Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Сташкова А.С. (доверенность от 01.03.2016), от ответчика - Наумова В.П. (выписка от 27.08.2015.), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" и индивидуального предпринимателя Наумова Владимира Петровича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.02.2016 по делу N А62-6203/2015 (судья Печорина В.А.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" (далее истец, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю Наумову Владимиру Петровичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.12.2014 N 4/А15 с 10.08.2015.
Предприниматель в свою очередь обратился к обществу с встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 1 576 632 руб.; неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за август - декабрь 2015 года, январь 2016 года за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 1 669 045 руб. 96 коп.; неустойки за нарушение сроков возврата арендуемого имущества в связи с окончанием договора за период с 31.12.2015 по 28.01.2016 в размере 76 629 руб. 50 коп.; убытков в связи с ненадлежащим состоянием помещения для возврата арендодателю в размере 527 509 руб. 44 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2015 по день фактического погашения задолженности, начисляемых на сумму задолженности 1 576 632 руб.; судебных издержек в размере 12 000 руб., связанных с оплатой заключения по оценке размера ущерба в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого помещения. Также предприниматель просил указать в решении, что в случае неисполнения судебного акта ответчик должен уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемыми на сумму задолженности, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (с учетом уточнения).
Решением арбитражного суда первоначальное исковое требование оставлено без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен частично. С общества с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" в пользу индивидуального предпринимателя Наумова Владимира Петровича взыскана задолженность по договору аренды за период с 01.08.2015 по 30.12.2015 в размере 1 321 200 руб.; неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 159 241 руб. 63 коп.; убытки в размере 404 713 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 29.01.2016 по день фактического погашения задолженности, начисляемые на сумму задолженности 1 321 200 руб. исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей в месте нахождения кредитора, публикуемой Банком России; судебные издержки в размере 12 000 руб. В удовлетворении остальной части требований ИП Наумова Владимира Петровича отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Воронеж-Фрахт" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Предприниматель в апелляционной жалобе просит рассмотреть дело по правилам первой инстанции, изменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска, увеличив срок взыскания арендной платы на 29 дней, а также размер неустойки.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что между индивидуальным предпринимателем Наумовым Владимиром Петровичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.12.2014 N 4/А15, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилые помещения площадью 188,5 кв. м для использования под офис и площадью 876,0 кв. м для использования под склад, находящиеся в зданиях, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, д. 19 с прилегающей территорией площадью 500,0 кв. м.
Пунктом 6.1 договора определен срок аренды с 01.01.2015 по 30.12.2015.
В разделе 3 договора стороны согласовали порядок расчетов и ежемесячную арендную плату, определив, что последняя состоит из постоянной части (264 240 руб. в месяц) и переменной части (в виде возмещения стоимости коммунальных услуг на основании счета арендодателя). Срок внесения арендной платы - до 28-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды (пункт 3.4 договора).
Также договором предусмотрено, что при организации допуска на территорию арендуемых объектов стороны руководствуются утвержденным арендодателем положением о пропускном и внутриобъектовом режиме (т. 2, л.д. 81).
Общество в соответствии с положениями статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на создание арендодателем препятствий в пользовании арендованным имуществом (недопуск на территорию транспортных средств (акты от 25.06.2015, 17.07.2015), ненадлежащее содержание переданных в аренду помещений (залитие помещения (акт от 15.06.2015), падение потолочного короба (акт от 28.05.2015)), обратилось в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды с 10.08.2015. При этом общество указало на фактическое освобождение арендуемых помещений 24.07.2015, направление арендодателю предложения о добровольном расторжении договора, его отказ от такого расторжения 09.08.2015.
В свою очередь предприниматель обратился с встречным требованием к обществу о взыскании задолженности по арендной плате; неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, а также срока возврата арендуемого имущества в связи с окончанием срока договора; убытков в виде стоимости восстановительного ремонта; процентов за пользование чужими денежными средствами.
Встречные исковые требования предприниматель мотивировал следующими обстоятельствами.
Срок действия договора аренды по соглашению сторон установлен 30.12.2015, арендная плата (постоянная и переменная часть) за июль 2015 года обществом уплачена (переменная часть с просрочкой), за период с августа 2015 года арендная плата арендатором не вносится. Условиями договора аренды односторонний отказ от договора со стороны арендатора не предусмотрен; соглашение о досрочном расторжении договора сторонами не достигнуто; досрочное освобождение арендуемых помещений до окончания срока действия договора аренды основанием для отказа во внесении арендной платы не является, в связи с существенным нарушением обязательств арендодателя по передаче имущества в аренду в надлежащем состоянии расторжение договора возможно лишь по решению суда. После освобождения помещений арендуемое имущество в соответствии с положениями статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю в состоянии, в котором оно было передано в аренду (с учетом нормального износа), не возвращено, совместным осмотром сторон 20.10.2015 зафиксированы недостатки в состоянии помещения, а также перечень работ, необходимых для проведения восстановительного ремонта; стоимость такого ремонта определена АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" в заключении об оценке от 15.09.2015 N 07-ВР-15 (т. 2, л.д. 15-40) и составляет 677 571 руб. 05 коп. В связи с тем, что арендуемые помещения не возвращены арендодателю после окончания срока аренды 30.12.2015, продолжается начисление арендной платы, кроме того, предпринимателем предъявлены требования о взыскании договорной неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы и с 31.12.2015 за нарушение срока возврата арендуемого имущества.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
По требованию одной из сторон договора закон предусматривает два режима прекращения обязательства. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором (статья 310, пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, закон предусматривает право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Специальные правила расторжения договора аренды по инициативе арендатора установлены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с указанной нормой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.
На основании изложенного, с учетом того обстоятельства, что договором аренды вопреки доводам апелляционной жалобы общества не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, ссылка общества о том, что в связи с получением отказа предпринимателя от 09.08.2015 от подписания соглашения о расторжении договора, договор аренды считается расторгнутым с 10.08.2015, является необоснованной.
В п. 7.1 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, вместе с тем доказательств заключения такого соглашения между сторонами обществом в материалы дела не представлено.
Таким образом, в данном случае, единственно возможным способом досрочного расторжения договора может являться лишь решение суда, принятое по основаниям, установленным статьями 620, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии с положениями части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Окончание срока договора не препятствует рассмотрению по существу иска о его расторжении, так как указанные действия влекут различные правовые последствия.
Вместе с тем, при рассмотрении дела судом первой инстанции правомерно не установлены основания для удовлетворения требований общества о расторжении договора, исходя из следующего.
Как следует из искового заявления, основанием для обращения в арбитражный суд с названным требованием явилось, по мнению общества, создание со стороны арендодателя препятствий в пользовании имуществом, а также его ненадлежащее состояние.
В обоснование предъявленных требований в указанной части общество сослалось на акты от 28.05.2015 (падение потолочного короба), от 15.06.2015 (залитие помещения), от 25.06.2015, 17.07.2015 (о недопуске арендатора на охраняемую территорию), материалы проверки КУСП УМВД по Смоленской области (т. 1, л.д. 69-78).
Вместе с тем указанные акты составлены в одностороннем порядке, доказательства того, что залитие помещения, а также падение короба произошли по вине арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением им обязанности по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества не представлены, из материалов КУСП не следует то обстоятельство, что предпринимателем Наумовым В.П. создавались препятствия в пользовании помещением. Указанные материалы основаны лишь на объяснениях руководителя филиала общества Солдатова С.В. Свидетель Орехова Е.А., опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, бывший работник общества, дала пояснения о случаях недопуска транспортных средств на территорию, однако, указанные пояснения относились к периоду 2014 года. Вместе с тем договор аренды, о неисполнении условий которого заявляет арендатор, заключен сторонами 31.12.2014 и распространяет свое действие на 2015 год.
Тот факт, что общество имело возможность фактически осуществлять пользование помещениями до 24.07.2015 (дата, в которую помещения были освобождены арендатором по собственной инициативе) подтверждается журналами въезда выезда на охраняемую территорию, на которой находились арендуемые помещения в течение каждого дня до 24.07.2015. Указанные журналы обозревались в судебном заседании, приобщены к материалам дела (т. 3, л.д. 92а).
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В судебном заседании обществом не представлено доказательств расторжения договора аренды до истечения его срока в установленном законом порядке, а также возврата помещения арендодателю.
В силу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата уплачивается за весь период пользования имуществом, в связи с этим при отсутствии доказательств возвращения имущества и освобождения помещения арендатором, требования о взыскании арендной платы за период с 01.08.2015 по 30.12.2015 (дата окончания договора в соответствии с его условиями) подлежат удовлетворению.
Досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, что следует из пункта 13 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Вышеизложенное опровергает доводы жалобы общества о неправомерности взыскания арендной платы за период с 01.08.2015 по 30.12.2015, ввиду отсутствия между сторонами в указанный период правоотношений по договору аренды.
Неиспользование спорного помещения не освобождает ответчика от обязанности внесения арендных платежей, данная обязанность прекращается с момента окончания договора в связи с истечением его срока и передачи имущества арендодателю или с момента вступления в законную силу судебного акта о расторжении рассматриваемой сделки.
В гражданском обороте лица должны действовать добросовестно (пункт 2 статьи 6, пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно условиям договора все правовые отношения сторон регламентированы, в связи с этим арендатор, намереваясь прекратить действие договора аренды, не вправе действовать вне рамок заключенного соглашения и в ущерб предпринимательской деятельности арендодателя, рассчитывавшего при заключении договора на получение дохода от арендной платы до окончания его срока.
На основании изложенного, требования предпринимателя о взыскании арендной платы (постоянная часть) за период август - декабрь 2015 года в размере 1 321 200 руб. (264 240 руб. x 5 месяцев) правомерно удовлетворены судом первой инстанции как обоснованные.
При этом суд первой инстанции верно признал необоснованными требования арендодателя о взыскании арендной платы за период с 31.12.2015 по 28.01.2016 в размере 255 432 руб.
Указанные требования мотивированы предпринимателем тем обстоятельством, что в ходе осмотра арендованных помещений 20.10.2015 (т. 3, л.д. 5-44) сторонами установлены дефекты пользования помещениями, которые не являются состоянием нормального износа, свидетельствуют о неисполнении арендатором обязанности по проведению периодического текущего ремонта. В ходе производства по делу обществом частично произведены ремонтные работы, связанные с приведением арендуемого имущества в состояние, в котором помещение было получено в аренду, однако, стороны актом от 30.12.2015 (приложение к заявлению предпринимателя в арбитражный суд от 11.01.2016 N 03) зафиксировали состояние помещений после проведения такого ремонта, при этом у предпринимателя имелись претензии по качеству и объему проведенного ремонта, в связи с этим между сторонами возник спор о форме подписания акта приема-передачи имущества (с установленными недостатками либо в надлежащем состоянии).
При этом стороны обменялись соответствующими формами актов приема-передачи от 31.12.2015 (приложения к заявлениям предпринимателя в арбитражный суд от 11.01.2016 N 01, 03).
Полагая, что арендованные помещения по истечении срока действия договора аренды в надлежащем состоянии не возвращены арендодателю (акты приема-передачи не согласованы и не подписаны), предприниматель со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации продолжил начисление арендной платы за период после окончания срока договора. Указанное поддерживается предпринимателем и в апелляционной жалобе.
Данная позиция предпринимателя правомерно признана судом первой инстанции несостоятельной, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в дело доказательства (переписка сторон), принимая во внимание, что арендатор дважды 30.12.2015, 31.12.2015 (приложения к заявлениям Наумова В.П. в арбитражный суд от 11.01.2016 N 01, 04) предлагал принять помещения по истечении срока действия договора аренды, а, также учитывая, что арендодатель не принимал помещение, ссылаясь на наличие недостатков, суд первой инстанции обоснованно расценил действия арендодателя, как уклонение от приемки арендованного имущества.
Из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, и договором аренды от 31.12.2014 не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема имущества в связи с прекращением договора.
Иное в нарушение положений статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным имуществом вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, также с учетом положений абзаца второго статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.
Нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение ответчиком условий договора, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков.
На основании изложенного, учитывая то обстоятельство, что после окончания срока договора аренды со стороны арендатора были совершены действия по возврату помещений, а отказ арендодателя от их приемки в связи с ненадлежащим состоянием является необоснованным, фактическое пользование помещениями со стороны общества с 31.12.2015 не осуществлялось, суд правомерно оставил без удовлетворения требования предпринимателя о взыскании арендной платы (постоянной части) за период с 31.12.2015 по 28.01.2016 в размере 255 432 руб. неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 3.6 договора за нарушение срока уплаты арендной платы за январь 2016 года в размере 76 629 руб. 60 коп. (за период с 31.12.2015 по 28.01.2016), а также неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды за нарушение срока возврата помещения в размере 76 629 руб. 60 коп. (за период с 31.12.2015 по 28.01.2016).
В связи с удовлетворением требований предпринимателя о взыскании арендной платы за период с 01.08.2015 по 30.12.2015 (январь - декабрь 2015 года) в размере 1 321 200 руб., несвоевременным внесением переменной части арендной платы за июль 2015 года в размере 34 352 руб. 70 коп. суд первой инстанции правомерно удовлетворил как обоснованные требования истца по встречному иску и в части взыскиваемой в указанной части неустойки.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3.6 договора при нарушении арендатором срока перечисления арендной платы (28-е число предыдущего месяца) последний уплачивает неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства (в том числе отказ во взыскании неустойки за январь 2016 года в размере 76 629 руб. 60 коп.) суд первой инстанции правомерно признал обоснованным произведенный истцом расчет пени за период с 01.08.2015 (так как срок внесения арендной платы за август наступил 28.07.2015) по 28.01.2016 (что соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 12.11.2013 N 8171/13 о том, что окончание срока действия договора начисления неустойки не прекращает) в размере 1 592 416 руб. 36 коп. (1 669 045 руб. 96 коп. - 76 629 руб. 60 коп.).
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Общество заявило о явной несоразмерности неустойки, исчисленной в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы последствиям нарушения обязательства, и просило о снижении неустойки судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период нарушения обязательства.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
В обоснование заявления о несоразмерности неустойки ответчиком представлены сведения об опубликованных на сайте Банка России средневзвешенных процентных ставках по кредитам, действующим в период нарушения обязательства, которые значительно ниже ставки, определенной договором аренды и примененной истцом в расчете неустойки (360% годовых).
Предприниматель и в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе заявил возражения против удовлетворения ходатайства о снижении неустойки, сослался на длительное неисполнение обязательства, причинение ущерба ненадлежащим состоянием помещения.
Данные доводы предпринимателя отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, так как из материалов дела следует, что находясь в арендных отношениях с 2011 года, общество добросовестно исполняло свои обязанности арендатора, внесение арендной платы прекращено лишь с августа 2015 года, помещение фактически было освобождено, убытки, связанные с ненадлежащим состоянием возвращенного помещения, предъявлены предпринимателем в виде отдельного требования.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно признал заявление ответчика о явной несоразмерности предложенной ко взысканию неустойки обоснованным и обоснованно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2001 N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Таким образом, двукратная ставка рефинансирования ЦБ РФ не является единственно возможной при удовлетворении ходатайства о снижении неустойки.
При этом при определении соразмерности неустойки судом принимается во внимание не только чрезмерно высокий процент неустойки, но и иные обстоятельства, в частности, длительность нарушения обязательства, отсутствие объективных причин, затрудняющих своевременное исполнение обязательства.
С учетом указанных обстоятельств, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки, определив ее размер, исходя из 0,1% за каждый день просрочки, учитывая, что указанный размер является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N ВАС-3875/12 по делу А40-26319/11-11-227).
На основании изложенного, в связи с изменением расчетного процента неустойки со значения в 1% на 0,1% размер подлежащей взысканию с общества неустойки верно установлен в сумме 159 241 руб. 63 коп.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, целью применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов сторон, при котором взыскиваемая неустойка, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Предпринимателем при предъявлении встречного иска предъявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 73 659 руб. 37 коп., а также начиная с 29.01.2016 на сумму задолженности по арендной плате до момента ее фактического погашения.
На основании пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
С 01.06.2015 в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором предусмотрена неустойка за нарушение исполнения обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами начислению не подлежат.
Одновременное взыскание неустойки и процентов законодатель не допускает, договором такая возможность также не предусмотрена, в связи с этим требования о взыскании процентов за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Вместе с тем в связи с окончанием срока договора, взысканием судом с арендатора суммы задолженности по арендной плате в размере 1 321 200 руб. на указанную сумму с 29.01.2016 по дату фактического погашения задолженности подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей в месте нахождения кредитора, публикуемой Банком России (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 указанного Кодекса.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Убытки являются мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому истец, заявивший требования об их взыскании, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, 03.09.2015 после одностороннего освобождения арендатором помещений предпринимателем с участием привлеченного специалиста АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" составлен акт осмотра помещений с фотофиксацией (т. 2, л.д. 15-29), в ходе которого установлено следующее:
- в помещениях производственного корпуса N 1 (офисные помещения) в процессе эксплуатации повреждены покрытие полов из линолеума, облицовка стен панелями МДВ и ПВХ, напольные плинтуса из пластиката, обои, оконные и дверные откосы, элементы дверных межкомнатных полотен; в стенах и перегородках устроены сквозные отверстия (предположительно от прокладки коммуникаций);
- в помещениях производственного корпуса N 6 (складское помещение) в процессе эксплуатации повреждено верхнее покрытие наливного пола, имеются очаги дефектов бетонного пола, повреждены навесные плиты потолка, устроенные из плоских асбестоцементных листов; поверхности стен имеют несквозные глубокие отверстия (предположительно от прокладки коммуникаций).
Аналогичные повреждения, а также примерный перечень работ, необходимых для приведения помещений в состояние не хуже прежнего зафиксированы также актом, подписанном сторонами 20.10.2015 (т. 3, л.д. 5-44).
При рассмотрении дела судом арендатор добровольно принял на себя обязательства по проведению восстановительного ремонта.
Совместным актом от 30.12.2015 (приложение к заявлению Наумова В.П. в арбитражный суд от 11.01.2016 N 03) стороны зафиксировали состояние помещения (с приложением фотоматериалов), при этом пришли к различным выводам об итогах проведенных ремонтных работ: по мнению арендатора, прежнее состояние помещений восстановлено, по мнению арендодателя не произведен ремонт складских помещений (производственный корпус N 6), кроме того, отсутствуют потолочные светильники в офисных помещениях N 17, N 18, N 23, N 25, N 34, N 35, N 37, N 38, N 39, коридора производственного корпуса N 1.
Довод общества о том, что состояние помещений, зафиксированное актами осмотра не подтверждает того обстоятельства, что последние не были переданы в аренду в таком же состоянии (отсутствие светильников, трещины стен, пола, потолка в складском помещении) является несостоятельным в силу следующего.
В соответствии с положениями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Состояние арендуемого помещения, его характеристик, если они не соответствовали условиям договора и назначению имущества, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора (в частности, отсутствие светильников, трещины пола, потолка, стен), однако ответчик не представил доказательств того, что помещение передавалось в аренду уже с такими недостатками текущего состояния. Согласно акту приема-передачи к договору аренды помещения переданы в состоянии, пригодном для их эксплуатации по назначению.
Кроме того, состояние помещений в период их использования арендатором было зафиксировано фотоматериалами (т. 3, л.д. 92а).
Имеющиеся дефекты состояния стен, потолка, пола после освобождения складских помещений от оборудования, принадлежащего арендатору, возникли в период нахождения в помещениях арендатора, их возникновение имеет прямую причинно-следственную связь с деятельностью арендатора в помещениях (использование погрузчиков, установка стеллажей для хранения товара по всему периметру склада).
На основании изложенного, суд первой инстанции верно согласился с позицией предпринимателя о том, что на момент окончания срока договора 30.12.2015 после проведения восстановительного ремонта подлежащие передаче арендодателю помещения имели дефекты, отраженные в акте от 30.12.2015. Доказательств обратному обществом не представлено.
В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ, данными в пунктах 12, 13 постановления от 23.06.2015 N 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.
Как следует из материалов дела, для определения размера убытков в виде стоимости восстановительного ремонта предпринимателем привлечена специализированная организация АНО "Смоленский центр судебных экспертиз", эксперт Черемухина Т.Н. (удостоверение о прохождении повышения квалификации по программе "Строительство зданий и сооружений гражданского и промышленного назначения"), в соответствии с расчетом которой (в виде представленной локальной сметы) размер восстановительного ремонта составляет 677 571 руб. 05 коп.
В ходе производства по делу обществом частично произведены восстановительные работы, однако, не проведен ремонт складского помещения, в некоторым офисных помещениях отсутствуют потолочные светильники (что подтверждено актом осмотра сторон от 30.12.2015 с материалами фотофиксации).
Для определения размера стоимости невыполненных работ суд первой инстанции неоднократно предлагал обществу представить отчет специализированной организации либо заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы, на что от представителей общества поступил письменный отказ.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса). Судом указаны возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия) (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").
В связи с изложенным дело рассмотрено судом по имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии со сметным расчетом стоимость работ по установлению светильников (в ценах 2001 года) составляет 1 013 руб. 21 коп. (т. 2, л.д. 37), работ по восстановительному ремонту склада 26 435 руб. 28 коп. (т. 2, л.д. 37-38), всего 27 448 руб. 49 коп. (в ценах 2001 года), что составляет 59,73% от базовой сметной стоимости 45 953 руб. 36 коп. (в ценах 2001 года).
С учетом установленного судом процентного соотношения размера невыполненных по смете работ размер убытков составляет 404 713 руб. (59,73% от суммы 677 571 руб. 05 коп.).
В указанной части требования предпринимателя удовлетворены обоснованно.
Требования предпринимателя о начислении процентов на взысканные суммы в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ в случае неисполнения судебного акта правомерно отклонены судом первой инстанции на основании следующего.
Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 22, предусматривающий ответственность в виде начисления процентов за неисполнение судебного акта, признан не подлежащим применению (пункт 133).
Суд правомерно не усмотрел оснований для применения и положений статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная статья регулирует отношения по неисполнению неденежных обязательств (обязательств, подлежащих исполнению в натуре).
С учетом изложенного в указанной части требования истца по встречному иску обоснованно оставлены без удовлетворения.
Доводы жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.02.2016 по делу N А62-6203/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 N 20АП-1893/2016, 20АП-1926/2016 ПО ДЕЛУ N А62-6203/2015
Требование: О расторжении договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N А62-6203/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Сташкова А.С. (доверенность от 01.03.2016), от ответчика - Наумова В.П. (выписка от 27.08.2015.), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" и индивидуального предпринимателя Наумова Владимира Петровича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.02.2016 по делу N А62-6203/2015 (судья Печорина В.А.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" (далее истец, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю Наумову Владимиру Петровичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.12.2014 N 4/А15 с 10.08.2015.
Предприниматель в свою очередь обратился к обществу с встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 1 576 632 руб.; неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за август - декабрь 2015 года, январь 2016 года за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 1 669 045 руб. 96 коп.; неустойки за нарушение сроков возврата арендуемого имущества в связи с окончанием договора за период с 31.12.2015 по 28.01.2016 в размере 76 629 руб. 50 коп.; убытков в связи с ненадлежащим состоянием помещения для возврата арендодателю в размере 527 509 руб. 44 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2015 по день фактического погашения задолженности, начисляемых на сумму задолженности 1 576 632 руб.; судебных издержек в размере 12 000 руб., связанных с оплатой заключения по оценке размера ущерба в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого помещения. Также предприниматель просил указать в решении, что в случае неисполнения судебного акта ответчик должен уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемыми на сумму задолженности, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (с учетом уточнения).
Решением арбитражного суда первоначальное исковое требование оставлено без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен частично. С общества с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" в пользу индивидуального предпринимателя Наумова Владимира Петровича взыскана задолженность по договору аренды за период с 01.08.2015 по 30.12.2015 в размере 1 321 200 руб.; неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 159 241 руб. 63 коп.; убытки в размере 404 713 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 29.01.2016 по день фактического погашения задолженности, начисляемые на сумму задолженности 1 321 200 руб. исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей в месте нахождения кредитора, публикуемой Банком России; судебные издержки в размере 12 000 руб. В удовлетворении остальной части требований ИП Наумова Владимира Петровича отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Воронеж-Фрахт" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Предприниматель в апелляционной жалобе просит рассмотреть дело по правилам первой инстанции, изменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска, увеличив срок взыскания арендной платы на 29 дней, а также размер неустойки.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что между индивидуальным предпринимателем Наумовым Владимиром Петровичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Воронеж-Фрахт" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.12.2014 N 4/А15, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилые помещения площадью 188,5 кв. м для использования под офис и площадью 876,0 кв. м для использования под склад, находящиеся в зданиях, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, д. 19 с прилегающей территорией площадью 500,0 кв. м.
Пунктом 6.1 договора определен срок аренды с 01.01.2015 по 30.12.2015.
В разделе 3 договора стороны согласовали порядок расчетов и ежемесячную арендную плату, определив, что последняя состоит из постоянной части (264 240 руб. в месяц) и переменной части (в виде возмещения стоимости коммунальных услуг на основании счета арендодателя). Срок внесения арендной платы - до 28-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды (пункт 3.4 договора).
Также договором предусмотрено, что при организации допуска на территорию арендуемых объектов стороны руководствуются утвержденным арендодателем положением о пропускном и внутриобъектовом режиме (т. 2, л.д. 81).
Общество в соответствии с положениями статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на создание арендодателем препятствий в пользовании арендованным имуществом (недопуск на территорию транспортных средств (акты от 25.06.2015, 17.07.2015), ненадлежащее содержание переданных в аренду помещений (залитие помещения (акт от 15.06.2015), падение потолочного короба (акт от 28.05.2015)), обратилось в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды с 10.08.2015. При этом общество указало на фактическое освобождение арендуемых помещений 24.07.2015, направление арендодателю предложения о добровольном расторжении договора, его отказ от такого расторжения 09.08.2015.
В свою очередь предприниматель обратился с встречным требованием к обществу о взыскании задолженности по арендной плате; неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, а также срока возврата арендуемого имущества в связи с окончанием срока договора; убытков в виде стоимости восстановительного ремонта; процентов за пользование чужими денежными средствами.
Встречные исковые требования предприниматель мотивировал следующими обстоятельствами.
Срок действия договора аренды по соглашению сторон установлен 30.12.2015, арендная плата (постоянная и переменная часть) за июль 2015 года обществом уплачена (переменная часть с просрочкой), за период с августа 2015 года арендная плата арендатором не вносится. Условиями договора аренды односторонний отказ от договора со стороны арендатора не предусмотрен; соглашение о досрочном расторжении договора сторонами не достигнуто; досрочное освобождение арендуемых помещений до окончания срока действия договора аренды основанием для отказа во внесении арендной платы не является, в связи с существенным нарушением обязательств арендодателя по передаче имущества в аренду в надлежащем состоянии расторжение договора возможно лишь по решению суда. После освобождения помещений арендуемое имущество в соответствии с положениями статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю в состоянии, в котором оно было передано в аренду (с учетом нормального износа), не возвращено, совместным осмотром сторон 20.10.2015 зафиксированы недостатки в состоянии помещения, а также перечень работ, необходимых для проведения восстановительного ремонта; стоимость такого ремонта определена АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" в заключении об оценке от 15.09.2015 N 07-ВР-15 (т. 2, л.д. 15-40) и составляет 677 571 руб. 05 коп. В связи с тем, что арендуемые помещения не возвращены арендодателю после окончания срока аренды 30.12.2015, продолжается начисление арендной платы, кроме того, предпринимателем предъявлены требования о взыскании договорной неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы и с 31.12.2015 за нарушение срока возврата арендуемого имущества.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
По требованию одной из сторон договора закон предусматривает два режима прекращения обязательства. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором (статья 310, пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, закон предусматривает право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Специальные правила расторжения договора аренды по инициативе арендатора установлены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с указанной нормой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.
На основании изложенного, с учетом того обстоятельства, что договором аренды вопреки доводам апелляционной жалобы общества не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, ссылка общества о том, что в связи с получением отказа предпринимателя от 09.08.2015 от подписания соглашения о расторжении договора, договор аренды считается расторгнутым с 10.08.2015, является необоснованной.
В п. 7.1 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, вместе с тем доказательств заключения такого соглашения между сторонами обществом в материалы дела не представлено.
Таким образом, в данном случае, единственно возможным способом досрочного расторжения договора может являться лишь решение суда, принятое по основаниям, установленным статьями 620, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии с положениями части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Окончание срока договора не препятствует рассмотрению по существу иска о его расторжении, так как указанные действия влекут различные правовые последствия.
Вместе с тем, при рассмотрении дела судом первой инстанции правомерно не установлены основания для удовлетворения требований общества о расторжении договора, исходя из следующего.
Как следует из искового заявления, основанием для обращения в арбитражный суд с названным требованием явилось, по мнению общества, создание со стороны арендодателя препятствий в пользовании имуществом, а также его ненадлежащее состояние.
В обоснование предъявленных требований в указанной части общество сослалось на акты от 28.05.2015 (падение потолочного короба), от 15.06.2015 (залитие помещения), от 25.06.2015, 17.07.2015 (о недопуске арендатора на охраняемую территорию), материалы проверки КУСП УМВД по Смоленской области (т. 1, л.д. 69-78).
Вместе с тем указанные акты составлены в одностороннем порядке, доказательства того, что залитие помещения, а также падение короба произошли по вине арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением им обязанности по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества не представлены, из материалов КУСП не следует то обстоятельство, что предпринимателем Наумовым В.П. создавались препятствия в пользовании помещением. Указанные материалы основаны лишь на объяснениях руководителя филиала общества Солдатова С.В. Свидетель Орехова Е.А., опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, бывший работник общества, дала пояснения о случаях недопуска транспортных средств на территорию, однако, указанные пояснения относились к периоду 2014 года. Вместе с тем договор аренды, о неисполнении условий которого заявляет арендатор, заключен сторонами 31.12.2014 и распространяет свое действие на 2015 год.
Тот факт, что общество имело возможность фактически осуществлять пользование помещениями до 24.07.2015 (дата, в которую помещения были освобождены арендатором по собственной инициативе) подтверждается журналами въезда выезда на охраняемую территорию, на которой находились арендуемые помещения в течение каждого дня до 24.07.2015. Указанные журналы обозревались в судебном заседании, приобщены к материалам дела (т. 3, л.д. 92а).
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В судебном заседании обществом не представлено доказательств расторжения договора аренды до истечения его срока в установленном законом порядке, а также возврата помещения арендодателю.
В силу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата уплачивается за весь период пользования имуществом, в связи с этим при отсутствии доказательств возвращения имущества и освобождения помещения арендатором, требования о взыскании арендной платы за период с 01.08.2015 по 30.12.2015 (дата окончания договора в соответствии с его условиями) подлежат удовлетворению.
Досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, что следует из пункта 13 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Вышеизложенное опровергает доводы жалобы общества о неправомерности взыскания арендной платы за период с 01.08.2015 по 30.12.2015, ввиду отсутствия между сторонами в указанный период правоотношений по договору аренды.
Неиспользование спорного помещения не освобождает ответчика от обязанности внесения арендных платежей, данная обязанность прекращается с момента окончания договора в связи с истечением его срока и передачи имущества арендодателю или с момента вступления в законную силу судебного акта о расторжении рассматриваемой сделки.
В гражданском обороте лица должны действовать добросовестно (пункт 2 статьи 6, пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно условиям договора все правовые отношения сторон регламентированы, в связи с этим арендатор, намереваясь прекратить действие договора аренды, не вправе действовать вне рамок заключенного соглашения и в ущерб предпринимательской деятельности арендодателя, рассчитывавшего при заключении договора на получение дохода от арендной платы до окончания его срока.
На основании изложенного, требования предпринимателя о взыскании арендной платы (постоянная часть) за период август - декабрь 2015 года в размере 1 321 200 руб. (264 240 руб. x 5 месяцев) правомерно удовлетворены судом первой инстанции как обоснованные.
При этом суд первой инстанции верно признал необоснованными требования арендодателя о взыскании арендной платы за период с 31.12.2015 по 28.01.2016 в размере 255 432 руб.
Указанные требования мотивированы предпринимателем тем обстоятельством, что в ходе осмотра арендованных помещений 20.10.2015 (т. 3, л.д. 5-44) сторонами установлены дефекты пользования помещениями, которые не являются состоянием нормального износа, свидетельствуют о неисполнении арендатором обязанности по проведению периодического текущего ремонта. В ходе производства по делу обществом частично произведены ремонтные работы, связанные с приведением арендуемого имущества в состояние, в котором помещение было получено в аренду, однако, стороны актом от 30.12.2015 (приложение к заявлению предпринимателя в арбитражный суд от 11.01.2016 N 03) зафиксировали состояние помещений после проведения такого ремонта, при этом у предпринимателя имелись претензии по качеству и объему проведенного ремонта, в связи с этим между сторонами возник спор о форме подписания акта приема-передачи имущества (с установленными недостатками либо в надлежащем состоянии).
При этом стороны обменялись соответствующими формами актов приема-передачи от 31.12.2015 (приложения к заявлениям предпринимателя в арбитражный суд от 11.01.2016 N 01, 03).
Полагая, что арендованные помещения по истечении срока действия договора аренды в надлежащем состоянии не возвращены арендодателю (акты приема-передачи не согласованы и не подписаны), предприниматель со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации продолжил начисление арендной платы за период после окончания срока договора. Указанное поддерживается предпринимателем и в апелляционной жалобе.
Данная позиция предпринимателя правомерно признана судом первой инстанции несостоятельной, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в дело доказательства (переписка сторон), принимая во внимание, что арендатор дважды 30.12.2015, 31.12.2015 (приложения к заявлениям Наумова В.П. в арбитражный суд от 11.01.2016 N 01, 04) предлагал принять помещения по истечении срока действия договора аренды, а, также учитывая, что арендодатель не принимал помещение, ссылаясь на наличие недостатков, суд первой инстанции обоснованно расценил действия арендодателя, как уклонение от приемки арендованного имущества.
Из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, и договором аренды от 31.12.2014 не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема имущества в связи с прекращением договора.
Иное в нарушение положений статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным имуществом вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, также с учетом положений абзаца второго статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.
Нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение ответчиком условий договора, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков.
На основании изложенного, учитывая то обстоятельство, что после окончания срока договора аренды со стороны арендатора были совершены действия по возврату помещений, а отказ арендодателя от их приемки в связи с ненадлежащим состоянием является необоснованным, фактическое пользование помещениями со стороны общества с 31.12.2015 не осуществлялось, суд правомерно оставил без удовлетворения требования предпринимателя о взыскании арендной платы (постоянной части) за период с 31.12.2015 по 28.01.2016 в размере 255 432 руб. неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 3.6 договора за нарушение срока уплаты арендной платы за январь 2016 года в размере 76 629 руб. 60 коп. (за период с 31.12.2015 по 28.01.2016), а также неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды за нарушение срока возврата помещения в размере 76 629 руб. 60 коп. (за период с 31.12.2015 по 28.01.2016).
В связи с удовлетворением требований предпринимателя о взыскании арендной платы за период с 01.08.2015 по 30.12.2015 (январь - декабрь 2015 года) в размере 1 321 200 руб., несвоевременным внесением переменной части арендной платы за июль 2015 года в размере 34 352 руб. 70 коп. суд первой инстанции правомерно удовлетворил как обоснованные требования истца по встречному иску и в части взыскиваемой в указанной части неустойки.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3.6 договора при нарушении арендатором срока перечисления арендной платы (28-е число предыдущего месяца) последний уплачивает неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства (в том числе отказ во взыскании неустойки за январь 2016 года в размере 76 629 руб. 60 коп.) суд первой инстанции правомерно признал обоснованным произведенный истцом расчет пени за период с 01.08.2015 (так как срок внесения арендной платы за август наступил 28.07.2015) по 28.01.2016 (что соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 12.11.2013 N 8171/13 о том, что окончание срока действия договора начисления неустойки не прекращает) в размере 1 592 416 руб. 36 коп. (1 669 045 руб. 96 коп. - 76 629 руб. 60 коп.).
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Общество заявило о явной несоразмерности неустойки, исчисленной в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы последствиям нарушения обязательства, и просило о снижении неустойки судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период нарушения обязательства.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
В обоснование заявления о несоразмерности неустойки ответчиком представлены сведения об опубликованных на сайте Банка России средневзвешенных процентных ставках по кредитам, действующим в период нарушения обязательства, которые значительно ниже ставки, определенной договором аренды и примененной истцом в расчете неустойки (360% годовых).
Предприниматель и в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе заявил возражения против удовлетворения ходатайства о снижении неустойки, сослался на длительное неисполнение обязательства, причинение ущерба ненадлежащим состоянием помещения.
Данные доводы предпринимателя отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, так как из материалов дела следует, что находясь в арендных отношениях с 2011 года, общество добросовестно исполняло свои обязанности арендатора, внесение арендной платы прекращено лишь с августа 2015 года, помещение фактически было освобождено, убытки, связанные с ненадлежащим состоянием возвращенного помещения, предъявлены предпринимателем в виде отдельного требования.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно признал заявление ответчика о явной несоразмерности предложенной ко взысканию неустойки обоснованным и обоснованно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2001 N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Таким образом, двукратная ставка рефинансирования ЦБ РФ не является единственно возможной при удовлетворении ходатайства о снижении неустойки.
При этом при определении соразмерности неустойки судом принимается во внимание не только чрезмерно высокий процент неустойки, но и иные обстоятельства, в частности, длительность нарушения обязательства, отсутствие объективных причин, затрудняющих своевременное исполнение обязательства.
С учетом указанных обстоятельств, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки, определив ее размер, исходя из 0,1% за каждый день просрочки, учитывая, что указанный размер является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N ВАС-3875/12 по делу А40-26319/11-11-227).
На основании изложенного, в связи с изменением расчетного процента неустойки со значения в 1% на 0,1% размер подлежащей взысканию с общества неустойки верно установлен в сумме 159 241 руб. 63 коп.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, целью применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов сторон, при котором взыскиваемая неустойка, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Предпринимателем при предъявлении встречного иска предъявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 в размере 73 659 руб. 37 коп., а также начиная с 29.01.2016 на сумму задолженности по арендной плате до момента ее фактического погашения.
На основании пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
С 01.06.2015 в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором предусмотрена неустойка за нарушение исполнения обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами начислению не подлежат.
Одновременное взыскание неустойки и процентов законодатель не допускает, договором такая возможность также не предусмотрена, в связи с этим требования о взыскании процентов за период с 01.08.2015 по 28.01.2016 обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Вместе с тем в связи с окончанием срока договора, взысканием судом с арендатора суммы задолженности по арендной плате в размере 1 321 200 руб. на указанную сумму с 29.01.2016 по дату фактического погашения задолженности подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей в месте нахождения кредитора, публикуемой Банком России (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 указанного Кодекса.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Убытки являются мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому истец, заявивший требования об их взыскании, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, 03.09.2015 после одностороннего освобождения арендатором помещений предпринимателем с участием привлеченного специалиста АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" составлен акт осмотра помещений с фотофиксацией (т. 2, л.д. 15-29), в ходе которого установлено следующее:
- в помещениях производственного корпуса N 1 (офисные помещения) в процессе эксплуатации повреждены покрытие полов из линолеума, облицовка стен панелями МДВ и ПВХ, напольные плинтуса из пластиката, обои, оконные и дверные откосы, элементы дверных межкомнатных полотен; в стенах и перегородках устроены сквозные отверстия (предположительно от прокладки коммуникаций);
- в помещениях производственного корпуса N 6 (складское помещение) в процессе эксплуатации повреждено верхнее покрытие наливного пола, имеются очаги дефектов бетонного пола, повреждены навесные плиты потолка, устроенные из плоских асбестоцементных листов; поверхности стен имеют несквозные глубокие отверстия (предположительно от прокладки коммуникаций).
Аналогичные повреждения, а также примерный перечень работ, необходимых для приведения помещений в состояние не хуже прежнего зафиксированы также актом, подписанном сторонами 20.10.2015 (т. 3, л.д. 5-44).
При рассмотрении дела судом арендатор добровольно принял на себя обязательства по проведению восстановительного ремонта.
Совместным актом от 30.12.2015 (приложение к заявлению Наумова В.П. в арбитражный суд от 11.01.2016 N 03) стороны зафиксировали состояние помещения (с приложением фотоматериалов), при этом пришли к различным выводам об итогах проведенных ремонтных работ: по мнению арендатора, прежнее состояние помещений восстановлено, по мнению арендодателя не произведен ремонт складских помещений (производственный корпус N 6), кроме того, отсутствуют потолочные светильники в офисных помещениях N 17, N 18, N 23, N 25, N 34, N 35, N 37, N 38, N 39, коридора производственного корпуса N 1.
Довод общества о том, что состояние помещений, зафиксированное актами осмотра не подтверждает того обстоятельства, что последние не были переданы в аренду в таком же состоянии (отсутствие светильников, трещины стен, пола, потолка в складском помещении) является несостоятельным в силу следующего.
В соответствии с положениями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Состояние арендуемого помещения, его характеристик, если они не соответствовали условиям договора и назначению имущества, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора (в частности, отсутствие светильников, трещины пола, потолка, стен), однако ответчик не представил доказательств того, что помещение передавалось в аренду уже с такими недостатками текущего состояния. Согласно акту приема-передачи к договору аренды помещения переданы в состоянии, пригодном для их эксплуатации по назначению.
Кроме того, состояние помещений в период их использования арендатором было зафиксировано фотоматериалами (т. 3, л.д. 92а).
Имеющиеся дефекты состояния стен, потолка, пола после освобождения складских помещений от оборудования, принадлежащего арендатору, возникли в период нахождения в помещениях арендатора, их возникновение имеет прямую причинно-следственную связь с деятельностью арендатора в помещениях (использование погрузчиков, установка стеллажей для хранения товара по всему периметру склада).
На основании изложенного, суд первой инстанции верно согласился с позицией предпринимателя о том, что на момент окончания срока договора 30.12.2015 после проведения восстановительного ремонта подлежащие передаче арендодателю помещения имели дефекты, отраженные в акте от 30.12.2015. Доказательств обратному обществом не представлено.
В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ, данными в пунктах 12, 13 постановления от 23.06.2015 N 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.
Как следует из материалов дела, для определения размера убытков в виде стоимости восстановительного ремонта предпринимателем привлечена специализированная организация АНО "Смоленский центр судебных экспертиз", эксперт Черемухина Т.Н. (удостоверение о прохождении повышения квалификации по программе "Строительство зданий и сооружений гражданского и промышленного назначения"), в соответствии с расчетом которой (в виде представленной локальной сметы) размер восстановительного ремонта составляет 677 571 руб. 05 коп.
В ходе производства по делу обществом частично произведены восстановительные работы, однако, не проведен ремонт складского помещения, в некоторым офисных помещениях отсутствуют потолочные светильники (что подтверждено актом осмотра сторон от 30.12.2015 с материалами фотофиксации).
Для определения размера стоимости невыполненных работ суд первой инстанции неоднократно предлагал обществу представить отчет специализированной организации либо заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы, на что от представителей общества поступил письменный отказ.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса). Судом указаны возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия) (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").
В связи с изложенным дело рассмотрено судом по имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии со сметным расчетом стоимость работ по установлению светильников (в ценах 2001 года) составляет 1 013 руб. 21 коп. (т. 2, л.д. 37), работ по восстановительному ремонту склада 26 435 руб. 28 коп. (т. 2, л.д. 37-38), всего 27 448 руб. 49 коп. (в ценах 2001 года), что составляет 59,73% от базовой сметной стоимости 45 953 руб. 36 коп. (в ценах 2001 года).
С учетом установленного судом процентного соотношения размера невыполненных по смете работ размер убытков составляет 404 713 руб. (59,73% от суммы 677 571 руб. 05 коп.).
В указанной части требования предпринимателя удовлетворены обоснованно.
Требования предпринимателя о начислении процентов на взысканные суммы в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ в случае неисполнения судебного акта правомерно отклонены судом первой инстанции на основании следующего.
Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 22, предусматривающий ответственность в виде начисления процентов за неисполнение судебного акта, признан не подлежащим применению (пункт 133).
Суд правомерно не усмотрел оснований для применения и положений статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная статья регулирует отношения по неисполнению неденежных обязательств (обязательств, подлежащих исполнению в натуре).
С учетом изложенного в указанной части требования истца по встречному иску обоснованно оставлены без удовлетворения.
Доводы жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.02.2016 по делу N А62-6203/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)