Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Аренда-Центр": Масловой М.А., представителя по доверенности от 18.09.2014;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВДР"
на решение от 16 сентября 2015 г.
по делу N А73-9848/2015
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Бутковского А.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Аренда Центр" (ОГРН 1102723008101, ИНН 2723133454, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Павловича, 13-212)
к обществу с ограниченной ответственностью "ВДР" (ОГРН 1102721000447, ИНН 2721172987, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, ул. Ленина, 40-20)
третье лицо: открытое акционерное общество "Промсвязь"
о взыскании 273 358, 03 руб., выселении из помещений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аренда Центр" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВДР" о взыскании задолженности по договору субаренды N 07 от 07.12.2010 за период с августа по октябрь 2014 г. в размере 46 380, 14 руб.; платы за фактическое пользование помещениями в период с 01.11.2014 по 15.07.2015 в размере 215 563, 12 руб.; пени за период с 01.01.2014 по 31.10.2014 в размере 2 901, 43 руб., процентов за период с 01.11.2014 по 15.07.2015 в размере 8 513, 34 руб., всего 273 358, 03 руб., а также о выселении ответчика из помещений N 232, N 234, общей площадью 27,1 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А. и о взыскании 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Промсвязь".
Решением суда от 16 сентября 2015 г. ООО "ВДР" выселено из помещений N 232 и N 234 общей площадью 27,1 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А, с ООО "ВДР" в пользу ООО "Аренда Центр" взыскано 261 943, 26 руб. задолженности, 2 901, 43 руб. пени, 8 513, 34 руб. процентов, а также судебные расходы в размере 15 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ВДР" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятый судебный акт отменить, в иске отказать.
В обоснование жалобы приводит доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и неправильном применении норм материального права.
Указывает, что расчет истца не соответствует условиям заключенного договора и нормам действующего законодательства, полагает, что арендная плата по договору не могла меняться до января 2012 г. Кроме того, обращает внимание апелляционного суда на то, что 01.08.2013 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым была изменена площадь передаваемых помещений и увеличена арендная плата по договору аренды.
Считает, что изменение стоимости арендной платы в письме N 23/25 от 25.11.2013 и увеличении арендной платы с 01.01.2014 до 21 138 руб. незаконно.
Полагает, что площадь, указанная в договоре, не соответствует данным технического паспорта, следовательно, расчет за дополнительные услуги (за тепловую энергию) произведен неверно.
В части взыскания судебных расходов указывает, что произведенная истцом оплата не относится к судебным расходам истца, а является заработной платой, поскольку Маслова М.А. состояла в трудовых отношениях с истцом в спорный период.
В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ООО "Аренда Центр" доводы апелляционной жалобы просит отклонить, решение суда оставить без изменения.
ООО "ВДР", ОАО "Промсвязь" участия в судебном заседании не принимали, уведомлены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды N 01 от 06.12.2010, заключенного между ОАО "Промсвязь" и ООО "Аренда Центр", последнему переданы в аренду нежилые помещения N N 1-6, 17-65, 105-129, 131-140, расположенные на втором этаже, и помещения N N 1-49, 66-69, 96-109, 111-119, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А.
Пунктом 5.6 договора аренды предусмотрено право ООО "Аренда Центр" без письменного согласия ОАО "Промсвязь" сдавать арендованные помещения в субаренду.
07.12.2010 между ООО "Аренда Центр" и ООО "ВДР" заключен договор субаренды N 07, по которому ответчику было передано в аренду нежилое помещение N 232, площадью 28,8 кв. м, расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А.
Помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи 01.01.2011.
Договор N 07 заключен на срок до 01.12.2011 с дальнейшей пролонгацией (пункты 1.3, 10.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, субарендатор обязался уплачивать арендную плату и возмещать расходы арендодателя по обеспечению дополнительных условий для пользования арендованным помещением Размер арендной платы согласован сторонами в Приложении N 1 к договору субаренды (пункт 7.1) и составляет 17 280 руб. в месяц.
Размер затрат по обеспечению дополнительных условий для пользования помещением, которые субарендатор обязался возмещать арендодателю, определяется в соответствии с Приложением N 3 к договору.
Оплата аренды и возмещение арендодателю расходов по обеспечению дополнительных условий для пользование арендованным помещением производится ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному, на основании счетов-фактур, выставляемых арендодателем не позднее 20 числа месяца, предшествующего отчетному. Выставленные счета, счета-фактуры субарендатор обязан забирать самостоятельно (пункт 7.5 в редакции протокола разногласий).
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2013 к договору субаренды N 07 субарендатору переданы во временное пользование помещения, указанные в Приложении N 1.1 к договору N 07, а именно помещения N 232, N 234, общей площадью 27,1 кв. м.
Указанные помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи 01.08.2013. Размер арендной платы с 01.08.2013 составил 19 783 руб. в месяц.
Согласно пункту 7.3 договора субаренды, размер арендной платы может быть изменен в случае изменения базовой ставки арендной платы вследствие общего увеличения уровня затрат на содержание арендованных помещений, увеличения арендной привлекательности помещений вследствие проводимых арендодателем мероприятий по улучшению условий аренды в здании, а также изменения конъюнктуры цен на арендные услуги. Указанное изменение базовой ставки арендной платы устанавливается решением арендодателя и может производиться не чаще одного раза в год и составлять не более 30%.
Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.
Так, уведомлением исх. N 23/25 от 25.11.2013, арендодатель известил субарендатора об увеличении размера аренды с 01.01.2014 до 21 138 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 9.1 договора, в случае пропуска субарендатором установленных договором сроков внесения арендной платы и возмещения расходов арендодателя по обеспечению дополнительных условий для пользования арендованным помещением, на сумму задолженности начисляется пеня за каждый день просрочки по ставке, равной 1/100 ставки рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ на день погашения задолженности.
Согласно пункту 10.4 в редакции протокола разногласий, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения субарендатором условий и сроков оплаты аренды.
Из материалов дела следует, что в период с 01.01.2014 г. ответчик периодически допускал просрочку оплаты субарендной платы и эксплуатационных затрат.
Письмом от 20.10.2014, полученным ответчиком 21.10.2014, истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды N 07 с 01.11.2014 и известил ответчика о наличии задолженности по оплате арендных платежей.
Письмом исх. N 53 от 07.10.2014 ответчик гарантировал оплату задолженности в срок до 13.10.2014, однако оплату задолженности не произвел. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами отношения из договора субаренды как обязательственные отношения, регулируемые главой 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описание объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела следует, что ответчик с 2011 года использует в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А помещения согласно внутренней нумерации истца -- помещения N 232, 234, которые не соответствуют техническому паспорту ввиду произведенной истцом перепланировки (комнаты 232, 234 определенной договором площади соответствуют помещениям N N 32, части 140 части 33 помещений по техпаспорту).
В материалы дела не представлено доказательств возражений ответчика в части определенности предмета субаренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации субарендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей редакции, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Материалами дела подтверждаются нарушения ответчиком обязательств по уплате субарендной платы и эксплуатационных затрат, повлекшие направление ему заявления истца от 20.10.2014 б/н об отказе от исполнения договора с 01.11.2014 в соответствии с пунктом 10.4 протокола разногласий к договору субаренды N 07.
Соответственно, договор с 01.11.2014 расторгнут и прекратил свое действие.
Факт расторжения договора субаренды, а также нахождение ООО "ВДР" в спорных помещениях после расторжения договора ответчиком не оспорен.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку правовые основания для использования объекта аренды у ответчика отсутствуют, он должен освободить используемые помещения.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Материалами дела подтверждаются заявленные им суммы задолженности ответчика по арендной плате и эксплуатационным затратам, начисленные как за период до расторжения договора, до 01.11.2014, так и за период фактического использования ответчиком арендуемого объекта при расторгнутом договоре, после 01.11.2014.
Увеличение арендной платы с 01.01.2014 произведено в рамках оснований, предусмотренных подпунктом 2 пункта 7.3 договора N 07, с начала следующего года, и нарушением части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является.
Расчеты эксплуатационных затрат произведены истцом в соответствии с порядком, определенным приложением N 3 к договору и исходя из установленных данных приложением величин.
Расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным, ответчиком не оспорен.
Ввиду нарушения сроков уплаты аренды правомерно начислены пени по ставке, установленной пунктом 9.1 договора N 07 за период до 31.10.2014.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Истцом начислены проценты за период с 01.11.2014 по 15.07.2015.
Расчет проверен и признан верным.
В части взыскания судебных расходов установлено следующее.
В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвоката и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела (пункт 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").
Следовательно, разумность пределов судебных расходов является оценочной категорией.
Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Возмещению подлежат только фактически понесенные судебные расходы (пункты 3, 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах").
Согласно договору б/н от 09.07.2015, заключенному между истцом и Масловой Мариной Анатольевной, последней по поручению истца приняты обязанности, в том числе, представлять интересы истца в судебных заседаниях по поводу взыскания с ответчика задолженности по договору субаренды (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора, стоимость услуг по договору определяется в размере 30 000 руб.
Исполнение сторонами договора подтверждается РКО N 79 от 13.07.2015 и материалами дела (протоколы, судебные акты).
Согласно приказу истца N 3 от 23.07.2015, трудовой договор с Масловой М.А. расторгнут с указанной даты на основании пункта 3 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации по собственному желанию работника.
С учетом подачи иска в суд 15.07.2015 (вх. N 9848/2015) услуги по подготовке искового заявления и прилагаемых документов и подаче их в суд (определены в промежуточном акте от 15.07.2015) были оказаны Масловой М.А. истцу в период действия трудового договора.
Соответственно, в удовлетворении этой части заявления истца о взыскании затрат на юридические услуги правомерно отказано.
Между тем, при участии в качестве представителя истца в судебных заседаниях по настоящему делу 27.08.2015 и 09.09.2015 Маслова М.А. уже не являлась его работником и затраты истца на оплату соответствующих юридических услуг должны быть возмещены.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд исходил из категории спора, объема оказанных услуг, и пришел к выводу о возмещении судебных расходов за счет проигравшей стороны в заявленном в размере 15 000 руб.
Иной оценки представленных в дело доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Приведенным в апелляционной жалобе доводам суд первой инстанции дал надлежащую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
По результату рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта отсутствуют.
В связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16 сентября 2015 г. по делу N А73-9848/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2016 N 06АП-6077/2015 ПО ДЕЛУ N А73-9848/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. N 06АП-6077/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Аренда-Центр": Масловой М.А., представителя по доверенности от 18.09.2014;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВДР"
на решение от 16 сентября 2015 г.
по делу N А73-9848/2015
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Бутковского А.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Аренда Центр" (ОГРН 1102723008101, ИНН 2723133454, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Павловича, 13-212)
к обществу с ограниченной ответственностью "ВДР" (ОГРН 1102721000447, ИНН 2721172987, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, ул. Ленина, 40-20)
третье лицо: открытое акционерное общество "Промсвязь"
о взыскании 273 358, 03 руб., выселении из помещений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аренда Центр" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВДР" о взыскании задолженности по договору субаренды N 07 от 07.12.2010 за период с августа по октябрь 2014 г. в размере 46 380, 14 руб.; платы за фактическое пользование помещениями в период с 01.11.2014 по 15.07.2015 в размере 215 563, 12 руб.; пени за период с 01.01.2014 по 31.10.2014 в размере 2 901, 43 руб., процентов за период с 01.11.2014 по 15.07.2015 в размере 8 513, 34 руб., всего 273 358, 03 руб., а также о выселении ответчика из помещений N 232, N 234, общей площадью 27,1 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А. и о взыскании 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Промсвязь".
Решением суда от 16 сентября 2015 г. ООО "ВДР" выселено из помещений N 232 и N 234 общей площадью 27,1 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А, с ООО "ВДР" в пользу ООО "Аренда Центр" взыскано 261 943, 26 руб. задолженности, 2 901, 43 руб. пени, 8 513, 34 руб. процентов, а также судебные расходы в размере 15 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ВДР" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятый судебный акт отменить, в иске отказать.
В обоснование жалобы приводит доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и неправильном применении норм материального права.
Указывает, что расчет истца не соответствует условиям заключенного договора и нормам действующего законодательства, полагает, что арендная плата по договору не могла меняться до января 2012 г. Кроме того, обращает внимание апелляционного суда на то, что 01.08.2013 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым была изменена площадь передаваемых помещений и увеличена арендная плата по договору аренды.
Считает, что изменение стоимости арендной платы в письме N 23/25 от 25.11.2013 и увеличении арендной платы с 01.01.2014 до 21 138 руб. незаконно.
Полагает, что площадь, указанная в договоре, не соответствует данным технического паспорта, следовательно, расчет за дополнительные услуги (за тепловую энергию) произведен неверно.
В части взыскания судебных расходов указывает, что произведенная истцом оплата не относится к судебным расходам истца, а является заработной платой, поскольку Маслова М.А. состояла в трудовых отношениях с истцом в спорный период.
В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ООО "Аренда Центр" доводы апелляционной жалобы просит отклонить, решение суда оставить без изменения.
ООО "ВДР", ОАО "Промсвязь" участия в судебном заседании не принимали, уведомлены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды N 01 от 06.12.2010, заключенного между ОАО "Промсвязь" и ООО "Аренда Центр", последнему переданы в аренду нежилые помещения N N 1-6, 17-65, 105-129, 131-140, расположенные на втором этаже, и помещения N N 1-49, 66-69, 96-109, 111-119, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А.
Пунктом 5.6 договора аренды предусмотрено право ООО "Аренда Центр" без письменного согласия ОАО "Промсвязь" сдавать арендованные помещения в субаренду.
07.12.2010 между ООО "Аренда Центр" и ООО "ВДР" заключен договор субаренды N 07, по которому ответчику было передано в аренду нежилое помещение N 232, площадью 28,8 кв. м, расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А.
Помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи 01.01.2011.
Договор N 07 заключен на срок до 01.12.2011 с дальнейшей пролонгацией (пункты 1.3, 10.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, субарендатор обязался уплачивать арендную плату и возмещать расходы арендодателя по обеспечению дополнительных условий для пользования арендованным помещением Размер арендной платы согласован сторонами в Приложении N 1 к договору субаренды (пункт 7.1) и составляет 17 280 руб. в месяц.
Размер затрат по обеспечению дополнительных условий для пользования помещением, которые субарендатор обязался возмещать арендодателю, определяется в соответствии с Приложением N 3 к договору.
Оплата аренды и возмещение арендодателю расходов по обеспечению дополнительных условий для пользование арендованным помещением производится ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному, на основании счетов-фактур, выставляемых арендодателем не позднее 20 числа месяца, предшествующего отчетному. Выставленные счета, счета-фактуры субарендатор обязан забирать самостоятельно (пункт 7.5 в редакции протокола разногласий).
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2013 к договору субаренды N 07 субарендатору переданы во временное пользование помещения, указанные в Приложении N 1.1 к договору N 07, а именно помещения N 232, N 234, общей площадью 27,1 кв. м.
Указанные помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи 01.08.2013. Размер арендной платы с 01.08.2013 составил 19 783 руб. в месяц.
Согласно пункту 7.3 договора субаренды, размер арендной платы может быть изменен в случае изменения базовой ставки арендной платы вследствие общего увеличения уровня затрат на содержание арендованных помещений, увеличения арендной привлекательности помещений вследствие проводимых арендодателем мероприятий по улучшению условий аренды в здании, а также изменения конъюнктуры цен на арендные услуги. Указанное изменение базовой ставки арендной платы устанавливается решением арендодателя и может производиться не чаще одного раза в год и составлять не более 30%.
Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.
Так, уведомлением исх. N 23/25 от 25.11.2013, арендодатель известил субарендатора об увеличении размера аренды с 01.01.2014 до 21 138 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 9.1 договора, в случае пропуска субарендатором установленных договором сроков внесения арендной платы и возмещения расходов арендодателя по обеспечению дополнительных условий для пользования арендованным помещением, на сумму задолженности начисляется пеня за каждый день просрочки по ставке, равной 1/100 ставки рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ на день погашения задолженности.
Согласно пункту 10.4 в редакции протокола разногласий, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения субарендатором условий и сроков оплаты аренды.
Из материалов дела следует, что в период с 01.01.2014 г. ответчик периодически допускал просрочку оплаты субарендной платы и эксплуатационных затрат.
Письмом от 20.10.2014, полученным ответчиком 21.10.2014, истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды N 07 с 01.11.2014 и известил ответчика о наличии задолженности по оплате арендных платежей.
Письмом исх. N 53 от 07.10.2014 ответчик гарантировал оплату задолженности в срок до 13.10.2014, однако оплату задолженности не произвел. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами отношения из договора субаренды как обязательственные отношения, регулируемые главой 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описание объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела следует, что ответчик с 2011 года использует в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, литер А помещения согласно внутренней нумерации истца -- помещения N 232, 234, которые не соответствуют техническому паспорту ввиду произведенной истцом перепланировки (комнаты 232, 234 определенной договором площади соответствуют помещениям N N 32, части 140 части 33 помещений по техпаспорту).
В материалы дела не представлено доказательств возражений ответчика в части определенности предмета субаренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации субарендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей редакции, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Материалами дела подтверждаются нарушения ответчиком обязательств по уплате субарендной платы и эксплуатационных затрат, повлекшие направление ему заявления истца от 20.10.2014 б/н об отказе от исполнения договора с 01.11.2014 в соответствии с пунктом 10.4 протокола разногласий к договору субаренды N 07.
Соответственно, договор с 01.11.2014 расторгнут и прекратил свое действие.
Факт расторжения договора субаренды, а также нахождение ООО "ВДР" в спорных помещениях после расторжения договора ответчиком не оспорен.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку правовые основания для использования объекта аренды у ответчика отсутствуют, он должен освободить используемые помещения.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Материалами дела подтверждаются заявленные им суммы задолженности ответчика по арендной плате и эксплуатационным затратам, начисленные как за период до расторжения договора, до 01.11.2014, так и за период фактического использования ответчиком арендуемого объекта при расторгнутом договоре, после 01.11.2014.
Увеличение арендной платы с 01.01.2014 произведено в рамках оснований, предусмотренных подпунктом 2 пункта 7.3 договора N 07, с начала следующего года, и нарушением части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является.
Расчеты эксплуатационных затрат произведены истцом в соответствии с порядком, определенным приложением N 3 к договору и исходя из установленных данных приложением величин.
Расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным, ответчиком не оспорен.
Ввиду нарушения сроков уплаты аренды правомерно начислены пени по ставке, установленной пунктом 9.1 договора N 07 за период до 31.10.2014.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Истцом начислены проценты за период с 01.11.2014 по 15.07.2015.
Расчет проверен и признан верным.
В части взыскания судебных расходов установлено следующее.
В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвоката и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела (пункт 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").
Следовательно, разумность пределов судебных расходов является оценочной категорией.
Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Возмещению подлежат только фактически понесенные судебные расходы (пункты 3, 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах").
Согласно договору б/н от 09.07.2015, заключенному между истцом и Масловой Мариной Анатольевной, последней по поручению истца приняты обязанности, в том числе, представлять интересы истца в судебных заседаниях по поводу взыскания с ответчика задолженности по договору субаренды (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора, стоимость услуг по договору определяется в размере 30 000 руб.
Исполнение сторонами договора подтверждается РКО N 79 от 13.07.2015 и материалами дела (протоколы, судебные акты).
Согласно приказу истца N 3 от 23.07.2015, трудовой договор с Масловой М.А. расторгнут с указанной даты на основании пункта 3 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации по собственному желанию работника.
С учетом подачи иска в суд 15.07.2015 (вх. N 9848/2015) услуги по подготовке искового заявления и прилагаемых документов и подаче их в суд (определены в промежуточном акте от 15.07.2015) были оказаны Масловой М.А. истцу в период действия трудового договора.
Соответственно, в удовлетворении этой части заявления истца о взыскании затрат на юридические услуги правомерно отказано.
Между тем, при участии в качестве представителя истца в судебных заседаниях по настоящему делу 27.08.2015 и 09.09.2015 Маслова М.А. уже не являлась его работником и затраты истца на оплату соответствующих юридических услуг должны быть возмещены.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд исходил из категории спора, объема оказанных услуг, и пришел к выводу о возмещении судебных расходов за счет проигравшей стороны в заявленном в размере 15 000 руб.
Иной оценки представленных в дело доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Приведенным в апелляционной жалобе доводам суд первой инстанции дал надлежащую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
По результату рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта отсутствуют.
В связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16 сентября 2015 г. по делу N А73-9848/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)