Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Департамента городского имущества города Москвы и ООО "АНТИКВА"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "09" октября 2015 г.
по делу N А40-158904/2014, принятое судьей С.В. Прижбиловым
по иску ООО "АНТИКВА"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении спора
при участии в судебном заседании:
от истца: Виноградова М.Ю. (по доверенности от 21.12.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
ООО "АНТИКВА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м, изложив п. п. 3.1, 3.4 в следующих редакциях:
- Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 1 720 338,98 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- Пункт 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 143361,59 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
После проведения судебной экспертизы исковые требования были уточнены и спорные пункты были определены следующим образом:
- Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 4 200 000 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- Пункт 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 666,66 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Уточнение иска было рассмотрено в соответствии со статьей 49 АПК РФ и принято судом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2015 г. исковые требования были удовлетворены в полном объеме, спорные пункты были приняты в уточненной редакции истца.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционными жалобами истца и ответчика.
Истец настаивал на отмене решения и удовлетворении первоначальных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал на необоснованное отклонение ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Ответчик настаивал на отмене решения и отказе в удовлетворении иска, обосновывая это тем, что именно собственник определяет стоимость объекта в соответствии с законодательством об оценке. Полагает, что отчету об оценке, положенному в основу проекта договора, соответствующая оценка судом не дана.
В заседании апелляционной инстанции заявители апелляционных жалоб настаивали на своих доводах. Заседание откладывалось для представления доказательств наличия у продавца права собственности на продаваемые помещения и соответствия продаваемых помещений арендуемым.
Сторонами представлены договор аренды и выписка из ЕГРП на недвижимое имущество.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалоб на основании следующего.
Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м, арендовались ООО "АНТИКВА" непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона (04.08.2008) на основании договора аренды недвижимого имущества.
27.01.2014 ООО "АНТИКВА" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
05.06.2014 Департамент городского имущества города Москвы направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м, по условия которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 4 741 525 рублей.
03.07.2014 истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по п. 3.1. и 3.4. Согласно указанным пунктам в редакции истца цена объекта определена суммой в 1720 338,98 рублей.
Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "АНТИКВА" отклонил, в связи с чем общество обратилось за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.
Рассматривая спор, суд руководствовался пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации об урегулировании разногласий при заключении договора и положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, согласно которым при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Определением суда была назначена оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 27.01.2014, итоговая величина которой без учета НДС составила 4 200 000 рублей.
Результаты экспертизы послужили основанием для уточнения исковых требований. Представитель истца Фаизов Е.Л. на основании доверенности от 29.06.2015 г. (л.д. 8, т. 3) заявил уточнение по спорным пунктам, настаивая на следующей редакции пункта 3.1 - "Цена объекта составляет 4 200 000 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется" и пункта 3.4 - "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 666,66 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Уточнение иска было рассмотрено в порядке статьи 49 АПК РФ и принято судом.
Оценив материалы дела и результаты экспертизы в порядке статьи 81 АПК РФ, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения.
Доводы ответчика о том, что именно собственник определяет стоимость объекта в соответствии с законодательством об оценке, что отчету об оценке, положенному в основу проекта договора, соответствующая оценка судом не дана, не признаются основанием для отмены решения, поскольку урегулирование разногласий в судебном порядке осуществлено в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Довод апелляционной жалобы истца о необоснованном отклонении ходатайства о проведении повторной экспертизы не признается основанием для отмены решения, поскольку достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом, о документально не опровергнуты, доказательств наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в обоснованности заключения эксперта не представлено. При этом суд обращает внимание на незначительность разницы в цене объекта, установленной и предложенной продавцом и определенной в ходе судебной экспертизы (4 741 525 руб. и 4 200 000 руб. соответственно).
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом законным и обоснованным решение суда первой инстанции об урегулировании разногласий.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2015 года по делу N А40-158904/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2016 N 09АП-54938/2015-ГК, 09АП-56864/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-158904/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. N 09АП-54938/2015-ГК,
09АП-56864/2015-ГК
Дело N А40-158904/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Департамента городского имущества города Москвы и ООО "АНТИКВА"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "09" октября 2015 г.
по делу N А40-158904/2014, принятое судьей С.В. Прижбиловым
по иску ООО "АНТИКВА"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении спора
при участии в судебном заседании:
от истца: Виноградова М.Ю. (по доверенности от 21.12.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
ООО "АНТИКВА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м, изложив п. п. 3.1, 3.4 в следующих редакциях:
- Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 1 720 338,98 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- Пункт 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 143361,59 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
После проведения судебной экспертизы исковые требования были уточнены и спорные пункты были определены следующим образом:
- Пункт 3.1. "Цена объекта составляет 4 200 000 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- Пункт 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 666,66 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Уточнение иска было рассмотрено в соответствии со статьей 49 АПК РФ и принято судом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2015 г. исковые требования были удовлетворены в полном объеме, спорные пункты были приняты в уточненной редакции истца.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционными жалобами истца и ответчика.
Истец настаивал на отмене решения и удовлетворении первоначальных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал на необоснованное отклонение ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Ответчик настаивал на отмене решения и отказе в удовлетворении иска, обосновывая это тем, что именно собственник определяет стоимость объекта в соответствии с законодательством об оценке. Полагает, что отчету об оценке, положенному в основу проекта договора, соответствующая оценка судом не дана.
В заседании апелляционной инстанции заявители апелляционных жалоб настаивали на своих доводах. Заседание откладывалось для представления доказательств наличия у продавца права собственности на продаваемые помещения и соответствия продаваемых помещений арендуемым.
Сторонами представлены договор аренды и выписка из ЕГРП на недвижимое имущество.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалоб на основании следующего.
Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м, арендовались ООО "АНТИКВА" непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона (04.08.2008) на основании договора аренды недвижимого имущества.
27.01.2014 ООО "АНТИКВА" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
05.06.2014 Департамент городского имущества города Москвы направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м, по условия которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 4 741 525 рублей.
03.07.2014 истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по п. 3.1. и 3.4. Согласно указанным пунктам в редакции истца цена объекта определена суммой в 1720 338,98 рублей.
Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "АНТИКВА" отклонил, в связи с чем общество обратилось за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.
Рассматривая спор, суд руководствовался пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации об урегулировании разногласий при заключении договора и положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, согласно которым при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Определением суда была назначена оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Сретенский бульвар, д. 6/1, стр. 2, общей площадью 20,7 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 27.01.2014, итоговая величина которой без учета НДС составила 4 200 000 рублей.
Результаты экспертизы послужили основанием для уточнения исковых требований. Представитель истца Фаизов Е.Л. на основании доверенности от 29.06.2015 г. (л.д. 8, т. 3) заявил уточнение по спорным пунктам, настаивая на следующей редакции пункта 3.1 - "Цена объекта составляет 4 200 000 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется" и пункта 3.4 - "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 666,66 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Уточнение иска было рассмотрено в порядке статьи 49 АПК РФ и принято судом.
Оценив материалы дела и результаты экспертизы в порядке статьи 81 АПК РФ, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения.
Доводы ответчика о том, что именно собственник определяет стоимость объекта в соответствии с законодательством об оценке, что отчету об оценке, положенному в основу проекта договора, соответствующая оценка судом не дана, не признаются основанием для отмены решения, поскольку урегулирование разногласий в судебном порядке осуществлено в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Довод апелляционной жалобы истца о необоснованном отклонении ходатайства о проведении повторной экспертизы не признается основанием для отмены решения, поскольку достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом, о документально не опровергнуты, доказательств наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в обоснованности заключения эксперта не представлено. При этом суд обращает внимание на незначительность разницы в цене объекта, установленной и предложенной продавцом и определенной в ходе судебной экспертизы (4 741 525 руб. и 4 200 000 руб. соответственно).
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом законным и обоснованным решение суда первой инстанции об урегулировании разногласий.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2015 года по делу N А40-158904/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)