Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-155482/14, принятое судьей Филиной Е.Ю.
по иску индивидуального предпринимателя Головко Дениса Марковича
к ДГИ г. Москвы
третье лицо-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи, об обязании согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, общей площадью 143,6 кв. м, пом. I, комн. 1-4, пом. II, комн. 1-7, обязании согласовать разногласия в части пунктов 3.1, 3.4 проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на условиях, определенных оценочной экспертизой по цене 13 879 435 руб.
при участии в судебном заседании:
от истца: Свистун В.В. (доверенность от 03.09.2014)
от ответчика: Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явился, извещен.
установил:
Индивидуальный предприниматель Головко Денис Маркович обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, о признании незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 143,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4 (пом. I, комн. 1-4, пом. II, комн. 1-7) в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-155482/14, урегулированы разногласия между индивидуальным предпринимателем Головко Денисом Марковичем и Департаментом городского имущества города Москвы, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 143,6 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1-4, пом. II, ком. 1-7), расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, путем изложения пунктов 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:
- "п. 3.1. Цена объекта составляет 13 879 435 (тринадцать миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч четыреста тридцать пять) рублей в соответствии с заключением эксперта N ОД-071/15 от 05.05.2015, выполненным ООО "Апхилл";
- "п. 3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 385 539 рублей 87 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.".
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Головко Дениса Марковича к Департаменту городского имущества города Москвы в части признания незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 143,6 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1-4, пом. II, ком. 1-7), расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4 отказано.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 04 декабря 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела истец является арендатором помещений общей площадью 143,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4 (пом. I, комн. 1-4, пом. II, комн. 1-7) на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 01-00852/08 от 27.06.2008 с дополнительными соглашениями.
Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях мультисервиса.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.01.2008 по 01.01.2011, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Дополнительным соглашением, также зарегистрированными в установленном порядке, копия которого имеется в материалах дела, срок действия договора продлен до 30.06.2015 г.
Ранее помещения занимались истцом на основании договора N 1-902/03 от 26.09.2003.
Согласно справке БТИ N 209911 от 09.04.2008, площадь помещения уменьшилась с 150,2 кв. м до 143,6 кв. м в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации.
Истцом указано, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на момент обращения истца к ответчику), индивидуальный предприниматель Головко Денис Маркович имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец, как участник гражданских правоотношений, использует вышеуказанные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, а также правоотношения истца и Департамента городского имущества города Москвы, как сторон договора аренды, соответствуют установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения по состоянию на 01.07.2013 г. находятся во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды N 01-00852/08 от 27.06.2008; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 15.08.2013 г. обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений, вх. N ДГИ-1-89091/13 от 15.08.2013, что подтверждается штампом на заявлении, копия которого имеется в материалах дела.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 34 274 576 руб., определенной на основании отчета ООО "Группа Финансового Консультирования" N 2014-Д417 от 12.03.2014 г.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 10 370 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "Независимая экспертная оценка" N 882/14-Н от 09.07.2014.
Согласно штамму на сопроводительном письме, исх. N 2014/066 от 14.07.2014, ответчиком получен подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи 16.07.2014, вх. N ДГИ-66527/14-(0)-0.
В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, либо отклонении протокола разногласий.
Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.
Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.
Бездействие, по мнению истца, Департамента городского имущества города Москвы, выразившееся в отсутствии ответа на предложенный протокол разногласий, является по своей правовой природе отсутствием извещения о рассмотрении протокола разногласий в установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, и является действием ответчика, как субъектом гражданских правоотношений. Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ на ответчика не возложена обязанность согласования протокола разногласий. Доказательств не совершения действий по направлению в адрес истца извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий в нарушение иного закона судом при рассмотрении дела не установлено.
Таким образом, в части требований о признании незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, при том, что право передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда реализовано истцом в рамках настоящего дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
Площадь нежилого помещения составляет 143,6 кв. м, что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
Помещение площадью 143,6 кв. м выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2014 N 21/095/2014-103.
Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договоров аренды с 2003 года.
Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции направленного ответчиком договора купли-продажи с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 385 539 руб. 87 коп.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП утвержден перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вместе с тем, включение спорных арендуемых помещений в указанный Перечень, осуществленное после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является незаконным, как имеющее целью воспрепятствовать обществу реализовать свое право приобретения данных помещений.
До принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым законодатель установил дополнительные меры поддержки малому и среднему бизнесу путем предоставления преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, субъект РФ - город Москва не проявлял интереса к формированию Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи предприятиям малого и среднего бизнеса с целью оказания последним поддержки (в том числе в части истца, являющегося субъектом малого предпринимательства), хотя данная возможность субъектам РФ была специально предоставлена Федеральным законом "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
Согласно части 1, части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ, направленного на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства, Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.
Частью 3 статьи 1 того же Федерального закона предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение, согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.
В пункте 5 того же Информационного письма ВАС РФ содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Таким образом, исключение, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 4049 от 29.05.2013, спорных нежилых помещений из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и на основании распоряжения N 8531 от 19.09.2013 в отношении тех же помещений до изменения площади, не имеет правового значения.
В соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.04.2012 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец письмами от 23.03.2009 г. N 11/03, от 31.03.2011 г. N 30/03, от 09.08.2011 г. N 76/08 обращался в Департамент имущества г. Москвы с заявлениями о продаже арендуемых помещений.
Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Следовательно, бездействие ответчика, выразившееся в направлении в адрес истца договора купли-продажи только 23.06.2014 свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлениях от 05.10.2010 по делу N А70-6551/09 и от 14.06.2011 по делу N А41-33084/09.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате которой ООО "Апхилл" выполнено заключение эксперта N ОД-071/15 от 05.05.2015, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 143,6 кв. м на 15.08.2013 составила 13 879 435 руб., без НДС.
Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
При этом не может быть принята во внимание ссылка заявителя жалобы на ст. 10 Закона об оценочной деятельности, поскольку запрета на назначения судебных экспертиз по вопросу определения цены данная норма права не содержит.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-155482/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 N 09АП-13598/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-155482/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. N 09АП-13598/2016-ГК
Дело N А40-155482/14
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-155482/14, принятое судьей Филиной Е.Ю.
по иску индивидуального предпринимателя Головко Дениса Марковича
к ДГИ г. Москвы
третье лицо-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи, об обязании согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, общей площадью 143,6 кв. м, пом. I, комн. 1-4, пом. II, комн. 1-7, обязании согласовать разногласия в части пунктов 3.1, 3.4 проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на условиях, определенных оценочной экспертизой по цене 13 879 435 руб.
при участии в судебном заседании:
от истца: Свистун В.В. (доверенность от 03.09.2014)
от ответчика: Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явился, извещен.
установил:
Индивидуальный предприниматель Головко Денис Маркович обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, о признании незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 143,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4 (пом. I, комн. 1-4, пом. II, комн. 1-7) в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-155482/14, урегулированы разногласия между индивидуальным предпринимателем Головко Денисом Марковичем и Департаментом городского имущества города Москвы, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 143,6 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1-4, пом. II, ком. 1-7), расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, путем изложения пунктов 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:
- "п. 3.1. Цена объекта составляет 13 879 435 (тринадцать миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч четыреста тридцать пять) рублей в соответствии с заключением эксперта N ОД-071/15 от 05.05.2015, выполненным ООО "Апхилл";
- "п. 3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 385 539 рублей 87 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.".
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Головко Дениса Марковича к Департаменту городского имущества города Москвы в части признания незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 143,6 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1-4, пом. II, ком. 1-7), расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4 отказано.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 04 декабря 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела истец является арендатором помещений общей площадью 143,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4 (пом. I, комн. 1-4, пом. II, комн. 1-7) на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 01-00852/08 от 27.06.2008 с дополнительными соглашениями.
Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях мультисервиса.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.01.2008 по 01.01.2011, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Дополнительным соглашением, также зарегистрированными в установленном порядке, копия которого имеется в материалах дела, срок действия договора продлен до 30.06.2015 г.
Ранее помещения занимались истцом на основании договора N 1-902/03 от 26.09.2003.
Согласно справке БТИ N 209911 от 09.04.2008, площадь помещения уменьшилась с 150,2 кв. м до 143,6 кв. м в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации.
Истцом указано, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на момент обращения истца к ответчику), индивидуальный предприниматель Головко Денис Маркович имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец, как участник гражданских правоотношений, использует вышеуказанные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, а также правоотношения истца и Департамента городского имущества города Москвы, как сторон договора аренды, соответствуют установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения по состоянию на 01.07.2013 г. находятся во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды N 01-00852/08 от 27.06.2008; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 15.08.2013 г. обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений, вх. N ДГИ-1-89091/13 от 15.08.2013, что подтверждается штампом на заявлении, копия которого имеется в материалах дела.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 34 274 576 руб., определенной на основании отчета ООО "Группа Финансового Консультирования" N 2014-Д417 от 12.03.2014 г.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 10 370 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "Независимая экспертная оценка" N 882/14-Н от 09.07.2014.
Согласно штамму на сопроводительном письме, исх. N 2014/066 от 14.07.2014, ответчиком получен подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи 16.07.2014, вх. N ДГИ-66527/14-(0)-0.
В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, либо отклонении протокола разногласий.
Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.
Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.
Бездействие, по мнению истца, Департамента городского имущества города Москвы, выразившееся в отсутствии ответа на предложенный протокол разногласий, является по своей правовой природе отсутствием извещения о рассмотрении протокола разногласий в установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, и является действием ответчика, как субъектом гражданских правоотношений. Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ на ответчика не возложена обязанность согласования протокола разногласий. Доказательств не совершения действий по направлению в адрес истца извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий в нарушение иного закона судом при рассмотрении дела не установлено.
Таким образом, в части требований о признании незаконным бездействия, выраженного в отсутствие ответа и выраженное в фактическом отказе согласовать разногласия в части п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, при том, что право передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда реализовано истцом в рамках настоящего дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
Площадь нежилого помещения составляет 143,6 кв. м, что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
Помещение площадью 143,6 кв. м выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2014 N 21/095/2014-103.
Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договоров аренды с 2003 года.
Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции направленного ответчиком договора купли-продажи с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 385 539 руб. 87 коп.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП утвержден перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вместе с тем, включение спорных арендуемых помещений в указанный Перечень, осуществленное после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является незаконным, как имеющее целью воспрепятствовать обществу реализовать свое право приобретения данных помещений.
До принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым законодатель установил дополнительные меры поддержки малому и среднему бизнесу путем предоставления преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, субъект РФ - город Москва не проявлял интереса к формированию Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи предприятиям малого и среднего бизнеса с целью оказания последним поддержки (в том числе в части истца, являющегося субъектом малого предпринимательства), хотя данная возможность субъектам РФ была специально предоставлена Федеральным законом "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
Согласно части 1, части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ, направленного на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства, Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.
Частью 3 статьи 1 того же Федерального закона предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение, согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.
В пункте 5 того же Информационного письма ВАС РФ содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Таким образом, исключение, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 4049 от 29.05.2013, спорных нежилых помещений из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и на основании распоряжения N 8531 от 19.09.2013 в отношении тех же помещений до изменения площади, не имеет правового значения.
В соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.04.2012 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец письмами от 23.03.2009 г. N 11/03, от 31.03.2011 г. N 30/03, от 09.08.2011 г. N 76/08 обращался в Департамент имущества г. Москвы с заявлениями о продаже арендуемых помещений.
Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Следовательно, бездействие ответчика, выразившееся в направлении в адрес истца договора купли-продажи только 23.06.2014 свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлениях от 05.10.2010 по делу N А70-6551/09 и от 14.06.2011 по делу N А41-33084/09.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате которой ООО "Апхилл" выполнено заключение эксперта N ОД-071/15 от 05.05.2015, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 143,6 кв. м на 15.08.2013 составила 13 879 435 руб., без НДС.
Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
При этом не может быть принята во внимание ссылка заявителя жалобы на ст. 10 Закона об оценочной деятельности, поскольку запрета на назначения судебных экспертиз по вопросу определения цены данная норма права не содержит.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-155482/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)