Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору о долевом участии в строительстве жилья истец приобрел право требования на квартиру, но квартира передана ему в собственность не была.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Турумтаевой Г.Я.,
судей Голубевой И.В.,
Куловой Г.Р.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от... г., которым постановлено:
исковые требования М.Л. к Государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения, удовлетворить.
Обязать Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" устранить допущенное нарушение и заключить с М.Л. договор о Приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, Стоимость которых оплачена в соответствии с договором N... от... г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес.
Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия
М.Л. обратилась в суд с иском к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" о признании незаконным бездействия Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", выразившееся в неисполнении пункта 4 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N... и об обязании ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенным договором N... от... г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес.
В обоснование указала, что является участником долевого строительства в микрорайоне "Бакалинский" адрес, в связи с чем возникло право требования истца на квартиру N... адрес. В соответствии с Распоряжением Правительства N... от... г. строительство указанного дома передано ГУП "ФЖС Республики Башкортостан". Согласно пункту 4 Распоряжения N... Государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами включенными в список, указанный в пункте 3 настоящего распоряжения.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО "Региональный банк развития", которое не давало согласия на совершение сделки, регистрация договора между ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" и ОАО "СтройПроектЦентр" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона. Данные обстоятельства исключили возможность ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами. ГУП "ФЖС Республики Башкортостан", являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО "СтройПроектЦентр", которому застройщиком в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N... осуществить строительство жилого дома N... с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагались бы спорные квартиры, и заключить с истцом договор. Соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Надлежащими ответчиками по делу являются ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК Полимер", реализовавшие несуществующие квартиры в отсутствие разрешительной и проектной документации.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" Н.Л.А., поддержавшую жалобу, возражения представителя М.Ф. - К.С.М., судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии положениями статьи 4.2 Закона Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года N 368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.
При этом, защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по заключенному договору N... от... г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес истец приобрел право требования на квартиру N... адрес.
ООО "ФПК "Полимер" и ОАО "СтройПроектЦентр" не исполнили принятые перед истцами обязательства и не передали ему в собственность вышеуказанную квартиру.
На основании постановления Главы администрации г. Уфы N... от... г. между Администрацией г. Уфы и ОАО "СтройПроектЦентр", ... г. заключен договор N... и дополнительное соглашение земельного участка, расположенного по адресу: в адрес, жилой микрорайон "Бакалинский", для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса. Договор аренды прошел государственную регистрацию.
Застройщику ОАО "СтройПроектЦентр" ГУ Управление государственной экспертизы... г. выдано положительное заключение государственной экспертизы N..., которым рабочий проект "Жилой дом N... по адрес" признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.
Между тем, несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартиры, истце квартира передан не была, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная договором долевого участия в строительстве жилья квартира отсутствует. Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от... г. по делу N... в отношении ОАО "СтройПроектЦентр", являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от... г. требование истца в отношении спорной квартиры включено в реестр кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр".
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от... г. N... ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N... в микрорайоне "Бакалинский".
Тем же распоряжением Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в срок до... г. рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.
Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан предусмотрена обязанность ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов N... в микрорайоне "Бакалинский", заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.
В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов N... в микрорайоне "Бакалинский" между ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" и ОАО "СтройПроектЦентр" заключен агентский договор N... от... г., согласно пункту 1.1 которого ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" обязуется за вознаграждение от имени и за счет принципала осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организации.
Разрешением от... г. N... жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию.
Согласно данных технического паспорта ГУП БТИ Республики Башкортостан от... г. по адрес (почтовый адрес), подтверждается создание жилого дома N..., в котором... квартир. Спорные квартиры в построенном доме отсутствуют.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" не исполнено распоряжение Правительства Республики Башкортостан от... г. N...
На основании положений статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с указанным агентским договором ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома" N... по адрес осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.
Согласно пункту 3.3 агентского договора ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО "СтройПроектЦентр" все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.
Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", необходимые для защиты прав граждан, были соблюдены.
Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.
Как установлено судом, договор долевого участия в строительстве, право по которому перешло по уступке истцу, был заключен в... г., внешнее управление в отношении застройщика введено в... г., Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до... г. поручено представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов N... в указанном микрорайоне "Бакалинский" на... г. с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истцов жилыми помещениями до настоящего времени не приняты.
В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований истца об обязании ответчика заключить с ней договор о приобретении жилого помещения с освобождением истца от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых уже оплачена им по вышеуказанному спорному договору долевого участия в строительстве жилья.
Судебная коллегия находит, что положения Закона Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N... не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.
Рекомендация в адрес Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" по обеспечению завершения строительства жилых домов N... по строительному адресу: адрес, предусмотренные пунктом 1 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N..., сохранены.
Вместе с тем, исключение пункта 4 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N..., в соответствии с которым на ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" до... г. была возложена обязанность заключить договоры с пострадавшими гражданами, в то время как нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное обязанное лицо не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов истцов, в отношении которых такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "ФПК "Полимер" не был привлечен к участию в деле опровергаются материалами дела, поскольку определением от... г. к участию в деле привлечены ОАО "СтройПроектЦентр", ООО ФПК "Полимер", Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, МУП "Службы заказчика и технического надзора", Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, Правительство Республики Башкортостан.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажа, на котором предполагалось размещение квартиры истца, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования истца по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных ею за квартиру, а не на заключение договора о приобретении таких квартир в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.
Более того, Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от... г. N... было предусмотрено составление в срок до... г. списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого дома N... в микрорайоне "Бакалинский" в адрес. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорных квартир, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку Распоряжение Правительства Республики Башкортостан от... г. N... предусмотрено, что ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" должен заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.
Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, не может быть признан состоятельным, повлечь отмену обжалуемого решения суда и признание ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан не установлена.
Иные доводы апелляционной жалобы о том, что наличие залога права аренды земельного участка препятствовало уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах, постановленное решение суда следует признать законным, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от... г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 24.08.2016 N 33-16599/2016
Требование: Об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору о долевом участии в строительстве жилья истец приобрел право требования на квартиру, но квартира передана ему в собственность не была.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Турумтаевой Г.Я.,
судей Голубевой И.В.,
Куловой Г.Р.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от... г., которым постановлено:
исковые требования М.Л. к Государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения, удовлетворить.
Обязать Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" устранить допущенное нарушение и заключить с М.Л. договор о Приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, Стоимость которых оплачена в соответствии с договором N... от... г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес.
Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия
установила:
М.Л. обратилась в суд с иском к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" о признании незаконным бездействия Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", выразившееся в неисполнении пункта 4 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N... и об обязании ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенным договором N... от... г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес.
В обоснование указала, что является участником долевого строительства в микрорайоне "Бакалинский" адрес, в связи с чем возникло право требования истца на квартиру N... адрес. В соответствии с Распоряжением Правительства N... от... г. строительство указанного дома передано ГУП "ФЖС Республики Башкортостан". Согласно пункту 4 Распоряжения N... Государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами включенными в список, указанный в пункте 3 настоящего распоряжения.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО "Региональный банк развития", которое не давало согласия на совершение сделки, регистрация договора между ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" и ОАО "СтройПроектЦентр" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона. Данные обстоятельства исключили возможность ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами. ГУП "ФЖС Республики Башкортостан", являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО "СтройПроектЦентр", которому застройщиком в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N... осуществить строительство жилого дома N... с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагались бы спорные квартиры, и заключить с истцом договор. Соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Надлежащими ответчиками по делу являются ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК Полимер", реализовавшие несуществующие квартиры в отсутствие разрешительной и проектной документации.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" Н.Л.А., поддержавшую жалобу, возражения представителя М.Ф. - К.С.М., судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии положениями статьи 4.2 Закона Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года N 368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.
При этом, защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по заключенному договору N... от... г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес истец приобрел право требования на квартиру N... адрес.
ООО "ФПК "Полимер" и ОАО "СтройПроектЦентр" не исполнили принятые перед истцами обязательства и не передали ему в собственность вышеуказанную квартиру.
На основании постановления Главы администрации г. Уфы N... от... г. между Администрацией г. Уфы и ОАО "СтройПроектЦентр", ... г. заключен договор N... и дополнительное соглашение земельного участка, расположенного по адресу: в адрес, жилой микрорайон "Бакалинский", для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса. Договор аренды прошел государственную регистрацию.
Застройщику ОАО "СтройПроектЦентр" ГУ Управление государственной экспертизы... г. выдано положительное заключение государственной экспертизы N..., которым рабочий проект "Жилой дом N... по адрес" признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.
Между тем, несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартиры, истце квартира передан не была, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная договором долевого участия в строительстве жилья квартира отсутствует. Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от... г. по делу N... в отношении ОАО "СтройПроектЦентр", являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от... г. требование истца в отношении спорной квартиры включено в реестр кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр".
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от... г. N... ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N... в микрорайоне "Бакалинский".
Тем же распоряжением Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в срок до... г. рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.
Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан предусмотрена обязанность ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов N... в микрорайоне "Бакалинский", заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.
В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов N... в микрорайоне "Бакалинский" между ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" и ОАО "СтройПроектЦентр" заключен агентский договор N... от... г., согласно пункту 1.1 которого ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" обязуется за вознаграждение от имени и за счет принципала осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организации.
Разрешением от... г. N... жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию.
Согласно данных технического паспорта ГУП БТИ Республики Башкортостан от... г. по адрес (почтовый адрес), подтверждается создание жилого дома N..., в котором... квартир. Спорные квартиры в построенном доме отсутствуют.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" не исполнено распоряжение Правительства Республики Башкортостан от... г. N...
На основании положений статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с указанным агентским договором ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома" N... по адрес осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.
Согласно пункту 3.3 агентского договора ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО "СтройПроектЦентр" все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.
Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", необходимые для защиты прав граждан, были соблюдены.
Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.
Как установлено судом, договор долевого участия в строительстве, право по которому перешло по уступке истцу, был заключен в... г., внешнее управление в отношении застройщика введено в... г., Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до... г. поручено представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов N... в указанном микрорайоне "Бакалинский" на... г. с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истцов жилыми помещениями до настоящего времени не приняты.
В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований истца об обязании ответчика заключить с ней договор о приобретении жилого помещения с освобождением истца от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых уже оплачена им по вышеуказанному спорному договору долевого участия в строительстве жилья.
Судебная коллегия находит, что положения Закона Республики Башкортостан "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N... не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.
Рекомендация в адрес Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" по обеспечению завершения строительства жилых домов N... по строительному адресу: адрес, предусмотренные пунктом 1 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N..., сохранены.
Вместе с тем, исключение пункта 4 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от... г. N..., в соответствии с которым на ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" до... г. была возложена обязанность заключить договоры с пострадавшими гражданами, в то время как нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное обязанное лицо не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов истцов, в отношении которых такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "ФПК "Полимер" не был привлечен к участию в деле опровергаются материалами дела, поскольку определением от... г. к участию в деле привлечены ОАО "СтройПроектЦентр", ООО ФПК "Полимер", Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, МУП "Службы заказчика и технического надзора", Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, Правительство Республики Башкортостан.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажа, на котором предполагалось размещение квартиры истца, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования истца по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных ею за квартиру, а не на заключение договора о приобретении таких квартир в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.
Более того, Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от... г. N... было предусмотрено составление в срок до... г. списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого дома N... в микрорайоне "Бакалинский" в адрес. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорных квартир, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку Распоряжение Правительства Республики Башкортостан от... г. N... предусмотрено, что ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" должен заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.
Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, не может быть признан состоятельным, повлечь отмену обжалуемого решения суда и признание ГУП "ФЖС Республики Башкортостан" ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан не установлена.
Иные доводы апелляционной жалобы о том, что наличие залога права аренды земельного участка препятствовало уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах, постановленное решение суда следует признать законным, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от... г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Судьи
И.В.ГОЛУБЕВА
Г.Р.КУЛОВА
И.В.ГОЛУБЕВА
Г.Р.КУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)