Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей: М.А. Фертикова, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.С. Винник,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьего лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая Компания "Новолит" (07АП-8380/2016) на решение Арбитражного суда Новосибирской области 21 июля 2016 года по делу N А45-8833/2016 (судья Т.А. Наумова)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая Компания "Новолит" (ОГРН 1085406016420 ИНН 5406439711),
к Администрации г. Оби Новосибирской области (ОГРН 1025405628005 ИНН 5448107718),
третье лицо: Жилищно-строительный кооператив "Геодезия",
о признании договора от 25.09.2012 N 1/8-12а заключенным на неопределенный срок,
общество с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая Компания "Новолит" (далее - истец, общество, ООО "Инжиниринговая Компания "Новолит") обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Оби Новосибирской области (далее - Администрация, ответчик) с требованием о признании договора аренды земельного участка N 1/8-12а от 25.09.2012 с кадастровым номером 54:35:020206:450 действующим и возобновленным на неопределенный срок; обязании Администрацию заключить с Обществом договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:601 на прежних условиях.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жилищно-строительный кооператив "Геодезия" (далее - третье лицо, ЖСК "Геодезия").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области 21 июля 2016 года по делу N А45-8833/2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Инжиниринговая Компания "Новолит" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды действующим и возобновленным на неопределенный срок, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении данного требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что разрешение вопросов о судьбе земельного участка между третьим лицом и ответчиком в отсутствие истца не может являться правомерным; исходя из смысла норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) (статья 201.3) истец имеет преимущественное право на аренду земельного участка; отсутствие аренды делает невозможным проведение процедуры банкротства, исключает возможность передать права на объект незавершенного строительства и земельный участок дольщикам во исполнение статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в соответствии со статьей 262 АПК РФ представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражения против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.
В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда в обжалуемой части не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 25 сентября 2012 года между Администрацией города Оби Новосибирской области (арендодатель) и ООО Инжиниринговая Компания "Новолит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1/8-12а.
В соответствие с условиями данного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, общей площадью 8756+-33 кв. м, с кадастровым номером 54:36:020206:450, местоположение участка: Новосибирская область, г. Обь, с разрешенным использованием - для строительства многоквартирного жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, приложенном к настоящему договору и являющимся неотъемлемой частью (приложением 1) (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1 срок действия договора устанавливается с 25.09.2012 по 24.09.2015.
В соответствие с п. 3.1 договора размер арендной платы составляет 553 751 руб. в год. Арендная плата вноситься арендатором ежеквартально, не позднее первого числа первого месяца следующего квартала, равными долями по 25% от годовой суммы (п. 3.2).
Ответчик обязательства по своевременному внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, что подтверждено решением суда по делу А67-5261/2014, вступившему в законную силу.
В рамках названного дела Администрацией заявлялось требование о расторжении договора аренды, однако, принято судом оно не было, как поданное с нарушением правил ст. 49 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 13 марта 2014 года принято к производству заявление ООО Инжиниринговая Компания "Новолит" и возбуждено производство по делу N А69-736/2014 о несостоятельности (банкротстве) ООО Инжиниринговая Компания "Новолит".
Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 04.08.2014 в отношении ООО Инжиниринговая Компания "Новолит" введена процедура банкротства - наблюдение.
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 30.12.2014 ООО "Инжиниринговая компания "Новолит" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, которая не завершена до настоящего времени.
Истец, обращаясь в суд с настоящим иском указал на то, что на земельный участок с кадастровым номером 54:36:020206:450 площадью 8 756,00 кв. м разделен на два участка: первый участок имеет прежний кадастровый номер - 54:36:020206:450; второй вновь образованный земельный участок имеет кадастровый номер 54:36:020206:601 и площадь 3 639,00 кв. м. На указанных земельных участках находится объект незавершенного строительства истца с кадастровым номером 54:36:020206:826. Несмотря на то, что срок действия договора аренды установлен до 25.09.2015 г. истец продолжает пользоваться земельным участком. Ни одна из сторон не заявляла об отказе от его исполнения. А в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:601 договор аренды между истцом и ответчиком не заключен, несмотря на тот факт, что на участке находится объект незавершенного строительства истца.
Истец полагает, что в отношении земельного участка 54:36:020206:450 применимо условие, закрепленное в ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
При этом в отношении второго участка с кадастровым номером 54:36:020206:601 истец полагает необходимым заключить договор аренды на тех же условиях, что и договор аренды N 1/8-12а от 25.09.2012 на основании п. 4 ст. 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Истец при этом указывает на то, что наличие действующих договоров аренды между сторонами в отношении указанных участков необходимо истцу для осуществления хозяйственной деятельности, завершения процедуры банкротства конкурсного производства в отношении него и защиты прав участников долевого строительства, правами которых обременен участок с кадастровым номером 54:36:020206:450. Ранее истец обращался к ответчику с требованием и заключении договора аренды в отношении участка с кадастровым номером 54:36:020206:601, но получил отказ (отказ от 21.03.2016 N 1576), который считает немотивированным и незаконным.
Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статья 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Данная норма является отсылочной.
С учетом ссылки на статью 610 ГК РФ при ее применении следует учитывать срок действия договора.
Так, статья 610 ГК РФ указывает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В рассматриваемом случае сторонами согласовано, что договор аренды заключен на срок до 24.09.2015.
При этом в пункте 4.3.2. договора указано на то, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора на преимущественное право перед другими лицами заключить новый договора аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
В материалы дела такого заявления от арендатора с доказательством направления в согласованный срок (то есть не позднее, чем 24.06.2015 года) не представлено, при этом с заявлением Общество обращалось уже после истечения срока действия договора (20.02.2016 года вх. N 562), что следует из ответа Администрации от 21.02.2016 N 1576.
В пункте 6.2 договора указано на то, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.
При этом как обоснованно указал суд первой инстанции, доказательств фактического пользования и осуществления деятельности на земельном участке кадастровый номер 54:36:020206:450, обремененного ипотекой в силу закона, после истечения срока действия договора истцом не представлено, как не имеется и доказательств проведения работ по завершению строительства и исполнению решения Обского городского суда Новосибирской области, в котором установлено, что допущенные нарушения при строительстве многоквартирного дома не позволяют его ввести в эксплуатацию.
Также суд первой инстанции правомерно указал, что требования земельного законодательства устанавливают предельные сроки договора аренды земельного участка и в настоящее время содержат запрет на заключение договора аренды вне процедуры торгов.
Доводы подателя жалобы о том, что разрешение вопросов о судьбе земельного участка между третьим лицом и ответчиком в отсутствие истца не может являться правомерным, а также о том, что отсутствие аренды делает невозможным проведение процедуры банкротства, исключает возможность передать права на объект незавершенного строительства и земельный участок дольщикам во исполнение статьи 201.10 Закона о банкротстве, судом апелляционной инстанции отклоняются как не нашедшие своего подтверждения. В рассматриваемом случае, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020206:826 в ЕГРП не зарегистрирован, а участники долевого строительства объединились и создали ЖСК "Геодезия", являются самостоятельным участником правоотношений и могут урегулировать отношения с Администрацией по вопросу пользования земельным участком, обремененным ипотекой в их интересах самостоятельно.
Таким образом, оснований для удовлетворения требования истца о признании договора аренды действующим и возобновленным на неопределенный срок не имеется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения в обжалуемой части не имеется.
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. относятся на истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Новосибирской области 21 июля 2016 года по делу N А45-8833/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2016 N 07АП-8380/2016 ПО ДЕЛУ N А45-8833/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2016 г. по делу N А45-8833/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей: М.А. Фертикова, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.С. Винник,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьего лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая Компания "Новолит" (07АП-8380/2016) на решение Арбитражного суда Новосибирской области 21 июля 2016 года по делу N А45-8833/2016 (судья Т.А. Наумова)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая Компания "Новолит" (ОГРН 1085406016420 ИНН 5406439711),
к Администрации г. Оби Новосибирской области (ОГРН 1025405628005 ИНН 5448107718),
третье лицо: Жилищно-строительный кооператив "Геодезия",
о признании договора от 25.09.2012 N 1/8-12а заключенным на неопределенный срок,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая Компания "Новолит" (далее - истец, общество, ООО "Инжиниринговая Компания "Новолит") обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Оби Новосибирской области (далее - Администрация, ответчик) с требованием о признании договора аренды земельного участка N 1/8-12а от 25.09.2012 с кадастровым номером 54:35:020206:450 действующим и возобновленным на неопределенный срок; обязании Администрацию заключить с Обществом договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:601 на прежних условиях.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жилищно-строительный кооператив "Геодезия" (далее - третье лицо, ЖСК "Геодезия").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области 21 июля 2016 года по делу N А45-8833/2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Инжиниринговая Компания "Новолит" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды действующим и возобновленным на неопределенный срок, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении данного требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что разрешение вопросов о судьбе земельного участка между третьим лицом и ответчиком в отсутствие истца не может являться правомерным; исходя из смысла норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) (статья 201.3) истец имеет преимущественное право на аренду земельного участка; отсутствие аренды делает невозможным проведение процедуры банкротства, исключает возможность передать права на объект незавершенного строительства и земельный участок дольщикам во исполнение статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в соответствии со статьей 262 АПК РФ представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражения против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.
В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда в обжалуемой части не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 25 сентября 2012 года между Администрацией города Оби Новосибирской области (арендодатель) и ООО Инжиниринговая Компания "Новолит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1/8-12а.
В соответствие с условиями данного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, общей площадью 8756+-33 кв. м, с кадастровым номером 54:36:020206:450, местоположение участка: Новосибирская область, г. Обь, с разрешенным использованием - для строительства многоквартирного жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, приложенном к настоящему договору и являющимся неотъемлемой частью (приложением 1) (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1 срок действия договора устанавливается с 25.09.2012 по 24.09.2015.
В соответствие с п. 3.1 договора размер арендной платы составляет 553 751 руб. в год. Арендная плата вноситься арендатором ежеквартально, не позднее первого числа первого месяца следующего квартала, равными долями по 25% от годовой суммы (п. 3.2).
Ответчик обязательства по своевременному внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, что подтверждено решением суда по делу А67-5261/2014, вступившему в законную силу.
В рамках названного дела Администрацией заявлялось требование о расторжении договора аренды, однако, принято судом оно не было, как поданное с нарушением правил ст. 49 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 13 марта 2014 года принято к производству заявление ООО Инжиниринговая Компания "Новолит" и возбуждено производство по делу N А69-736/2014 о несостоятельности (банкротстве) ООО Инжиниринговая Компания "Новолит".
Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 04.08.2014 в отношении ООО Инжиниринговая Компания "Новолит" введена процедура банкротства - наблюдение.
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 30.12.2014 ООО "Инжиниринговая компания "Новолит" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, которая не завершена до настоящего времени.
Истец, обращаясь в суд с настоящим иском указал на то, что на земельный участок с кадастровым номером 54:36:020206:450 площадью 8 756,00 кв. м разделен на два участка: первый участок имеет прежний кадастровый номер - 54:36:020206:450; второй вновь образованный земельный участок имеет кадастровый номер 54:36:020206:601 и площадь 3 639,00 кв. м. На указанных земельных участках находится объект незавершенного строительства истца с кадастровым номером 54:36:020206:826. Несмотря на то, что срок действия договора аренды установлен до 25.09.2015 г. истец продолжает пользоваться земельным участком. Ни одна из сторон не заявляла об отказе от его исполнения. А в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:601 договор аренды между истцом и ответчиком не заключен, несмотря на тот факт, что на участке находится объект незавершенного строительства истца.
Истец полагает, что в отношении земельного участка 54:36:020206:450 применимо условие, закрепленное в ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
При этом в отношении второго участка с кадастровым номером 54:36:020206:601 истец полагает необходимым заключить договор аренды на тех же условиях, что и договор аренды N 1/8-12а от 25.09.2012 на основании п. 4 ст. 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Истец при этом указывает на то, что наличие действующих договоров аренды между сторонами в отношении указанных участков необходимо истцу для осуществления хозяйственной деятельности, завершения процедуры банкротства конкурсного производства в отношении него и защиты прав участников долевого строительства, правами которых обременен участок с кадастровым номером 54:36:020206:450. Ранее истец обращался к ответчику с требованием и заключении договора аренды в отношении участка с кадастровым номером 54:36:020206:601, но получил отказ (отказ от 21.03.2016 N 1576), который считает немотивированным и незаконным.
Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статья 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Данная норма является отсылочной.
С учетом ссылки на статью 610 ГК РФ при ее применении следует учитывать срок действия договора.
Так, статья 610 ГК РФ указывает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В рассматриваемом случае сторонами согласовано, что договор аренды заключен на срок до 24.09.2015.
При этом в пункте 4.3.2. договора указано на то, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора на преимущественное право перед другими лицами заключить новый договора аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
В материалы дела такого заявления от арендатора с доказательством направления в согласованный срок (то есть не позднее, чем 24.06.2015 года) не представлено, при этом с заявлением Общество обращалось уже после истечения срока действия договора (20.02.2016 года вх. N 562), что следует из ответа Администрации от 21.02.2016 N 1576.
В пункте 6.2 договора указано на то, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.
При этом как обоснованно указал суд первой инстанции, доказательств фактического пользования и осуществления деятельности на земельном участке кадастровый номер 54:36:020206:450, обремененного ипотекой в силу закона, после истечения срока действия договора истцом не представлено, как не имеется и доказательств проведения работ по завершению строительства и исполнению решения Обского городского суда Новосибирской области, в котором установлено, что допущенные нарушения при строительстве многоквартирного дома не позволяют его ввести в эксплуатацию.
Также суд первой инстанции правомерно указал, что требования земельного законодательства устанавливают предельные сроки договора аренды земельного участка и в настоящее время содержат запрет на заключение договора аренды вне процедуры торгов.
Доводы подателя жалобы о том, что разрешение вопросов о судьбе земельного участка между третьим лицом и ответчиком в отсутствие истца не может являться правомерным, а также о том, что отсутствие аренды делает невозможным проведение процедуры банкротства, исключает возможность передать права на объект незавершенного строительства и земельный участок дольщикам во исполнение статьи 201.10 Закона о банкротстве, судом апелляционной инстанции отклоняются как не нашедшие своего подтверждения. В рассматриваемом случае, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020206:826 в ЕГРП не зарегистрирован, а участники долевого строительства объединились и создали ЖСК "Геодезия", являются самостоятельным участником правоотношений и могут урегулировать отношения с Администрацией по вопросу пользования земельным участком, обремененным ипотекой в их интересах самостоятельно.
Таким образом, оснований для удовлетворения требования истца о признании договора аренды действующим и возобновленным на неопределенный срок не имеется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения в обжалуемой части не имеется.
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. относятся на истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области 21 июля 2016 года по делу N А45-8833/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
М.А.ФЕРТИКОВ
Е.Г.ШАТОХИНА
М.А.ФЕРТИКОВ
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)