Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Д.Н. Садиковой
судей: Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года
по делу N А40-96830/15, принятое судьей Е.Н. Яниной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛОТОЙ ГРЕБЕШОК"
к ответчику Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Смирнова И.А. (по доверенности от 06.05.2015)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Золотой Гребешок" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 754,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Будайский, д. 7 (корп. 1, подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 1в, 3,3а, 4-17, этаж 1, пом. II, комн. 1,1а, 2-11, 13-16, 16а, 17-19, 19а, 20-23, 23а, 24-28, пом. IIа, комн. 1-8) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 49 037 000 рублей в соответствии с Заключением эксперта N 05/15-С от 01.09.2015 года, выполненным ООО "БЛИЦСЕРВИС";
- п. 3.2 договора в следующей редакции: изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п. 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные осуществляются покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 817 283 (восемьсот семнадцать тысяч двести восемьдесят три тысячи) рублей 33 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
На ответчика отнесены расходы истца по госпошлине и по судебной экспертизе.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просили отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Удовлетворяя исковые требования истца по цене 49 037 000 руб., суд руководствовался отчетом об оценке, представленным ООО "Блицсервис" в рамках судебной экспертизы, который по мнению ответчика содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 754,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Будайский, д. 7 (корп. 1, подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 1в, 3,3а, 4-17, этаж 1, пом. II, комн. 1,1а, 2-11, 13-16, 16а, 17-19, 19а, 20-23, 23а, 24-28, пом. IIа, комн. 1-8) на основании договора аренды N 3-813 от 09.12.2003
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 19.12.2014 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
17.03.2014 истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 69 832 000 рублей без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке от 04.02.2015, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.02.2015, подготовленным НП СРОЛ "СВОД"
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца ООО "Фэлкон" по цене 33 006 318 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой было поручено эксперту ООО "БЛИЦСЕРВИС" по состоянию на 19.12.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 19.12.2014 года, составляет 49 037 000 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-96830/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2016 N 09АП-59137/2015 ПО ДЕЛУ N А40-96830/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. N 09АП-59137/2015
Дело N А40-96830/15
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Д.Н. Садиковой
судей: Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года
по делу N А40-96830/15, принятое судьей Е.Н. Яниной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛОТОЙ ГРЕБЕШОК"
к ответчику Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Смирнова И.А. (по доверенности от 06.05.2015)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Золотой Гребешок" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 754,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Будайский, д. 7 (корп. 1, подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 1в, 3,3а, 4-17, этаж 1, пом. II, комн. 1,1а, 2-11, 13-16, 16а, 17-19, 19а, 20-23, 23а, 24-28, пом. IIа, комн. 1-8) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 49 037 000 рублей в соответствии с Заключением эксперта N 05/15-С от 01.09.2015 года, выполненным ООО "БЛИЦСЕРВИС";
- п. 3.2 договора в следующей редакции: изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п. 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные осуществляются покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 817 283 (восемьсот семнадцать тысяч двести восемьдесят три тысячи) рублей 33 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
На ответчика отнесены расходы истца по госпошлине и по судебной экспертизе.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просили отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Удовлетворяя исковые требования истца по цене 49 037 000 руб., суд руководствовался отчетом об оценке, представленным ООО "Блицсервис" в рамках судебной экспертизы, который по мнению ответчика содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 754,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Будайский, д. 7 (корп. 1, подвал, пом. II, комн. 1а, 1б, 1в, 3,3а, 4-17, этаж 1, пом. II, комн. 1,1а, 2-11, 13-16, 16а, 17-19, 19а, 20-23, 23а, 24-28, пом. IIа, комн. 1-8) на основании договора аренды N 3-813 от 09.12.2003
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 19.12.2014 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
17.03.2014 истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 69 832 000 рублей без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке от 04.02.2015, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.02.2015, подготовленным НП СРОЛ "СВОД"
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца ООО "Фэлкон" по цене 33 006 318 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой было поручено эксперту ООО "БЛИЦСЕРВИС" по состоянию на 19.12.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 19.12.2014 года, составляет 49 037 000 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-96830/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)