Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.12.2016 по делу N А43-25822/2016, рассмотренное в порядке упрощенного производства, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску администрации города Нижнего Новгорода, ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579, к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют", г. Н. Новгород, ИНН 5256002729, ОГРН 1035204877476,
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 310241 руб. 23 коп., без вызова сторон,
Администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют" о взыскании 310241 руб. 23 коп., в том числе: 297154 руб. 49 коп. неосновательного обогащения и 13086 руб. 74 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Предъявленные истцом требования основаны на статьях 395, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы использованием ответчиком земельного участка без правовых оснований.
Решением от 02.12.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в пользу администрации города Нижнего Новгорода 165994 руб. 41 коп., в том числе: 158991 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 7002 руб. 43 коп. процентов, а также начиная с 10 июня 2016 года проценты по день фактического исполнения обязательства с суммы 158991 руб. 98 коп., исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц до 3 июля 2016 года, а с 4 июля 2016 года, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в остальной части в иске отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Абсолют" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой обжалует решение в части взыскания 158991 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 7002 руб. 43 коп. процентов, а также начиная с 10 июня 2016 года проценты по день фактического исполнения обязательства с суммы 158991 руб. 98 коп., исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц до 3 июля 2016 года, а с 4 июля 2016 года, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, просит отменить.
Заявитель указывает, что им используется земельный участок, на котором расположено здание, переданное в аренду по договору.
Полагает, что плата за пользование земельным участком включена в стоимость договора аренды.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 17.07.2017.
В судебном заседании 31.07.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 07.08.2017.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 933 кв. м, местоположением: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, ул. Керженская, 1А (литеры А, А1), разрешенное использование: под нежилое здание с прилегающей территорией, является собственностью муниципального образования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 27 апреля 2015 года.
На названном земельном участке расположен муниципальные объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 179,2 кв. м, инв. N 22:401:900:000092000, лит. АА12, адрес объекта: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Автозаводский район, ул. Керженская, д. 1а.
14 октября 2005 года между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода и обществом с ограниченной ответственностью "Абсолют" заключен договор аренды N 1/1469 помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, для размещения магазина.
В силу пункта 3.2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, уплачивать налог на добавленную стоимость, начисленный на сумму арендной платы по настоящему договору, а также производить оплату по договорам с организациями коммунального обслуживания и страхования арендуемого здания.
По акту приема-передачи от 14 октября 2005 года указанное выше нежилое здание было передано ответчику.
Срок действия договора аренды установлен на неопределенный срок (пункт 8.3 договора).
Договор аренды рассматриваемого земельного участка сторонами не заключался.
По мнению истца, ответчик пользовался земельным участком, не производя оплату за это пользование надлежащим образом, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в виде неосновательного обогащения. В подтверждение своей позиции истец представил акт обследования от 27.04.2016.
Сумму неосновательного обогащения истец рассчитывает в соответствии постановлениями администрации г. Н. Новгорода от 29 декабря 2014 года N 5489 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород в 2015 году" от 4 февраля 2016 года N 270 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, в 2016 году", и составляет 297154 руб. 49 коп. за период с 27 апреля 2015 года по 31 марта 2016 года.
В связи с непроизведенной оплатой истец согласно ст. ст. 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения начислил проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из опубликованных Банком России средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, имевших место в соответствующие периоды в месте нахождения кредитора, за период с 1 июля 2015 года по 9 июня 2016 года, размер которых по расчету истца составил 13086 руб. 74 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению платы за земельный участок послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, установив, что ответчик использует часть земельного участка под зданием магазина площадью 179,20 кв. м и хозяйственный двор, огороженный забором, площадью 320 кв. м, снизил предъявленную истцом сумму неосновательного обогащения, пропорционально используемой площади, отказал во взыскании 138 162 руб. 51 коп. неосновательного обогащения и 6084 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В данной части решение не обжалуется.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение подлежит отмене в обжалуемой части в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело ли сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции указал, что согласно условиям договора состав арендных платежей определялся согласно приложению N 3 к договору аренды, расчет размера арендной платы производился исходя из формулы, закрепленной в пункте 3.1 постановления администрации города Нижнего Новгорода от 11.09.2012 N 3642 "Об утверждении Методики определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода". Формула расчета арендной платы за нежилые помещения, предусмотренная Методикой, не включает плату за использование земельного участка, следовательно, установленная договором арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, поэтому арендатор должен оплатить пользование участком.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08.
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
В спорном договоре аренды помещения стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Из материалов дела не следует и судом также не установлен факт использования обществом земельного участка, отличного от земельного участка, на котором расположено здание с арендуемым помещением.
Также материалы дела не содержат доказательств, что ответчик использует земельный участок большей площадью, чем тот, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с назначением.
Акт обследования земельного участка от 27.04.2016 составлен представителями истца в одностороннем порядке. Доказательств приглашения ответчика для составления данного акта материалы дела не содержат.
Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом местного самоуправления и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.
Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, то не имеется оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125 по делу N А50-11810/2015.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания 158991 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 7002 руб. 43 коп. процентов, а также начиная с 10 июня 2016 года проценты по день фактического исполнения обязательства с суммы 158991 руб. 98 коп., исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц до 3 июля 2016 года, а с 4 июля 2016 года, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.12.2016 по делу N А43-25822/2016 в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований администрации города Нижнего Новгорода отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия в порядке пункта 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2017 ПО ДЕЛУ N А43-25822/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. по делу N А43-25822/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.12.2016 по делу N А43-25822/2016, рассмотренное в порядке упрощенного производства, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску администрации города Нижнего Новгорода, ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579, к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют", г. Н. Новгород, ИНН 5256002729, ОГРН 1035204877476,
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 310241 руб. 23 коп., без вызова сторон,
установил:
Администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют" о взыскании 310241 руб. 23 коп., в том числе: 297154 руб. 49 коп. неосновательного обогащения и 13086 руб. 74 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Предъявленные истцом требования основаны на статьях 395, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы использованием ответчиком земельного участка без правовых оснований.
Решением от 02.12.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в пользу администрации города Нижнего Новгорода 165994 руб. 41 коп., в том числе: 158991 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 7002 руб. 43 коп. процентов, а также начиная с 10 июня 2016 года проценты по день фактического исполнения обязательства с суммы 158991 руб. 98 коп., исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц до 3 июля 2016 года, а с 4 июля 2016 года, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в остальной части в иске отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Абсолют" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой обжалует решение в части взыскания 158991 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 7002 руб. 43 коп. процентов, а также начиная с 10 июня 2016 года проценты по день фактического исполнения обязательства с суммы 158991 руб. 98 коп., исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц до 3 июля 2016 года, а с 4 июля 2016 года, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, просит отменить.
Заявитель указывает, что им используется земельный участок, на котором расположено здание, переданное в аренду по договору.
Полагает, что плата за пользование земельным участком включена в стоимость договора аренды.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 17.07.2017.
В судебном заседании 31.07.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 07.08.2017.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 933 кв. м, местоположением: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, ул. Керженская, 1А (литеры А, А1), разрешенное использование: под нежилое здание с прилегающей территорией, является собственностью муниципального образования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 27 апреля 2015 года.
На названном земельном участке расположен муниципальные объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 179,2 кв. м, инв. N 22:401:900:000092000, лит. АА12, адрес объекта: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Автозаводский район, ул. Керженская, д. 1а.
14 октября 2005 года между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода и обществом с ограниченной ответственностью "Абсолют" заключен договор аренды N 1/1469 помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, для размещения магазина.
В силу пункта 3.2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, уплачивать налог на добавленную стоимость, начисленный на сумму арендной платы по настоящему договору, а также производить оплату по договорам с организациями коммунального обслуживания и страхования арендуемого здания.
По акту приема-передачи от 14 октября 2005 года указанное выше нежилое здание было передано ответчику.
Срок действия договора аренды установлен на неопределенный срок (пункт 8.3 договора).
Договор аренды рассматриваемого земельного участка сторонами не заключался.
По мнению истца, ответчик пользовался земельным участком, не производя оплату за это пользование надлежащим образом, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в виде неосновательного обогащения. В подтверждение своей позиции истец представил акт обследования от 27.04.2016.
Сумму неосновательного обогащения истец рассчитывает в соответствии постановлениями администрации г. Н. Новгорода от 29 декабря 2014 года N 5489 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород в 2015 году" от 4 февраля 2016 года N 270 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, в 2016 году", и составляет 297154 руб. 49 коп. за период с 27 апреля 2015 года по 31 марта 2016 года.
В связи с непроизведенной оплатой истец согласно ст. ст. 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения начислил проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из опубликованных Банком России средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, имевших место в соответствующие периоды в месте нахождения кредитора, за период с 1 июля 2015 года по 9 июня 2016 года, размер которых по расчету истца составил 13086 руб. 74 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению платы за земельный участок послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, установив, что ответчик использует часть земельного участка под зданием магазина площадью 179,20 кв. м и хозяйственный двор, огороженный забором, площадью 320 кв. м, снизил предъявленную истцом сумму неосновательного обогащения, пропорционально используемой площади, отказал во взыскании 138 162 руб. 51 коп. неосновательного обогащения и 6084 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В данной части решение не обжалуется.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение подлежит отмене в обжалуемой части в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело ли сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции указал, что согласно условиям договора состав арендных платежей определялся согласно приложению N 3 к договору аренды, расчет размера арендной платы производился исходя из формулы, закрепленной в пункте 3.1 постановления администрации города Нижнего Новгорода от 11.09.2012 N 3642 "Об утверждении Методики определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода". Формула расчета арендной платы за нежилые помещения, предусмотренная Методикой, не включает плату за использование земельного участка, следовательно, установленная договором арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, поэтому арендатор должен оплатить пользование участком.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08.
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
В спорном договоре аренды помещения стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Из материалов дела не следует и судом также не установлен факт использования обществом земельного участка, отличного от земельного участка, на котором расположено здание с арендуемым помещением.
Также материалы дела не содержат доказательств, что ответчик использует земельный участок большей площадью, чем тот, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с назначением.
Акт обследования земельного участка от 27.04.2016 составлен представителями истца в одностороннем порядке. Доказательств приглашения ответчика для составления данного акта материалы дела не содержат.
Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом местного самоуправления и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.
Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, то не имеется оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125 по делу N А50-11810/2015.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания 158991 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, 7002 руб. 43 коп. процентов, а также начиная с 10 июня 2016 года проценты по день фактического исполнения обязательства с суммы 158991 руб. 98 коп., исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц до 3 июля 2016 года, а с 4 июля 2016 года, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.12.2016 по делу N А43-25822/2016 в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований администрации города Нижнего Новгорода отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия в порядке пункта 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)