Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 09 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Н.А. Скрипки, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ ПЛЮС",
апелляционное производство N 05АП-11666/2015
на решение от 17.11.2015
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-16335/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс"
к муниципальному образованию г. Владивосток в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата регистрации 28.01.2003)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Прибрежное-К"
о взыскании 3 092 229 рублей,
при участии:
- от ООО "Стандарт Плюс": Струкова Л.А., по доверенности от 26.10.2015, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от Администрации города Владивостока: Салыкова Л.В., по доверенности от 02.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от Управления муниципальной собственности города Владивостока: Салыкова Л.В., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от третьего лица: не явились;
Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд к муниципальному образованию город Владивосток в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) с иском о взыскании за счет казны муниципального образования город Владивосток 3 092 229 рублей убытков (с учетом уточнения наименования ответчика).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Прибрежное-К" (далее - ООО "Прибрежное-К").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.11.2015 в удовлетворении требования отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательств того, что к планируемой дате заключения основного договора аренды нежилые помещения были готовы для передачи их в использование, противоречит фактическим обстоятельствам дела. Так, третье лицо по делу подтвердило, что в день подписания предварительного договора аренды нежилые помещения никем не использовались, объект недвижимости был в отличном состоянии, пригодном для использования в планируемых целях. Апеллянт также не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что истец не предпринимал мер к уменьшению убытков, тогда как истцом направлялось в адрес продавца имущества требование о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации, в связи с неисполнением которого Общество было вынуждено обратиться в суд за защитой своего права. В силу изложенных обстоятельств истец просит решение суда первой инстанции отменить, иск - удовлетворить.
Определением от 03.02.2016 рассмотрение жалобы откладывалось, суд обязал истца направить в адрес ответчиков дополнительные пояснения к апелляционной жалобе с приложенными к ним документами, а также представить копии действующих договоров аренды, заключенных в отношении спорных помещений; ответчиков - представить письменное мнение по периоду начисления убытков.
От истца поступили дополнительные документы: договоры аренды и дополнительные соглашения к ним, а также платежные поручения в подтверждение факта внесения арендных платежей.
В заседание 09.03.2016 от третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, представитель не явился, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.
Представитель истца представил договор аренды недвижимого имущества N 1/205 от 12.01.2000, дополнительные соглашения к договору от 01.03.2000 и от 10.08.2001, акт приема-передачи помещения от 27.12.1999.
Представитель ответчиков представил дополнительные возражения на жалобу Общества.
Вышеуказанные документы приобщены судом к материалам дела как представленные во исполнение определения от 03.02.2016.
Представитель истца поддержал жалобы по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.
Представитель ответчиков на доводы жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительных пояснений, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 12.01.2000 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1/205, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект Океанский, 111, общей площадью 510,8 кв. м для использования в целях "кафе быстрого обслуживания".
01.03.2001 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) подписали изменения к договору аренды, согласно которым стороны пришли к соглашению об изменении площади арендуемого объекта на 485 кв. м.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А51-2848/2011 удовлетворено заявление Общества об оспаривании решения о невключении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемых Обществом по договору аренды от 12.01.2000 N 1/205 нежилых помещений, на Управление возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых ООО "Стандарт Плюс".
Во исполнение указанного судебного акта решением Думы г. Владивостока N 828 от 29.03.2012, решением Думы г. Владивостока от 23.05.2012 N 862 утверждены условия приватизации вышеуказанных нежилых помещений на следующих условиях: способ приватизации - преимущественное право выкупа ООО "Стандарт Плюс", нормативная цена объекта составляет 22 322 034 рублей.
24.03.2014 Управление (продавец) и ООО "Стандарт Плюс" (покупатель) подписали договор купли-продажи объектов недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - оплатить и принять недвижимое имущество - нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,6 кв. м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111 (далее - договор купли-продажи).
Согласно пункту 2.2.3 договора купли-продажи N 147-КП покупатель обязан осуществить за свой счет в течение одного месяца со дня подписания договора все необходимые действия для государственной регистрации перехода на себя права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.
С учетом даты заключения договора купли-продажи и положений пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права должна была быть произведена не позднее 25.05.2014.
01.04.2014 ООО "Стандарт Плюс" и ООО "Прибрежное-К" подписали предварительный договор аренды нежилых помещений, выкупленных истцом. В соответствии с условиями указанного предварительного договора аренды стороны договорились, что основной договор аренды будет подписан после государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые в аренду нежилые помещения к ООО "Стандарт Плюс", но не позднее 01.06.2014.
В силу положений пункта 2.1 предварительного договора аренды арендная плата в месяц за арендуемые помещения должна составить 373 200 рублей. Согласно отчету от 09.07.2015 N 096 об оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями (арендной платы) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды, рыночно обоснованная арендная плата - стоимость права пользования нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности ООО "Стандарт плюс", в течение одного платежного периода (1 месяц) на условиях, определенных договором аренды, по состоянию на дату оценки 01.04.2014, составляет 750 рублей за 1 кв. м в месяц.
Вместе с тем, основной договор аренды нежилых помещений не был заключен между ООО "Стандарт Плюс" и ООО "Прибрежное-К", поскольку в срок до 01.06.2015 право собственности истца на выкупленное недвижимое имущество не было зарегистрировано.
Переход права собственности на нежилые помещения к ООО "Стандарт Плюс" состоялся только 09.02.2015 на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 по делу N А51-16601/2014. Указанным решением установлено, что Управление уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения, о чем свидетельствует содержание переписки лиц, участвующих в деле, из которой следует, что в окончательном виде воля Управления и Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" была направлена на избежание государственной регистрации.
По мнению ООО "Стандарт Плюс", в связи с уклонением Управления от государственной регистрации перехода права собственности у Общества возникли убытки в виде упущенной выгоды в размере арендной платы за период с 01.06.2014 по 08.02.2015, которые составили 3 092 229 рублей. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Стандарт Плюс" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного Обществом требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Целью гражданско-правовой ответственности, которую несет лицо, причинившее вред, является восстановление имущественных прав потерпевшего. Поэтому ущерб как элемент убытков является стоимостным выражением негативных имущественных последствий нарушения субъективного гражданского права в результате противоправного поведения другого лица.
Реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.
Согласно положениям статей 15 и 1083 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков. Кроме того, такое лицо должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.
Таким образом, истец для обоснования возмещения ему убытков в виде упущенной выгоды должен доказать, что им не были получены доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода); что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, а также представить доказательства предпринятых им мер и осуществленных действий, направленных на получение упущенной выгоды, и совершения с этой целью приготовлений (часть 4 статьи 393 ГК РФ).
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, предъявляя по настоящему делу исковые требования о взыскании упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду, истец должен доказать наличие реальных намерений и необходимости передать имущество на период с 01.06.2014 по 08.02.2015 во временное владение и пользование за определенную плату иному лицу, а также наличие реальной возможности получить спорную упущенную выгоду от передачи недвижимого имущества в аренду в том случае, если бы имущество перешло в собственность истца.
Для взыскания упущенной выгоды с учетом обстоятельств настоящего дела истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы имел возможность использовать недвижимое имущество при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.
Из материалов дела следует, что нежилые помещения общей площадью 497,6 кв. м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111, приобретены истцом как субъектом малого (среднего) предпринимательства в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ранее указанное имущество арендовалось истцом по размещение кафе быстрого обслуживания по договору от 12.01.2000. Срок аренды помещений установлен в договоре с 27.12.1999.
Представленным ответчиком актом проверки использования муниципального имущества от 18.12.2008 N 321 подтверждается, что на указанную дату нежилые помещения использовались истцом по целевому назначению.
Таким образом, до выкупа вышеуказанных нежилых помещений истец использовал их под размещение кафе быстрого обслуживания непрерывно в течение более четырнадцати лет, доказательств обратному в дело не представлено.
При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца пояснил, что необходимость передачи выкупленных нежилых помещений в аренду возникла в связи с кризисной ситуацией в экономике, вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, доказательств того, что Общество использовало указанное имущество с несением убытков, а передача имущества по договору аренды явилась объективной необходимостью с целью получения дохода большего по сравнению с размером арендной платы по договору, который истец планировал заключить с третьим лицом, в материалы дела также не представлено.
Кроме того, одним из обязательных условий принятия судом решения о возмещении по данному делу убытков, причиненных истцу, является оценка действий истца, направленных на предотвращение причинения убытков.
Однако с учетом отсутствия доказательств того, что у истца не было возможности продолжать самостоятельно осуществлять в выкупленных помещениях деятельность кафе быстрого питания до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на данное имущество, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не предпринял зависящих от него и разумных мер к предотвращению убытков.
Как видно из материалов дела, ООО "Стандарт Плюс" не представило доказательств того, что к планируемой дате заключения основного договора аренды (01.06.2014) нежилые помещения были готовы для передачи в пользование арендаторам, никем не использовались. Пояснения третьего лица об обратном не основаны на определенных доказательствах.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, верно установил, что обстоятельства дела свидетельствуют о том, что при обычных условиях гражданского оборота истец имел реальную возможность использовать свое имущество и получать доход от использования имущества, а доводы Общества об экономических трудностях, которые повлекли необходимость передать имущество в аренду сразу после оформления права собственности на него, не подкреплены какими-либо доказательствами.
Поскольку наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями Управления и упущенной выгодой истца, который самостоятельно имел возможность предпринять меры для исключения убытков, не установлено, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного требования является законным и обоснованным.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили должную правовую оценку.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.11.2015 по делу N А51-16335/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2016 N 05АП-11666/2015 ПО ДЕЛУ N А51-16335/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. N 05АП-11666/2015
Дело N А51-16335/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 09 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Н.А. Скрипки, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ ПЛЮС",
апелляционное производство N 05АП-11666/2015
на решение от 17.11.2015
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-16335/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс"
к муниципальному образованию г. Владивосток в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата регистрации 28.01.2003)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Прибрежное-К"
о взыскании 3 092 229 рублей,
при участии:
- от ООО "Стандарт Плюс": Струкова Л.А., по доверенности от 26.10.2015, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от Администрации города Владивостока: Салыкова Л.В., по доверенности от 02.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от Управления муниципальной собственности города Владивостока: Салыкова Л.В., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от третьего лица: не явились;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд к муниципальному образованию город Владивосток в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) с иском о взыскании за счет казны муниципального образования город Владивосток 3 092 229 рублей убытков (с учетом уточнения наименования ответчика).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Прибрежное-К" (далее - ООО "Прибрежное-К").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.11.2015 в удовлетворении требования отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательств того, что к планируемой дате заключения основного договора аренды нежилые помещения были готовы для передачи их в использование, противоречит фактическим обстоятельствам дела. Так, третье лицо по делу подтвердило, что в день подписания предварительного договора аренды нежилые помещения никем не использовались, объект недвижимости был в отличном состоянии, пригодном для использования в планируемых целях. Апеллянт также не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что истец не предпринимал мер к уменьшению убытков, тогда как истцом направлялось в адрес продавца имущества требование о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации, в связи с неисполнением которого Общество было вынуждено обратиться в суд за защитой своего права. В силу изложенных обстоятельств истец просит решение суда первой инстанции отменить, иск - удовлетворить.
Определением от 03.02.2016 рассмотрение жалобы откладывалось, суд обязал истца направить в адрес ответчиков дополнительные пояснения к апелляционной жалобе с приложенными к ним документами, а также представить копии действующих договоров аренды, заключенных в отношении спорных помещений; ответчиков - представить письменное мнение по периоду начисления убытков.
От истца поступили дополнительные документы: договоры аренды и дополнительные соглашения к ним, а также платежные поручения в подтверждение факта внесения арендных платежей.
В заседание 09.03.2016 от третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, представитель не явился, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.
Представитель истца представил договор аренды недвижимого имущества N 1/205 от 12.01.2000, дополнительные соглашения к договору от 01.03.2000 и от 10.08.2001, акт приема-передачи помещения от 27.12.1999.
Представитель ответчиков представил дополнительные возражения на жалобу Общества.
Вышеуказанные документы приобщены судом к материалам дела как представленные во исполнение определения от 03.02.2016.
Представитель истца поддержал жалобы по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.
Представитель ответчиков на доводы жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительных пояснений, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 12.01.2000 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1/205, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект Океанский, 111, общей площадью 510,8 кв. м для использования в целях "кафе быстрого обслуживания".
01.03.2001 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) подписали изменения к договору аренды, согласно которым стороны пришли к соглашению об изменении площади арендуемого объекта на 485 кв. м.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А51-2848/2011 удовлетворено заявление Общества об оспаривании решения о невключении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемых Обществом по договору аренды от 12.01.2000 N 1/205 нежилых помещений, на Управление возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых ООО "Стандарт Плюс".
Во исполнение указанного судебного акта решением Думы г. Владивостока N 828 от 29.03.2012, решением Думы г. Владивостока от 23.05.2012 N 862 утверждены условия приватизации вышеуказанных нежилых помещений на следующих условиях: способ приватизации - преимущественное право выкупа ООО "Стандарт Плюс", нормативная цена объекта составляет 22 322 034 рублей.
24.03.2014 Управление (продавец) и ООО "Стандарт Плюс" (покупатель) подписали договор купли-продажи объектов недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - оплатить и принять недвижимое имущество - нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,6 кв. м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111 (далее - договор купли-продажи).
Согласно пункту 2.2.3 договора купли-продажи N 147-КП покупатель обязан осуществить за свой счет в течение одного месяца со дня подписания договора все необходимые действия для государственной регистрации перехода на себя права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.
С учетом даты заключения договора купли-продажи и положений пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права должна была быть произведена не позднее 25.05.2014.
01.04.2014 ООО "Стандарт Плюс" и ООО "Прибрежное-К" подписали предварительный договор аренды нежилых помещений, выкупленных истцом. В соответствии с условиями указанного предварительного договора аренды стороны договорились, что основной договор аренды будет подписан после государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые в аренду нежилые помещения к ООО "Стандарт Плюс", но не позднее 01.06.2014.
В силу положений пункта 2.1 предварительного договора аренды арендная плата в месяц за арендуемые помещения должна составить 373 200 рублей. Согласно отчету от 09.07.2015 N 096 об оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями (арендной платы) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды, рыночно обоснованная арендная плата - стоимость права пользования нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности ООО "Стандарт плюс", в течение одного платежного периода (1 месяц) на условиях, определенных договором аренды, по состоянию на дату оценки 01.04.2014, составляет 750 рублей за 1 кв. м в месяц.
Вместе с тем, основной договор аренды нежилых помещений не был заключен между ООО "Стандарт Плюс" и ООО "Прибрежное-К", поскольку в срок до 01.06.2015 право собственности истца на выкупленное недвижимое имущество не было зарегистрировано.
Переход права собственности на нежилые помещения к ООО "Стандарт Плюс" состоялся только 09.02.2015 на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 по делу N А51-16601/2014. Указанным решением установлено, что Управление уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения, о чем свидетельствует содержание переписки лиц, участвующих в деле, из которой следует, что в окончательном виде воля Управления и Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" была направлена на избежание государственной регистрации.
По мнению ООО "Стандарт Плюс", в связи с уклонением Управления от государственной регистрации перехода права собственности у Общества возникли убытки в виде упущенной выгоды в размере арендной платы за период с 01.06.2014 по 08.02.2015, которые составили 3 092 229 рублей. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Стандарт Плюс" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного Обществом требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Целью гражданско-правовой ответственности, которую несет лицо, причинившее вред, является восстановление имущественных прав потерпевшего. Поэтому ущерб как элемент убытков является стоимостным выражением негативных имущественных последствий нарушения субъективного гражданского права в результате противоправного поведения другого лица.
Реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.
Согласно положениям статей 15 и 1083 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков. Кроме того, такое лицо должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.
Таким образом, истец для обоснования возмещения ему убытков в виде упущенной выгоды должен доказать, что им не были получены доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода); что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, а также представить доказательства предпринятых им мер и осуществленных действий, направленных на получение упущенной выгоды, и совершения с этой целью приготовлений (часть 4 статьи 393 ГК РФ).
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, предъявляя по настоящему делу исковые требования о взыскании упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду, истец должен доказать наличие реальных намерений и необходимости передать имущество на период с 01.06.2014 по 08.02.2015 во временное владение и пользование за определенную плату иному лицу, а также наличие реальной возможности получить спорную упущенную выгоду от передачи недвижимого имущества в аренду в том случае, если бы имущество перешло в собственность истца.
Для взыскания упущенной выгоды с учетом обстоятельств настоящего дела истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы имел возможность использовать недвижимое имущество при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.
Из материалов дела следует, что нежилые помещения общей площадью 497,6 кв. м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111, приобретены истцом как субъектом малого (среднего) предпринимательства в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ранее указанное имущество арендовалось истцом по размещение кафе быстрого обслуживания по договору от 12.01.2000. Срок аренды помещений установлен в договоре с 27.12.1999.
Представленным ответчиком актом проверки использования муниципального имущества от 18.12.2008 N 321 подтверждается, что на указанную дату нежилые помещения использовались истцом по целевому назначению.
Таким образом, до выкупа вышеуказанных нежилых помещений истец использовал их под размещение кафе быстрого обслуживания непрерывно в течение более четырнадцати лет, доказательств обратному в дело не представлено.
При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца пояснил, что необходимость передачи выкупленных нежилых помещений в аренду возникла в связи с кризисной ситуацией в экономике, вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, доказательств того, что Общество использовало указанное имущество с несением убытков, а передача имущества по договору аренды явилась объективной необходимостью с целью получения дохода большего по сравнению с размером арендной платы по договору, который истец планировал заключить с третьим лицом, в материалы дела также не представлено.
Кроме того, одним из обязательных условий принятия судом решения о возмещении по данному делу убытков, причиненных истцу, является оценка действий истца, направленных на предотвращение причинения убытков.
Однако с учетом отсутствия доказательств того, что у истца не было возможности продолжать самостоятельно осуществлять в выкупленных помещениях деятельность кафе быстрого питания до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на данное имущество, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не предпринял зависящих от него и разумных мер к предотвращению убытков.
Как видно из материалов дела, ООО "Стандарт Плюс" не представило доказательств того, что к планируемой дате заключения основного договора аренды (01.06.2014) нежилые помещения были готовы для передачи в пользование арендаторам, никем не использовались. Пояснения третьего лица об обратном не основаны на определенных доказательствах.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, верно установил, что обстоятельства дела свидетельствуют о том, что при обычных условиях гражданского оборота истец имел реальную возможность использовать свое имущество и получать доход от использования имущества, а доводы Общества об экономических трудностях, которые повлекли необходимость передать имущество в аренду сразу после оформления права собственности на него, не подкреплены какими-либо доказательствами.
Поскольку наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями Управления и упущенной выгодой истца, который самостоятельно имел возможность предпринять меры для исключения убытков, не установлено, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного требования является законным и обоснованным.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили должную правовую оценку.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.11.2015 по делу N А51-16335/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)