого помещения площадью 100 кв. м в соответствии с представленными договорами на выполнение работ составляет 182 428,5 руб.
Суд пришел к выводу, что экспертное заключение не может быть положено в основу решения суда, поскольку между сторонами согласованы договорные отношения, условиями договора установлена сумма проведения строительно-монтажных работ по приведению нежилого помещения в соответствии с целями использования помещения - под использование автомойки.
Разрешая исковые требования Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами фактически сложились арендные отношения с наличием надлежащим образом оформленного договора аренды, в связи с чем у ИП К.Г.МА. возникли обязанности по договору, в том числе по допуску истца в помещение для осуществления целей использования помещения, а в случае расторжения договора аренды, возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Доказательств обратного, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
На основании изложенного, суда пришел к выводу о том, что произведенные неотделимые улучшения нежилого помещения остаются в собственности истца, в связи с чем, понесенные Г.А. расходы по проведению капитального ремонта в помещении площадью 100 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по смыслу ст. 15 ГК РФ следует отнести к убыткам, которые подлежат взысканию с ответчика.
Разрешая заявленные истцом требования о взыскании компенсации морального вреда суд не нашел правовых оснований к их удовлетворению ввиду отсутствия наличия причинно - следственной связи между причинением материального ущерба и ухудшением состояния здоровья истца.
В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскал судебные расходы.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда по следующим основаниям.
Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшении, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
В силу ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. В силу пункта 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Из материалов дела усматривается, что по договоренности с собственником имущества находящегося на территории и принадлежащего ИП К.Г.МБ. в 2015 году для использования в личных целях для мойки автотранспортных средств предоставлено помещение по адресу: адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По условиям договора аренды между сторонами было достигнуто согласие, что арендатор за свой счет обязуется произвести капитальный ремонт помещения, сумма ремонтных работ составляет 530 000 руб. Ремонтные работы производятся с целью доведения помещения до состояния, пригодного для расположения помещения для мойки автотранспортных средств. Арендодатель согласовывает выполнение указанных в настоящем подпункте работ в указанном объеме суммы средств.
После выполнения работ по капитальному ремонту нежилого помещения, истец столкнулся с фактом запрета использования фактически переданного истцу в аренду помещения.
Согласно положениям глав 34 - 36 ГК РФ собственник, а также управомоченное законом или собственником лицо вправе сдавать имущество в пользование за плату или бесплатно.
Проанализировав сложившиеся между сторонами отношения судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились арендные отношения, в связи с чем у К.Г.МА. возникли обязанности по договору, в том числе, обязанности обеспечить доступ к арендованному имуществу. Доказательств обратного ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Исходя из положений ст. 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Установлено, что для использования помещения под мойку автотранспортных средств, истцом был проведен в помещении капитальный ремонт, в связи с чем были проведены соответствующие работы.
Исходя из изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что производственные неотделимые улучшения нежилого помещения остаются в собственности истца, в связи с чем, понесенные им расходы по проведению капитального ремонта в арендованном помещении, по смыслу ст. 15 ГК РФ следует отнести к убыткам, которые подлежат взысканию с ответчика.
При этом судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что К.Г.МА. не подписывала договор аренды спорного помещения с истцом, поскольку данные обстоятельства опровергаются имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 27.11.2015 года.
По мнению судебной коллегии, поведение ответчика, связанное с подписанием акта приема-передачи свидетельствует о том, что спорное помещение передавалось в аренду истцу, следовательно между сторонами возникли правоотношения по договору аренды.
Кроме того, истцом представлены доказательства проведения ремонтных работ в соответствии с условиями договора аренды.
При этом, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что ответчик указанный выше договор аренды не оспаривала.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом было отклонено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы не влекут отмену судебного акта, поскольку указанный договор аренды стороной ответчика в установленном законом порядке оспорен не был и не признан недействительным.
Доводы жалобы о том, что заключение эксперта ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу" от 27.12.2016 не может быть положено в основу решения суда, поскольку носит вероятностный характер, не может быть принят судебной коллегией.
Пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на каждую сторону возложено бремя доказывания тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции в основу обжалуемого решения было положено заключение почерковедческой эксперта ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу" от 27.12.2016, которое в отношении выводов о подписи ответчицы в договоре аренды вероятностный характер.
В соответствии с п. п. 2 - 4 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки суд обязан отразить в решении.
Согласно п. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Кодекса, а именно, с иными имеющимися в материалах дела доказательствами.
В исследовательской части заключения эксперт отметил, что вероятная форма вывода обусловлена вариационностью почерка.
При этом совпадающие признаки подписи существенны, устойчивы и в совокупности достаточны для положительного вывода о том, что подпись от имени К.Г.МА. в договоре аренды нежилого помещения от 27.11.2015 выполнена самой К.Г.МА.
Таким образом, подпись, выполненная К.Г.МА. в договоре аренды от 27.11.2015 считается принадлежащей ей, пока с достоверностью и категоричностью не доказано обратное.
Исходя из вышеизложенного, доводы ответчицы о том, что подпись в договоре аренды принадлежит не ей, совокупностью доказательств не подтверждены.
Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Постановленное по настоящему гражданскому делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовые основания для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП К.Г.МА. - без удовлетворения.
Мотивированный текст определения изготовлен 14 июля 2017 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-11609/2017
Требование: О взыскании стоимости улучшения арендованного имущества, компенсации морального вреда и расторжении договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям договора между сторонами было достигнуто согласие - арендатор за свой счет обязуется произвести капитальный ремонт помещения; ответчик от выполнения условий договора уклоняется, не предоставляя после окончания ремонта доступа истцу на арендованный объект.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. по делу N 33-11609/2017
Судья Качаева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Шинкиной М.В.,
судей Голубовой А.Ю., Семеновой О.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Г. к ИП К.Г.МА. о взыскании стоимости улучшения арендованного имущества, морального вреда и расторжении договора аренды нежилого помещения, по апелляционной жалобе ИП К.Г.МА. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 марта 2017 года.
Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия
установила:
Г.А. обратился в суд с иском, указывая на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015, по условиям которого ответчик (арендодатель) передает истцу (арендатору) за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Площадь нежилого помещения составляет 100 кв. м и состоит из стен здания и крыши. Помещения находятся в районе точек НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Ответчик является собственником нежилых помещений, общей площадью 449,3 кв. м номера на поэтажном плане: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН
Целью договора аренды была организация помещения для мойки автотранспортных средств.
По условиям договора между сторонами было достигнуто согласие, что арендатор за свой счет обязуется произвести капитальный ремонт помещения, сумма ремонтных работ составляет 530 000 руб. Ремонтные работы производятся с целью доведения помещения до состояния, пригодного для расположения помещения для мойки автотранспортных средств. Арендодатель согласовывает выполнение указанных в настоящем подпункте работ в указанном объеме суммы средств.
В соответствии с п. 3.2 договора, платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, арендатор обязан вносить в следующем порядке: в период с 01.04.2016 по 30.10.2016 оплата арендной платы производится путем зачета стоимости работ, выполненных арендатором в счет капитального ремонта помещения, произведенного в соответствии с подпунктом "е" пункта 2.2 Договора из расчета суммы зачета в размере 10 000 руб. за календарный месяц. Неизрасходованная сумма переходит в виде задолженности Арендодателя перед Арендатором. Сумма задолженности засчитывается в счет уплаты арендной платы на следующий период.
Истец указывает, что его обязательства по договору выполнены в полном объеме, ремонт помещения до доведения его до автомоечной завершен, ремонт проводился лично истцом. Была составлена соответствующая смета на выполнение ремонта.
Однако арендодатель от выполнения условий договора уклонялась, не представляя после окончания ремонта доступа истцу на арендованный объект, несмотря на устные и письменные обращения к арендодателю с указанными требованиями.
На основании изложенного, истец просил взыскать с ИП К.Г.МА. в пользу Г.А. стоимость улучшения арендованного имущества (за минусом аренды) в размере 470 000 руб., сумму морального вреда в размере 50 000 руб., сумму судебных расходов 25 000 руб., сумму уплаченной государственной пошлины в размере 8 250 руб., расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 3 марта 2017 года исковые требования Г.А. удовлетворены частично.
Суд взыскал с ИП К.Г.МА. в пользу Г.А. стоимость улучшения арендованного имущества в размере 470 000 руб., сумму уплаченной государственной пошлины в размере 7 900 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., всего в размере 497 900 руб.
Расторгнул между ИП К.Г.МА. и Г.А. договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015. В остальной части требования Г.А. оставил без удовлетворения.
Взыскал с Г.А. в пользу экспертного учреждения ООО "Альфа-Эксперт" расходы по оплате экспертного заключения в размере 16 000 руб., расходы по оплате за вызов эксперта в судебное заседание в размере 3 500 руб.
Взыскал с ИП К.Г.МА. в пользу экспертного учреждения ООО "Альфа-Эксперт" судебные расходы по оплате экспертного заключения в размере 16 000 руб.
Также взыскал с ИП К.Г.МА. в пользу экспертного учреждения ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" судебные расходы по оплате экспертного заключения в размере 40 000 руб.
В своей апелляционной жалобе К.Г.МА. считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы указывает на то, что она не подписывала договор аренды спорного помещения с истцом.
Податель жалобы обращает внимание на то, что экспертное заключение носит вероятностный характер и не может быть положено в основу решения суда. При этом суд необоснованно отказал в назначении дополнительной почерковедческой экспертизы, поскольку проведенная в рамках дела экспертиза является недостоверной.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
При вынесении решения суд руководствовался положениями статей 450, 606, 611, 620, 623, 303 ГК РФ, исходил из того, что ответчиком не исполнены условия договора аренды нежилого помещения, заключенного между сторонами и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца.
К данному выводу суд пришел, установив в судебном заседании, что между ИП К.Г.МА. и Г.А. заключен договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015.
Условиями договора предусмотрено, что собственник нежилых помещений площадью 100 кв. м, представляющих собой из себя стены здания и крышу, в районе точек 3, 4, 5, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Цель аренды - организация помещения для мойки автотранспортных средств. Срок действия договора определен с 27.11.2015 по 30.10.2016.
Подпунктом "е" пункта 2.2 указанного договора указана обязанность арендатора за свой счет провести капитальный ремонт помещения. Сумма ремонтных работ составляет 530 000 руб. Ремонтные работы производятся с целью доведения помещения до состояния, пригодного для функционирования мойки автотранспортных средств. Арендодатель в устной форме согласовывает выполнение указанных работ в объеме указанной суммы средств.
Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата из расчета 10 000 руб. в месяц. В период проведения работ с 27.11.2015 по 31.03.2016 арендная плата не взимается. С 01.04.2016 по 30.10.2016 оплата арендной платы производится путем зачета стоимости работ, выполненных арендатором в счет капитального ремонта помещения, произведенного в соответствии с подпунктом "е" пункта 2.2 договора из расчета суммы зачета в размере 10 000 руб. за календарный месяц. Неизрасходованная сумма переходит в виде задолженности арендодателя перед арендатором. Сумма задолженности засчитывается в счет уплаты арендной платы на следующий период.
Также, п. 2.3 договора определены условия расторжения договора аренды. Договор может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке путем письменного уведомления контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В случае если договор расторгается по инициативе арендатора, арендатор обязан вернуть помещение по акту возврата в течение 10 календарных дней с момента направления письменного уведомления арендодателю.
В рамках рассмотрения спора ответной стороной оспаривался факт заключения между ИП К.Г.МА. и Г.А. договора аренды спорного нежилого помещения, в связи с чем, по инициативе ответной стороны, судом была назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза экспертами ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу".
По результатам проведения судебном почерковедческой экспертизы ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.12.2016 экспертами сделаны выводы о том, что подпись от имени К.Г.МА. в договоре аренды нежилого помещения от 27.11.2015, вероятно, выполнена самой К.Г.МА. Подпись от имени К.Г.МА. в акте приема-передачи от 27.11.2015 выполнена самой К.Г.МА. Установить давность нанесения подписей от имени К.Г.МА. в документах: договор аренды нежилого помещения от 27.11.2015, заключенного между ИП К.Г.МА. и Г.А., акт приема-передачи от 27.11.2015, не представляется возможным по причине разрушающего метода исследования, разрешение суда на которое, не получено.
Суд принял во внимание экспертное заключение.
Кроме того суд сослался на показания свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, которые подтвердили использование спорного помещения истцом Г.А., а также выполнения им работ с привлечением подрядчиков в нежилом помещении для его последующего использования в качестве автомойки, с согласия ответчика К.Г.МА., которая присутствовала при производстве работ.
Также по ходатайству сторон была назначена оценочная экспертиза об определении фактического объема стоимости строительно-монтажных работ и использованных материалов (количество и наименование) нежилого помещения площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы ООО "Альфа-Эксперт" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.02.2017 экспертом определена стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату проведения работ - 27.11.2015 в размере 645 555 руб. с учетом понижающего договорного коэффициента в размере 492 302 руб. Стоимость строительно-монтажных работ на дату проведения работ - 01.04.2016 в размере 645 738 руб. с учетом понижающего договорного коэффициента в размере 492 441 руб. Также экспертом определена фактическая стоимость, подтвержденных произведенным экспертным осмотром строительно-монтажных работ нежилого помещения площадью 100 кв. м в соответствии с представленными договорами на выполнение работ составляет 182 428,5 руб.
Суд пришел к выводу, что экспертное заключение не может быть положено в основу решения суда, поскольку между сторонами согласованы договорные отношения, условиями договора установлена сумма проведения строительно-монтажных работ по приведению нежилого помещения в соответствии с целями использования помещения - под использование автомойки.
Разрешая исковые требования Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами фактически сложились арендные отношения с наличием надлежащим образом оформленного договора аренды, в связи с чем у ИП К.Г.МА. возникли обязанности по договору, в том числе по допуску истца в помещение для осуществления целей использования помещения, а в случае расторжения договора аренды, возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Доказательств обратного, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
На основании изложенного, суда пришел к выводу о том, что произведенные неотделимые улучшения нежилого помещения остаются в собственности истца, в связи с чем, понесенные Г.А. расходы по проведению капитального ремонта в помещении площадью 100 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по смыслу ст. 15 ГК РФ следует отнести к убыткам, которые подлежат взысканию с ответчика.
Разрешая заявленные истцом требования о взыскании компенсации морального вреда суд не нашел правовых оснований к их удовлетворению ввиду отсутствия наличия причинно - следственной связи между причинением материального ущерба и ухудшением состояния здоровья истца.
В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскал судебные расходы.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда по следующим основаниям.
Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшении, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
В силу ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. В силу пункта 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Из материалов дела усматривается, что по договоренности с собственником имущества находящегося на территории и принадлежащего ИП К.Г.МБ. в 2015 году для использования в личных целях для мойки автотранспортных средств предоставлено помещение по адресу: адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По условиям договора аренды между сторонами было достигнуто согласие, что арендатор за свой счет обязуется произвести капитальный ремонт помещения, сумма ремонтных работ составляет 530 000 руб. Ремонтные работы производятся с целью доведения помещения до состояния, пригодного для расположения помещения для мойки автотранспортных средств. Арендодатель согласовывает выполнение указанных в настоящем подпункте работ в указанном объеме суммы средств.
После выполнения работ по капитальному ремонту нежилого помещения, истец столкнулся с фактом запрета использования фактически переданного истцу в аренду помещения.
Согласно положениям глав 34 - 36 ГК РФ собственник, а также управомоченное законом или собственником лицо вправе сдавать имущество в пользование за плату или бесплатно.
Проанализировав сложившиеся между сторонами отношения судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились арендные отношения, в связи с чем у К.Г.МА. возникли обязанности по договору, в том числе, обязанности обеспечить доступ к арендованному имуществу. Доказательств обратного ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Исходя из положений ст. 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Установлено, что для использования помещения под мойку автотранспортных средств, истцом был проведен в помещении капитальный ремонт, в связи с чем были проведены соответствующие работы.
Исходя из изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что производственные неотделимые улучшения нежилого помещения остаются в собственности истца, в связи с чем, понесенные им расходы по проведению капитального ремонта в арендованном помещении, по смыслу ст. 15 ГК РФ следует отнести к убыткам, которые подлежат взысканию с ответчика.
При этом судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что К.Г.МА. не подписывала договор аренды спорного помещения с истцом, поскольку данные обстоятельства опровергаются имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 27.11.2015 года.
По мнению судебной коллегии, поведение ответчика, связанное с подписанием акта приема-передачи свидетельствует о том, что спорное помещение передавалось в аренду истцу, следовательно между сторонами возникли правоотношения по договору аренды.
Кроме того, истцом представлены доказательства проведения ремонтных работ в соответствии с условиями договора аренды.
При этом, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что ответчик указанный выше договор аренды не оспаривала.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом было отклонено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы не влекут отмену судебного акта, поскольку указанный договор аренды стороной ответчика в установленном законом порядке оспорен не был и не признан недействительным.
Доводы жалобы о том, что заключение эксперта ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу" от 27.12.2016 не может быть положено в основу решения суда, поскольку носит вероятностный характер, не может быть принят судебной коллегией.
Пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на каждую сторону возложено бремя доказывания тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции в основу обжалуемого решения было положено заключение почерковедческой эксперта ООО "Центра судебных экспертиз по Южному округу" от 27.12.2016, которое в отношении выводов о подписи ответчицы в договоре аренды вероятностный характер.
В соответствии с п. п. 2 - 4 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки суд обязан отразить в решении.
Согласно п. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Кодекса, а именно, с иными имеющимися в материалах дела доказательствами.
В исследовательской части заключения эксперт отметил, что вероятная форма вывода обусловлена вариационностью почерка.
При этом совпадающие признаки подписи существенны, устойчивы и в совокупности достаточны для положительного вывода о том, что подпись от имени К.Г.МА. в договоре аренды нежилого помещения от 27.11.2015 выполнена самой К.Г.МА.
Таким образом, подпись, выполненная К.Г.МА. в договоре аренды от 27.11.2015 считается принадлежащей ей, пока с достоверностью и категоричностью не доказано обратное.
Исходя из вышеизложенного, доводы ответчицы о том, что подпись в договоре аренды принадлежит не ей, совокупностью доказательств не подтверждены.
Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Постановленное по настоящему гражданскому делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовые основания для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП К.Г.МА. - без удовлетворения.
Мотивированный текст определения изготовлен 14 июля 2017 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)