Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в соответствии с условиями предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартир были произведены платежи. Истцом фактически исполнены обязательства по оплате квартир, являющихся объектом предварительных договоров купли-продажи. Квартиры переданы истцу для проведения отделочных работ с передачей ответственности за их сохранность, находятся в фактическом владении и пользовании истца. Он производит плату за содержание и ремонт квартир.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тюленев И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Мошечкова А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Ю.С.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н.,
дело по апелляционной жалобе К.Н.К.,
на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 14 октября 2015 года, которым постановлено:
- в удовлетворении требований К.Н.К. к ООО "Гелиос" о признании права собственности на квартиры - отказать,
К.Н.К. обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя тем, что *** года заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, расположенной на *** этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: ***, в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
03 декабря 2012 года К.Н.К. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, расположенной на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: г. ***, в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
Истцом фактически исполнены обязательства по оплате стоимости квартир, являющихся объектом предварительных договоров купли-продажи. Квартиры переданы Истцу для проведения отделочных работ с передачей ответственности за их сохранность, и в настоящий момент находятся в фактическом владении и пользовании истца. К.Н.К. производит оплату за содержание и ремонт квартир.
Истец просит суд признать право собственности на квартиры N *** и ***, расположенные по адресу: ***.
В судебном заседании представитель истца требования поддержала.
Представитель ООО "Гелиос" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки в суд не представлены. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело слушать в его отсутствие, с исковыми требованиями не согласен. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Представитель Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки в суд не представлены. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого, как незаконного просит по доводам апелляционной жалобы К.Н.К.
Представитель истца Х. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель Правительства Москвы К.М.Н. просила решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу К.Н.К. без удовлетворения.
Истец К.Н.К. и представитель ООО "Гелиос" в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав доводы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит изложенные в жалобе доводы обоснованными, а принятое по делу решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В п. п. 1, 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно материалам дела, в частности, исходя из условий Инвестиционного контракта от *** г. N ***, базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта установлено в следующей пропорции: 50% общей жилой площади подлежит передаче в собственность города Москва, остальные 50% - инвестору ОАО "Мосинжстрой".
Как усматривается из материалов дела, ***. между Инвестором - Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы и Соинвестором - ООО "***" был заключен договор N *** соинвестирования строительства объекта (доли Инвестора в объекте, равной 50%) по адресу: ***, по условиям которого доли сторон по завершению строительства распределяются следующим образом: Инвестору - 2,5% общей площади квартир, соинвестору - 47,5% общей площади квартир.
В соответствии с протоколом предварительного распределения площади жилых помещений по договору N *** от *** г. жилые помещения в корпусе А по указанному адресу распределялись следующим образом: Инвестору передаются 6 квартир общей площадью *** кв. м (5% общей жилой площади), включая квартиру на *** этаже площадью *** кв. м и квартиру на *** этаже площадью *** кв. м, 95% общей жилой площади (*** квартира площадью *** кв. м) передаются Соинвестору.
Судом также установлено, что предметом Договора соинвестирования N *** от *** г., заключенного между ООО "***" и ООО "***" являлось привлечение ООО "***" средств ООО "***" на инвестирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: ***, на условиях предоставления ООО "***" имущественных прав на получение и оформление в собственность после окончания строительства дома жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе и квартир N *** и N ***.
На основании Договора передачи прав и обязанностей от *** ООО "***" передало, а ООО "Гелиос" приняло права и обязанности, предусмотренные Договором инвестирования N *** от ***, заключенным между ООО "***" и ОАО "***".
Многоквартирный жилой дом, в котором расположены квартиры, являющиеся объектом заключенного между Истцом и Ответчиком предварительных договоров купли-продажи, введен в эксплуатацию в *** году, что подтверждается выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от *** года (регистрационный номер разрешения *** от ***.).
*** года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной на 13 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, стоимостью *** рублей, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи данной квартиры в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
*** года между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры N ***, стоимостью *** рублей, расположенной по адресу: ***, в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
Выполнение истцом принятых на себя обязательств ответчиком не оспаривается.
Квартиры переданы истцу в фактическое пользование, истцом оплачиваются расходы по содержанию этих жилых помещений и коммунальные услуги, задолженности не имеется.
По сведениям Управления Росреестра г. Москвы записи о регистрации прав на спорные жилые помещения отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела квартиры N *** и ***, расположенные по адресу: *** ответчику на праве собственности не принадлежали, истец оплатил стоимость спорных квартир по истечении 2-х лет после ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем, не может считаться инвестором рассматриваемых жилых помещений, а потому, за ним не может быть признано право собственности на квартиры в порядке ст. 218 ГК РФ, факт вселения истца в спорные квартиры основанием для возникновения права собственности не является.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном установлении обстоятельств по делу, неправильном применении норм материального права.
По предварительному договору, как это установлено положениями п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец, как это следует из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
При разрешении спора, суд приведенным положениям закона оценки не дал и не учел, что при заключении предварительных договоров от 03.12.2012 г. стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнила надлежащим образом, в полном объеме и в срок, жилые помещения ответчиком передано истцу, которая несет расходы, связанные с их содержанием.
Суд не принял во внимание, что заключенные между сторонами предварительные договоры содержат все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. Названные договоры исполнены и по условиям договоров права на спорную квартиру принадлежат истцу.
При указанных обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ истец вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.
По сообщению Управления Росреестра по Москве запись о регистрации прав на квартиру N *** и квартиру N ***, расположенные по адресу: *** отсутствует, акт реализации инвестиционного контракта, равно как и окончательный протокол распределения общей площади между Правительством Москвы и соинвестором не подписан.
Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что третьими лицами, и в частности Правительством Москвы, оспаривается заключенный между сторонами договор, а также обоснованность передачи спорных квартир продавцом покупателю, не имеется.
П. 6 протокола предварительного распределения жилой площади содержит предписание о том, что протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Обязанность ответчика передать в собственность истца спорные квартиры возникает в силу договора. При этом отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.
При таких данных, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, и подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований К.Н.К. о признании права собственности на квартиру N *** и на квартиру N *** по адресу: ***, что, в свою очередь, является основанием для регистрации права собственности К.Н.К. на указанные жилые помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 14 октября 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым признать за К.Н.К. право собственности на квартиру N ***, общей площадью *** кв. м и квартиру N ***, общей площадью *** кв. м, расположенные по адресу: ***.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-4914/2016
Требование: О признании права собственности на квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в соответствии с условиями предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартир были произведены платежи. Истцом фактически исполнены обязательства по оплате квартир, являющихся объектом предварительных договоров купли-продажи. Квартиры переданы истцу для проведения отделочных работ с передачей ответственности за их сохранность, находятся в фактическом владении и пользовании истца. Он производит плату за содержание и ремонт квартир.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу N 33-4914
Судья: Тюленев И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Мошечкова А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Ю.С.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н.,
дело по апелляционной жалобе К.Н.К.,
на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 14 октября 2015 года, которым постановлено:
- в удовлетворении требований К.Н.К. к ООО "Гелиос" о признании права собственности на квартиры - отказать,
установила:
К.Н.К. обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя тем, что *** года заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, расположенной на *** этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: ***, в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
03 декабря 2012 года К.Н.К. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, расположенной на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: г. ***, в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
Истцом фактически исполнены обязательства по оплате стоимости квартир, являющихся объектом предварительных договоров купли-продажи. Квартиры переданы Истцу для проведения отделочных работ с передачей ответственности за их сохранность, и в настоящий момент находятся в фактическом владении и пользовании истца. К.Н.К. производит оплату за содержание и ремонт квартир.
Истец просит суд признать право собственности на квартиры N *** и ***, расположенные по адресу: ***.
В судебном заседании представитель истца требования поддержала.
Представитель ООО "Гелиос" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки в суд не представлены. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело слушать в его отсутствие, с исковыми требованиями не согласен. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Представитель Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки в суд не представлены. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого, как незаконного просит по доводам апелляционной жалобы К.Н.К.
Представитель истца Х. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель Правительства Москвы К.М.Н. просила решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу К.Н.К. без удовлетворения.
Истец К.Н.К. и представитель ООО "Гелиос" в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав доводы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит изложенные в жалобе доводы обоснованными, а принятое по делу решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В п. п. 1, 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно материалам дела, в частности, исходя из условий Инвестиционного контракта от *** г. N ***, базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта установлено в следующей пропорции: 50% общей жилой площади подлежит передаче в собственность города Москва, остальные 50% - инвестору ОАО "Мосинжстрой".
Как усматривается из материалов дела, ***. между Инвестором - Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы и Соинвестором - ООО "***" был заключен договор N *** соинвестирования строительства объекта (доли Инвестора в объекте, равной 50%) по адресу: ***, по условиям которого доли сторон по завершению строительства распределяются следующим образом: Инвестору - 2,5% общей площади квартир, соинвестору - 47,5% общей площади квартир.
В соответствии с протоколом предварительного распределения площади жилых помещений по договору N *** от *** г. жилые помещения в корпусе А по указанному адресу распределялись следующим образом: Инвестору передаются 6 квартир общей площадью *** кв. м (5% общей жилой площади), включая квартиру на *** этаже площадью *** кв. м и квартиру на *** этаже площадью *** кв. м, 95% общей жилой площади (*** квартира площадью *** кв. м) передаются Соинвестору.
Судом также установлено, что предметом Договора соинвестирования N *** от *** г., заключенного между ООО "***" и ООО "***" являлось привлечение ООО "***" средств ООО "***" на инвестирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: ***, на условиях предоставления ООО "***" имущественных прав на получение и оформление в собственность после окончания строительства дома жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе и квартир N *** и N ***.
На основании Договора передачи прав и обязанностей от *** ООО "***" передало, а ООО "Гелиос" приняло права и обязанности, предусмотренные Договором инвестирования N *** от ***, заключенным между ООО "***" и ОАО "***".
Многоквартирный жилой дом, в котором расположены квартиры, являющиеся объектом заключенного между Истцом и Ответчиком предварительных договоров купли-продажи, введен в эксплуатацию в *** году, что подтверждается выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от *** года (регистрационный номер разрешения *** от ***.).
*** года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной на 13 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, стоимостью *** рублей, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи данной квартиры в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
*** года между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры *** в отношении квартиры N ***, площадью *** кв. м, расположенной на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры N ***, стоимостью *** рублей, расположенной по адресу: ***, в срок не позднее, чем 10 рабочих дней после даты государственной регистрации права собственности ООО "Гелиос" на указанную квартиру.
Истцом в соответствии с условиями указанного предварительного договора в счет исполнения обязательств по заключению основного Договора купли-продажи указанной квартиры были произведены платежи на сумму *** рублей.
Выполнение истцом принятых на себя обязательств ответчиком не оспаривается.
Квартиры переданы истцу в фактическое пользование, истцом оплачиваются расходы по содержанию этих жилых помещений и коммунальные услуги, задолженности не имеется.
По сведениям Управления Росреестра г. Москвы записи о регистрации прав на спорные жилые помещения отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела квартиры N *** и ***, расположенные по адресу: *** ответчику на праве собственности не принадлежали, истец оплатил стоимость спорных квартир по истечении 2-х лет после ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем, не может считаться инвестором рассматриваемых жилых помещений, а потому, за ним не может быть признано право собственности на квартиры в порядке ст. 218 ГК РФ, факт вселения истца в спорные квартиры основанием для возникновения права собственности не является.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном установлении обстоятельств по делу, неправильном применении норм материального права.
По предварительному договору, как это установлено положениями п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец, как это следует из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
При разрешении спора, суд приведенным положениям закона оценки не дал и не учел, что при заключении предварительных договоров от 03.12.2012 г. стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнила надлежащим образом, в полном объеме и в срок, жилые помещения ответчиком передано истцу, которая несет расходы, связанные с их содержанием.
Суд не принял во внимание, что заключенные между сторонами предварительные договоры содержат все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. Названные договоры исполнены и по условиям договоров права на спорную квартиру принадлежат истцу.
При указанных обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ истец вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.
По сообщению Управления Росреестра по Москве запись о регистрации прав на квартиру N *** и квартиру N ***, расположенные по адресу: *** отсутствует, акт реализации инвестиционного контракта, равно как и окончательный протокол распределения общей площади между Правительством Москвы и соинвестором не подписан.
Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что третьими лицами, и в частности Правительством Москвы, оспаривается заключенный между сторонами договор, а также обоснованность передачи спорных квартир продавцом покупателю, не имеется.
П. 6 протокола предварительного распределения жилой площади содержит предписание о том, что протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Обязанность ответчика передать в собственность истца спорные квартиры возникает в силу договора. При этом отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.
При таких данных, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, и подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований К.Н.К. о признании права собственности на квартиру N *** и на квартиру N *** по адресу: ***, что, в свою очередь, является основанием для регистрации права собственности К.Н.К. на указанные жилые помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 14 октября 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым признать за К.Н.К. право собственности на квартиру N ***, общей площадью *** кв. м и квартиру N ***, общей площадью *** кв. м, расположенные по адресу: ***.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)