Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Варакса Н.В.
судей Муравьевой Е.Ю., Риб Л.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коневой С.А.
при участии:
- от заявителя общества с ограниченной ответственностью "Новые метры" (ОГРН 1146678009026, ИНН 6678045240): Кожевников А.В., предъявлен паспорт, доверенность от 11.01.2016; Сорочинский А.В., предъявлен паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 19.07.2016;
- от заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670011131, ИНН 6670169564): Медведевских И.В., предъявлено служебное удостоверение, доверенность от 18.01.2016; Молотилова А.А., предъявлено служебное удостоверение, доверенность от 14.03.2016;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя
общества с ограниченной ответственностью "Новые метры"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 29 апреля 2016 года по делу N А60-5970/2016,
принятое судьей Колосовой Л.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новые метры"
к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным ненормативного правового акта,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Новые метры" (далее - заявитель, ООО "Новые метры") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - заинтересованное лицо) о признании недействительным предписания от 25.01.2016 N 1Д об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Новые метры" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе ссылается на то, что оплата векселями не свидетельствует о нарушении порядка привлечения денежных средств граждан по договору участия в долевом строительстве, поскольку векселя принимаются в счет оплаты договоров после их государственной регистрации; кроме того, полагает, что выводы суда первой инстанции о притворности сделки основаны на предположениях.
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласен по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что в связи с обращениями граждан (л.д. 63-64, 78) на основании приказа от 02.12.2015 N 2Д Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области проведена внеплановая документарная проверка соблюдения ООО "Новые метры" требований законодательства об участии в долевом строительстве при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, коридор высоковольтных линий - продолжение улицы Новосибирской - проектируемый участок Екатеринбургской кольцевой автодороги (Жилой район "Солнечный") 1 квартал. Жилой блок 1.2.
В ходе проверки установлено, что ООО "Новые метры" допущено нарушение, выразившееся в привлечении денежных средств граждан для строительства квартир в жилом доме путем оформления договоров купли-продажи векселей, используемых в качестве частичной или полной оплаты цены договора долевого участия в строительстве, до заключения (регистрации) договоров долевого участия в строительстве, чем нарушены требования ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Результаты проверки зафиксированы в акте от 25.01.2016 N 2Д.
По результатам проверки Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в адрес ООО "Новые метры" выдано предписание от 25.01.2016 N 1Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, согласно которому предписано в срок до 21.03.2016 устранить нарушение требований ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, выразившееся в привлечении денежных средств граждан для строительства квартир в жилом доме, до заключения (регистрации) договоров долевого участия в строительстве, путем оформления договоров купли-продажи векселей, используемых в качестве частичной или полной оплаты цены договора долевого участия в строительстве.
Полагая, что указанное предписание не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, ООО "Новые метры" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого предписания недействительным.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не имеется.
На основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возложен на уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч. 2 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с п. 6 ч. 5 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
В ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в ходе проверки установлено и имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается (л.д. 63-90), что существенная часть договоров купли-продажи простых векселей заключается ООО "Новые метры" с гражданами в день подписания договора долевого участия в строительстве и вексельная сумма равна цене договора долевого участия в строительстве конкретного жилого помещения, либо составляет определенный процент от суммы договора участия в долевом строительстве, что указывает на взаимосвязь указанных сделок и намерение использовать данную ценную бумагу в счет оплаты четко определенной квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительстве, и исключает случайный характер совершения данной сделки. Анализ представленных документов, а также пояснения граждан, участников долевого строительства жилого дома, показывают, что денежные средства за вексель ООО "Новые метры" привлекает в день подписания договора долевого участия в строительстве и в дальнейшем после регистрации договора участия в долевом строительстве сумма оплаченная гражданином за вексель зачетом проводится в бухгалтерском учете застройщика в оплату данного договора, заключенного с этой же компанией с оформлением акта приема-передачи векселя, датированного днем подписания договора долевого участия в строительстве. При этом одновременно с заключением договора купли-продажи векселя, подписанием акта передачи векселя векселедержателю (дольщику) и подписанием договора участия в долевом строительстве, застройщик подписывает с дольщиком акт приема-передачи векселя от имени участника долевого строительства застройщику ООО "Новые метры" в счет оплаты по подписанному договору долевого участия в строительстве. Гражданину акт передачи векселя передается без указания даты составления. В день регистрации договора участия в долевом строительстве, либо в последующий период, вексельная сумма списывается со счета организации ООО "Новые метры" на котором отражаются расчеты с дебиторами и кредиторами и указывается необходимая дата в акте приема-передачи векселя в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве без участия контрагента по сделке.
Судом обоснованно принято во внимание, что факт того, что при оформлении акта приема-передачи векселя от имени участника долевого строительства застройщику, предписывающего осуществить зачет встречного денежного требования по конкретному подписанному договору долевого участия в строительстве, однозначно свидетельствует о том, что участники сделки по купле-продаже векселя подразумевали, что денежные средства, внесенные в кассу застройщика за приобретение простого векселя, будут направлены на оплату по договору долевого участия в строительстве квартиры в жилом доме.
С учетом изложенного ссылки заявителя на то, что приобретение векселя является отдельной гражданско-правовой сделкой, не касающейся возникших отношений между застройщиком и участником долевого строительства, обоснованно отклонены судом первой инстанции как противоречащие материалам дела.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение покупателем квартиры с ООО "Новые метры" договора купли-продажи векселя можно квалифицировать как притворную сделку, которая совершена с целью прикрыть предварительный договор купли-продажи строящейся в жилом доме квартиры, поскольку единая воля участников сделки направлена на выражение намерения сторон заключить договор долевого участия в строительстве конкретного объекта недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Ссылка заявителя на то, что оплата векселями не противоречит закону, судом первой инстанции правомерно отклонена, поскольку является обоснованной только при условии, что оплата векселем производится по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве; между тем в данном случае нарушение состоит не в том, что расчет производился векселем, а в том, что под прикрытием сделки по купле-продаже векселя фактически застройщиком привлекались денежные средства участников долевого строительства, при том, что договор долевого строительства на момент оплаты не был зарегистрирован.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заявитель ООО "Новые метры", являясь застройщиком, использует вексель как средство платежа по договору участия в долевом строительстве без соблюдения установленного законодательством о долевом строительстве порядка привлечения денежных средств граждан, предусматривающего обязательную государственную регистрацию договора до момента перечисления денежных средств в счет частичной или полной оплаты цены сделки, что является нарушением требований ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ. Следовательно, Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в адрес ООО "Новые метры" правомерно выдано предписание с указанием на необходимость устранить выявленные нарушения.
Приведенные представителем ООО "Новые метры" в судебном заседании суда апелляционной инстанции ссылки на неясности в способе устранения выявленных нарушений, судом апелляционной инстанции отклоняются, при этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в оспариваемом предписании четко указано на то, какое нарушение следует устранить, доказательств того, что ООО "Новые метры" обращалось в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области с просьбой о разъяснении возможных способов исполнения предписания, в материалах дела не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются в полном объеме, поскольку данным доводам судом первой инстанции дана оценка с учетом имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств. Оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным оспариваемого предписания судом не установлено; оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
ООО "Новые метры" представлено платежное поручение от 27.05.2016 N 759, подтверждающее уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей. Вместе с тем согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при обращении с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных актов государственная пошлина составляет 1500 рублей. В связи с чем, заявителю подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1500 рублей.
Руководствуясь ст. 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 апреля 2016 года по делу N А60-5970/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые метры" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Новые метры" (ОГРН 1146678009026, ИНН 6678045240) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 27.05.2016 N 759.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.В.ВАРАКСА
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Х.РИБ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2016 N 17АП-6798/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-5970/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2016 г. N 17АП-6798/2016-АК
Дело N А60-5970/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Варакса Н.В.
судей Муравьевой Е.Ю., Риб Л.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коневой С.А.
при участии:
- от заявителя общества с ограниченной ответственностью "Новые метры" (ОГРН 1146678009026, ИНН 6678045240): Кожевников А.В., предъявлен паспорт, доверенность от 11.01.2016; Сорочинский А.В., предъявлен паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 19.07.2016;
- от заинтересованного лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670011131, ИНН 6670169564): Медведевских И.В., предъявлено служебное удостоверение, доверенность от 18.01.2016; Молотилова А.А., предъявлено служебное удостоверение, доверенность от 14.03.2016;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя
общества с ограниченной ответственностью "Новые метры"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 29 апреля 2016 года по делу N А60-5970/2016,
принятое судьей Колосовой Л.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новые метры"
к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным ненормативного правового акта,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Новые метры" (далее - заявитель, ООО "Новые метры") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - заинтересованное лицо) о признании недействительным предписания от 25.01.2016 N 1Д об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Новые метры" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе ссылается на то, что оплата векселями не свидетельствует о нарушении порядка привлечения денежных средств граждан по договору участия в долевом строительстве, поскольку векселя принимаются в счет оплаты договоров после их государственной регистрации; кроме того, полагает, что выводы суда первой инстанции о притворности сделки основаны на предположениях.
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласен по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что в связи с обращениями граждан (л.д. 63-64, 78) на основании приказа от 02.12.2015 N 2Д Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области проведена внеплановая документарная проверка соблюдения ООО "Новые метры" требований законодательства об участии в долевом строительстве при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, коридор высоковольтных линий - продолжение улицы Новосибирской - проектируемый участок Екатеринбургской кольцевой автодороги (Жилой район "Солнечный") 1 квартал. Жилой блок 1.2.
В ходе проверки установлено, что ООО "Новые метры" допущено нарушение, выразившееся в привлечении денежных средств граждан для строительства квартир в жилом доме путем оформления договоров купли-продажи векселей, используемых в качестве частичной или полной оплаты цены договора долевого участия в строительстве, до заключения (регистрации) договоров долевого участия в строительстве, чем нарушены требования ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Результаты проверки зафиксированы в акте от 25.01.2016 N 2Д.
По результатам проверки Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в адрес ООО "Новые метры" выдано предписание от 25.01.2016 N 1Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, согласно которому предписано в срок до 21.03.2016 устранить нарушение требований ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, выразившееся в привлечении денежных средств граждан для строительства квартир в жилом доме, до заключения (регистрации) договоров долевого участия в строительстве, путем оформления договоров купли-продажи векселей, используемых в качестве частичной или полной оплаты цены договора долевого участия в строительстве.
Полагая, что указанное предписание не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, ООО "Новые метры" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого предписания недействительным.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не имеется.
На основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возложен на уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч. 2 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с п. 6 ч. 5 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
В ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в ходе проверки установлено и имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается (л.д. 63-90), что существенная часть договоров купли-продажи простых векселей заключается ООО "Новые метры" с гражданами в день подписания договора долевого участия в строительстве и вексельная сумма равна цене договора долевого участия в строительстве конкретного жилого помещения, либо составляет определенный процент от суммы договора участия в долевом строительстве, что указывает на взаимосвязь указанных сделок и намерение использовать данную ценную бумагу в счет оплаты четко определенной квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительстве, и исключает случайный характер совершения данной сделки. Анализ представленных документов, а также пояснения граждан, участников долевого строительства жилого дома, показывают, что денежные средства за вексель ООО "Новые метры" привлекает в день подписания договора долевого участия в строительстве и в дальнейшем после регистрации договора участия в долевом строительстве сумма оплаченная гражданином за вексель зачетом проводится в бухгалтерском учете застройщика в оплату данного договора, заключенного с этой же компанией с оформлением акта приема-передачи векселя, датированного днем подписания договора долевого участия в строительстве. При этом одновременно с заключением договора купли-продажи векселя, подписанием акта передачи векселя векселедержателю (дольщику) и подписанием договора участия в долевом строительстве, застройщик подписывает с дольщиком акт приема-передачи векселя от имени участника долевого строительства застройщику ООО "Новые метры" в счет оплаты по подписанному договору долевого участия в строительстве. Гражданину акт передачи векселя передается без указания даты составления. В день регистрации договора участия в долевом строительстве, либо в последующий период, вексельная сумма списывается со счета организации ООО "Новые метры" на котором отражаются расчеты с дебиторами и кредиторами и указывается необходимая дата в акте приема-передачи векселя в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве без участия контрагента по сделке.
Судом обоснованно принято во внимание, что факт того, что при оформлении акта приема-передачи векселя от имени участника долевого строительства застройщику, предписывающего осуществить зачет встречного денежного требования по конкретному подписанному договору долевого участия в строительстве, однозначно свидетельствует о том, что участники сделки по купле-продаже векселя подразумевали, что денежные средства, внесенные в кассу застройщика за приобретение простого векселя, будут направлены на оплату по договору долевого участия в строительстве квартиры в жилом доме.
С учетом изложенного ссылки заявителя на то, что приобретение векселя является отдельной гражданско-правовой сделкой, не касающейся возникших отношений между застройщиком и участником долевого строительства, обоснованно отклонены судом первой инстанции как противоречащие материалам дела.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение покупателем квартиры с ООО "Новые метры" договора купли-продажи векселя можно квалифицировать как притворную сделку, которая совершена с целью прикрыть предварительный договор купли-продажи строящейся в жилом доме квартиры, поскольку единая воля участников сделки направлена на выражение намерения сторон заключить договор долевого участия в строительстве конкретного объекта недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Ссылка заявителя на то, что оплата векселями не противоречит закону, судом первой инстанции правомерно отклонена, поскольку является обоснованной только при условии, что оплата векселем производится по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве; между тем в данном случае нарушение состоит не в том, что расчет производился векселем, а в том, что под прикрытием сделки по купле-продаже векселя фактически застройщиком привлекались денежные средства участников долевого строительства, при том, что договор долевого строительства на момент оплаты не был зарегистрирован.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заявитель ООО "Новые метры", являясь застройщиком, использует вексель как средство платежа по договору участия в долевом строительстве без соблюдения установленного законодательством о долевом строительстве порядка привлечения денежных средств граждан, предусматривающего обязательную государственную регистрацию договора до момента перечисления денежных средств в счет частичной или полной оплаты цены сделки, что является нарушением требований ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ. Следовательно, Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в адрес ООО "Новые метры" правомерно выдано предписание с указанием на необходимость устранить выявленные нарушения.
Приведенные представителем ООО "Новые метры" в судебном заседании суда апелляционной инстанции ссылки на неясности в способе устранения выявленных нарушений, судом апелляционной инстанции отклоняются, при этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в оспариваемом предписании четко указано на то, какое нарушение следует устранить, доказательств того, что ООО "Новые метры" обращалось в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области с просьбой о разъяснении возможных способов исполнения предписания, в материалах дела не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются в полном объеме, поскольку данным доводам судом первой инстанции дана оценка с учетом имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств. Оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным оспариваемого предписания судом не установлено; оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
ООО "Новые метры" представлено платежное поручение от 27.05.2016 N 759, подтверждающее уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей. Вместе с тем согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при обращении с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных актов государственная пошлина составляет 1500 рублей. В связи с чем, заявителю подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1500 рублей.
Руководствуясь ст. 104, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 апреля 2016 года по делу N А60-5970/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые метры" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Новые метры" (ОГРН 1146678009026, ИНН 6678045240) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1500 (Одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 27.05.2016 N 759.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.В.ВАРАКСА
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Х.РИБ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)