Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Ерофеева Вадима Николаевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.04.2016 по делу N А48-8368/2015 (судья Парфенова Л.П.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ерофеева Вадима Николаевича (ОГРНИП 311575230400017) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, (ОГРН 1025700826502) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения: части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1,2,131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, изложив п. 2.1 договора в предложенной истцом редакции, а именно указать цену объекта по договору 2 940 677,97 руб. без учета НДС,
Индивидуальный предприниматель Ерофеев Вадим Николаевич (далее - истец, ИП Ерофеев В.Н.) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - заявитель жалобы, ответчик, УМИЗ администрации г. Орла) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения: а именно части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, изложив п. 2.1 договора в предложенной истцом редакции, а именно указать цену объекта по договору 2 940 677,97 руб. без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.04.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, УМИЗ администрации г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя жалобы, при вынесении судебного акта суд области руководствовался заключением эксперта N 6-2016 от 15.04.2016, которое, как полагает заявитель, выполнено с нарушением требований законодательства.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось, сторонам предлагалось обсудить вопрос о назначении в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, представить информацию об экспертных учреждениях, кандидатурах экспертов, стоимости и сроках проведения экспертизы, а также список вопросов, подлежащих постановке перед экспертами.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 28.07.2016 представители сторон не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Через канцелярию суда от ИП Ерофеева В.Н. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражал против проведения повторной экспертизы, и заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.
26.07.2016 и 27.07.2016 от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поступило дополнение к апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, разногласия между сторонами настоящего спора касаются рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - части нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал, комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, по состоянию на 09.09.15.
09.09.15 ИП Ерофеев В.Н. обратился с заявлением в управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанного выше.
16.11.2015 администрацией города Орла было принято постановление N 5083 от 16.11.2015, в соответствии с которым следовало заключить с субъектом малого предпринимательства индивидуальным предпринимателем Ерофеевым Вадимом Николаевичем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества - части нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал, комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного в помещении общей площадью 423,7 кв. м, по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, на условиях предоставления рассрочки по оплате приобретаемого имущества на пять лет, ежемесячно равными долями, исходя из цены объекта установленной в размере 3 482 203 руб. 39 коп., в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной на основании отчета, выполненного индивидуальным предпринимателем Бондаревой Галиной Валериевной.
25.11.2015 управлением муниципального имущества и землепользования города Орла был направлен проект договора купли-продажи.
Не согласившись с выкупной ценой спорного помещения, 18.12.2015 ИП Ерофеев В.Н. направил в адрес ответчика возражения относительно рыночной стоимости выкупаемого помещения и представил отчет ГУП ОО МР БТИ от 08.12.2015 N 207/2015, согласно которому произведена оценка спорного объекта по состоянию на 30.11.2015.
24.12.2015 УМИЗ администрации города Орла отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи спорного объекта.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы исходя из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.
В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
В рассматриваемом случае разногласия сторон сводятся к размеру стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уполномоченные органы обязаны направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд пришел к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон настоящего дела обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.
Согласно абзацу 8 указанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Следовательно, истец правомерно, с соблюдением установленного законом порядка обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании в судебном порядке разногласий, возникших при заключении договора.
При этом, неподписание договора купли-продажи, отклонение ответчиком представленного истцом протокола разногласий, дает истцу право на оспаривание результатов оценки спорного имущества, поскольку на момент обращения истца в арбитражный суд договор купли-продажи недвижимого имущества являлся незаключенным.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Президиум ВАС РФ), изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При рассмотрении дела судом области была назначена судебная экспертиза по делу по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная группа "Сколько", эксперт Приц Марина-Светлана Евгеньевна.
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
1. Является ли отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н., достоверным (то есть выполненным с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требований Федеральных стандартов оценки)? Если отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н., является недостоверным, то могли ли выявленные в данном отчете несоответствия действующему законодательству повлиять на итоговую рыночную стоимость части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42?
2. Является ли отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В., достоверным (то есть выполненным с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требований Федеральных стандартов оценки)? Если отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В., является недостоверным, то могли ли выявленные в данном отчете несоответствия действующему законодательству повлиять на итоговую рыночную стоимость части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42?
3. Если такие несоответствия могли повлиять на итоговую величину, определить: рыночную стоимость части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, по состоянию на 09.09.15, с учетом НДС и без учета НДС?
По результатам проведения судебной экспертизы, в заключении эксперта N 6-2016 от 15.04.2016, эксперт Приц Марина-Светлана Евгеньевна, пришла к следующим выводам:
- - отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н., можно считать достоверным;
- - отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В., можно считать недостоверным.
Как указывает эксперт, недостоверность отчета N 3988-09-15 от 03.11.2015 выражается в следующем:
- - в отчете указана дата осмотра объекта - 20.10.2015, однако осмотр объекта не является источником информации, отсутствуют фотографии объекта и ссылки на них;
- - выбранные оценщиком аналоги для помещения, расположенного на первом этаже и в подвале - одни и те же, в то время, как они не сходны по техническим и иным характеристикам и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;
- - применен только сравнительный подход, а отказ от доходного подхода не убедителен;
- - допущено неоднозначное толкование при определении величины итоговой стоимости: указано на согласование результатов оценки, полученных различными подходами, в то время как применялся только один подход.
Указанные обстоятельства, по мнению эксперта, свидетельствует о нарушении требований п. 5 раздела 2 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), п. 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки", п. 22б, п. 23а, п. 23ж раздела 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы и полагает, что указанное заключение эксперта не может быть принято в качестве доказательства ввиду следующего.
Вопросы, поставленные перед экспертом, о том, являются ли достоверными или недостоверными отчеты, выполненные ИП Бондаревой Г.В. и оценщиком ГУН ОО MP БТИ Бурмистровой О.Н., противоречат как цели назначения судебной экспертизы, указанной в определении, так и положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности).
В силу ст. 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.
Согласно статье 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Согласно статье 22.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности" осуществление экспертизы отчетов относится к функциям саморегулируемых организации оценщиков.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 г. N 328 утвержден представленный Национальным советом по оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)".
Согласно пункту 5 ФСО N 5 настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:
- - экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);
- - экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с приведенными нормами Федерального закона "Об оценочной деятельности" экспертиза отчетов может быть поручена только саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются проверяемые оценщики.
ИП Бондарева Г.В. и оценщик ГУН ООО MP БТИ Бурмистрова СИ. являются членами НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", а эксперт Приц М.-С.Е. является членом НОО "Российское общество оценщиков".
Таким образом, эксперт Приц М.-С.Е. не наделена полномочиями для проведения экспертизы указанных отчетов, в связи с чем, заключение эксперта Приц М.-С.Е. N 6-2016 01 15.04.2016 г. выполнено с нарушением требований Федерального закона "Об оценочной деятельности" и не может быть принято в качестве доказательства.
В силу частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В материалы дела был представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного помещения N 207/2015, выполненный государственным унитарным предприятием Орловской области Межрегиональное бюро технической инвентаризации по состоянию на 30.11.2015.
Поскольку, оценка рыночной стоимости спорного объекта должна производиться на дату получения уполномоченным органом заявления о выкупе арендуемого помещения, и такое заявление было получено УМИЗ г. Орла от истца 09.09.2015, суд апелляционной инстанции не может принять отчет об оценке N 207/2015, выполненный государственным унитарным предприятием Орловской области Межрегиональное бюро технической инвентаризации по состоянию на 30.11.2015, в качестве надлежащего доказательства, в силу ст. 64 АПК РФ.
Также в материалы дела был представлен отчет ИП Бондаревой Г.В. N 3988-09-2015 от 03.11.2015, согласно которому, выкупная цена спорного объекта составляет 3482203,39 руб. без НДС по состоянию на 09.09.2015.
Истцом был представлен в материалы дела отчет N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный оценщиком Бурмистровой О.Н., рыночная стоимость объекта в котором определена в размере 2 940 677,97 руб. без НДС по состоянию на 09.09.2015.
Отчет ИП Бондаревой Г.В. N 3988-09-2015 от 03.11.2015 не может быть принят судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В отчете об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15 нет информации о применении оценщиком доходного подхода оценки недвижимости.
Кроме того, отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В. не соответствует требованиям Федерального закона РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 1)", утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 254 в части выбора аналогов при применении сравнительного метода оценки (ст. 11 Федерального закона РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ).
В указанном отчете указана дата осмотра объекта - 20.10.2015, однако осмотр объекта не является источником информации, отсутствуют фотографии объекта и ссылки на них; выбранные оценщиком аналоги для помещения, расположенного на первом этаже и в подвале - одни и те же, в то время, как они не сходны по техническим и иным характеристикам и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; применен только сравнительный подход, а отказ от доходного подхода не убедителен; допущено неоднозначное толкование при определении величины итоговой стоимости: указано на согласование результатов оценки, полученных различными подходами, в то время как применялся только один подход.
Изучив отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный отчет содержит наиболее полные и объективные сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости, которые принимаются судом, как достоверное доказательство, обосновывающее наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.
С учетом позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, арбитражный суд апелляционной инстанции признает надлежащей рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества - части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, по состоянию на 09.09.2015 в размере 2 940 677,97 руб. без учета НДС.
С учетом обязательности договора купли-продажи спорного объекта, судебная коллегия считает возможным заключение данной сделки по цене, установленной в отчете N 27/2016 от 29.02.2016, выполненном ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н. в размере 2 940 677 руб. 97 коп. (без учета НДС).
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было, доводы суда первой инстанции, с которыми не согласился суд апелляционной инстанции, не привели к принятию неправомерного акта.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя. Вместе с тем, Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождено от уплаты госпошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Орловской области от 25.04.2016 по делу N А48-8368/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2016 N 19АП-3615/2016 ПО ДЕЛУ N А48-8368/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N А48-8368/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Ерофеева Вадима Николаевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.04.2016 по делу N А48-8368/2015 (судья Парфенова Л.П.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ерофеева Вадима Николаевича (ОГРНИП 311575230400017) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, (ОГРН 1025700826502) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения: части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1,2,131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, изложив п. 2.1 договора в предложенной истцом редакции, а именно указать цену объекта по договору 2 940 677,97 руб. без учета НДС,
установил:
Индивидуальный предприниматель Ерофеев Вадим Николаевич (далее - истец, ИП Ерофеев В.Н.) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - заявитель жалобы, ответчик, УМИЗ администрации г. Орла) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения: а именно части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, изложив п. 2.1 договора в предложенной истцом редакции, а именно указать цену объекта по договору 2 940 677,97 руб. без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.04.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, УМИЗ администрации г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя жалобы, при вынесении судебного акта суд области руководствовался заключением эксперта N 6-2016 от 15.04.2016, которое, как полагает заявитель, выполнено с нарушением требований законодательства.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось, сторонам предлагалось обсудить вопрос о назначении в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, представить информацию об экспертных учреждениях, кандидатурах экспертов, стоимости и сроках проведения экспертизы, а также список вопросов, подлежащих постановке перед экспертами.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 28.07.2016 представители сторон не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Через канцелярию суда от ИП Ерофеева В.Н. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражал против проведения повторной экспертизы, и заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.
26.07.2016 и 27.07.2016 от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поступило дополнение к апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, разногласия между сторонами настоящего спора касаются рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - части нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал, комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, по состоянию на 09.09.15.
09.09.15 ИП Ерофеев В.Н. обратился с заявлением в управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанного выше.
16.11.2015 администрацией города Орла было принято постановление N 5083 от 16.11.2015, в соответствии с которым следовало заключить с субъектом малого предпринимательства индивидуальным предпринимателем Ерофеевым Вадимом Николаевичем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества - части нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал, комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного в помещении общей площадью 423,7 кв. м, по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, на условиях предоставления рассрочки по оплате приобретаемого имущества на пять лет, ежемесячно равными долями, исходя из цены объекта установленной в размере 3 482 203 руб. 39 коп., в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной на основании отчета, выполненного индивидуальным предпринимателем Бондаревой Галиной Валериевной.
25.11.2015 управлением муниципального имущества и землепользования города Орла был направлен проект договора купли-продажи.
Не согласившись с выкупной ценой спорного помещения, 18.12.2015 ИП Ерофеев В.Н. направил в адрес ответчика возражения относительно рыночной стоимости выкупаемого помещения и представил отчет ГУП ОО МР БТИ от 08.12.2015 N 207/2015, согласно которому произведена оценка спорного объекта по состоянию на 30.11.2015.
24.12.2015 УМИЗ администрации города Орла отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи спорного объекта.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы исходя из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.
В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
В рассматриваемом случае разногласия сторон сводятся к размеру стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уполномоченные органы обязаны направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд пришел к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон настоящего дела обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.
Согласно абзацу 8 указанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Следовательно, истец правомерно, с соблюдением установленного законом порядка обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании в судебном порядке разногласий, возникших при заключении договора.
При этом, неподписание договора купли-продажи, отклонение ответчиком представленного истцом протокола разногласий, дает истцу право на оспаривание результатов оценки спорного имущества, поскольку на момент обращения истца в арбитражный суд договор купли-продажи недвижимого имущества являлся незаключенным.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Президиум ВАС РФ), изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При рассмотрении дела судом области была назначена судебная экспертиза по делу по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная группа "Сколько", эксперт Приц Марина-Светлана Евгеньевна.
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
1. Является ли отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н., достоверным (то есть выполненным с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требований Федеральных стандартов оценки)? Если отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н., является недостоверным, то могли ли выявленные в данном отчете несоответствия действующему законодательству повлиять на итоговую рыночную стоимость части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42?
2. Является ли отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В., достоверным (то есть выполненным с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требований Федеральных стандартов оценки)? Если отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В., является недостоверным, то могли ли выявленные в данном отчете несоответствия действующему законодательству повлиять на итоговую рыночную стоимость части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42?
3. Если такие несоответствия могли повлиять на итоговую величину, определить: рыночную стоимость части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, по состоянию на 09.09.15, с учетом НДС и без учета НДС?
По результатам проведения судебной экспертизы, в заключении эксперта N 6-2016 от 15.04.2016, эксперт Приц Марина-Светлана Евгеньевна, пришла к следующим выводам:
- - отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н., можно считать достоверным;
- - отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В., можно считать недостоверным.
Как указывает эксперт, недостоверность отчета N 3988-09-15 от 03.11.2015 выражается в следующем:
- - в отчете указана дата осмотра объекта - 20.10.2015, однако осмотр объекта не является источником информации, отсутствуют фотографии объекта и ссылки на них;
- - выбранные оценщиком аналоги для помещения, расположенного на первом этаже и в подвале - одни и те же, в то время, как они не сходны по техническим и иным характеристикам и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;
- - применен только сравнительный подход, а отказ от доходного подхода не убедителен;
- - допущено неоднозначное толкование при определении величины итоговой стоимости: указано на согласование результатов оценки, полученных различными подходами, в то время как применялся только один подход.
Указанные обстоятельства, по мнению эксперта, свидетельствует о нарушении требований п. 5 раздела 2 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), п. 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки", п. 22б, п. 23а, п. 23ж раздела 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы и полагает, что указанное заключение эксперта не может быть принято в качестве доказательства ввиду следующего.
Вопросы, поставленные перед экспертом, о том, являются ли достоверными или недостоверными отчеты, выполненные ИП Бондаревой Г.В. и оценщиком ГУН ОО MP БТИ Бурмистровой О.Н., противоречат как цели назначения судебной экспертизы, указанной в определении, так и положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности).
В силу ст. 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.
Согласно статье 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Согласно статье 22.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности" осуществление экспертизы отчетов относится к функциям саморегулируемых организации оценщиков.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 г. N 328 утвержден представленный Национальным советом по оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)".
Согласно пункту 5 ФСО N 5 настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:
- - экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);
- - экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с приведенными нормами Федерального закона "Об оценочной деятельности" экспертиза отчетов может быть поручена только саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются проверяемые оценщики.
ИП Бондарева Г.В. и оценщик ГУН ООО MP БТИ Бурмистрова СИ. являются членами НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", а эксперт Приц М.-С.Е. является членом НОО "Российское общество оценщиков".
Таким образом, эксперт Приц М.-С.Е. не наделена полномочиями для проведения экспертизы указанных отчетов, в связи с чем, заключение эксперта Приц М.-С.Е. N 6-2016 01 15.04.2016 г. выполнено с нарушением требований Федерального закона "Об оценочной деятельности" и не может быть принято в качестве доказательства.
В силу частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В материалы дела был представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного помещения N 207/2015, выполненный государственным унитарным предприятием Орловской области Межрегиональное бюро технической инвентаризации по состоянию на 30.11.2015.
Поскольку, оценка рыночной стоимости спорного объекта должна производиться на дату получения уполномоченным органом заявления о выкупе арендуемого помещения, и такое заявление было получено УМИЗ г. Орла от истца 09.09.2015, суд апелляционной инстанции не может принять отчет об оценке N 207/2015, выполненный государственным унитарным предприятием Орловской области Межрегиональное бюро технической инвентаризации по состоянию на 30.11.2015, в качестве надлежащего доказательства, в силу ст. 64 АПК РФ.
Также в материалы дела был представлен отчет ИП Бондаревой Г.В. N 3988-09-2015 от 03.11.2015, согласно которому, выкупная цена спорного объекта составляет 3482203,39 руб. без НДС по состоянию на 09.09.2015.
Истцом был представлен в материалы дела отчет N 27/2016 от 29.02.2016, выполненный оценщиком Бурмистровой О.Н., рыночная стоимость объекта в котором определена в размере 2 940 677,97 руб. без НДС по состоянию на 09.09.2015.
Отчет ИП Бондаревой Г.В. N 3988-09-2015 от 03.11.2015 не может быть принят судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В отчете об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15 нет информации о применении оценщиком доходного подхода оценки недвижимости.
Кроме того, отчет об оценке N 3988-09-15 от 03.11.15, выполненный ИП Бондаревой Г.В. не соответствует требованиям Федерального закона РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 1)", утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 254 в части выбора аналогов при применении сравнительного метода оценки (ст. 11 Федерального закона РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ).
В указанном отчете указана дата осмотра объекта - 20.10.2015, однако осмотр объекта не является источником информации, отсутствуют фотографии объекта и ссылки на них; выбранные оценщиком аналоги для помещения, расположенного на первом этаже и в подвале - одни и те же, в то время, как они не сходны по техническим и иным характеристикам и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; применен только сравнительный подход, а отказ от доходного подхода не убедителен; допущено неоднозначное толкование при определении величины итоговой стоимости: указано на согласование результатов оценки, полученных различными подходами, в то время как применялся только один подход.
Изучив отчет об оценке N 27/2016 от 29.02.2016, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный отчет содержит наиболее полные и объективные сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости, которые принимаются судом, как достоверное доказательство, обосновывающее наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.
С учетом позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, арбитражный суд апелляционной инстанции признает надлежащей рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества - части помещения, площадью 198,3 кв. м, в том числе 1 этаж - комнаты N 1, 2, 8, 9, 10, 17, площадью 82,8 кв. м, подвал - комнаты N 1, 2, 131, 132, 133, 134, 135, 136, площадью 115,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, Наугорское шоссе, д. 42, по состоянию на 09.09.2015 в размере 2 940 677,97 руб. без учета НДС.
С учетом обязательности договора купли-продажи спорного объекта, судебная коллегия считает возможным заключение данной сделки по цене, установленной в отчете N 27/2016 от 29.02.2016, выполненном ГУП ОО Межрегиональное Бюро Технической Инвентаризации, оценщик Бурмистрова О.Н. в размере 2 940 677 руб. 97 коп. (без учета НДС).
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было, доводы суда первой инстанции, с которыми не согласился суд апелляционной инстанции, не привели к принятию неправомерного акта.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя. Вместе с тем, Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождено от уплаты госпошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 25.04.2016 по делу N А48-8368/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)