Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Игнахиной М.В., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гавриловым С.И.,
при участии в заседании:
от ответчика - Букина Н.В. представитель по доверенности N 595/1-4 от 30.06.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Трест Мособлстрой N 6"
на решение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2017, принятое судьей Сергеевой А.С., по делу N А41-46228/17
по иску общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Оливия" (ИНН 7714344899, ОГРН 1157746576415)
к акционерному обществу "Трест Мособлстрой N 6" (ИНН 5032001704, ОГРН 1025004059079)
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Клементьевой Надежды Николаевны
о взыскании денежных средств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Оливия" (далее - истец, ООО "ЮК Оливия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "Трест Мособлстрой N 6" (далее - ответчик, АО "Трест Мособлстрой N 6") о взыскании неустойки в размере 1.120.634 руб. 14 коп. за период с 26.03.2017 по 15.06.2017, штрафа в размере 560.317 руб. 07 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Клементьева Надежда Николаевна.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.08.2017 по делу N А41-46228/17 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, АО "Трест Мособлстрой N 6" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда https://kad.arbitr.ru/.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Выслушав объяснения представителя ответчик, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 02.07.2014 Клементьева Н.Н. (участник долевого строительства) и АО "Трест Мособлстрой N 6" (застройщик) заключили договор N 42 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: Московская область, Одинцовский район, поселок Лесной городок, улица Грибовская, и передать участнику долевого строительства расположенный в нем объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с проектным номером 42, а участник долевого строительства обязуется перечислить на расчет счет застройщика целевые денежные средства в сумме 3.689.735 руб. 40 коп.
Согласно ст. 1 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира с проектным номером 42, находящаяся на 7 этаже, секция "А", многоквартирного дома, проектной площадью 49.2 кв. м, расположенная по адресу: Московская область. Одинцовский район, поселок Лесной городок, улица Грибовская (далее - "Объект").
Обязательство по оплате договора выполнено участником долевого строительства, что подтверждается распоряжением на перевод денежных средств N 34421 от 15.07.2014.
В соответствии со ст. 3.4 договора ответчик должен передать квартиру в срок не позднее 25.03.2016.
Однако передача квартиры в установленный срок не осуществлена.
11.04.2017 Клементьевой Н.Н. в адрес АО "Трест Мособлстрой N 6" направлена претензия о добровольном порядке уплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
18.04.2017 Клементьева Н.Н. (цедент) и ООО "ЮК Оливия" (цессионарий) заключили договор уступки права (требования) N КНН-ТМ-2017, согласно условиям которого первоначальный кредитор (Клементьева Н.Н.) уступает, а новый кредитор (Общество) принимает право на взыскание неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214 за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, и штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за период с 26.03.2016 до дня подписания цедентом и застройщиком акта приема-передачи указанного объекта.
19.04.2017 г. Клементьева Н.Н. направила АО "Трест Мособлстрой N 6" уведомление о переходе права требования неустойки по договору долевого участия и штрафа к ООО "ЮК Оливия".
17.11.2016 ООО "ЮК Оливия" направило застройщику (ответчику) претензию с требованием о выплате неустойки и штрафа.
Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исковые требования предъявлены к АО "Трест Мособлстрой N 6" в соответствии со ст. ст. 312, 382, 384 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", и мотивированы тем, что АО "Трест Мособлстрой N 6" нарушен срок передачи объекта (квартиры) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 330 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства и обоснованности требования о взыскании неустойки и штрафа.
Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.
Спорные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 4 упомянутого Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В свою очередь пунктом 1 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок силами других лиц (подрядный способ строительства) построить/создать жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену договора в установленный настоящим договором срок и принять объект долевого строительства жилого дома при наличии разрешения на эксплуатацию жилого дома.
Согласно ст. 3.4 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого до 25.03.2016.
Однако ответчиком объект не передан, акт приема-передачи между сторонами не подписан.
Таким образом, ответчик нарушил срок передачи объекта, тем самым не выполнив обязательства, предусмотренные договором.
Поскольку ответчик нарушил срок передачи объекта, истец начислил неустойку за период с 26.03.2016 по 15.06.2017 в размере 1.120.634 руб. 14 коп., штраф в размере 560.317 руб. 07 коп.
В соответствии со ст. 27 Закона от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг), при этом, срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
Согласно ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого срока.
В соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
При этом, Верховный Суд Российской Федерации в п. 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
В силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ и в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство, передать право (требование) цессионарию.
Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).
Уведомление от 19.04.2017 о переходе прав по договору N КНН - ТМ-2017 направлено должнику 21.04.2017. Доказательства получения данного уведомления ответчиком имеются в материалах дела (л.д. 38 - 43).
Расчет неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проверен судом и является математически верным.
Требование о взыскании с ответчика неустойки (штрафа), предусмотренной абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" действительно. Это право получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнить требование о выплате неустойки.
Расчет штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", также проверен судом и является верным.
Поскольку ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ ответчиком в суде первой инстанции заявлено не было, суд первой инстанции правомерно и обоснованно взыскал с АО "Трест Мособлстрой N 6" неустойку в размере 1.120.634 руб. 14 коп. за период с 26.03.2016 по 15.06.2017, штраф в размере 560.317 руб. 07 коп.
Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у истца права на взыскание неустойки и штрафа, в связи с нарушением положений п. 9.2 договора и п. 1 ст. 164 ГК РФ, является несостоятельным в силу вышеизложенного, а также противоречащим ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004.
К тому же, документального подтверждения признания недействительным договора цессии от 18.04.2017 суду не представлено (ст. 65, ст. 9 АПК РФ).
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2017 года по делу N А41-46228/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2017 N 10АП-13187/2017 ПО ДЕЛУ N А41-46228/17
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. по делу N А41-46228/17
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Игнахиной М.В., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гавриловым С.И.,
при участии в заседании:
от ответчика - Букина Н.В. представитель по доверенности N 595/1-4 от 30.06.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Трест Мособлстрой N 6"
на решение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2017, принятое судьей Сергеевой А.С., по делу N А41-46228/17
по иску общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Оливия" (ИНН 7714344899, ОГРН 1157746576415)
к акционерному обществу "Трест Мособлстрой N 6" (ИНН 5032001704, ОГРН 1025004059079)
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Клементьевой Надежды Николаевны
о взыскании денежных средств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Оливия" (далее - истец, ООО "ЮК Оливия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "Трест Мособлстрой N 6" (далее - ответчик, АО "Трест Мособлстрой N 6") о взыскании неустойки в размере 1.120.634 руб. 14 коп. за период с 26.03.2017 по 15.06.2017, штрафа в размере 560.317 руб. 07 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Клементьева Надежда Николаевна.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.08.2017 по делу N А41-46228/17 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, АО "Трест Мособлстрой N 6" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда https://kad.arbitr.ru/.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Выслушав объяснения представителя ответчик, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 02.07.2014 Клементьева Н.Н. (участник долевого строительства) и АО "Трест Мособлстрой N 6" (застройщик) заключили договор N 42 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: Московская область, Одинцовский район, поселок Лесной городок, улица Грибовская, и передать участнику долевого строительства расположенный в нем объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с проектным номером 42, а участник долевого строительства обязуется перечислить на расчет счет застройщика целевые денежные средства в сумме 3.689.735 руб. 40 коп.
Согласно ст. 1 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира с проектным номером 42, находящаяся на 7 этаже, секция "А", многоквартирного дома, проектной площадью 49.2 кв. м, расположенная по адресу: Московская область. Одинцовский район, поселок Лесной городок, улица Грибовская (далее - "Объект").
Обязательство по оплате договора выполнено участником долевого строительства, что подтверждается распоряжением на перевод денежных средств N 34421 от 15.07.2014.
В соответствии со ст. 3.4 договора ответчик должен передать квартиру в срок не позднее 25.03.2016.
Однако передача квартиры в установленный срок не осуществлена.
11.04.2017 Клементьевой Н.Н. в адрес АО "Трест Мособлстрой N 6" направлена претензия о добровольном порядке уплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
18.04.2017 Клементьева Н.Н. (цедент) и ООО "ЮК Оливия" (цессионарий) заключили договор уступки права (требования) N КНН-ТМ-2017, согласно условиям которого первоначальный кредитор (Клементьева Н.Н.) уступает, а новый кредитор (Общество) принимает право на взыскание неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214 за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, и штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за период с 26.03.2016 до дня подписания цедентом и застройщиком акта приема-передачи указанного объекта.
19.04.2017 г. Клементьева Н.Н. направила АО "Трест Мособлстрой N 6" уведомление о переходе права требования неустойки по договору долевого участия и штрафа к ООО "ЮК Оливия".
17.11.2016 ООО "ЮК Оливия" направило застройщику (ответчику) претензию с требованием о выплате неустойки и штрафа.
Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исковые требования предъявлены к АО "Трест Мособлстрой N 6" в соответствии со ст. ст. 312, 382, 384 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", и мотивированы тем, что АО "Трест Мособлстрой N 6" нарушен срок передачи объекта (квартиры) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 330 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства и обоснованности требования о взыскании неустойки и штрафа.
Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.
Спорные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 4 упомянутого Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В свою очередь пунктом 1 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок силами других лиц (подрядный способ строительства) построить/создать жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену договора в установленный настоящим договором срок и принять объект долевого строительства жилого дома при наличии разрешения на эксплуатацию жилого дома.
Согласно ст. 3.4 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого до 25.03.2016.
Однако ответчиком объект не передан, акт приема-передачи между сторонами не подписан.
Таким образом, ответчик нарушил срок передачи объекта, тем самым не выполнив обязательства, предусмотренные договором.
Поскольку ответчик нарушил срок передачи объекта, истец начислил неустойку за период с 26.03.2016 по 15.06.2017 в размере 1.120.634 руб. 14 коп., штраф в размере 560.317 руб. 07 коп.
В соответствии со ст. 27 Закона от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг), при этом, срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
Согласно ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого срока.
В соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
При этом, Верховный Суд Российской Федерации в п. 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
В силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ и в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство, передать право (требование) цессионарию.
Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).
Уведомление от 19.04.2017 о переходе прав по договору N КНН - ТМ-2017 направлено должнику 21.04.2017. Доказательства получения данного уведомления ответчиком имеются в материалах дела (л.д. 38 - 43).
Расчет неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проверен судом и является математически верным.
Требование о взыскании с ответчика неустойки (штрафа), предусмотренной абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" действительно. Это право получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнить требование о выплате неустойки.
Расчет штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", также проверен судом и является верным.
Поскольку ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ ответчиком в суде первой инстанции заявлено не было, суд первой инстанции правомерно и обоснованно взыскал с АО "Трест Мособлстрой N 6" неустойку в размере 1.120.634 руб. 14 коп. за период с 26.03.2016 по 15.06.2017, штраф в размере 560.317 руб. 07 коп.
Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у истца права на взыскание неустойки и штрафа, в связи с нарушением положений п. 9.2 договора и п. 1 ст. 164 ГК РФ, является несостоятельным в силу вышеизложенного, а также противоречащим ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004.
К тому же, документального подтверждения признания недействительным договора цессии от 18.04.2017 суду не представлено (ст. 65, ст. 9 АПК РФ).
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2017 года по делу N А41-46228/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Н.С.ЮДИНА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Э.С.МИРИШОВ
Н.С.ЮДИНА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)