Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТРИО И К" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года по делу N А19-5761/2015 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3803174613; место нахождения: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, д. 47) к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРИО И К" (ОГРН 1033801004159, ИНН 3808023491; место нахождения: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, д. 15) об обязании освободить объект недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, д. 15, общей площадью 2600,2 кв. м, в том числе подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - благоустроенное, и передать его по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Областного государственного казенного учреждения "Фонд имущества Иркутской области" (ОГРН 1023801011365, ИНН 3808022890, место нахождения: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Партизанская, 1-65) (суд первой инстанции: Щуко В.А.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Везинг Т.В., представителя по доверенности от 06.11.2015,
от ответчика - Захаровой Ж.В., представителя по доверенности от 01.03.2016,
от третьего лица - не было,
Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее также - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРИО И К" (далее также - ответчик, ООО "ТРИО И К") взыскании неосновательного обогащения в размере 7 886 150 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 434 руб. 57 коп., об обязании освободить нежилое помещение административного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, 15, и передать его по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 04.08.2015 производство по делу по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Иркутской области к ООО "ТРИО и К" в части взыскания неосновательного обогащения в размере 7 886 150 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 434 руб. 57 коп. прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в указанной части.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года заявленные требования удовлетворены.
Судебный акт мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правоотношения по договору аренды от 01.12.1999 N 50/99 прекращены в связи с окончанием срока действия договора аренды, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания пользования имуществом, доказательств возврата арендодателю имущества не представлено.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика о том, что договор в настоящее время является действующим, исходил из того, что стороны фактически пришли к соглашению о том, что договор аренды прекратил свое действие и выразили намерение осуществить прием и передачу спорного объекта недвижимости. Суд указал, что даже в случае возобновления договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время расторгнуть данный договор в одностороннем порядке в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, что и было осуществлено истцом в письме от 19.03.2015 N 51-37-1162/5.
Судом отклонен довод ответчика о том, что спорный объект недвижимости не был передан истцу в связи с заключением в отношении названного объекта договора купли-продажи. Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимого имущества. Довод ответчика о том, что в связи с отклонением истцом протокола разногласий договор купли-продажи считается заключенным в редакции, предложенной Министерством, отклонен судом как не основанный на нормах статей 433, 435, 438, 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка ответчика на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2015 по делу N А19-10337/2015 не принята во внимание, поскольку, рассматривая в рамках настоящего дела спор между истцом и ответчиком, возникший из обязательственных правоотношений, арбитражный суд не связан выводами о квалификации названных правоотношений, сделанными в решении суда, рассматривавшего спор в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по мотивам неправильного применения судом норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтено следующее.
Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечает условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона N 159 от 22.07.2008, для стороны, направившей проект договора - Министерства имущественных отношений Иркутской области, в силу названного закона является обязательным.
9 сентября 2013 года ООО "ТриО и К" на основании вышеуказанного закона обратилось в Министерство имущественных отношений Иркутской области с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества. 24.09.2013 Министерством имущественных отношений Иркутской области принято распоряжение N 22-п о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937; между сторонами при заключении договора возникли разногласия, рассмотрение которых основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО "ТриО и К", обладающее преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества, отказа от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не заявляло, до истечения тридцатидневного срока со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества договор купли-продажи в редакции Министерства имущественных отношений Иркутской области с протоколом разногласий подписало, направило в Министерство имущественных отношений Иркутской области, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. В урегулировании разногласий решением Арбитражного суда Иркутской области по делу отказано; договор купли-продажи подписан в редакции Министерства имущественных отношений, стоимость имущества - нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937, составила 158 000 000 руб. Копия договора купли-продажи нежилого помещения была представлена истцом и ответчиком.
27 ноября 2014 года ООО "ТриО и К" направило в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области на основании п. 2.3.8 заключенного договора аренды объекта недвижимости N 50/99 от 01.12.1999, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление о намерении заключить договор аренды вышеуказанного объекта на прежних условиях; уведомление о продлении срока действия, либо заключения нового договора аренды направлено в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области заказным письмом с уведомлением о вручении, кроме того, уведомление сдано в канцелярию Министерства имущественных отношений, подтверждением служит отметка канцелярии от 28.11.2015 о приеме документа.
Возражений относительно продления срока действия договора либо заключение нового договора в установленные Гражданским кодексом, заключенным договором аренды сроки не последовало.
Следовательно, в соответствии с пунктом 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ" договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 считается возобновленным на прежних условиях.
Срок договора аренды N 50/99 от 01.12.1999 был установлен с 01.12.1999 по 31.12.2004. Письмо Министерства имущественных отношений, датированное 31.12.2014, было направлено Министерством в адрес арендатора за пределами срока, установленного договором, 15.01.2015, что подтверждается копией письма и конверта с отметкой почтового отделения связи, то есть в период, когда договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах выводы суда относительно того, что обстоятельства дела явно свидетельствуют о том, что договор аренды N 50/99 от 01.12.1999 расторгнут, не основаны на фактических обстоятельствах дела, стороны договора не приходили к соглашению о прекращении действия договора. Доказательств направления Министерством имущественных отношений Иркутской области в адрес общества письма о прекращении договора аренды, расторжении договора аренды от 19.03.2015 не представлено, общество данное письмо не получало. После 01.01.2015 арендодатель с требованием, уведомлением о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в том числе, в одностороннем порядке, к арендатору не обращался, а арендатором арендованное имущество не передавалось.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Объект недвижимого имущества помещение назначение: нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937 расположен на земельном участке с кадастровым N 38:36:000034:1030, который по настоящее время находится в аренде согласно договору аренды земельного участка N 22-05/10 от 28 октября 2010 года, заключенному на неопределенный срок. Задолженность по договору аренды земельного участка и неустойка взысканы с Общества вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.11.2015 по делу N А19-12536/2015.
Заявитель апелляционной жалобы дополнительно сослался на судебные акты по делу N А19-10337/2015, в рамках которого ООО "ТриО и К" оспорено распоряжение Министерства имущественных отношений Иркутской области от 08.04.2015 N 8/п "О признании утратившим силу распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 24.09.2013 N 22/п".
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом необоснованно в качестве третьего лица по делу привлечено ОГКУ "Фонд имущества Иркутской области", поскольку оно не является правообладателем объекта недвижимого имущества, судебный акт не может повлиять на его права и обязанности.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы ответчика, просит оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции - без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 10.02.2016.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца полагала апелляционную жалобу необоснованными по мотивам, приведенным в отзыве на нее, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела и дополнительно приобщенные к материалам дела по ходатайству ответчика в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области (правопредшественник Министерства имущественных отношений Иркутской области) (арендодатель) и ООО "ТРИО И К" (арендатор) заключен договор N 50/99 аренды объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся областной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. К. Маркса, 15, общей площадью 1336, 5 кв. м; объект передается в аренду для следующих целей: организация ночного клуба; срок аренды устанавливается до 31 декабря 2014 года (пункты 1.1., 1.2. договора).
В соответствии с пунктом 2.3.3. договора арендатор принял на себя обязанность при эксплуатации объекта соблюдать технические, санитарные и противопожарные нормы, применимые к объектам недвижимости данного вида.
Согласно пунктам 5.2., 5.1. договора договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а помещение освобождению в случае неисполнения п. п. 2.3.3., 2.3.7. при наличии акта о нарушении обязательств.
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 07.05.2014 г. в аренду здание, находящееся в г. Иркутске, ул. К. Маркса, 15, общей площадью 1336, 5 кв. м.
Дополнительным соглашением от 24.08.2001 стороны внесли изменения в договор аренды объекта недвижимости N 50/99, в том числе, уменьшив с 01.06.2001 арендуемую площадь на 64,4 кв. м и изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование без права выкупа объект недвижимости (далее по тексту - Объект), расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15. План Объекта содержится в приложении N 3, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Характеристика Объекта, передаваемого по настоящему договору: - описание Объекта - нежилые помещения под номерами 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25 (согласно тех. Паспорту БТИ) общей площадью 1 272,1 кв. м, расположенные на 1-ом этаже отдельно стоящего здания, - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, - оценочная стоимость объекта - 3 236 894, 15 руб. Объект передается в аренду для следующих целей: организация ночного клуба "Стратосфера" в составе дискотеки, бара, ресторана, зала для игры в боулинг.".
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 24.08.2001 в аренду объект недвижимости (далее - Объекта), местоположение объекта: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадь объекта - 64,4 кв. м, характеристика объекта - нежилые помещения 2 и 4 на втором этаже отдельно стоящего кирпичного здания (согласно технического паспорта), санитарно-техническое состояние объекта - удовлетворительное, проведение ремонта не требуется.
Дополнительным соглашением N 3 от 31.12.2002 стороны внесли изменения в дополнительное соглашение от 24.08.2001 к договору аренды объекта недвижимости N 50/99, в том числе, изложив второй абзац пункта 4 дополнительного соглашения в следующей редакции: "План объекта содержится в приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения", изложив третий абзац пункта 4 дополнительного соглашения в следующей редакции: "описание объекта - нежилое отдельно стоящее одно-двух этажное здание с подвалом общей площадью 2667,2 (согласно тех. Паспорта БТИ), - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - благоустроенное, - рыночная стоимость объекта - 29 350 000 рублей".
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2003 в аренду Объект, местоположение объекта: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадь объекта - 2667,2 кв. м, характеристика объекта - нежилые помещения отдельно стоящего (согласно выкопировке их тех. паспорта) одно-двух этажного здания с подвалом - Литер А, санитарно-техническое состояние объекта - удовлетворительное, проведение ремонта не требуется.
Дополнительным соглашением N 4 от 20.05.2013 стороны внесли изменения в договор аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99, изложив абзац 3 пункта 4 договора в следующей редакции: "Характеристика объекта, передаваемого по настоящему договору: - описание объекта - нежилое помещение, общая площадь 2600,2 кв. м, в том числе подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - благоустроенное".
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2013 в аренду Объект, местоположение объекта: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадь объекта - 2600,2 кв. м, характеристика объекта - нежилое помещение, общей площадью 2600,2 кв. м, характеристика Объекта: нежилое помещение, общей площадью 2600,2 кв. м, в т.ч. подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32 (согласно тех. паспорту БТИ) санитарно-техническое состояние Объекта - удовлетворительное.
Письмом от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 Министерство имущественных отношений Иркутской области отказалось от заключения договора аренды с ООО "ТРИО И К" на новый срок, в связи с чем указало, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 считается прекратившим свое действие 31.12.2014 и предложило обществу освободить помещения общей площадью 2600,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, передав их по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области.
В связи с неосуществлением ответчиком возврата арендованных помещений истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор от 01.12.1999 N 50/99, проанализировав условия которого, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанный договор по своей правовой природе является договором аренды здания или сооружения, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу положений статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.11.2014 ООО "ТРИО И К" обратилось в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области с письмом о намерении продлить договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 либо заключить данный договор на новый срок.
Письмом от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 Министерство имущественных отношений отказалось от заключения договора аренды с ООО "ТРИО И К" на новый срок, в связи с чем указало, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 считается прекратившим свое действие 31.12.2014 и предложило обществу освободить помещения общей площадью 2600,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, передав их по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области.
В письме от 12.01.2015 ООО "ТРИО И К" признало, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 прекратил свое действие 01.01.2015 и обратилось к арендодателю с предложением осуществить прием-передачу объекта недвижимого имущества: помещение нежилое, общей площадью 2600,2 кв. м, в т.ч. подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, кадастровый (или условный) номер 38:36:000034:15937, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. К. Маркса, 15, подписать акт приема-передачи, обеспечить обществу доступ в подвальное помещение.
19.01.2015 комиссией в составе главных инспекторов КСП Иркутской области, должностных лиц Министерства имущественных отношений Иркутской области и представителя ООО "ТРИО И К" проведен визуальный осмотр объекта недвижимости "Нежилое помещение", числящегося в Реестре государственной собственности Иркутской области по адресу Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, дом 15, литеры А, А1, А2, 1-17, на которое зарегистрировано право собственности Иркутской области (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.05.2013 серии 38АЕ N 043569), по результатам которого составлен акт визуального осмотра от 19.01.2015, в котором, в том числе, зафиксировано, что помещения арендатором не используются, находятся в непригодном для эксплуатации состоянии, что не соответствует п. 2.3.3 договора от 01.12.1999 N 50/99 в части соответствия объекта техническим, санитарным и противопожарным нормам при его эксплуатации.
Письмом от 19.03.2015 N 51-37-1162/5 Министерство имущественных отношений Иркутской области сообщило ООО "ТРИО И К", что в связи с окончанием 31.12.2014 срока действия договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 последнему необходимо передать фактически занимаемые помещения представителям министерства 31.03.2015 по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что совокупность изложенных обстоятельств, с учетом содержания письма Министерства от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 и письма Общества от 12.01.2015, свидетельствует о том, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99, заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО "ТРИО И К" расторгнут.
Стороны фактически пришли к соглашению о том, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 прекратил свое действие и выразили намерение осуществить прием и передачу спорного объекта недвижимости.
Арендодатель воспользовался правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса РФ, изъявив волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды прекращен. Действия Министерства требованиям гражданского законодательства не противоречат, поскольку истечение срока действия договора аренды влечет прекращение арендных отношений. При этом действующим законодательством не предусмотрена безусловная обязанность Министерства заключить договор аренды с обществом на новый срок либо продлить такой договор.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы относительно того, что договор аренды в настоящее время действует вследствие возобновления его на неопределенный срок, не нашел оснований для признания их обоснованными.
Даже если согласиться с позицией ООО "ТРИО И К" относительно того, что направление уведомления от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 за пределами срока действия договора (из материалов дела усматривается, что письмо от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 направлено Министерством в адрес общества почтовым отправлением 13.01.2015 и получено последним 27.01.2015 - т. 1, л.д. 33-34) свидетельствует о возобновлении договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 на неопределенный срок на тех же условиях, данное обстоятельство не лишает арендодателя права на расторжение такого договора.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что Министерство воспользовалось правом на расторжение договора в одностороннем порядке, уведомив арендатора о прекращении договора аренды по истечении срока его действия и необходимости освободить помещения и передать по акту приема-передачи в письмах от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 и от 19.03.2015 N 51-37-1162/5. Соответственно, и в случае, если рассматривать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ от договора, вследствие чего договор аренды считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента такого отказа.
При этом, право на расторжение договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 в одностороннем порядке также предоставлено арендодателю пунктами 5.2., 5.1. договора при нарушении арендатором обязательств, установленных пунктом 2.3.3. договора, факт нарушения которых ответчиком зафиксирован в акте визуального осмотра от 19.01.2015.
Доводы апелляционной жалобы в данной части судом отклоняются как несостоятельные и противоречащие установленным по делу обстоятельствам.
Довод ответчика об уклонении арендодателя от приема спорного объекта недвижимости правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку по смыслу норм статей 622, 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении действия договора аренды обязанность по передаче арендованного здания или сооружения возложена именно на арендатора, в связи с чем в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции определениями от 16.06.2015 и от 08.07.2015 предлагал ответчику представить доказательства отправки в адрес арендодателя акта приема-передачи объекта недвижимости, являющегося предметом договора от 01.12.1999 N 50/99, после прекращения данного договора, однако определения суда ответчиком не исполнены, запрошенные доказательства не представлены.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимости не был передан истцу в связи с заключением в отношении названного объекта договора купли-продажи, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен, исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В силу статьи 435 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.
Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 438 Гражданского кодекса РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09.09.2013 ООО "ТРИО И К", руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", обратилось в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области с предложением продать обществу нежилое помещение, общей площадью 2581,6 м2, расположенное (номера на поэтажном плане): подвал - 1-17, 1-ый этаж - 2, 8-35, 2-й этаж - 10-24, 27, 28, 29, 30, 31, 32, кадастровый номер 38-38-01/047/2009-493, являющееся собственностью Иркутской области (свидетельство N 38-38-01/047/2009-493 от 05.08.2009).
Согласно материалам дела и вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 по делу N А19-16915/2013, распоряжением Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса 15" принято решение об условиях приватизации нежилого помещения, общей площадью 2600, 1 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937.
Письмом от 25.09.2013 N 10163-06/1п в адрес ООО "ТРИО И К" направлен проект договора купли-продажи указанного выше объекта.
Стоимость объекта определена на основании отчета об оценке от 10.09.2013 N 111, выполненного по заданию Министерства имущественных отношений Иркутской области Обществом с ограниченной ответственностью "Версия" и составила 158 000 000 руб. 00 коп.
Не согласившись с выкупной ценой объекта, ООО "ТРИО И К" письмом от 21.10.2013 направило в Министерство имущественных отношений Иркутской области протокол разногласий, в котором последнему было предложено подписать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, с выкупной стоимостью имущества в размере 85 605 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью "Сибирская оценочная компания" от 18.10.2013 N 1508-13.
Письмом от 22.10.2013 N 11507-06/3п Министерство имущественных отношений сообщило о непринятии предложенных истцом изменений пунктов договора.
Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества не пришли к соглашению по выкупной цене объекта, в связи с чем ООО "ТРИО И К" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству имущественных отношений Иркутской области и Обществу с ограниченной ответственностью "Версия" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, заявив их в следующей редакции:
- - о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 в сумме 158 000 000 рублей, без учета НДС, согласно отчета об оценке N 111 от 10.09.2013, выполненного ООО "Версия";
- - обязании Министерства имущественных отношений Иркутской области в 30-ти дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "ТриО и К" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркугск, ул. Карла Маркса, 15, изложив пункты договора 2.1, 2.2, 2.2.2. в части приложения N 1 в следующей редакции:
- - п. 2.1. Стоимость имущества, составляет 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС, согласно отчету N 1508-13 от 18.10.2013 ООО "Сибирская оценочная компания";
- - п. 2.2. Сумма продажной цены имущества в размере 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС уплачивается Покупателем в рассрочку на 3 года ежемесячно равными долями.
- приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, "График платежей". В соответствии с п. 2.2.2. Договора договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15. Стороны определили следующий график платежей в счет оплаты стоимости имущества (приведен график платежей).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 по делу N А19-16915/2013, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований ООО "ТРИО И К" отказано.
Как следует из судебного акта, суд указал, что из смысла Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который закладывался в закон законодателем, следует, что передача государственного или муниципального имущества в собственность арендатора может быть произведена в целях улучшения и развития бизнеса, который осуществляется работающими, платежеспособными арендаторами, а не банкротами; поскольку в отношении истца введена процедура внешнего управления, при этом арбитражным судом по делу N А19-5518/2013 установлено, что условия для введения финансового оздоровления в отношении должника отсутствуют, доказательств, прямо выражающих намерение истцом исполнять договор купли-продажи, о понуждении заключить который истец обратился с настоящим иском в суд, у арбитражного суда отсутствуют основания для удовлетворения настоящего иска.
В порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции определением от 04.08.2015 предлагал сторонам представить копии подписанного со стороны Министерства имущественных отношений Иркутской области и со стороны ООО "Трио и К" договора купли-продажи нежилого помещения административного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, 15, однако такие доказательства представлены не были. Представленная в материалы дела копия проекта договора купли продажи нежилого помещения по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, 15, с приложением таким доказательством быть признана не может по изложенным выше причинам.
24.08.2015 ООО "ТриО и К" обратилось в Министерство имущественных отношений Иркутской области о предоставлении подписанного договора купли-продажи для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Данная оферта Общества на дату рассмотрения настоящего дела как судом первой инстанции, так и апелляционным судом Министерством имущественных отношений Иркутской области не акцептована.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимого имущества.
Довод ответчика, приведенный также в апелляционном суде, о том, что в связи с отклонением истцом протокола разногласий договор купли-продажи считается заключенным в редакции, предложенной Министерством имущественных отношений Иркутской области, правомерно отклонен судом как не основанный на нормах статей 433, 435, 438, 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд также соглашается с позицией суда первой инстанции относительно того, что ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2015 по делу N А19-10337/2015, оставленное без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016, не может быть принята во внимание, поскольку, рассматривая в рамках настоящего дела спор между истцом и ответчиком, возникший из обязательственных правоотношений, арбитражный суд не связан выводами о квалификации названных правоотношений, сделанными в решении суда, рассматривавшего спор в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Как правильно указал суд первой инстанции, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о заключении между истцом и ответчиком на дату рассмотрения настоящего дела договора купли-продажи спорного нежилого помещения, обстоятельства наличия либо отсутствия у ответчика преимущественного права на заключение подобного договора и, соответственно, возможности применения положений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не входит в предмет доказывания по данному делу.
Представленная ответчиком копия договора аренды земельного участка от 28.10.2010 N 22-05/10 не принята судом во внимание как не соответствующая критериям доказательств, установленных статьей 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По этим же основаниям судом апелляционной инстанции отклоняются ссылки заявителя апелляционной жалобы на взыскание с Общества задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.11.2015 по делу N А19-12536/2015.
Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца. Доводы апелляционной жалобы правильных выводов суда не опровергают.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необоснованное привлечение судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Областного государственного казенного учреждения "Фонд имущества Иркутской области", не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения. Данное лицо привлечено к участию в деле судом по ходатайству Министерства имущественных отношений Иркутской области; из пояснений фонда установлено, что объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, по передаточному акту от 01.04.2010 изъят из оперативного управления ОГУ "Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости", на баланс ОГУ "Фонд имущества Иркутской области" не передавался и право оперативного управления учреждения на указанное недвижимое имущество не регистрировалось.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года по делу N А19-5761/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.03.2016 N 04АП-100/2016 ПО ДЕЛУ N А19-5761/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. по делу N А19-5761/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТРИО И К" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года по делу N А19-5761/2015 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3803174613; место нахождения: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, д. 47) к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРИО И К" (ОГРН 1033801004159, ИНН 3808023491; место нахождения: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, д. 15) об обязании освободить объект недвижимости - нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, д. 15, общей площадью 2600,2 кв. м, в том числе подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - благоустроенное, и передать его по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Областного государственного казенного учреждения "Фонд имущества Иркутской области" (ОГРН 1023801011365, ИНН 3808022890, место нахождения: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Партизанская, 1-65) (суд первой инстанции: Щуко В.А.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Везинг Т.В., представителя по доверенности от 06.11.2015,
от ответчика - Захаровой Ж.В., представителя по доверенности от 01.03.2016,
от третьего лица - не было,
установил:
Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее также - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРИО И К" (далее также - ответчик, ООО "ТРИО И К") взыскании неосновательного обогащения в размере 7 886 150 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 434 руб. 57 коп., об обязании освободить нежилое помещение административного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, 15, и передать его по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 04.08.2015 производство по делу по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Иркутской области к ООО "ТРИО и К" в части взыскания неосновательного обогащения в размере 7 886 150 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 434 руб. 57 коп. прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в указанной части.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года заявленные требования удовлетворены.
Судебный акт мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правоотношения по договору аренды от 01.12.1999 N 50/99 прекращены в связи с окончанием срока действия договора аренды, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания пользования имуществом, доказательств возврата арендодателю имущества не представлено.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика о том, что договор в настоящее время является действующим, исходил из того, что стороны фактически пришли к соглашению о том, что договор аренды прекратил свое действие и выразили намерение осуществить прием и передачу спорного объекта недвижимости. Суд указал, что даже в случае возобновления договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время расторгнуть данный договор в одностороннем порядке в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, что и было осуществлено истцом в письме от 19.03.2015 N 51-37-1162/5.
Судом отклонен довод ответчика о том, что спорный объект недвижимости не был передан истцу в связи с заключением в отношении названного объекта договора купли-продажи. Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимого имущества. Довод ответчика о том, что в связи с отклонением истцом протокола разногласий договор купли-продажи считается заключенным в редакции, предложенной Министерством, отклонен судом как не основанный на нормах статей 433, 435, 438, 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка ответчика на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2015 по делу N А19-10337/2015 не принята во внимание, поскольку, рассматривая в рамках настоящего дела спор между истцом и ответчиком, возникший из обязательственных правоотношений, арбитражный суд не связан выводами о квалификации названных правоотношений, сделанными в решении суда, рассматривавшего спор в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по мотивам неправильного применения судом норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтено следующее.
Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечает условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона N 159 от 22.07.2008, для стороны, направившей проект договора - Министерства имущественных отношений Иркутской области, в силу названного закона является обязательным.
9 сентября 2013 года ООО "ТриО и К" на основании вышеуказанного закона обратилось в Министерство имущественных отношений Иркутской области с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества. 24.09.2013 Министерством имущественных отношений Иркутской области принято распоряжение N 22-п о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937; между сторонами при заключении договора возникли разногласия, рассмотрение которых основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО "ТриО и К", обладающее преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества, отказа от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не заявляло, до истечения тридцатидневного срока со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества договор купли-продажи в редакции Министерства имущественных отношений Иркутской области с протоколом разногласий подписало, направило в Министерство имущественных отношений Иркутской области, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. В урегулировании разногласий решением Арбитражного суда Иркутской области по делу отказано; договор купли-продажи подписан в редакции Министерства имущественных отношений, стоимость имущества - нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937, составила 158 000 000 руб. Копия договора купли-продажи нежилого помещения была представлена истцом и ответчиком.
27 ноября 2014 года ООО "ТриО и К" направило в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области на основании п. 2.3.8 заключенного договора аренды объекта недвижимости N 50/99 от 01.12.1999, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление о намерении заключить договор аренды вышеуказанного объекта на прежних условиях; уведомление о продлении срока действия, либо заключения нового договора аренды направлено в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области заказным письмом с уведомлением о вручении, кроме того, уведомление сдано в канцелярию Министерства имущественных отношений, подтверждением служит отметка канцелярии от 28.11.2015 о приеме документа.
Возражений относительно продления срока действия договора либо заключение нового договора в установленные Гражданским кодексом, заключенным договором аренды сроки не последовало.
Следовательно, в соответствии с пунктом 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ" договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 считается возобновленным на прежних условиях.
Срок договора аренды N 50/99 от 01.12.1999 был установлен с 01.12.1999 по 31.12.2004. Письмо Министерства имущественных отношений, датированное 31.12.2014, было направлено Министерством в адрес арендатора за пределами срока, установленного договором, 15.01.2015, что подтверждается копией письма и конверта с отметкой почтового отделения связи, то есть в период, когда договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах выводы суда относительно того, что обстоятельства дела явно свидетельствуют о том, что договор аренды N 50/99 от 01.12.1999 расторгнут, не основаны на фактических обстоятельствах дела, стороны договора не приходили к соглашению о прекращении действия договора. Доказательств направления Министерством имущественных отношений Иркутской области в адрес общества письма о прекращении договора аренды, расторжении договора аренды от 19.03.2015 не представлено, общество данное письмо не получало. После 01.01.2015 арендодатель с требованием, уведомлением о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в том числе, в одностороннем порядке, к арендатору не обращался, а арендатором арендованное имущество не передавалось.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Объект недвижимого имущества помещение назначение: нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937 расположен на земельном участке с кадастровым N 38:36:000034:1030, который по настоящее время находится в аренде согласно договору аренды земельного участка N 22-05/10 от 28 октября 2010 года, заключенному на неопределенный срок. Задолженность по договору аренды земельного участка и неустойка взысканы с Общества вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.11.2015 по делу N А19-12536/2015.
Заявитель апелляционной жалобы дополнительно сослался на судебные акты по делу N А19-10337/2015, в рамках которого ООО "ТриО и К" оспорено распоряжение Министерства имущественных отношений Иркутской области от 08.04.2015 N 8/п "О признании утратившим силу распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 24.09.2013 N 22/п".
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом необоснованно в качестве третьего лица по делу привлечено ОГКУ "Фонд имущества Иркутской области", поскольку оно не является правообладателем объекта недвижимого имущества, судебный акт не может повлиять на его права и обязанности.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы ответчика, просит оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции - без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 10.02.2016.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца полагала апелляционную жалобу необоснованными по мотивам, приведенным в отзыве на нее, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела и дополнительно приобщенные к материалам дела по ходатайству ответчика в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области (правопредшественник Министерства имущественных отношений Иркутской области) (арендодатель) и ООО "ТРИО И К" (арендатор) заключен договор N 50/99 аренды объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся областной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. К. Маркса, 15, общей площадью 1336, 5 кв. м; объект передается в аренду для следующих целей: организация ночного клуба; срок аренды устанавливается до 31 декабря 2014 года (пункты 1.1., 1.2. договора).
В соответствии с пунктом 2.3.3. договора арендатор принял на себя обязанность при эксплуатации объекта соблюдать технические, санитарные и противопожарные нормы, применимые к объектам недвижимости данного вида.
Согласно пунктам 5.2., 5.1. договора договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а помещение освобождению в случае неисполнения п. п. 2.3.3., 2.3.7. при наличии акта о нарушении обязательств.
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 07.05.2014 г. в аренду здание, находящееся в г. Иркутске, ул. К. Маркса, 15, общей площадью 1336, 5 кв. м.
Дополнительным соглашением от 24.08.2001 стороны внесли изменения в договор аренды объекта недвижимости N 50/99, в том числе, уменьшив с 01.06.2001 арендуемую площадь на 64,4 кв. м и изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование без права выкупа объект недвижимости (далее по тексту - Объект), расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15. План Объекта содержится в приложении N 3, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Характеристика Объекта, передаваемого по настоящему договору: - описание Объекта - нежилые помещения под номерами 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25 (согласно тех. Паспорту БТИ) общей площадью 1 272,1 кв. м, расположенные на 1-ом этаже отдельно стоящего здания, - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, - оценочная стоимость объекта - 3 236 894, 15 руб. Объект передается в аренду для следующих целей: организация ночного клуба "Стратосфера" в составе дискотеки, бара, ресторана, зала для игры в боулинг.".
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 24.08.2001 в аренду объект недвижимости (далее - Объекта), местоположение объекта: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадь объекта - 64,4 кв. м, характеристика объекта - нежилые помещения 2 и 4 на втором этаже отдельно стоящего кирпичного здания (согласно технического паспорта), санитарно-техническое состояние объекта - удовлетворительное, проведение ремонта не требуется.
Дополнительным соглашением N 3 от 31.12.2002 стороны внесли изменения в дополнительное соглашение от 24.08.2001 к договору аренды объекта недвижимости N 50/99, в том числе, изложив второй абзац пункта 4 дополнительного соглашения в следующей редакции: "План объекта содержится в приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения", изложив третий абзац пункта 4 дополнительного соглашения в следующей редакции: "описание объекта - нежилое отдельно стоящее одно-двух этажное здание с подвалом общей площадью 2667,2 (согласно тех. Паспорта БТИ), - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - благоустроенное, - рыночная стоимость объекта - 29 350 000 рублей".
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2003 в аренду Объект, местоположение объекта: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадь объекта - 2667,2 кв. м, характеристика объекта - нежилые помещения отдельно стоящего (согласно выкопировке их тех. паспорта) одно-двух этажного здания с подвалом - Литер А, санитарно-техническое состояние объекта - удовлетворительное, проведение ремонта не требуется.
Дополнительным соглашением N 4 от 20.05.2013 стороны внесли изменения в договор аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99, изложив абзац 3 пункта 4 договора в следующей редакции: "Характеристика объекта, передаваемого по настоящему договору: - описание объекта - нежилое помещение, общая площадь 2600,2 кв. м, в том числе подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, - материал стен - кирпичный, износ - 60%, благоустройство - благоустроенное".
Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2013 в аренду Объект, местоположение объекта: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадь объекта - 2600,2 кв. м, характеристика объекта - нежилое помещение, общей площадью 2600,2 кв. м, характеристика Объекта: нежилое помещение, общей площадью 2600,2 кв. м, в т.ч. подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32 (согласно тех. паспорту БТИ) санитарно-техническое состояние Объекта - удовлетворительное.
Письмом от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 Министерство имущественных отношений Иркутской области отказалось от заключения договора аренды с ООО "ТРИО И К" на новый срок, в связи с чем указало, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 считается прекратившим свое действие 31.12.2014 и предложило обществу освободить помещения общей площадью 2600,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, передав их по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области.
В связи с неосуществлением ответчиком возврата арендованных помещений истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор от 01.12.1999 N 50/99, проанализировав условия которого, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанный договор по своей правовой природе является договором аренды здания или сооружения, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу положений статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.11.2014 ООО "ТРИО И К" обратилось в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области с письмом о намерении продлить договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 либо заключить данный договор на новый срок.
Письмом от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 Министерство имущественных отношений отказалось от заключения договора аренды с ООО "ТРИО И К" на новый срок, в связи с чем указало, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 считается прекратившим свое действие 31.12.2014 и предложило обществу освободить помещения общей площадью 2600,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, передав их по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области.
В письме от 12.01.2015 ООО "ТРИО И К" признало, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 прекратил свое действие 01.01.2015 и обратилось к арендодателю с предложением осуществить прием-передачу объекта недвижимого имущества: помещение нежилое, общей площадью 2600,2 кв. м, в т.ч. подвал N 1, этаж N 1, антресоль N 1, этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, кадастровый (или условный) номер 38:36:000034:15937, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. К. Маркса, 15, подписать акт приема-передачи, обеспечить обществу доступ в подвальное помещение.
19.01.2015 комиссией в составе главных инспекторов КСП Иркутской области, должностных лиц Министерства имущественных отношений Иркутской области и представителя ООО "ТРИО И К" проведен визуальный осмотр объекта недвижимости "Нежилое помещение", числящегося в Реестре государственной собственности Иркутской области по адресу Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, дом 15, литеры А, А1, А2, 1-17, на которое зарегистрировано право собственности Иркутской области (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.05.2013 серии 38АЕ N 043569), по результатам которого составлен акт визуального осмотра от 19.01.2015, в котором, в том числе, зафиксировано, что помещения арендатором не используются, находятся в непригодном для эксплуатации состоянии, что не соответствует п. 2.3.3 договора от 01.12.1999 N 50/99 в части соответствия объекта техническим, санитарным и противопожарным нормам при его эксплуатации.
Письмом от 19.03.2015 N 51-37-1162/5 Министерство имущественных отношений Иркутской области сообщило ООО "ТРИО И К", что в связи с окончанием 31.12.2014 срока действия договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 последнему необходимо передать фактически занимаемые помещения представителям министерства 31.03.2015 по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что совокупность изложенных обстоятельств, с учетом содержания письма Министерства от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 и письма Общества от 12.01.2015, свидетельствует о том, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99, заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО "ТРИО И К" расторгнут.
Стороны фактически пришли к соглашению о том, что договор аренды от 01.12.1999 N 50/99 прекратил свое действие и выразили намерение осуществить прием и передачу спорного объекта недвижимости.
Арендодатель воспользовался правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса РФ, изъявив волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды прекращен. Действия Министерства требованиям гражданского законодательства не противоречат, поскольку истечение срока действия договора аренды влечет прекращение арендных отношений. При этом действующим законодательством не предусмотрена безусловная обязанность Министерства заключить договор аренды с обществом на новый срок либо продлить такой договор.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы относительно того, что договор аренды в настоящее время действует вследствие возобновления его на неопределенный срок, не нашел оснований для признания их обоснованными.
Даже если согласиться с позицией ООО "ТРИО И К" относительно того, что направление уведомления от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 за пределами срока действия договора (из материалов дела усматривается, что письмо от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 направлено Министерством в адрес общества почтовым отправлением 13.01.2015 и получено последним 27.01.2015 - т. 1, л.д. 33-34) свидетельствует о возобновлении договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 на неопределенный срок на тех же условиях, данное обстоятельство не лишает арендодателя права на расторжение такого договора.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что Министерство воспользовалось правом на расторжение договора в одностороннем порядке, уведомив арендатора о прекращении договора аренды по истечении срока его действия и необходимости освободить помещения и передать по акту приема-передачи в письмах от 30.12.2014 N 51-37-8366/14 и от 19.03.2015 N 51-37-1162/5. Соответственно, и в случае, если рассматривать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ от договора, вследствие чего договор аренды считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента такого отказа.
При этом, право на расторжение договора аренды от 01.12.1999 N 50/99 в одностороннем порядке также предоставлено арендодателю пунктами 5.2., 5.1. договора при нарушении арендатором обязательств, установленных пунктом 2.3.3. договора, факт нарушения которых ответчиком зафиксирован в акте визуального осмотра от 19.01.2015.
Доводы апелляционной жалобы в данной части судом отклоняются как несостоятельные и противоречащие установленным по делу обстоятельствам.
Довод ответчика об уклонении арендодателя от приема спорного объекта недвижимости правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку по смыслу норм статей 622, 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении действия договора аренды обязанность по передаче арендованного здания или сооружения возложена именно на арендатора, в связи с чем в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции определениями от 16.06.2015 и от 08.07.2015 предлагал ответчику представить доказательства отправки в адрес арендодателя акта приема-передачи объекта недвижимости, являющегося предметом договора от 01.12.1999 N 50/99, после прекращения данного договора, однако определения суда ответчиком не исполнены, запрошенные доказательства не представлены.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимости не был передан истцу в связи с заключением в отношении названного объекта договора купли-продажи, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен, исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В силу статьи 435 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.
Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 438 Гражданского кодекса РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09.09.2013 ООО "ТРИО И К", руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", обратилось в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области с предложением продать обществу нежилое помещение, общей площадью 2581,6 м2, расположенное (номера на поэтажном плане): подвал - 1-17, 1-ый этаж - 2, 8-35, 2-й этаж - 10-24, 27, 28, 29, 30, 31, 32, кадастровый номер 38-38-01/047/2009-493, являющееся собственностью Иркутской области (свидетельство N 38-38-01/047/2009-493 от 05.08.2009).
Согласно материалам дела и вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 по делу N А19-16915/2013, распоряжением Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса 15" принято решение об условиях приватизации нежилого помещения, общей площадью 2600, 1 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937.
Письмом от 25.09.2013 N 10163-06/1п в адрес ООО "ТРИО И К" направлен проект договора купли-продажи указанного выше объекта.
Стоимость объекта определена на основании отчета об оценке от 10.09.2013 N 111, выполненного по заданию Министерства имущественных отношений Иркутской области Обществом с ограниченной ответственностью "Версия" и составила 158 000 000 руб. 00 коп.
Не согласившись с выкупной ценой объекта, ООО "ТРИО И К" письмом от 21.10.2013 направило в Министерство имущественных отношений Иркутской области протокол разногласий, в котором последнему было предложено подписать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, с выкупной стоимостью имущества в размере 85 605 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью "Сибирская оценочная компания" от 18.10.2013 N 1508-13.
Письмом от 22.10.2013 N 11507-06/3п Министерство имущественных отношений сообщило о непринятии предложенных истцом изменений пунктов договора.
Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества не пришли к соглашению по выкупной цене объекта, в связи с чем ООО "ТРИО И К" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству имущественных отношений Иркутской области и Обществу с ограниченной ответственностью "Версия" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, заявив их в следующей редакции:
- - о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 в сумме 158 000 000 рублей, без учета НДС, согласно отчета об оценке N 111 от 10.09.2013, выполненного ООО "Версия";
- - обязании Министерства имущественных отношений Иркутской области в 30-ти дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "ТриО и К" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркугск, ул. Карла Маркса, 15, изложив пункты договора 2.1, 2.2, 2.2.2. в части приложения N 1 в следующей редакции:
- - п. 2.1. Стоимость имущества, составляет 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС, согласно отчету N 1508-13 от 18.10.2013 ООО "Сибирская оценочная компания";
- - п. 2.2. Сумма продажной цены имущества в размере 85 605 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей без учета НДС уплачивается Покупателем в рассрочку на 3 года ежемесячно равными долями.
- приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, "График платежей". В соответствии с п. 2.2.2. Договора договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15. Стороны определили следующий график платежей в счет оплаты стоимости имущества (приведен график платежей).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2015 по делу N А19-16915/2013, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований ООО "ТРИО И К" отказано.
Как следует из судебного акта, суд указал, что из смысла Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который закладывался в закон законодателем, следует, что передача государственного или муниципального имущества в собственность арендатора может быть произведена в целях улучшения и развития бизнеса, который осуществляется работающими, платежеспособными арендаторами, а не банкротами; поскольку в отношении истца введена процедура внешнего управления, при этом арбитражным судом по делу N А19-5518/2013 установлено, что условия для введения финансового оздоровления в отношении должника отсутствуют, доказательств, прямо выражающих намерение истцом исполнять договор купли-продажи, о понуждении заключить который истец обратился с настоящим иском в суд, у арбитражного суда отсутствуют основания для удовлетворения настоящего иска.
В порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции определением от 04.08.2015 предлагал сторонам представить копии подписанного со стороны Министерства имущественных отношений Иркутской области и со стороны ООО "Трио и К" договора купли-продажи нежилого помещения административного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, 15, однако такие доказательства представлены не были. Представленная в материалы дела копия проекта договора купли продажи нежилого помещения по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла-Маркса, 15, с приложением таким доказательством быть признана не может по изложенным выше причинам.
24.08.2015 ООО "ТриО и К" обратилось в Министерство имущественных отношений Иркутской области о предоставлении подписанного договора купли-продажи для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Данная оферта Общества на дату рассмотрения настоящего дела как судом первой инстанции, так и апелляционным судом Министерством имущественных отношений Иркутской области не акцептована.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимого имущества.
Довод ответчика, приведенный также в апелляционном суде, о том, что в связи с отклонением истцом протокола разногласий договор купли-продажи считается заключенным в редакции, предложенной Министерством имущественных отношений Иркутской области, правомерно отклонен судом как не основанный на нормах статей 433, 435, 438, 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд также соглашается с позицией суда первой инстанции относительно того, что ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2015 по делу N А19-10337/2015, оставленное без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016, не может быть принята во внимание, поскольку, рассматривая в рамках настоящего дела спор между истцом и ответчиком, возникший из обязательственных правоотношений, арбитражный суд не связан выводами о квалификации названных правоотношений, сделанными в решении суда, рассматривавшего спор в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Как правильно указал суд первой инстанции, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о заключении между истцом и ответчиком на дату рассмотрения настоящего дела договора купли-продажи спорного нежилого помещения, обстоятельства наличия либо отсутствия у ответчика преимущественного права на заключение подобного договора и, соответственно, возможности применения положений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не входит в предмет доказывания по данному делу.
Представленная ответчиком копия договора аренды земельного участка от 28.10.2010 N 22-05/10 не принята судом во внимание как не соответствующая критериям доказательств, установленных статьей 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По этим же основаниям судом апелляционной инстанции отклоняются ссылки заявителя апелляционной жалобы на взыскание с Общества задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.11.2015 по делу N А19-12536/2015.
Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца. Доводы апелляционной жалобы правильных выводов суда не опровергают.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необоснованное привлечение судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Областного государственного казенного учреждения "Фонд имущества Иркутской области", не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения. Данное лицо привлечено к участию в деле судом по ходатайству Министерства имущественных отношений Иркутской области; из пояснений фонда установлено, что объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, по передаточному акту от 01.04.2010 изъят из оперативного управления ОГУ "Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости", на баланс ОГУ "Фонд имущества Иркутской области" не передавался и право оперативного управления учреждения на указанное недвижимое имущество не регистрировалось.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года по делу N А19-5761/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)