Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 03.05.2017 N Ф05-5477/2017 ПО ДЕЛУ N А40-118322/2016

Требование: О взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, расторжении договора и выселении из нежилого помещения.

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик не уплатил образовавшуюся, по мнению истца, задолженность по уплате арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. по делу N А40-118322/2016


Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Карповой Г.А.,
судей Бочаровой Н.Н., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца - Решетняк Е.А., дов. от 30.12.2016 N 33-Д-1476/16,
от ответчика - Костенко В.А., дов. от 01.07.2016,
рассмотрев 26 апреля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу департамента городского имущества города Москвы
на решение от 12 октября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей М.Ю. Махалкиным,
на постановление от 16 января 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Е.Н. Барановской, Н.И. Панкратовой, Т.Я. Сумароковой,
по иску департамента городского имущества города Москвы
к закрытому акционерному обществу "Росток"
о взыскании задолженности, неустойки и расторжении договора аренды,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Росток" (далее - ЗАО "Росток", ответчик) о взыскании 11 139 400,24 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2014 по 31.05.2016 и 1 196 988,87 руб. неустойки за период с 06.07.2014 по 31.05.2016, а также о расторжении договора аренды от 18.12.1995 N 06-00757/95 и о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 396,9 кв. м, расположенного по адресу город Москва, Варшавское шоссе, д. 16.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017, в иске отказано.
Не согласившись с судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что судами не дано оценки тому обстоятельству, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о переходе права собственности на часть арендуемого ответчиком помещения, а также на то, что уведомления об изменении регулируемой размера арендной платы в 2014-2016 годах были своевременно доведены до ответчика.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы жалобы, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал.
Представитель ответчика в судебном заседании уточнил, что в связи с его явкой просит не рассматривать поступившее ранее ходатайство об отложении судебного заседания.
Представленный ответчиком отзыв на кассационную жалобу приобщен к материалам дела как поданный в соответствии с требованиями ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального, процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований к отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Москвы (правопредшественник истца, арендодатель) и акционерным обществом закрытого типа "Росток" (правопредшественник ответчика, арендатор) заключен договор аренды от 20.01.1993 N 0-82/93.
В соответствии с условиями договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 396,9 кв. м, расположенный по адресу г. Москва, Варшавское шоссе, д. 16.
Впоследствии сторонами изменены дата и номер договора аренды на 18.12.1995 N 06-00757/95, со сроком действия с 12.10.1992 по 12.10.2017 (п. 2 договора).
В соответствии с п. 5 договора арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за каждый квартал вперед с оплатой 1 числа первого месяца каждого квартала.
Согласно п. 8 договора при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Департаментом направлена ответчику претензия от 08.09.2014 с требованием о погашении образовавшейся, по мнению истца, задолженности и указанием на расторжение договора аренды в случае неисполнения обязательства в части оплаты арендных платежей в течение месяца с момента отправления претензии.
Поскольку ответчик не оплатил имеющуюся, по мнению департамента, задолженность, департамент обратился в суд с требованием о взыскании задолженности в размере 11 139 400,24 руб. за период с 01.07.2014 по 31.05.2016, пени за период с 06.07.2014 по 31.05.2016 в размере 1 196 988,87 руб., а также о расторжении договора аренды от 18.12.1995 N 06-00757/95 и о выселении ответчика из занимаемого нежилого здания.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что часть помещений площадью 236,6 кв. м была выкуплена арендатором по договору купли-продажи от 16.02.1998, а за пользование не выкупленной частью помещений ответчик вносил арендную плату в соответствии с условиями договора.
В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на то, что право собственности на помещения площадью 236,6 кв. м не перешло к ответчику, указанные помещения являются собственностью города Москвы, а потому ответчик не может быть освобожден от обязанности вносить арендную плату за пользование помещениями.
Данный довод истца был исследован судами первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонен по следующим основаниям.
Судами установлено, что между фондом имущества города Москвы (продавец) и ЗАО "Росток" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 16.02.1998 N 11234/ВАМ 4321.
По условиям данного договора на основании плана приватизации, утвержденного комитетом по управлению имуществом Москвы на основании решения постоянно действующей отраслевой комиссии по приватизации предприятий торговли города Москвы (протокол от 15.05.1992 N 18), покупатель выкупил у продавца помещение общей площадью 236,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 16.
Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Кодекса).
В соответствии с п. 6 названного Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
С учетом изложенного суды пришли к правомерному выводу о том, что заключение договора выкупа от 16.02.1998 N 11234/ВАМ 4321 повлекло за собой как следствие прекращение обязанности ответчика по внесению арендной платы по договору аренды от 18.12.1998 N 06-00757/95 в отношении помещений площадью 236,6 кв. м.
На это указывает и заключение сторонами дополнительного соглашения от 11.10.2004 об изменении условий оплаты аренды помещения к договору на аренду недвижимого имущества N 06-00757/95 от 18.12.1995, согласно которому площадь арендуемых помещений составляет 160,30 кв. м.
В подписанных сторонами расчетах арендной платы от 01.01.2005, от 21.03.2007, от 05.12.2007 к договору аренды также указывалась площадь арендуемых помещений 160,0 кв. м.
Судами правильно отмечено, что не зарегистрированный переход права собственности в установленном законом порядке не свидетельствует о том, что между сторонами сохранились арендные отношения по поводу указанных помещений. Обязанность ответчика по внесению арендной платы на часть выкупленного помещения прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 16.02.1998.
Кроме того, судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами судов о необоснованности довода департамента о том, что ставка арендной платы по договору была изменена.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьями 421, 431 Гражданского кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В п. 5 договора аренды от 18.12.1998 N 06-00757/95 установлено, что арендатор оплачивает арендодателю арендную плату, включая эксплуатационные расходы, в размере 88 409 руб. за каждый квартал вперед, с оплатой 1 числа первого месяца каждого квартала.
Дополнительным соглашением от 04.06.1996 стороны договорились внести изменения в п. 3.1 договора аренды и предусмотреть, что арендная плата вносится ежеквартально до 5-го числа первого месяца текущего квартала. Условиями договора не предусмотрено изменение ставки арендной платы в случае централизованного изменения ставки арендной платы согласно нормативно-правовым актам города Москвы.
Таким образом, исследовав и оценив условия представленного договора, суды первой и апелляционной установили, что изменение ставки арендной платы по спорному договору должно быть согласовано сторонами.
В расчете арендной платы от 05.02.2013 стороны установили размер ежемесячной платы 46 754,17 руб., при этом площадь арендуемых помещений указана как 396,9 кв. м.
Судами установлено, что после заключения договора купли-продажи части помещений в 1998 году арендатор продолжил пользоваться нежилыми помещениями площадью 160,3 кв. м.
Между тем, истцом предъявлена к взысканию задолженность за пользование нежилыми помещениями за период с 01.07.2014 по 31.05.2016 в размере 11 139 400,24 руб., при этом в расчете ставка арендной платы указана как 485 144,01 руб. за месяц.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что поскольку данная ставка не была согласована сторонами договора аренды, оснований для ее применения не имеется.
Как следует из представленного истцом расчета и не оспаривается ответчиком, в спорный период ЗАО "Росток" ежемесячно вносило арендную плату в размере 46 754,17 руб., что соответствует условиям подписанного сторонами расчета арендной платы от 05.02.2013.
Таким образом, поскольку обязанность ответчика по внесению арендной платы в отношении используемых нежилых помещений за заявленный истцом период исполнена полностью, оснований для удовлетворения иска не имеется.
Доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств и представленных в дело доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, считает их соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам, и основанными на правильном применении норм материального права.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2017 года по делу N А40-118322/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Г.А.КАРПОВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)