Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения. Не согласившись с ценой, истец направил ответчику возражения и заявил о зачете в стоимость выкупаемого имущества произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Ответчик с возражениями истца не согласился.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от ООО "Зеленоградский центр кинезитерапии" - Морозов М.В., генеральный директор
от Департамента городского имущества г. Москвы - не явился, уведомлен
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 19 мая 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 24 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Д.Н. Садиковой, А.Н. Григорьевым, Н.И. Левченко,
по делу N А40-175907/16 по иску ООО "Зеленоградский центр кинезитерапии"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий,
установил:
ООО "Зеленоградский центр кинезитерапии" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 411,5 кв. м, расположенного по адресу Москва, Зеленоград, корп. 118, пом. VIа, комн. 1-30.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы. Цена объекта установлена судом в размере 25 251 000 руб., а стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества - в размере 9 290 000 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Подлежащая оплате покупателем сумма составляет 15 961 000 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований по цене, предложенной департаментом.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителя не направил, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ) истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения по цене, определенной Департаментом на основании отчета об оценке - 31346000 руб.
Не согласившись с указанной ценой, истец направил в Департамент возражения и заявил о зачете в стоимость выкупаемого имущества произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений.
Департамент с возражениями истца не согласился.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судом установлено, что с согласия арендодателя истцом произведены работы, повлекшие возникновение неотделимых улучшений арендуемого имущества, связанные с его капитальной реконструкцией (перепланировкой).
Согласно ч. 6. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы.
Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Для определения рыночной цены выкупаемого имущества, объема произведенных истцом работ и понесенных им затрат, повлекших создание неотделимых улучшений спорного помещения, суд первой инстанции назначил экспертизу.
По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость имущества определена в размере 25 251 000 руб., стоимость неотделимых улучшений - 9 290 000 руб.
Довод кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт", отклоняется, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2017 года по делу N А40-175907/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2017 N Ф05-16044/2017 ПО ДЕЛУ N А40-175907/2016
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения. Не согласившись с ценой, истец направил ответчику возражения и заявил о зачете в стоимость выкупаемого имущества произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Ответчик с возражениями истца не согласился.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А40-175907/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от ООО "Зеленоградский центр кинезитерапии" - Морозов М.В., генеральный директор
от Департамента городского имущества г. Москвы - не явился, уведомлен
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 19 мая 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 24 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Д.Н. Садиковой, А.Н. Григорьевым, Н.И. Левченко,
по делу N А40-175907/16 по иску ООО "Зеленоградский центр кинезитерапии"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий,
установил:
ООО "Зеленоградский центр кинезитерапии" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 411,5 кв. м, расположенного по адресу Москва, Зеленоград, корп. 118, пом. VIа, комн. 1-30.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы. Цена объекта установлена судом в размере 25 251 000 руб., а стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества - в размере 9 290 000 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Подлежащая оплате покупателем сумма составляет 15 961 000 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований по цене, предложенной департаментом.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителя не направил, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ) истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения по цене, определенной Департаментом на основании отчета об оценке - 31346000 руб.
Не согласившись с указанной ценой, истец направил в Департамент возражения и заявил о зачете в стоимость выкупаемого имущества произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений.
Департамент с возражениями истца не согласился.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судом установлено, что с согласия арендодателя истцом произведены работы, повлекшие возникновение неотделимых улучшений арендуемого имущества, связанные с его капитальной реконструкцией (перепланировкой).
Согласно ч. 6. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
С учетом изложенного суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы.
Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Для определения рыночной цены выкупаемого имущества, объема произведенных истцом работ и понесенных им затрат, повлекших создание неотделимых улучшений спорного помещения, суд первой инстанции назначил экспертизу.
По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость имущества определена в размере 25 251 000 руб., стоимость неотделимых улучшений - 9 290 000 руб.
Довод кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт", отклоняется, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2017 года по делу N А40-175907/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
С.В.НЕЧАЕВ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)