Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, обязательства по которому им выполнены в полном объеме, однако обязательства по заключению основного договора и передаче ему квартиры до настоящего времени не выполнены, дом, в котором расположена приобретаемая им квартира, до настоящего времени не достроен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Морозова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.
судей Олюниной М.В., Овсянниковой М.В.
при секретаре П.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "ФЦСР" в лице представителя П.А., по апелляционной жалобе К.Г. в лице представителя К.Ю. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года, которым постановлено:
- - иск К.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - удовлетворить частично;
- - обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с К.Г. договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры, расположенной в доме по адресу: ......... (строительный адрес..............) в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - 90,55 кв. м, жилой площадью 34,5 кв. м с соблюдением положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту N ДМЖ.02.ЗАО.00319 от 31 января 2002 г.;
- - в остальной части иска - отказать;
- - взыскать с ЗАО ФЦСР" в пользу К.Г. государственную пошлину в размере..... руб.,
установила:
Истец К.Г. с учетом заявления об изменения предмета иска обратилась в суд с иском к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях.
К.Г. просила обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с ней в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу на условиях, указанных в проекте договора участия в долевом строительстве, приложенным к иску, договор участия в долевом строительстве квартиры, расположенной в доме по адресу: .............. (строительный адрес................) в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - 90,55 кв. м, жилой площадью 34,5 кв. м с условием передачи ее истцу в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2017 г.; определить цену квартиры в договоре участия в долевом строительстве в размере........ руб. из расчета стоимости одного квадратного метра в размере....... руб.; определить в договоре участия порядок оплаты цены квартиры: по выбору К.Г. либо путем уплаты полной стоимости цены квартиры на расчетный счет ответчика в срок до 31 декабря 2015 г., либо зачетом встречных однородных денежных требований в размере......... руб., сформированных на основании договора участия в долевом строительстве и договора об уступке К.Г. ЗАО "ФЦСР" права (требования) к ООО "Аванта" о возврате неосновательного обогащения, возникшего из Предварительного договора купли-продажи квартиры N...... от 07 июня 2008 г. с доплатой суммы в размере........ руб. на расчетный счет ЗАО "ФЦСР" в срок до 31 декабря 2015 г. в связи с увеличением общей площади квартиры на 5,05 кв. м; определить в договоре участия в долевом строительстве гарантийный срок на квартиру - 5 лет; определить в договоре участия в долевом строительстве способ обеспечения исполнения обязательств ЗАО "ФЦСР" в соответствии со способами, указанными в иске.
Обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с К.Г. в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу на условиях, указанных в проекте договора об уступки права (требования), приложенным к исковому заявлению, договор об уступки права (требования) о возврате денежных средств, являющихся неосновательным обогащением ООО "Аванта", возникшим из прекращенного предварительного договора купли-продажи квартиры N КМД/18-107 от 07 июня 2008 г.; определить в договоре об уступке права (требования) стоимость уступаемого права требования в размере........ руб.; определить в договоре об уступке права (требования), что в счет оплаты уступаемого права ЗАО "ФЦСР" обязуется уплатить К.Г. денежную сумму, равную размеру уступаемого права, в сумме...... руб. в срок не позднее 31 декабря 2015 г.; определить в договоре об уступке права (требования), что в счет оплаты уступаемого права ЗАО "ФЦСР" обязуется уплатить истцу денежную сумму, равную размеру уступаемого права, в сумме..... руб. в срок не позднее 31 декабря 2015 г.; определить в договоре об уступке права (требования), что обязательство ЗАО "ФЦСР" по оплате уступаемого права может быть исполнено путем перечисления денежных средств на счет К.Г., либо прекращено любым согласованным и предусмотренным действующим гражданским законодательством РФ способом, в том числе зачетом встречного однородного требования.
Требования мотивированы тем, что 07 июня 2008 г. между К.Г. и ООО "Аванта" был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N........, обязательства по которому истцом выполнены в полном объеме, однако, обязательства по заключению основного договора и передаче истцу квартиры до настоящего времени не выполнены, дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира, до настоящего времени не достроен.
ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи.
15 марта 2013 г. Правительством Москвы принято постановление N 691-П "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 18 июля 2000 г. N 549 и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов г. Москвы", в соответствии с которым был продлен срок реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ........... в районе Фили-Давыдково, Западный административный округ г. Москвы.
28 октября 2013 г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от 31 января 2002 г., в соответствии с которым, ст. 2 Контракта дополнена п. 2.4 в следующей редакции:
"В связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: .............., Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами (Приложение N 2 к настоящему Дополнительному соглашению) договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по адресу: ................
Кроме того, в п. 1.5 вышеуказанного Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. статья 4 Контракта дополнена п. 4.2.15 в следующей редакции:
"4.2.15 Заключить с гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ........... (Приложение N 2 к Дополнительному соглашению N 2) с их согласия договоры участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2.4 контракта.
Истец К.Г. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N 32.
Истец направила в адрес ответчика проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен.
Учитывая, что стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, Договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г.
Представитель истца К.Ю. в судебное заседание явился, иск поддержал по изложенным в нем доводам и доводам письменных объяснений.
Представитель ЗАО "ФЦСР" П.А. в судебном заседании иск не признал, представил письменный отзыв на иск (л.д. 139 - 143) и уточненный отзыв.
Представитель ООО "Аванта" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель Правительства г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв (л.д. 127 - 128).
Представитель Москомстройинвеста в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв (л.д. 130 - 131).
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просят ЗАО "ФЦСР" в лице представителя П.А., К.Г. в лице представителя К.Ю. по доводам апелляционных жалоб, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и допущенные нарушения норм материального права.
В заседание судебной коллегии представители истца К.Г. - Г., К.Ю. явились, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, против доводов апелляционной жалобы ответчика возражали.
В заседание судебной коллегии представитель ответчика ЗАО "ФЦСР" - П.А. явился, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против доводов апелляционной жалобы истца возражал.
Представители Правительства г. Москвы, Москомстройинвеста в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18 июня 2000 г. Правительство г. Москвы издало Распоряжение N 549 о комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ........... в районе Фили Давыдково (ЗАО).
31 января 2002 г. Правительство г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключили инвестиционный контракт (зарегистрирован в ДМЖ и ЖП N ДМЖ.02.ЗАО.00319 от 31 января 2002 г.) во исполнение Распоряжения N 549 от 18 июня 2000 г., по условиям которого ЗАО "ФЦСР" является инвестором-застройщиком.
28 марта 2005 г. ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "АвалонИнвест" заключили Инвестиционный договор N 1. Данный договор предусматривал реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции второй очереди жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили - Давыдково (ЗАО) г. Москвы.
Предварительным протоколом распределения общей площади жилых помещений жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (...........) от 01 октября 2010 г. к инвестиционному контракту, определены имущественные права Правительства Москвы и ЗАО "ФЦСР", в том числе в строящемся корпусе 18. Вся площадь корпуса 18 в размере 45 505 кв. м определена как имущественная доля ЗАО "ФЦСР".
07 июня 2008 г. между К.Г. и ООО "Аванта" был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N КМД/18-107.
В соответствии с указанным Предварительным договором стороны договорились заключить в будущем, в срок до 01 января 2011 г., основной договор купли продажи квартиры N....... (тип "В"), ориентировочная общая площадь 85,5 кв. м, 6 этаж, 6 секция в жилом доме по адресу: ..........., Западный административный округ г. Москвы.
В случае, если в срок до 01 января 2011 г. основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего выполнения покупателем (К.Г.) обязательства по внесению предварительной оплаты по Предварительному договору, автоматически продлевается на один год, т.е. до 01 января 2012 г.
На момент заключения Предварительного договора стоимость квартиры стороны оценили в размере............. руб.
Во исполнение Предварительного договора К.Г. перечислила на р/счет ООО "Аванта" денежные средства в размере......... руб.
Основанием для заключения вышеуказанных предварительных договоров явился Инвестиционный договор от 28 марта 2005 г. N 1, заключенный между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "Авалон-Инвест", о привлечении ЗАО "ФЦСР" денежных средств для исполнения Инвестиционного контракта от 31 января 2002 г.
В связи с систематическими нарушениями ООО "Аванта" своих обязательств Инвестиционный договор N 1 от 28 марта 2005 г. был расторгнут ЗАО "ФЦСР" с 08 января 2010 г., что подтверждено вступившим в законную силу Постановлением Девятого апелляционного суда г. Москвы от 07 августа 2012 г. по делу N А40-142346/10-6-1171 и Постановлением ФАС Московского округа от 26 ноября 2012 г.
В установленный срок основной договор заключен не был, поскольку дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира до настоящего времени не достроен.
ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи.
15 марта 2013 г. Правительством Москвы принято постановление N 691-П "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 18 июля 2000 г. N 549 и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов г. Москвы", в соответствии с которым был продлен срок реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ........ в районе Фили-Давыдково, Западный административный округ г. Москвы.
28 октября 2013 г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от 31 января 2002 г., в соответствии с которым, ст. 2 Контракта дополнена п. 2.4 в следующей редакции:
"В связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ..............., Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами (Приложение N 2 к настоящему Дополнительному соглашению) договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по адресу: <...>.
Кроме того, в п. 1.5 вышеуказанного Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. статья 4 Контракта дополнена п. 4.2.15 в следующей редакции:
"4.2.15 Заключить с гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ................ (Приложение N 2 к Дополнительному соглашению N 2) с их согласия договоры участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2.4 контракта.
Истец К.Г. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N 32.
В настоящее время ЗАО "ФЦСР" получено разрешение на строительство, договор аренды земельного участка для строительства жилого комплекса прошел государственную регистрацию.
Истец направила в адрес ЗАО "ФЦСР" проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен.
В соответствии с полученным из ГБУ "Мосстройинформ" Планом сгруппированных секций типовых этажей с 2-19, 2-14, 2-10 М 1:200, содержащимся в проектной документации на строительство третьего жилого комплекса по адресу: корпус 18-18А. кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы (..................) (регистрационный номер проекта..........), квартира истца имеет следующие проектные характеристики: квартира расположена в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общая площадь, включающая летние помещения - 90,55 кв. м, жилая площадь 34,5 кв. м.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что исходя из условий Дополнительного соглашения N 2 от 28 октября 2013 г. к Инвестиционному контракту, предмета контракта (ст. 2) и обязанностей сторон (ст. 4), п. 4.2.15 Инвестиционного контракта о заключении с гражданами Договоров долевого участия является не правом, а обязанностью застройщика ЗАО "ФЦСР", а также составной частью предмета Инвестиционного контракта.
Таким образом, как указал суд, стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, Договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г. и является нарушением условий Инвестиционного контракта.
Разрешая по существу заявленные требования, суд первой инстанции, исходя из того, что ЗАО "ФЦСР" в силу ст. 56 ГПК РФ не представило доказательств, подтверждающих, что в отношении квартиры в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - 90,55 кв. м, жилой площадью 34,5 кв. м подлежит заключению договор долевого участия с иным лицом, нежели К.Г., пришел к выводу об обязании ответчика заключить договор долевого участия с соблюдением положений ФЗ N 214-ФЗ и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту.
При этом судом отказано в удовлетворении требований об определении иных условий договора долевого участия, а также в удовлетворении требований об обязании заключить договор об уступки права (требования), поскольку, как полагал суд, указанные условия, в том числе, в отношении порядка оплаты, условий оплаты правами требований к ООО "Аванта", гарантийного срока, срока передачи квартиры, способа обеспечения исполнения обязательств, в силу требований действующего законодательства должны определяться по соглашению сторон.
Сторона истца, не согласившись с постановленным решением, ссылается на то, что судом в решении не указаны все существенные условия, на которых стороны обязаны заключить договор участия в долевом строительстве, в то время как определение данных условий являлось обязанностью суда при рассмотрении иска о понуждении к заключению договора. Кроме того, как указывает истец, судом не было принято решение по заявленным истцом требованиям об указании в решении гарантийного срока на объект долевого строительства, срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Также полагает, что отказ в удовлетворении требований о заключении договора уступки права требования является незаконным, поскольку противоречит условиям Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту от 31 января 2002 г. N ДМЖ.02.03.ЗАО.00319.
Ответчик, не согласившись с решением, указывает на необоснованность выводов суда о наличии у ЗАО "ФЦСР" обязанности перед истцом по заключению договора участия в долевом строительстве. Данный вывод, по мнению заявителя, противоречит нормам действующего законодательства, как, в частности, и рассмотрение судом вопроса о согласовании отдельных существенных условий договора о долевом участии в строительстве без заключенного предварительного договора в части существенных его условий, касающихся как предмета строительства, так и порядка оплаты.
При этом, как указывает ответчик, суд не указал норм закона, на основании которых пришел к выводу, что определение иных существенных условий договора участия в долевом строительстве является невозможным, и поэтому эти иные существенные условия подлежат определению по соглашению сторон.
Также ответчик ссылается на то, что ЗАО "ФЦСР" и истец не заключали между собой каких-либо соглашений по существенным условиям договора участия в долевом строительстве; истец стороной инвестиционного контракта не является, а, следовательно, ЗАО "ФЦСР" не является лицом, обязанным перед истцом.
При этом у застройщика ЗАО "ФЦСР", в порядке исполнения указанного инвестиционного контракта, перед Правительством г. Москвы каких-либо неисполненных обязательств по передаче своих имущественных прав на жилые помещения, в том числе в корпусе 18-18а, которые Правительство г. Москвы могло бы уступить третьим лицам-гражданам, не имеется.
Проверив дело в порядке апелляционного производства, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения и отказу в удовлетворении заявленных требований К.Г., исходя из следующего.
Исходя из положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовым актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Как следует из содержания обжалуемого решения, обязывая ответчика заключить с истцом договор участия в долевом строительстве, суд первой инстанции не указал существенные условия, которые должен содержать данный договор, сославшись на то, что такие условия должны определяться по соглашению сторон.
С выводом суда судебная коллегия согласиться не может.
При обращении в суд за защитой нарушенного права заинтересованное лицо должно доказать, какое именно его право и каким образом нарушено, а избранный способ защиты должен обеспечивать восстановление этого права (ст. ст. 11, 12 ГК РФ). Также судебное решение должно быть исполнимо.
Право на справедливое разбирательство дела судом, гарантированное ст. 6 (п. 1) Конвенции "О защите прав человека и основных свобод" подразумевает необходимость окончательного разрешения спора судом.
Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств, в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд, кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. А кроме того, судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем, чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении. Данное указание содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении".
Учитывая положения ст. 210 ГПК РФ, принятый по делу судебный акт также должен обладать свойством исполнимости, то есть принятое решение должно обеспечивать возможность применения мер принудительного исполнения судебного акта, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном производстве".
Вместе с тем, данным требованиям закона решение суда первой инстанции не отвечает, не обладая признаком исполнимости, что свидетельствует о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение подлежит отмене в соответствии со ст. 330 ГПК РФ.
Как указывалось в определении выше, одним из существенных условий договора долевого участия является его цена.
Предъявляя соответствующие требования, истец в той их части, которые относятся к определению цены строящейся квартиры, впоследствии подлежащей передаче в собственность, исходит из условий договора, который был заключен с ООО "Аванта", в котором цена одного квадратного метра составляет...... руб. Кроме того, согласно предъявленным исковым требованиям, истец предлагает порядок, при котором возможно последовательное заключение договора участия в долевом строительстве с определением порядка оплаты цены квартиры по названной стоимости по выбору самого истца, а также дальнейший порядок заключения договора об уступке права (требования).
Между тем, как следует из объяснений ответчика, дом, на квартиру в котором претендует истец, до настоящего времени не построен и возведен до уровня шестого этажа из проектируемых 24-х, при этом, с условиями договора участия в долевом строительстве, порядком определения цены и последовательностью, в которой данный договор может быть заключен, и предлагается стороной К.Г., ответчик ЗАО "ФЦСР" не согласен.
Во исполнение дополнительного соглашения N 2 от 28 октября 2013 г., подписанного между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы, ответчик заключает с обратившимися к нему гражданами (потерпевшими от действий ООО "Аванта") договоры участия в долевом строительстве и договоры уступки прав, однако, на иных - отличных от предлагаемых истцом условиях, где цена квартиры увеличена, является равной для всех заключивших на сегодняшний день, и в случае увеличения площади жилого помещения, являющегося предметом договора, что имеет место и в споре с истцом, производится доплата.
Данные объяснения судебная коллегия принимает во внимание и учитывает, что истец К.Г. возражает против предлагаемых ответчиком условий, что следует из объяснений ее представителей в заседании апелляционной инстанции, и что послужило поводом к обращению в суд с иском.
Однако, из представленного ответчиком отчета следует, что за период с 06 июля по 15 декабря 2015 г. ЗАО "ФЦСР" провело подбор квартир в корпусе.............. ЗАО г. Москвы гражданам, внесшим в ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" Д.У. ЗПИФН "ФМНП" денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ........, в отношении 101 квартиры (из 103-х), в том числе: 13 квартир - подписаны и зарегистрированы договора участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; в оплату цены ДДУ приняты права требований к ООО "АВАНТА" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент", вытекающие из предварительных договоров купли-продажи квартир; 1 квартира - подписан и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; с гражданином согласовывается уступка права требования; 47 квартиры - подписаны ДДУ на условиях ЗАО "ФЦСР"; осуществляется страхование ответственности в обществе взаимного страхования застройщиков. Всего подписано с гражданами 1 ДДУ. Далее, в отчете указано, что 37 квартир - граждане выразили согласие подписать ДДУ в отношении конкретных квартир по проекту; согласовываются проекты ДДУ; 3 квартиры - граждане выразили согласие подписать ДДУ, но не определились с конкретной квартирой по проекту.
Анализируя фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что действующим гражданским законодательством, а также положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает возможности в судебном порядке обязать заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, которые его сторонами не согласованы, учитывая, что по настоящему спору установлено отсутствие соглашения в отношении цены квартиры, срока ее передачи и порядка заключения договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований к удовлетворению исковых требований К.Г. не имелось, а принятое решение не соответствует нормам материального права, в частности ст. 421 ГК РФ, в связи с чем не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года отменить.
В удовлетворении исковых требований К.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-45318/2015
Требование: Об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, обязательства по которому им выполнены в полном объеме, однако обязательства по заключению основного договора и передаче ему квартиры до настоящего времени не выполнены, дом, в котором расположена приобретаемая им квартира, до настоящего времени не достроен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 декабря 2015 г. по делу N 33-45318/2015
Судья: Морозова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.
судей Олюниной М.В., Овсянниковой М.В.
при секретаре П.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "ФЦСР" в лице представителя П.А., по апелляционной жалобе К.Г. в лице представителя К.Ю. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года, которым постановлено:
- - иск К.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - удовлетворить частично;
- - обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с К.Г. договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры, расположенной в доме по адресу: ......... (строительный адрес..............) в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - 90,55 кв. м, жилой площадью 34,5 кв. м с соблюдением положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту N ДМЖ.02.ЗАО.00319 от 31 января 2002 г.;
- - в остальной части иска - отказать;
- - взыскать с ЗАО ФЦСР" в пользу К.Г. государственную пошлину в размере..... руб.,
установила:
Истец К.Г. с учетом заявления об изменения предмета иска обратилась в суд с иском к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях.
К.Г. просила обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с ней в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу на условиях, указанных в проекте договора участия в долевом строительстве, приложенным к иску, договор участия в долевом строительстве квартиры, расположенной в доме по адресу: .............. (строительный адрес................) в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - 90,55 кв. м, жилой площадью 34,5 кв. м с условием передачи ее истцу в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2017 г.; определить цену квартиры в договоре участия в долевом строительстве в размере........ руб. из расчета стоимости одного квадратного метра в размере....... руб.; определить в договоре участия порядок оплаты цены квартиры: по выбору К.Г. либо путем уплаты полной стоимости цены квартиры на расчетный счет ответчика в срок до 31 декабря 2015 г., либо зачетом встречных однородных денежных требований в размере......... руб., сформированных на основании договора участия в долевом строительстве и договора об уступке К.Г. ЗАО "ФЦСР" права (требования) к ООО "Аванта" о возврате неосновательного обогащения, возникшего из Предварительного договора купли-продажи квартиры N...... от 07 июня 2008 г. с доплатой суммы в размере........ руб. на расчетный счет ЗАО "ФЦСР" в срок до 31 декабря 2015 г. в связи с увеличением общей площади квартиры на 5,05 кв. м; определить в договоре участия в долевом строительстве гарантийный срок на квартиру - 5 лет; определить в договоре участия в долевом строительстве способ обеспечения исполнения обязательств ЗАО "ФЦСР" в соответствии со способами, указанными в иске.
Обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с К.Г. в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу на условиях, указанных в проекте договора об уступки права (требования), приложенным к исковому заявлению, договор об уступки права (требования) о возврате денежных средств, являющихся неосновательным обогащением ООО "Аванта", возникшим из прекращенного предварительного договора купли-продажи квартиры N КМД/18-107 от 07 июня 2008 г.; определить в договоре об уступке права (требования) стоимость уступаемого права требования в размере........ руб.; определить в договоре об уступке права (требования), что в счет оплаты уступаемого права ЗАО "ФЦСР" обязуется уплатить К.Г. денежную сумму, равную размеру уступаемого права, в сумме...... руб. в срок не позднее 31 декабря 2015 г.; определить в договоре об уступке права (требования), что в счет оплаты уступаемого права ЗАО "ФЦСР" обязуется уплатить истцу денежную сумму, равную размеру уступаемого права, в сумме..... руб. в срок не позднее 31 декабря 2015 г.; определить в договоре об уступке права (требования), что обязательство ЗАО "ФЦСР" по оплате уступаемого права может быть исполнено путем перечисления денежных средств на счет К.Г., либо прекращено любым согласованным и предусмотренным действующим гражданским законодательством РФ способом, в том числе зачетом встречного однородного требования.
Требования мотивированы тем, что 07 июня 2008 г. между К.Г. и ООО "Аванта" был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N........, обязательства по которому истцом выполнены в полном объеме, однако, обязательства по заключению основного договора и передаче истцу квартиры до настоящего времени не выполнены, дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира, до настоящего времени не достроен.
ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи.
15 марта 2013 г. Правительством Москвы принято постановление N 691-П "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 18 июля 2000 г. N 549 и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов г. Москвы", в соответствии с которым был продлен срок реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ........... в районе Фили-Давыдково, Западный административный округ г. Москвы.
28 октября 2013 г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от 31 января 2002 г., в соответствии с которым, ст. 2 Контракта дополнена п. 2.4 в следующей редакции:
"В связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: .............., Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами (Приложение N 2 к настоящему Дополнительному соглашению) договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по адресу: ................
Кроме того, в п. 1.5 вышеуказанного Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. статья 4 Контракта дополнена п. 4.2.15 в следующей редакции:
"4.2.15 Заключить с гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ........... (Приложение N 2 к Дополнительному соглашению N 2) с их согласия договоры участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2.4 контракта.
Истец К.Г. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N 32.
Истец направила в адрес ответчика проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен.
Учитывая, что стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, Договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г.
Представитель истца К.Ю. в судебное заседание явился, иск поддержал по изложенным в нем доводам и доводам письменных объяснений.
Представитель ЗАО "ФЦСР" П.А. в судебном заседании иск не признал, представил письменный отзыв на иск (л.д. 139 - 143) и уточненный отзыв.
Представитель ООО "Аванта" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель Правительства г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв (л.д. 127 - 128).
Представитель Москомстройинвеста в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв (л.д. 130 - 131).
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просят ЗАО "ФЦСР" в лице представителя П.А., К.Г. в лице представителя К.Ю. по доводам апелляционных жалоб, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и допущенные нарушения норм материального права.
В заседание судебной коллегии представители истца К.Г. - Г., К.Ю. явились, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, против доводов апелляционной жалобы ответчика возражали.
В заседание судебной коллегии представитель ответчика ЗАО "ФЦСР" - П.А. явился, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против доводов апелляционной жалобы истца возражал.
Представители Правительства г. Москвы, Москомстройинвеста в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18 июня 2000 г. Правительство г. Москвы издало Распоряжение N 549 о комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ........... в районе Фили Давыдково (ЗАО).
31 января 2002 г. Правительство г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключили инвестиционный контракт (зарегистрирован в ДМЖ и ЖП N ДМЖ.02.ЗАО.00319 от 31 января 2002 г.) во исполнение Распоряжения N 549 от 18 июня 2000 г., по условиям которого ЗАО "ФЦСР" является инвестором-застройщиком.
28 марта 2005 г. ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "АвалонИнвест" заключили Инвестиционный договор N 1. Данный договор предусматривал реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции второй очереди жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили - Давыдково (ЗАО) г. Москвы.
Предварительным протоколом распределения общей площади жилых помещений жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (...........) от 01 октября 2010 г. к инвестиционному контракту, определены имущественные права Правительства Москвы и ЗАО "ФЦСР", в том числе в строящемся корпусе 18. Вся площадь корпуса 18 в размере 45 505 кв. м определена как имущественная доля ЗАО "ФЦСР".
07 июня 2008 г. между К.Г. и ООО "Аванта" был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N КМД/18-107.
В соответствии с указанным Предварительным договором стороны договорились заключить в будущем, в срок до 01 января 2011 г., основной договор купли продажи квартиры N....... (тип "В"), ориентировочная общая площадь 85,5 кв. м, 6 этаж, 6 секция в жилом доме по адресу: ..........., Западный административный округ г. Москвы.
В случае, если в срок до 01 января 2011 г. основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего выполнения покупателем (К.Г.) обязательства по внесению предварительной оплаты по Предварительному договору, автоматически продлевается на один год, т.е. до 01 января 2012 г.
На момент заключения Предварительного договора стоимость квартиры стороны оценили в размере............. руб.
Во исполнение Предварительного договора К.Г. перечислила на р/счет ООО "Аванта" денежные средства в размере......... руб.
Основанием для заключения вышеуказанных предварительных договоров явился Инвестиционный договор от 28 марта 2005 г. N 1, заключенный между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "Авалон-Инвест", о привлечении ЗАО "ФЦСР" денежных средств для исполнения Инвестиционного контракта от 31 января 2002 г.
В связи с систематическими нарушениями ООО "Аванта" своих обязательств Инвестиционный договор N 1 от 28 марта 2005 г. был расторгнут ЗАО "ФЦСР" с 08 января 2010 г., что подтверждено вступившим в законную силу Постановлением Девятого апелляционного суда г. Москвы от 07 августа 2012 г. по делу N А40-142346/10-6-1171 и Постановлением ФАС Московского округа от 26 ноября 2012 г.
В установленный срок основной договор заключен не был, поскольку дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира до настоящего времени не достроен.
ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи.
15 марта 2013 г. Правительством Москвы принято постановление N 691-П "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 18 июля 2000 г. N 549 и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов г. Москвы", в соответствии с которым был продлен срок реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ........ в районе Фили-Давыдково, Западный административный округ г. Москвы.
28 октября 2013 г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от 31 января 2002 г., в соответствии с которым, ст. 2 Контракта дополнена п. 2.4 в следующей редакции:
"В связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ..............., Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами (Приложение N 2 к настоящему Дополнительному соглашению) договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по адресу: <...>.
Кроме того, в п. 1.5 вышеуказанного Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. статья 4 Контракта дополнена п. 4.2.15 в следующей редакции:
"4.2.15 Заключить с гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ................ (Приложение N 2 к Дополнительному соглашению N 2) с их согласия договоры участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2.4 контракта.
Истец К.Г. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N 32.
В настоящее время ЗАО "ФЦСР" получено разрешение на строительство, договор аренды земельного участка для строительства жилого комплекса прошел государственную регистрацию.
Истец направила в адрес ЗАО "ФЦСР" проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен.
В соответствии с полученным из ГБУ "Мосстройинформ" Планом сгруппированных секций типовых этажей с 2-19, 2-14, 2-10 М 1:200, содержащимся в проектной документации на строительство третьего жилого комплекса по адресу: корпус 18-18А. кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы (..................) (регистрационный номер проекта..........), квартира истца имеет следующие проектные характеристики: квартира расположена в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общая площадь, включающая летние помещения - 90,55 кв. м, жилая площадь 34,5 кв. м.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что исходя из условий Дополнительного соглашения N 2 от 28 октября 2013 г. к Инвестиционному контракту, предмета контракта (ст. 2) и обязанностей сторон (ст. 4), п. 4.2.15 Инвестиционного контракта о заключении с гражданами Договоров долевого участия является не правом, а обязанностью застройщика ЗАО "ФЦСР", а также составной частью предмета Инвестиционного контракта.
Таким образом, как указал суд, стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от 28 сентября 2013 г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, Договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г. и является нарушением условий Инвестиционного контракта.
Разрешая по существу заявленные требования, суд первой инстанции, исходя из того, что ЗАО "ФЦСР" в силу ст. 56 ГПК РФ не представило доказательств, подтверждающих, что в отношении квартиры в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений 87,8 кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - 90,55 кв. м, жилой площадью 34,5 кв. м подлежит заключению договор долевого участия с иным лицом, нежели К.Г., пришел к выводу об обязании ответчика заключить договор долевого участия с соблюдением положений ФЗ N 214-ФЗ и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту.
При этом судом отказано в удовлетворении требований об определении иных условий договора долевого участия, а также в удовлетворении требований об обязании заключить договор об уступки права (требования), поскольку, как полагал суд, указанные условия, в том числе, в отношении порядка оплаты, условий оплаты правами требований к ООО "Аванта", гарантийного срока, срока передачи квартиры, способа обеспечения исполнения обязательств, в силу требований действующего законодательства должны определяться по соглашению сторон.
Сторона истца, не согласившись с постановленным решением, ссылается на то, что судом в решении не указаны все существенные условия, на которых стороны обязаны заключить договор участия в долевом строительстве, в то время как определение данных условий являлось обязанностью суда при рассмотрении иска о понуждении к заключению договора. Кроме того, как указывает истец, судом не было принято решение по заявленным истцом требованиям об указании в решении гарантийного срока на объект долевого строительства, срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Также полагает, что отказ в удовлетворении требований о заключении договора уступки права требования является незаконным, поскольку противоречит условиям Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту от 31 января 2002 г. N ДМЖ.02.03.ЗАО.00319.
Ответчик, не согласившись с решением, указывает на необоснованность выводов суда о наличии у ЗАО "ФЦСР" обязанности перед истцом по заключению договора участия в долевом строительстве. Данный вывод, по мнению заявителя, противоречит нормам действующего законодательства, как, в частности, и рассмотрение судом вопроса о согласовании отдельных существенных условий договора о долевом участии в строительстве без заключенного предварительного договора в части существенных его условий, касающихся как предмета строительства, так и порядка оплаты.
При этом, как указывает ответчик, суд не указал норм закона, на основании которых пришел к выводу, что определение иных существенных условий договора участия в долевом строительстве является невозможным, и поэтому эти иные существенные условия подлежат определению по соглашению сторон.
Также ответчик ссылается на то, что ЗАО "ФЦСР" и истец не заключали между собой каких-либо соглашений по существенным условиям договора участия в долевом строительстве; истец стороной инвестиционного контракта не является, а, следовательно, ЗАО "ФЦСР" не является лицом, обязанным перед истцом.
При этом у застройщика ЗАО "ФЦСР", в порядке исполнения указанного инвестиционного контракта, перед Правительством г. Москвы каких-либо неисполненных обязательств по передаче своих имущественных прав на жилые помещения, в том числе в корпусе 18-18а, которые Правительство г. Москвы могло бы уступить третьим лицам-гражданам, не имеется.
Проверив дело в порядке апелляционного производства, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения и отказу в удовлетворении заявленных требований К.Г., исходя из следующего.
Исходя из положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовым актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Как следует из содержания обжалуемого решения, обязывая ответчика заключить с истцом договор участия в долевом строительстве, суд первой инстанции не указал существенные условия, которые должен содержать данный договор, сославшись на то, что такие условия должны определяться по соглашению сторон.
С выводом суда судебная коллегия согласиться не может.
При обращении в суд за защитой нарушенного права заинтересованное лицо должно доказать, какое именно его право и каким образом нарушено, а избранный способ защиты должен обеспечивать восстановление этого права (ст. ст. 11, 12 ГК РФ). Также судебное решение должно быть исполнимо.
Право на справедливое разбирательство дела судом, гарантированное ст. 6 (п. 1) Конвенции "О защите прав человека и основных свобод" подразумевает необходимость окончательного разрешения спора судом.
Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств, в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд, кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. А кроме того, судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем, чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении. Данное указание содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении".
Учитывая положения ст. 210 ГПК РФ, принятый по делу судебный акт также должен обладать свойством исполнимости, то есть принятое решение должно обеспечивать возможность применения мер принудительного исполнения судебного акта, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном производстве".
Вместе с тем, данным требованиям закона решение суда первой инстанции не отвечает, не обладая признаком исполнимости, что свидетельствует о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение подлежит отмене в соответствии со ст. 330 ГПК РФ.
Как указывалось в определении выше, одним из существенных условий договора долевого участия является его цена.
Предъявляя соответствующие требования, истец в той их части, которые относятся к определению цены строящейся квартиры, впоследствии подлежащей передаче в собственность, исходит из условий договора, который был заключен с ООО "Аванта", в котором цена одного квадратного метра составляет...... руб. Кроме того, согласно предъявленным исковым требованиям, истец предлагает порядок, при котором возможно последовательное заключение договора участия в долевом строительстве с определением порядка оплаты цены квартиры по названной стоимости по выбору самого истца, а также дальнейший порядок заключения договора об уступке права (требования).
Между тем, как следует из объяснений ответчика, дом, на квартиру в котором претендует истец, до настоящего времени не построен и возведен до уровня шестого этажа из проектируемых 24-х, при этом, с условиями договора участия в долевом строительстве, порядком определения цены и последовательностью, в которой данный договор может быть заключен, и предлагается стороной К.Г., ответчик ЗАО "ФЦСР" не согласен.
Во исполнение дополнительного соглашения N 2 от 28 октября 2013 г., подписанного между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы, ответчик заключает с обратившимися к нему гражданами (потерпевшими от действий ООО "Аванта") договоры участия в долевом строительстве и договоры уступки прав, однако, на иных - отличных от предлагаемых истцом условиях, где цена квартиры увеличена, является равной для всех заключивших на сегодняшний день, и в случае увеличения площади жилого помещения, являющегося предметом договора, что имеет место и в споре с истцом, производится доплата.
Данные объяснения судебная коллегия принимает во внимание и учитывает, что истец К.Г. возражает против предлагаемых ответчиком условий, что следует из объяснений ее представителей в заседании апелляционной инстанции, и что послужило поводом к обращению в суд с иском.
Однако, из представленного ответчиком отчета следует, что за период с 06 июля по 15 декабря 2015 г. ЗАО "ФЦСР" провело подбор квартир в корпусе.............. ЗАО г. Москвы гражданам, внесшим в ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" Д.У. ЗПИФН "ФМНП" денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ........, в отношении 101 квартиры (из 103-х), в том числе: 13 квартир - подписаны и зарегистрированы договора участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; в оплату цены ДДУ приняты права требований к ООО "АВАНТА" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент", вытекающие из предварительных договоров купли-продажи квартир; 1 квартира - подписан и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; с гражданином согласовывается уступка права требования; 47 квартиры - подписаны ДДУ на условиях ЗАО "ФЦСР"; осуществляется страхование ответственности в обществе взаимного страхования застройщиков. Всего подписано с гражданами 1 ДДУ. Далее, в отчете указано, что 37 квартир - граждане выразили согласие подписать ДДУ в отношении конкретных квартир по проекту; согласовываются проекты ДДУ; 3 квартиры - граждане выразили согласие подписать ДДУ, но не определились с конкретной квартирой по проекту.
Анализируя фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что действующим гражданским законодательством, а также положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает возможности в судебном порядке обязать заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, которые его сторонами не согласованы, учитывая, что по настоящему спору установлено отсутствие соглашения в отношении цены квартиры, срока ее передачи и порядка заключения договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований к удовлетворению исковых требований К.Г. не имелось, а принятое решение не соответствует нормам материального права, в частности ст. 421 ГК РФ, в связи с чем не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2015 года отменить.
В удовлетворении исковых требований К.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)